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#76 25/03/2020 21h23

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Il s’agit d’une position rédigée par un cabinet d’avocats.
Il va falloir un peu de temps pour que tout cela soit clarifié.


parrain: macompta.fr,Sim companies

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[+1]    #77 26/03/2020 10h12

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En complément de cette analyse, à laquelle je souscris moyennement, une ordonnance a été prise :
JORF n°0074 du 26 mars 2020 - Version initiale - Légifrance

Au menu :
- report obligatoire des échéances gaz/eau/élec sur demande

https://beta.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000041755845 a écrit :

sont tenus, à la demande des personnes mentionnées à l’article 1er, de leur accorder le report des échéances de paiement des factures exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée et non encore acquittées. Ce report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des personnes précitées.

- aucun report des loyers même sur demande mais absence de pénalité de toute sorte. Je me risquerai à dire que le gouvernement ne pouvait pas aller plus loin sur le plan constitutionnel, mais je peux me tromper.
Donc en pratique, le report des loyers unilatéralement est possible, et sera sans pénalité. Il faudra quand même les régler.

Cela n’est valable que pour les personnes éligibles, qui seront caractérisées dans un décret qui me semble ne pas encore être paru.

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#78 29/03/2020 22h41

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Adidas et H&M annoncent qu’ils cessent d’honorer les loyers de leurs boutiques en Allemagne, hormis pour les petits propriétaires.

Edit suite au message de Ledep :

A la réflexion mon message est vraiment inutile.
Pour la source et la contextualisation cela n’aurait guère apporté plus.
J’aurai pu joindre ;
- un extrait et un lien du communiqué de presse d’Adidas en Anglais
- un extrait et un lien du texte de loi en Allemand
- un extrait  et un lien des comptes d’Adidas
- un extrait et un lien les prévisions de ventes d’Adidas
et nous aurions pu encore échanger quelques dizaines de messages pour savoir si les comptes d’Adidas allaient ou non être impactés et si la société avait le droit ou non de suspendre les loyers.

Au final, nous n’aurions aucune idée de l’impact de cette décision sur les foncières et Unibail en particulier.

Mea culpa.

IH : message déplacé depuis la file Unibail

Dernière modification par Barns (30/03/2020 09h35)

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[+3]    #79 29/03/2020 23h29

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Bonsoir,

Il serait bien de:

1- Mettre une source comme celle-ci Allemagne: Adidas et H&M veulent cesser de payer les loyers de leurs magasins fermés

2- Contextualiser bien plus pour ne pas laisser place à libre interprétation.

En Allemagne, le plan de sauvetage comprend une disposition qui protège temporairement les locataires contre le risque d’être expulsés de leur maison ou les entreprises de leurs locaux s’ils connaissent des difficultés financières. Mais la ministre de la Justice Christine Lambrecht a demandé aux chefs d’entreprise de ne pas chercher à en profiter.
Les groupes Adidas et H&M ont déclenché l’indignation en Allemagne en annonçant leur intention de cesser de payer le loyer des magasins contraints de fermer à cause de l’épidémie de coronavirus. Le ministre des Finances Olaf Scholz a exhorté les grandes entreprises à s’abstenir de prendre des mesures irréfléchies. "Il est irritant que de grandes entreprises se contentent d’annoncer l’arrêt du paiement des loyers", a déclaré Olaf Scholz au quotidien Bild, exhortant les détaillants à se rapprocher des propriétaires pour trouver des solutions.

3- Cela ne concerne pas directement URW mais les foncières dans leur globalité. Pourquoi donc charger plus qu’une autre, la file d’URW…

IH : message déplacé depuis la file Unibail


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

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#80 31/03/2020 11h19

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Selon des media allemands, plusieurs grands groupes dont Adidas et H&M, ont annoncé la suspension du paiement de leurs loyers, du fait de la fermeture de leurs magasins. Ils ont précisé que les petits propriétaires seraient payés, contrairement aux "grands groupes".
Difficile pour nos SCPI de ne pas être impactées…

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[-2]    #81 31/03/2020 13h53

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Barns a écrit :

Adidas et H&M annoncent qu’ils cessent d’honorer les loyers de leurs boutiques en Allemagne, hormis pour les petits propriétaires.

Edit suite au message de Ledep :

A la réflexion mon message est vraiment inutile.
Pour la source et la contextualisation cela n’aurait guère apporté plus.
J’aurai pu joindre ;
- un extrait et un lien du communiqué de presse d’Adidas en Anglais
- un extrait et un lien du texte de loi en Allemand
- un extrait  et un lien des comptes d’Adidas
- un extrait et un lien les prévisions de ventes d’Adidas
et nous aurions pu encore échanger quelques dizaines de messages pour savoir si les comptes d’Adidas allaient ou non être impactés et si la société avait le droit ou non de suspendre les loyers.

Au final, nous n’aurions aucune idée de l’impact de cette décision sur les foncières et Unibail en particulier.

Mea culpa.

IH : message déplacé depuis la file Unibail

Vous avez eu le mérite d’ apporter une information. Après chacun approfondit ou pas le sujet en fonction de sa situation…

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#82 31/03/2020 15h08

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Pour l’avis cité par corsaire00 : ça me semble tordu comme raisonnement.

Un bail est une obligation réciproque : "je vous permets d’occuper mon local, vous payez le loyer". Vous voulez cesser de payer le loyer ? Alors cessez d’occuper le local !

A partir du moment où l’entreprise continue d’occuper le local, elle continue de devoir le loyer.

Qu’on puisse discuter de solutions comme le report du paiement des échéances, c’est une chose. Mais le fondement même du bail est toujours d’actualité : la mise à disposition d’un local contre rémunération. Le local est toujours à disposition, donc le loyer reste dû.

Dernière modification par Bernard2K (31/03/2020 15h19)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#83 31/03/2020 15h21

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Je suis entièrement d’accord avec Bernard2K, cela ne devrait pas être le fait unilatéral du locataire qui au passage pourrait mettre en péril son bailleur et se retrouver sans fond de commerce. Si report ou suspension, cela doit être discuté et bilatéral.

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#84 31/03/2020 15h34

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Il semble que l’argumentation de ces juristes serait que le locataire débiteur de loyers s’exonèrerait de remplir sa part du contrat de bail au motif de force majeure.
La force majeure nécessite que l’évènement soit imprévisible, irrésistible et extérieur. Soit.

L’argument ne me semble pas inepte dans le cas où la force majeure rend le débiteur incapable de remplir sa contrepartie au contrat.
De fait, une entreprise dont les comptes seraient littéralement vidés suite à cette force majeure pourrait certainement l’invoquer.
Par contre, tant qu’il y a de la trésorerie, je ne vois pas bien sur quoi s’appuyer pour stopper le règlement du loyer dès aujourd’hui.

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[+1]    #85 31/03/2020 15h41

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Après deux cas de jurisprudence qui peuvent permettre de rouvrir la discussion face aux locataires qui iraient un peu vite en besogne en n’estimant pas utile de conclure d’ouvrir une discussion et d’uniquement penser en unilatéral :

- l’épidémie de la dengue en 2007 n’a pas été caractérisé comme force majeure (CA Nancy 22 novembre 2010, n° 09/00003), 

-  la propagation du virus d’Ebola en Afrique de l’Ouest qui a eu pour conséquence de ralentir l’activité en France de certaines usines dont les ressources provenaient principalement du Sénégal, n’a pas été jugée suffisante pour suspendre le paiement des loyers du locataire pour cas de force majeure (CA Paris 29 mars 2016, n°
15/12113)

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#86 31/03/2020 15h42

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A mon sens ce genre d’argument n’a que peu de valeur, la chaîne économique ne s’arrête pas aux locataires, avec le bailleur qui rempli ses caisses sans obligations derrière.

Le bailleur peut (et doit) être considéré comme une entreprise, si ses locataires arrêtent de régler leurs loyers, le bailleur à comme pour beaucoup aussi des obligations bancaires, où compte sur ces revenus pour vivre…

Oublier cette réalité est très partial et on tombe vite dans le "populisme" qui consiste à dire que les bailleurs sont des nantis, ce qui est loin d’être la réalité.

Zappaty

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[+1]    #87 31/03/2020 15h55

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La question de la force majeure reste potentiellement exploitable : les précédents ne font pas injonction de confinement ni de fermeture hors activité essentielle ; ça doit changer assez fondamentalement la donne de l’interprétation faite dans les cas où l’on évoquait une épidémie.
Souhaitons surtout que les locataires pros n’aient pas à arriver à ces extrémités.

Je lisais des cas de locataires qui se faufilaient immédiatement dans la brèche : c’est osé sinon risqué, je ne donne pas cher de la relation de confiance avec leur bailleur ni de leur maintien dans les lieux.

L’idéal reste la situation de compréhension et respect mutuels.

J’oubliais : la question théorique nous permet d’en débattre, elle sera certainement tranchée à terme par la Justice si déjà des cabinets d’avocats abordent le sujet aussi frontalement.
Les tribunaux étaient encombrés, la justice aussi exsangue que le reste… on en saura vraiment plus dans… quelques années ?
Vive la médiation en l’occurrence et mieux vaut éviter les positions par trop radicales.

Dernière modification par Range19 (31/03/2020 16h05)

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#88 31/03/2020 16h02

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Bernard2K a écrit :

Qu’on puisse discuter de solutions comme le report du paiement des échéances, c’est une chose. Mais le fondement même du bail est toujours d’actualité : la mise à disposition d’un local contre rémunération. Le local est toujours à disposition, donc le loyer reste dû.

Tout à fait pertinent.
A ce propos, et de façon parfaitement anecdotique, j’ai entendu ce matin que des séries télévisées quotidiennes (Plus belle la vie, Un grand soleil ) louent des villas de particuliers. Ces séries sont par force à l’arrêt et sont en train de négocier avec les propriétaires le report de leurs loyers.
Le battement de l’aile d’un papillon…

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#89 31/03/2020 19h27

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Sans intervention de l’état, le loyer est dû.

Certains locataires peu scrupuleux ou amateurs de procédures n’ont pas attendu le covid-19 pour ne pas payer leur charge.

Je pense qu’on devrait limiter les discussions aux cas concrets sinon ça va finir en plus belle la vie et durer des années pour ne rien dire.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#90 31/03/2020 23h51

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Bonjour, je me permet de mettre au bout de votre post "Covid 19"

J’ai fais la demande d’aide (1500€) pour mes activités "commerciales" pensez vous que le LMNP rentre aussi dans ce cas ? (je fais de la loc en baux d’un an meublé)
si je compare 2019/2020 j’ai une perte de CA (un bien vendu, un locataire qui ne paie pas, des biens vacants)
en mars 2019 : 3710€
en mars 2020 : 1480€ encaissé (2760€ en prenant le loyer impayé qui reste "facturable")

suis-je elligible ? je suppose que les gites et loueur saisonnier le sont ?

merci de votre avis

Edition 10min plus tard :
je me répond a moi même (toujours tourner sa langue 7 fois avant de taper sur son clavier)

ma baisse n’est "que" de 60% et n’ayant pas été victime d’une fermeture administrative il aurait fallu une baisse de 70% pour prétendre a quelque chose

qui plus est mon sirene (9 chiffres) étant identique en LMNP et en auto-entreprise la demande ne peux être formulé 2 fois.

Dernière modification par dav13 (01/04/2020 00h00)

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[+2]    #91 02/04/2020 13h44

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Pour ma part j’ai eut un échange de sms avec ma locataire qui travaille pour un traiteur parisien et je me doute qu’elle est touchée par le chômage partiel. Je lu ai donc demandé de réduire son loyer de 16% si elle était au chômage partiel, ce qu’elle m’a confirmé en me disant être "agréablement surprise".
Cela ne me fait pas grand chose  financièrement parlant mais pour elle le geste compte et va l’aider à franchir ce cap….j’espère ne pas être le seul à procéder ainsi !

Dernière modification par nicolas92 (02/04/2020 13h44)

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#92 03/04/2020 22h17

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J’ai un souci avec ma locataire (en LMNP) qui a repoussé son départ (elle devait partir le 6 avril) suite au confinement.
Nous avions donc convenu qu’elle pouvait rester dans le logement (en payant, évidemment).

J’aurais dû formaliser cela mais je lui avais juste dit par téléphone que j’acceptais qu’elle retire son préavis.

Elle m’annonce ce soir qu’elle va partir le 20 avril, que le confinement soit terminé ou non, parce qu’elle devrait signer l’achat de sa RP le 17 avril et qu’elle veut partir vivre dans son nouvel appartement.

Pensez-vous que je puisse lui demander un préavis de départ de 1 mois dans les conditions actuelles ?

Précision : je suis confiné à 1000km de l’appartement.

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#93 03/04/2020 22h46

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Auriez-vous reloué le bien si elle était partie à la date initialement prévue ? Aviez-vous un locataire prêt à emménager entre le 6 et le 20 ? Avez-vous subi le moindre préjudice du fait de son départ plus tardif en ces temps compliqués, ou au contraire cela vous a-t-il arrangé ?

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#94 03/04/2020 23h08

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En fait cela m’a arrangé du fait que la demande à fortement baissé avec le confinement.

Des visites étaient en cours mais les candidats qui auraient pu se positionner ne l’ont pas fait du fait du confinement.
Ensuite, elle m’a annoncé ne pas partir (environ 15 jours avant la date de départ prévu.)

Sans confinement, je n’aurai probablement pas eu de difficulté à relouer. En revanche, si elle part pendant le confinement, le bien va rester vide assez longtemps, même après le confinement (plus personne pour faire les visites avant que je puisse me libérer).

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#95 03/04/2020 23h36

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Il est délicat de demander le préavis d’un mois au vu du contexte…

Comment allez vous faire l’état des lieux de sortie ?

Je me pose la question car j’anticipe que cela va concerner un paquet de locations étudiantes très rapidement… Et tout le monde n’habite pas à proximité de ses locations…

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[+1]    #96 04/04/2020 00h31

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1/ Soit je demande à une connaissance sur place de le faire pour moi, mais je ne connais personne qui ait vraiment l’habitude de faire ça,

2/ Soit je le fais via skype sur téléphone, en émettant des réserves (pour ce que ça vaudra…)

3/ Le site Info-coronavirus du gouvernement évoque (dans la partie logement) la possibilité de faire appel à un huissier mais je devrai alors payer pour faire faire un état des lieux par une personne qui n’a jamais vu l’appartement. Autant dire que je n’envisage pas cette possibilité.

Donc je pense que ce sera la solution 2…

Au final, ce qui m’embête, c’est qu’elle fait des pieds et des mains avec son notaire pour avancer sa signature d’acte authentique au plus tôt alors que je pensais qu’elle reporterait tout simplement à la fin du confinement. Ce qui aurait été plus simple pour tout le monde (surtout pour moi en fait).

Ca ira mieux demain quand l’énervement sera retombé.

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#97 04/04/2020 00h38

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Je rajouterais 2 options
- vous décalez l’état des lieux de votre initiative sans demander un supplément de loyer.
- vous vous faites une attestation d’activité avec votre code siret (en LMNP), par contre, niveau légalité, j’ai un doute.

Bref, pas simple.

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#98 04/04/2020 11h28

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Bonjour,

En théorie les déménagements sont interdits pendant le confinement, sauf cas de force majeur, donc il n’est pas certain qu’elle ait le droit de partir. A vérifier si cela relève du "cas de force majeure" en tout cas…

https://edito.seloger.com/actualites/fr … 36961.html

Bonne journée

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[+1]    #99 04/04/2020 11h32

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IndianIggyJoe a écrit :

Au final, ce qui m’embête, c’est qu’elle fait des pieds et des mains avec son notaire pour avancer sa signature d’acte authentique au plus tôt alors que je pensais qu’elle reporterait tout simplement à la fin du confinement. Ce qui aurait été plus simple pour tout le monde (surtout pour moi en fait).

Je pense que vous devriez lui rappeler gentiment qu’il convient de vous remettre un préavis dans les formes. La prolongation sans formalisation écrite, c’est quand même moyen, mais en l’état elle est dans le logement, le bail continue à s’appliquer, et elle doit respecter le préavis.
Rien ne lui interdit de déménager demain matin, mais elle restera redevable du loyer jusqu’au terme du préavis.

Pourquoi ce raisonnement ?
Parce qu’il y a un acte positif de sa part (la signature de l’acte authentique de sa résidence principale + la mise en oeuvre de déménagement), qui l’empêche d’invoquer la force majeure pour faire n’importe quoi.
Soyez poli, mais ferme.

(J’ai dormi dessus avant de vous répondre en ce sens, j’ai hésité pas mal.)

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[+2]    #100 04/04/2020 11h43

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Bonjour,

A la lecture de la file, il me semblait utile de faire une synthèse du sujet des loyers commerciaux / professionnels. Grosso modo, on sait deux choses (enfin, je crois avoir compris deux choses) :

1) Les loyers commerciaux/professionnels restent dus (source : Dalloz Actualités, 30 mars 2020)

2) le bénéfice de la neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers ne peut se faire qu’à des conditions très restrictives et cumulatives (entreprises éligibles au fonds de solidarité ou cessation de paiement ou en difficulté + interdiction d’ouverture au public + perte 70% 50% du CA au mois de mars 2020). (source : Dalloz Actualités, 02 avril 2020).

De façon connexe, ma banque (BP) vient de me proposer de rentrer dans la fournée de demandes de report de 6 mois des emprunts pro (capital + intérêt), avec rallongement de 6 mois de la durée. Procédure accélérée, avec demande par simple email.

Concrètement : ça permettra à ma SCI de ne plus payer l’emprunt du local pro pendant 6 mois et de répercuter ça sur son locataire (ma sarl), pendant 6 mois, pour soulager sa trésorerie.
Et ça devrait permettre à pas mal de propriétaires avec un emprunt de passer des deals avec leurs locataires pro (s’ils le souhaitent évidemment).

Le seul point qui me turlupine est l’incertitude de savoir si la compagnie d’assurance acceptera cet échéancier recalé. S’ils demandent de repasser par la case questionnaire de santé / examens médicaux, je laisserais tomber.

EDIT : modif à la suite de la remarque d’artosis sur une autre file

Dernière modification par carignan99 (04/04/2020 15h10)

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