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#276 28/10/2020 09h57

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J’ai obtenu 0.93 hors assurance sur 15 ans il y a un mois avec un apport volontaire de 10000 euros non exigé par la banque.
Taux resté raisonnable qui aurait été le même sans apport.

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#277 28/10/2020 10h40

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Range19 a écrit :

J’ai obtenu 0.93 hors assurance sur 15 ans il y a un mois avec un apport volontaire de 10000 euros non exigé par la banque.

Quelle banque ?

Sur moins de 20 ans oui ça prête encore sans apport mais sur 25, plus d’après ce qu’ils me disent.

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#278 28/10/2020 12h59

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Dr Minimal a écrit :

Il y a donc bien sur mes marchés une baisse mesurable (que je mesure au doigt mouillé) des prix de l’immobilier, en tout cas pour les biens type meublé de tourisme, et une baisse de concurrence sur les biens type "marchand" et belles affaires qui partent toujours au prix, mais moins vite.

À l’inverse, dans l’une des mes villes de province, je vois  encore des biens + patrimoniaux vendus avec locataire en place qui partent à 4%-5% de rendement brut et au prix, alors qu’ils ne se vendaient qu’à 6%-7% de rendement brut il y a à peine 2 ans. Denier exemple en date : hier.

Mon impression est qu’il y a encore actuellement plutôt plus que moins de gens qui se mettent à comparer "bêtement" le rendement brut au taux de livret A, en oubliant quelques coûts et contraintes liées à l’immobilier locatif.

Dernière modification par julien (28/10/2020 13h00)

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#279 28/10/2020 13h12

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Je partage le point de vue de Julien, chez nous c’est la même chose dans le 68. Les prix augmentent même.
Et les gens sont contents avec des renta moins élevés. Nous commençons aussi à avoir des investisseurs Parisiens, ou autres qui sont très heureux avec une renta de 7-8% (en état moyens).

Dernière visite que j’ai effectué l’agent immo nous a fait visiter, j’ai fait une offre 10 K€ de moins que le prix car il y avait tout à refaire, et le quartier est "en devenir".
Je rappelle deux jours plus tard, l’agent immo me confie que le bien est parti plus cher que le prix affiché!
Un investisseur a payé cash.


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

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#280 28/10/2020 13h33

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Bonjour,

Une explication (peut-être) pertinente de la hausse immo se trouve ici (vidéo youtube ZoneBourse) : Quelle est cette énorme bulle sur les marchés financiers, qui impacte tous les actifs … et pour longtemps ? (Obligations)

Je suis novice, mais j’ai trouvé l’explication intéressante.

Setanta

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#281 28/10/2020 14h21

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La bulle obligataire évoquée est effectivement l’une des explications. Elle reflète aussi qu’il y a eu une période en or vers 2016-2018 avec des taux d’emprunts qui avaient baissé, fixables sur 20 ans, et un prix de marché immobilier qui ne s’était pas encore ajusté à la hausse en province.

Elle l’est aussi pour le niveau du S&P500 avec des DCF qui sont fait pour les valeurs de croissance avec un taux d’actualisation très faible.

Si on suit le raisonnement jusqu’au bout de bulle obligataire durable, on devrait se ruer sur des actions de qualité correcte en termes de business comme Danone,  accessibles aujourd’hui à un PER de 15, qui seraient donc une anomalie. Ce que mettra plus longtemps à faire M et Mme Michu, car la bourse dans l’esprit collectif français (et probablement contrairement aux américains), ce n’est pas l’immobilier.

Dernière modification par julien (28/10/2020 14h24)

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[+1]    #282 28/10/2020 14h42

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L’un des concurrents de l’investisseur immobilier c’est l’épargnant aisé qui paye cash et coupe l’herbe sous le pied de celui qui achète rationnellement, car son argent lui brûle les doigts et il ne sait pas quoi en faire. Il a généralement peu de connaissances en économie malgré son aisance relative et la bourse pour lui c’est comme le casino. Donc il achète de l’immo.
Avec le confinement on a assisté à une accumulation d’épargne. L’encours du Livret A est au plus haut. Les gens cherchent à acheter de la pierre parce que la pierre c’est du concret. Et en période de troubles, le concret ça rassure. Il est donc normal que les gens qui payent cash soient un peu plus nombreux que d’habitude ce qui contribue à maintenir les prix élevés.

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#283 28/10/2020 22h08

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Réputation :   3  

Setanta a écrit :

Bonjour,

Une explication (peut-être) pertinente de la hausse immo se trouve ici (vidéo youtube ZoneBourse) : Quelle est cette énorme bulle sur les marchés financiers, qui impacte tous les actifs … et pour longtemps ? (Obligations)

Je suis novice, mais j’ai trouvé l’explication intéressante.

Setanta

L’explication à 2 min me semble incorrecte. L’auteur soutient que lorsqu’un investisseur est prêt à accepter un rendement plus bas, le prix augmente pour garder un loyer constant (6000€ pour l’exemple).

Les prix augmentent pour les raisons suivantes:
- Le crédit est moins cher ce qui permet à capacité de remboursement constante d’emprunter plus.
- Une pénurie de logements et de nombreuses grandes agglomérations sous tension.
- L’injection plus que massive de liquidités (quantitative easing) par la BCE ne crée pas de richesse en soit, en conséquence chaque "richesse" ou bien vaut mécaniquement plus d’argent.


La chance, c'est quand la préparation rencontre l'opportunité.

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#284 25/11/2020 08h55

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lu dans magazine Mieux Vivre son Argent de décembre

Mieux Vivre a écrit :

708€/mois
Le loyer moyen d’un 57 m², selon SeLoger. Depuis la fin du confinement, le nombre de candidats à la location a augmenté de 66%. Face au durcissement des conditions de crédit, les ménages n’ont pas le choix. Les loyers sont en hausse de +2.6%.

Déontologie : acheteur immo en phase d’accumulation

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Favoris 1   [+3]    #285 30/11/2020 17h50

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Bonjour

Petit retour terrain sur les prix de l’immobilier dans les secteurs ou mes agents recherchent des investissements.

Grenoble : Les produits typés investissement "faciles" ( studios ) sont très recherchés donc les prix s’envolent, en gros avant nous allions jusqu’à 60ke pour des studios bien situés, proche gare, centre ville etc.
Aujourd’hui impossible pour nous d’honorer nos mandats et de trouver en dessous de 70 - 75ke.
Beaucoup d’acheteurs résident dans d’autres secteurs, Lyon, Annecy, Paris.

Lyon : J’ai un peu moins d’agents sur place mais l’impression qui ressort est une moins forte augmentation que sur Grenoble, mais on est toujours sur une demande soutenu, mais rien de nouveau par rapport à la vie immobilière pré Covid.

Zone frontalière Haute Savoie et Ain : le secteur était déjà très compliqué en temps normal, prix très élevés, concurrence énorme, les biens au prix partaient jusqu’à présent dans la journée ou au pire dans la semaine avec le loisir pour le vendeur de choisir le profil de son acheteur. Donc en général un travailleur frontalier avec salaire conséquent. Aujourd’hui on passe un cap avec des investisseurs Suisse qui financent en cash.

3 agents immobiliers de réseaux différents mon confiés cette semaine qu’environ 1 achat sur 2 depuis le 1er déconfinement est fait par des Suisses. ( pour les produits typés investissement studio, t2… ).

Si l’on ajoute à cela les nouvelles difficultés d’emprunt liés à l’apport, la durée et le taux d’endettement on ressent un sentiment d’impuissance que je n’avais encore jamais rencontré.

Sur ces 3 secteurs la période semble plus propice à la vente qu’a l’achat.

Les agents immobiliers vendeurs, mes agents et moi avons vraiment l’impression, comme dis plus haut dans la file, que les gens ont peur de laisser des liquidités importantes sur leurs comptes bancaires et préfèrent se diriger vers cette valeur refuge, quit à se précipiter et faire de mauvais achats tant qu’ils trouvent un meilleur placement que leur livret A.

Si d’autres sur le forum ont les mêmes impressions sur leurs secteurs ? ou a contrario l’effet inverse ? Au plaisir d’échanger

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#286 30/11/2020 18h31

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Pour compléter, la file

Secteur Aix en provence - Marseille:

les petites surfaces ont également pris un coup de chaud à la hausse
(Je mets à part les secteurs "compliqués, sportifs…")

Dans les quartiers limitrophes, de standing moyen
Avant crise, on trouvait du T1 à moins de 75- 80 K€ ( prix affichés)
désormais, Pour les mêmes T1, les prix affichés dépassent les 85 K€

sur l’hypercentre, de bon standing
avant la fourchette affichée était de 110 à 120 K€
désormais, on est sur du 120 voir 150K€

donc (13) petite surface, les prix affichés ont augmentés
je pense que les prix signés, sont aussi à la hausse: J’ai loupé 2 biens ( dans le bas de la fourchette, partis dans la semaine !)

Dernière modification par Ricou (01/12/2020 08h52)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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Favoris 1   [+1]    #287 01/12/2020 12h37

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Le baromètre Meilleurs agents/Les Echos (du jour) tente de quantifier la tension sur l’immobilier.
A 0 équilibre offre/demande, >0 plus de demande que d’offre.

On notera au passage (si cette durée à un sens, que l’indicateur est juste ?) que sur le dernier mois l’augmentation des prix régresse voire parfois les prix eux mêmes dans certaines grosses villes.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3859_immo.png

L’indice des prix :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3859_prix_immo.png


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#288 01/12/2020 13h56

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Je n’ai pas l’impression que les augmentations sont moins élevées, au contraire. Si on prend le top 10/50 des métropoles, l’indice a augmenté de 0.2% sur un mois. Quand on proratise sur un an, cela donne 2.4% sur un an (oui ce n’est pas exact mathématiquement mais cela donne une idée). C’est plus que la tendance 2020 (respectivement 1.2% et 1%).

De manière générale, cela confirme mon impression. Depuis quelques années, les grandes métropoles attirent au détriment de la ruralité. C’est un phénomène de fond et je ne crois pas que le confinement y mettra fin.

Enfin, quand je regarde autour de mois, les personnes ayant des liquidités à placer sont parfois perdues. Entre la bourse qui est à un niveau assez haut, les obligations/livrets qui ne rapportent rien, je pense que l’immobilier devrait bien se comporter. En tout cas je n’imagine pas de mouvement massif à la vente alors que les autres actifs ne sont pas plus attractifs.

Dernière modification par Stochastic (01/12/2020 18h53)

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#289 05/12/2020 02h38

Modérateur
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Les présentations lors de la récente conférence IEIF, sur la "convalescence douloureuse" à venir du marché immobilier suite au Covid-19, est instructive.

On y trouve notamment (autant de questions que de réponses….) :
   - une valorisation incertaine en fin d’année (2020), avec des reports ou abandons de loyers limités, des taux de capitalisation stable ou en légère baisse, des volumes de transaction en forte baisse, un comportement très varié selon le secteur d’activité et la qualité des entreprises locataires, et un risque d’obsolescence susceptible de beaucoup augmenter pour certains actifs. 
   - un équilibre instable entre des forces antagonistes de retour à la moyenne (sur le taux de capitalisation des bureaux prime Paris QCA, et l’écart entre taux de capitalisation et taux des OAT 10 ans), et des signaux de marché peu alarmants (sur l’évolution de l’indice EDHEC IEIF de prix des SCPI d’immobilier d’entreprise, du rendement du MSCI France, des indices EPRA de prix de l’immobilier en Europe).
   - des tendances et perspectives des marchés de l’immobilier d’entreprise, en France et en Europe (baisse des transactions, hausse maitrisée de l’offre, hausse maitrisée de la vacance, stabilité des loyers "prime", corrections limitées des loyers "prime", correction plus marquée des loyers moyens, impact limité du télétravail, évolution contrastée des taux de rendement selon la classe d’actif)
   - la vision d’un gestionnaire d’actif (La Française) : le bureau reste la classe d’actif la plus liquide, diversifications tout azimut, le risque sera mieux rémunéré.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#290 02/01/2021 16h51

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D’après l’INSEE, sur un an glissant le prix des loyers en France (résidences principales) évolue de 0.3% à fin septembre.

0.2% en moyenne en province et 0.4% en agglomération parisienne.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3859_loyer.png
Source graphique : Investir


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#291 25/02/2021 20h41

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Insee-Notaires a écrit :

Au quatrième trimestre 2020, la hausse des prix des logements anciens en France (hors Mayotte) s’accentue : +2,4 % par rapport au troisième trimestre (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +0,6 % et +1,4 % aux trimestres précédents.Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +6,5 %, après +5,2 % et +5,6 %. Pour la première fois depuis fin 2016, la hausse est ce trimestre plus marquée pour les maisons (+6,6 % en un an) que pour les appartements (+6,3 %)

Rapport complet ici.

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