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Forums des investisseurs heureux

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#26 16/03/2020 08h56

Membre
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Réputation :   123  

@Swingueur : Si rien n’empêcherait les loyers d’évoluer brutalement à la hausse comme à la baisse, en réalité ils ont historiquement eu une croissance assez régulière en valeur nominale (cf. graphe 1), et en réalité à stagner si on les rapporte aux revenu disponible des ménages (cf. graphe 2) :

1) Indice INSEE des loyers effectivement payés par les locataires.

Cet indice retrace l’évolution des loyers hors charges effectivement supportés par les locataires et constitue une composante de l’indice des prix à la consommation, au sein duquel il pèse pour 6% environ ; il ne doit pas être confondu avec l’indice de référence des loyers, utilisé pour plafonner la revalorisation des loyers de certains logements.

Source : www.insee.fr/fr/statistiques/4266810

https://i.imgur.com/U4ecN8W.png

2) Indice des loyers des RP rapportés au revenu disponible des ménages

Source : www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc

https://i.imgur.com/8VokF9y.png

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#27 16/03/2020 08h56

Membre
Réputation :   27  

Mon témoignage sur la partie location:
Je loue majoritairement des studios meublés à des étudiants. Compte-tenu de la fermeture de leurs établissements, 4 d’entre eux viennent de déposer leurs préavis de départ.

D’ailleurs certains autres qui avaient programmés leur départ en mai avec un envoi du courrier dès février souhaitent raccourcir le délai. D’après mes (très/trop) rapides recherches cela ne semble pas possible, à creuser…

Le cycle des locations est ainsi fait mais nous sommes très tôt en saison et je doute de l’efficacité de ma méthode habituelle qui consiste à relouer à des personnes de passage (stagiaires et autres…). Surtout que la mise en ligne d’annonce ne donne aucun résultat.

Je pense clairement baisser le montant des loyers d’ici le milieu de la semaine.

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#28 16/03/2020 15h45

Membre
Réputation :   1  

Avec le confinement à prévoir dans les jours qui viennent, savez-vous si les notaires seront également impactés? Je suppose que oui?

En effet, je suis supposé signer un acte de vente fin du mois donc je me pose cette question.

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#29 16/03/2020 15h48

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Réputation :   134  

Comment comptez-vous vous rendre chez le notaire si vous êtes enfermé chez vous… ?
Cela vous semble-t-il être une activité essentielle ?
Les notaires sont ils immunisés à la naissance ? (ou lors de leur inscription à l’Ordre)

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#30 16/03/2020 16h12

Membre
Réputation :   1  

Les notaires sont en train de mettre en place la signature électronique à distance

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#31 16/03/2020 16h32

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Et alors, tout va continuer comme si de rien n’était ?
Arrêtez donc de fantasmer et redescendez sur terre, ohé. Vous ne signerez rien à la fin du mois, tout va être décalé.
Attendez simplement les semaines à venir nous en diront plus, sur la durée du confinement et des mesures diverses, tous les rendez-vous partout sont annulés en attendant.

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#32 16/03/2020 18h05

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Réputation :   250  

Je pense que beaucoup de choses vont s’arrêter dans les prochains jours (réponse ce soir…) mais aujourd’hui encore beaucoup de choses ont encore fonctionné. J’ai "signé" un compromis de vente ce midi moyennant une procuration (l’acheteur a fait de même). Tout semble bien se dérouler loin de l’hystérie, juste avec des gens positifs. Tout s’est déroulé par mail, sans certification de signature ce qui a été accepté par les notaires.

Beaucoup d’administrations tourneront en service minimum (PCA) et tout ce qui est faisable par internet ne posera pas souci.

Demain et mercredi, j’utiliserai mon temps pour organiser mes activités jusque fin avril.

Bon courage à tous et respectons les consignes pour que cette période soit la plus courte possible et affecte un minimum de personnes.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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[+1]    #33 16/03/2020 18h22

Modérateur
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adrRA a écrit :

Avec le confinement à prévoir dans les jours qui viennent, savez-vous si les notaires seront également impactés? Je suppose que oui?

En effet, je suis supposé signer un acte de vente fin du mois donc je me pose cette question.

L’Etude de notaire (en IdF) dans lequel travaille un de mes proches sera fermée à partir de demain (avec "chômage technique" pour tous).
Hier les informations étaient qu’il resterait ouvert (et aujourd’hui il était ouvert) car "service public", et c’était l’organisation du télétravail et la garde des enfants qui étaient les sujets à traiter.

Je suppose que ça devrait être pareil pour toutes les études.

Vous signerez vraissemblablement quelques semaines plus tard qu’initialement prévu.

PS: La "signature électronique à distance" ne résout pas tout, car, avant de signer un acte, il y a pleins d’actions à mener, qui impliquent diffférents services publics (ne serait-ce que pour vérifier tout ce qui figure dans l’acte, tenir informé les services de la publicité foncière), et d’autres interlocuteurs (banque, agent immobilier, syndic, etc.) qui ne continueront pas leur activité comme si de rien n’était.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#34 16/03/2020 23h43

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Nous devions également signer l’acte de notre RS le 27/03… autant dire que c’est cuit.

Au delà de la signature électronique (dont les notaires ne sont pas tous équipé) et de la "paperasse", il est important de revisiter le bien le jour de la signature. Si pépin matériel il y a entre maintenant et la signature d’acte (fuite, tempête, dégradation volontaire etc), vous seriez bien embêté.

Xavier.

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#35 17/03/2020 00h12

Membre
Réputation :   11  

bajb a écrit :

Pour compléter ce qui précède.

Pour l’immobilier professionnel, à mon avis le facteur le plus important à long terme c’est le télétravail (y compris le télé enseignement). Parmi les gens qui m’entourent je vois de plus en plus de télétravailleurs et cette crise va en accroître le nombre. Et la baisse post-épidémie révélera à coup sûr de nouveaux télétravailleurs.

Comme vous, je crains aussi pour l’immobilier d’entreprise. En effet un de mes anciens employeurs (un grand nom de l’assurance en France), avait dès 2015 misé énormément (pour l’époque) sur le télétravail, suite à une étude interne qui avait révélé qu’une combinaison de télétravail + flex work permettait de gagner 30% se surface locative. Le télétravail avait donc été largement déployé avec une fréquence de 2 jours / semaines / travailleur (salariés et prestataires).
Sachant que cette entreprise était locataire de son plus gros site francilien, on peut penser que cela lui permet de faire une économie de loyer de l’ordre 25-30%.

J’ai autour de moi des personnes qui ne peuvent pas faire de télétravail faute d’infrastructure technique adaptée.
Certaines entreprises qui n’avaient réservé ce "luxe" de télétravail qu’à une certaine catégorie de personnes, voient leur infrastructure sous-dimensionnée pour absorber la connexion à distance de tous leurs salariés et prestataires. Résultat, elles font des rotations: pendant qu’un groupe fait du télétravail, l’autre est en arrêt maladie ou chômage partiel.

Je pense donc que cette crise mettra les pendules à l’heure, et si le télétravail se vulgarise avec à la clé une continuité d’activité assurée et de vraie économie de loyer pour les entreprises, l’immobilier professionnel en souffrirait vraiment !

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#36 17/03/2020 11h00

Membre
Réputation :   23  

En échange, l’immobilier "éloigné" pourrait tirer son épingle du jeu.

Quelqu’un télétravaillant 2 ou 3 jours par semaine ira plus facilement se chercher un logement à 1h-1h30 de son travail alors que sans le télétravail il serait resté dans un rayon de 30min. En termes de temps de trajet, c’est équivalent (2jx1h30 =~ 5jx35min).
C’est en tout cas très clairement ma façon de penser, je suis prêt à m’éloigner si je télétravaille… je ne pense pas être le seul à penser ainsi.

Ainsi, l’immobilier plus éloigné des pôles d’activité pourrait grandement se développer, peut-être des "bons coups" à faire dans les prochaines années en étant les premiers.

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#37 17/03/2020 11h11

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Ca revient sacrément à "faire des plans sur la comète".
On verra bien, c’est l’incertitude la plus totale, il convient de réfléchir avant d’agir.
Il y aura des opportunités mais il y aura surtout des déconvenues avant cela.
A chacun de tirer son épingle du jeu, je ne peux pas dire plus banal désolé.

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#38 17/03/2020 18h53

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Réputation :   1  

Bonsoir à tous,

Je suis actuellement face à un gros dilemme au vu de la situation catastrophique que nous connaissons,

Compromis de vente en cours sur un chouette appartement situé dans une grande ville de France, tout se passait super bien jusqu’à aujourd’hui. Objectif => investissement locatif avec financement à 110%.

Ma grande inquiétude : aller au bout de l’opération mais acheter un appartement avec un prix basé sur "l’avant-coronavirus", autant dire sur une base de prix assez haute car grande ville française.
Pour ensuite devenir propriétaire d’un bien qui verra sa valeur être fortement décotée immédiatement.

Au vu de la crise économique majeure qui s’annonce, et du fait que nous ayons grillé le joker de la baisse des taux pour rebooster la croissance suite à la dernière crise, je m’inquiète d’autant plus pour celle ci.

Je pense donc demander des refus de prêts pour faire annuler la vente avant qu’il ne soit trop tard (2 semaines restantes avant date de levée des conditions suspensives) => chose que j’obtiendrais sans problème.

Suis-je le seul dans ce cas ?

C’est moche, cet appartement était vraiment top…

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#39 17/03/2020 18h55

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Réputation :   881  

C’est à mon avis ce qu’il y a de mieux à faire dans votre intérêt.

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#40 17/03/2020 19h13

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Réputation :   11  

Robz a écrit :

Bonsoir à tous,
Je suis actuellement face à un gros dilemme au vu de la situation catastrophique que nous connaissons,

Compromis de vente en cours sur un chouette appartement situé dans une grande ville de France, tout se passait super bien jusqu’à aujourd’hui. Objectif => investissement locatif avec financement à 110%.

Ma grande inquiétude : aller au bout de l’opération mais acheter un appartement avec un prix basé sur "l’avant-coronavirus", autant dire sur une base de prix assez haute car grande ville française.
Pour ensuite devenir propriétaire d’un bien qui verra sa valeur être fortement décotée immédiatement.

Au vu de la crise économique majeure qui s’annonce, et du fait que nous ayons grillé le joker de la baisse des taux pour rebooster la croissance suite à la dernière crise, je m’inquiète d’autant plus pour celle ci.

Je pense donc demander des refus de prêts pour faire annuler la vente avant qu’il ne soit trop tard (2 semaines restantes avant date de levée des conditions suspensives) => chose que j’obtiendrais sans problème.

Suis-je le seul dans ce cas ?

C’est moche, cet appartement était vraiment top…

Bonjour,
Je suis dans la même situation que vous. J’ai une offre de prêt sous la main et une autre en cours de route.

Je dirai tout dépend de votre stratégie d’investissement. Si vous spéculez et comptez sur une plus-value à court / moyen terme alors je comprends que vous hésitez.
Par contre si vous faites de l’immobilier de rendement, dans le sens où vous ne comptez que sur les loyers et avec un horizon d’investissement long terme (15-20 ans), alors continuez, car il y a de fortes chance que votre bon plan d’aujourd’hui soit toujours un bon plan dans 15 - 20 ans. Et je suis dans le 2e cas => je continue.

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#41 17/03/2020 20h42

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Réputation :   1  

Je suis entièrement d’accord avec vous, et je suis dans ce cas.
J’applique une stratégie d’acquisition de plusieurs logements avec stratégie rendement (loyer qui couvre facilement les mensualités) => Donc orientation très très long  terme.

J’espère simplement que cette nouvelle crise liée au Coronavirus ne nous entraîne pas dans des complications plus importantes que ce que nous avons connu après 2008 / 2011.

J’hésite vraiment … J’ai comme l’impression que nous aurons plus de mal à nous relever de ce coup dur.

La banque m’autorise en plus un différé d’un an pour atténuer l’impact négatif du confinement actuel (problématique pour faire venir les artisans, trouver les locataires).

Espérons que la nuit me portera réflexion, dur dur de naviguer à vue en cette période très trouble.

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[+1]    #42 17/03/2020 22h00

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Bonjour,
Pour ma part nous devions signer une promesse de vente pour l’achat d’une RP lundi soir. Le we on nous a annoncé que les 3 notaires concernés feraient  une visioconférence le matin pour régler les derniers points car une fois sur place aucune lecture de l’acte de serait faite. Il devait s’agir de rentrer, signer et de repartir.
Finalement ils ont décidé d’annuler la signature le lundi midi car avec toutes les incertitudes autour des demandes de prêts et autres formalités il n’y avait plus aucune visibilité sur les délais.
Bref les ventes seront au point mort pendant les prochaines semaines…

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[+1]    #43 17/03/2020 22h28

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je suis en pleine réflexion et j’ai du mal à trouver des réponses.

J’ai signé une promesse de vente (je suis acquéreur) jeudi dernier, je suis donc dans les 10 jours de rétractation possible.

Le bien est un immeuble de 2 appartements, renta brut 8% donc nette nette entre 3 et 4%, un peu de cash flow positif car apport de 35% du prix, situé dans une petite ville de campagne (6000 hab). Le bien est déjà loué. Il a été rénové il y a 5 ans donc pas de travaux dans l’immédiat (et donc pas de defisc) mais certainement un billet à remettre dans quelques années.

Avec la crise du corona-virus je suis en plein flou, j’annule ou pas ?
Il y a peut être un bon coup à jouer en bourse quand ca se sera calmé, l’immobilier pourrait aussi présenter de bonnes offres… bref quel est votre avis sur le fait d’investir dans du locatif en cette période ?

Merci par avance

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#44 17/03/2020 22h48

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Objectif80 a écrit :

Bonjour à tous,

Je suis en pleine réflexion et j’ai du mal à trouver des réponses.

J’ai signé une promesse de vente (je suis acquéreur) jeudi dernier, je suis donc dans les 10 jours de rétractation possible.

Le bien est un immeuble de 2 appartements, renta brut 8% donc nette nette entre 3 et 4%, un peu de cash flow positif car apport de 35% du prix, situé dans une petite ville de campagne (6000 hab). Le bien est déjà loué. Il a été rénové il y a 5 ans donc pas de travaux dans l’immédiat (et donc pas de defisc) mais certainement un billet à remettre dans quelques années.

Merci par avance

Bonjour,
Vous devriez exposer cette partie dans la rubrique étude de cas.

Objectif80 a écrit :

Avec la crise du corona-virus je suis en plein flou, j’annule ou pas ?
Il y a peut être un bon coup à jouer en bourse quand ca se sera calmé, l’immobilier pourrait aussi présenter de bonnes offres… bref quel est votre avis sur le fait d’investir dans du locatif en cette période ?

Merci par avance

Pour cette partie, mon avis est en réponse numéro 40 sur ce fil.

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#45 17/03/2020 22h59

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Bonsoir,
je suis dans le même cas que Sotigui : sur le point de signer (enfin, de faire signer, je suis coincée à l’étranger mais j’avais donné ma procuration au notaire) le compromis pour un investissement locatif. Comme je n’envisage pas de revendre tout de suite mais plutôt garder le bien pendant au moins 15-20 ans, je vais maintenir mon achat, même s’il sera probablement retardé.
D’autre part, est-il vraiment certain que malgré la crise qui commence, les prix de l’immobilier vont s’effondrer ?
Bonne réflexion à vous pour décider de ce que vous ferez, ce n’est pas simple !

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#46 17/03/2020 23h24

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Objectif80 a écrit :

Avec la crise du corona-virus je suis en plein flou, j’annule ou pas ?

Il y a 5 jours vous étiez prêt à signer, c’est donc que vous avez pris le temps d’étudier le dossier et êtes arrivé à la conclusion que c’était un bon investissement.
Ceci est-il d’une quelconque façon remis en question par les événements actuels ?

Objectif80 a écrit :

Il y a peut être un bon coup à jouer en bourse quand ca se sera calmé, l’immobilier pourrait aussi présenter de bonnes offres… bref quel est votre avis sur le fait d’investir dans du locatif en cette période ?

"peut être", "pourrait"… Cela relève du conditionnel.
Le bien que vous êtes sur le point d’acheter, ce n’est pas du conditionnel, il est là, vous en avez fait le tour, vous l’avez visité, estimé, négocié. Connaissez-vous le dicton "un tiens vaut mieux que deux tu* l’auras" ?

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#47 17/03/2020 23h35

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Iomipom a écrit :

En échange, l’immobilier "éloigné" pourrait tirer son épingle du jeu.

Quelqu’un télétravaillant 2 ou 3 jours par semaine ira plus facilement se chercher un logement à 1h-1h30 de son travail alors que sans le télétravail il serait resté dans un rayon de 30min. En termes de temps de trajet, c’est équivalent (2jx1h30 =~ 5jx35min).
C’est en tout cas très clairement ma façon de penser, je suis prêt à m’éloigner si je télétravaille… je ne pense pas être le seul à penser ainsi.

Ainsi, l’immobilier plus éloigné des pôles d’activité pourrait grandement se développer, peut-être des "bons coups" à faire dans les prochaines années en étant les premiers.

En effet je pense sérieusement aussi a m’éloigner un peu plus loin parce que je n’ai pas les moyens d’acheter une maison proche de Lyon et avec l’arrivée de 2jours de télétravail par semaine dans ma collectivité celà deviendrait bien moins contraignant. A suivre

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#48 18/03/2020 08h15

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dangarcia a écrit :

Il y a 5 jours vous étiez prêt à signer, c’est donc que vous avez pris le temps d’étudier le dossier et êtes arrivé à la conclusion que c’était un bon investissement.
Ceci est-il d’une quelconque façon remis en question par les événements actuels ?

Habituellement totalement d’accord avec vos messages Dangarcia, cette fois ci je moins convaincu.

Je suis aussi dans une situation de compromis en attente de signature, projet analysé et vraiment intéressant après visite  il y a 3 semaines. Mais il y a changement de paradigme, et pas qu’un peu.
Les curseurs ne se positionnent plus au même endroit, qu’il s’agisse des réflexions autour de la solvabilité court et moyen terme des locataires, de la qualité de ma diversification financière et donc de ma propre solvabilité court/moyen terme cette fois (j’ai une grosse marge mais moins sereinement), de l’évaluation du prix, de la réactivité des intermédiaires et de la qualité de leur réaction -notamment banque-.
Sans parler de facteurs psychologiques que je ne maîtrise pas même si je suis assez persuadé qu’à la première embellie tout le monde se précipitera vers les mêmes habitudes qu’auparavant.

Je n’ai donc pas les certitudes que je pouvais avoir il y a quelques semaines.

Premier bémol : personne ne sait  combien de temps vont durer les mesures de confinement comme on ne peut pas connaître les éventuelles modifications de comportement.
Deux ou trois de mes locataires envisageaient de quitter leur logement en juin. Je ne sais pas si je serai en mesure de les faire visiter et les relouer au rythme habituel. Pas grave relativement à la crise sanitaire qui nous préoccupe, mais à intégrer dans des décisions de gestion.

Deuxième : les banques. Les promesses d’il y a quelques jours donnent lieu aujourd’hui à un bien long silence suivi d’un email laconique de mon seul interlocuteur directeur d’agence "promis, je vous envoie une proposition sous 48h" et non pas ce que j’espérais "on reste sur ma proposition d’il y a quinze jours".
En 2009, ma banque d’alors avait été redoutable. Nous avions des revenus confortables et garantis LT sauf gros pépin de santé, un tout petit taux d’endettement, et le "oui sans conditions" de la première proposition est devenu au fil des semaines oui mais avec ceinture et brettelles ie privilège de prêteur de deniers +nantissement d’un contrat d’assurance vie de 40 ou 50 000 euros. Le projet était lancé, ça m’a singulièrement compliqué la vie en plombant une réserve de trésorerie.

Troisième bémol : beaucoup d’entreprises ferment leurs portes et remettent toutes décisions stratégiques à plus tard, beaucoup d’autres sont au ralenti. 
Pourquoi moi je ne me mettrai pas au ralenti ?

Les points positifs : je crois dur comme fer à l’immobilier, 10% de plus ou de moins sur un prix d’achat ne changent pas fondamentalement la donne pour moi. Je ne crois pas à une population qui s’éloignerait des villes, ceux que je connais qui y vivent s’enquiquinent à la campagne et on a hâte de les voir se barrer.

Ma conclusion : ce bien m’intéressait vraiment, les conditions ont changé et il m’intéresse toujours. Je vais contacter le notaire et l’agent immobilier vendeur pour négocier les termes du compromis dans un sens plus protecteur pour moi (sur les délais notamment) et tenter une petite négo supplémentaire du prix, bien évidemment une fois acquises des certitudes sur la position de la banque.

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#49 18/03/2020 09h00

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Je rejoins l’avis de Range et je trouve que vous utilisez le dicton "un tiens vaut mieux que deux ṭu l’auras" à très mauvais escient.
C’est en fait au vendeur qu’il faut l’adresser : imaginez qu’un vendeur se pose la question de vendre dans ce contexte, en parlant d’une hypothèse d’un fort report sur l’immobilier, alors là il faudrait lui dire que bon, il s’est engagé pour vendre à ce prix et était satisfait avant la crise, "un tiens vaut mieux que deux ṭu l’auras" pour le coup …

Larsan a écrit :

D’autre part, est-il vraiment certain que malgré la crise qui commence, les prix de l’immobilier vont s’effondrer ?

Qui a dit qu’ils allaient s’effondrer ? Pourquoi caricaturer le dicours ?
Il est plus pertinent d’affirmer que les prix de l’immobilier vont arrêter de s’apprécier, c’est même une certitude pour les prochains mois, dans ces conditions ils ont davantage de chances de baisser, dans 2 ou 3 ans on pourra dire si ce n’était que passager et sans trop de conséquences sauf pour ceux qui auront paniqué ou si c’était réel …

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#50 18/03/2020 09h10

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Même avis que les précédents : "wait and see".
C’est un engagement long et donc il n’y a pas urgence à investir d’autant que les banques ont d’autres chats à fouetter en ce moment et sont, comme nous , dans le flou pour l’avenir et un banquier n’aime pas l’incertitude.

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