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#201 13/09/2020 17h53

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@Macaxeira  : ce que je voulais dire aussi, en disant de faire attention, c’est que c’est aussi votre expérience et votre propre vigilance qui vous empêchent de vous faire plumer. Manifestement, vous êtes bien plus aguerri maintenant, du fait que vous avez vécu cela.

Pour faire un parallèle : le fait que les vendeurs de Pinel prospèrent, avec des calculs faux, des cas enjolivés à toutes les lignes, est-ce leur faute ? En première analyse oui, mais si les acheteurs de Pinel étaient plus vigilants et plus renseignés, les vendeurs de Pinel seraient bien obligés de changer de métier, non ?

Chacun aura toujours en face de soi un vendeur malhonnête un jour, qu’il s’agisse d’un marchand de biens ou d’une petite mémé. Ou même "honnête malhonnête", comme la petite mémé qui dit "mon mari était si habile de ses mains", parce que le croit, sauf que feu pépé, il bricolait à la va-comme-je-vous-pousse. Le tout, c’est donc d’être averti, compétent, vigilant.

D’ailleurs, une même personne peut être correcte quand elle a en face d’elle une personne vigilante (c’est ce qui s’est passé avec vous) et abuser quand elle a en face d’elle un pigeon.

Ce qui m’inquiète c’est que celui-là a 18 ans de métier, ce qui prouve bien que la fourberie et la radinerie n’empêchent pas de prospérer dans cette profession.

Je dirais : la fourberie et la radinerie n’empêchent de prospérer dans aucune profession.

Et, au pire, quand on est trop défavorablement connu, on change le nom de sa société. Ou on déménage. Et, quand on est interdit d’exercer, on met la nouvelle entreprise au nom de sa femme. Quand c’est vraiment très grave, on va faire des affaires dans un autre pays (j’ai entendu parler d’un qui a changé de continent quelques années, pour cause de casseroles…).

C’est peut-être une des idées naïves que cette expérience vous a ôté : l’ancienneté n’est pas gage de qualité ou d’honnêteté, et les malfaisants peuvent exercer leurs malfaisances pendant très longtemps.

La seule vraie vérité : caveat emptor.

Dernière modification par Bernard2K (13/09/2020 18h32)


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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[+3]    #202 14/09/2020 22h55

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Bonsoir les IH,

L’un de mes chantiers vient de se terminer (enfin!) avec un peu de retard par rapport à ce qui était prévu. Quelques mots sur cet appartement avant de vous montrer les photos.

Acheté en Mars 2020 quelques jours à peine avant le confinement, l’appartement fait 26m2 et est situé dans une ville du 92 très dynamique (quartier d’affaires à proximité).

Prix d’achat + Frais de Notaires = 205 000€
Travaux réalisés : 14400€
Matériaux : 3500€
Ameublement: 4000€

Soit 17900€ de travaux, matériaux inclus (Leroy Merlin) = 688€ m2
L’appartement a été entièrement refait à neuf (électricité, plomberie, peintures, sols, modification de cloisons, etc) et délégué à 100% à une société de confiance.
Le prix peut paraitre élevé pour certains, au vu de ce qui est présenté sur ce forum. Mais je trouve que le total est vraiment attractif pour la région parisienne (où je me trouve) pour une rénovation complète smile

Nous avons choisi de créer un coin nuit dans l’appartement pour faire la différence avec les autres studio du coin. L’ameublement nous a donc couté 4000€, avec du IKEA, BUT, CDISCOUNT, DARTY (électroménager).

L’appartement a été loué 990€ CC la semaine dernière à un jeune couple d’étudiant.

Sejour / Chambre :



Sejour / Cuisine :



Cuisine :



Salle d’eau :



Salle d’eau / WC :



N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez..

Très bonne soirée à toutes et à tous !

Dernière modification par alexindep (15/09/2020 08h41)


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#203 15/09/2020 09h20

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Très beau, et photos bien vendeuses à mon avis. Juste dommage que les photos sont pas exactement avec le même angle avant/après.

Dernière modification par bed43fr (15/09/2020 13h53)

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[+1]    #204 15/09/2020 09h27

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Attention à la fenêtre de cuisine qui n’a pas de garde corps. Si le locataire tombe ou a envie de sauter on peut vous coller un procès pour négligence ou mise en danger de la vie d’autrui et ce serait la fin de votre carrière.

Ceci dit, belle déco, tout à fait à la mode.

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#205 15/09/2020 09h35

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Je trouve que les travaux ne sont vraiment pas chers, pour des travaux confiés à une entreprise en région parisienne. Bravo pour avoir réussi à maîtriser ce poste.

Ce qui plombe votre rentabilité n’est pas le montant des travaux mais le prix d’achat. Cela dit, avez-vous une idée de sa nouvelle valeur, s’il était revendu ainsi (tel qu’il est actuellement, mais non loué) ?

Concernant la fenêtre de la cuisine : je vois bien un garde-corps, avec devant une espèce de croisillons à plantes, sur la photo "avant". On ne les voit pas sur la photo "après" mais ça semble dû à la surexposition de cette zone de la photo. Néanmoins, la remarque est pertinente. Vérifiez la hauteur du garde-corps. Ca vaut peut-être la peine de mettre une rehausse, même temporaire. On en voit de toute sorte : en bois type rampe d’escalier, en acier type échafaudage ou mât d’antenne… ce n’est pas joli… On respecte la hauteur de rambarde mais on a modifié l’aspect extérieur d’un bâtiment sans autorisation d’urbanisme… Va comprendre, Charles.

Dernière modification par Bernard2K (15/09/2020 09h40)


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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#206 15/09/2020 09h44

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C’est très élégant et extrêmement bien agencé. Cela ne m’étonne pas que vous ayez loué facilement.

Je tique sur les point suivants: l’association bleu et vert, j’aurai coupé la poire en deux en uniformisant cuisine et séjour vert canard. Et pour la sdb, selon la photos, le meuble blanc uni semble un peu en dessous du standing de l’appartement, mais ce n’est peut-être qu’une impression.

Est-ce que les bricoleurs en locatif font le choix du carrelage blanc-joints blancs dans les douches? J’en ai chez moi, c’est très salissant au niveau des joints sur une salle de douche mal aérée, il y a vite des moisissures.

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#207 15/09/2020 19h34

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Bonsoir,

Pour vous répondre :

Macaxeira a écrit :

Attention à la fenêtre de cuisine qui n’a pas de garde corps

Il y a bien des garde corps métalliques, peu visibles sur la photo effectivement.

Bernard2K a écrit :

Ce qui plombe votre rentabilité n’est pas le montant des travaux mais le prix d’achat.

Nous avons acheté à très bon prix pour un studio dans cette ville. Le bien est autofinancé en incluant l’ensemble des charges (TF 300€, PNO 90€, Comptabilité 325€, Charges non récupérables 400€, Vacance locative 2,5%, réparations/an 300€, IR/PS à partir de la 11ème année). J’ai conscience que cela parait très faible par rapport à certains niveaux de rentabilité annoncés sur ce forum. Cependant, l’autofinancement se fait rare sur ce genre de villes très proches de Paris ou encore face à ce qu’on vous propose au travers de sociétés Clé en main Témoignage Rentabilité sociétés clés en main.
Pour vous répondre, j’estime le bien entre 220K€ et 230K€.

Bernard2K a écrit :

Vérifiez la hauteur du garde-corps

Vous avez raison. Je suis en train de finaliser un autre appartement dans le même immeuble, je vais regarder ce point de plus près.

Trahcoh a écrit :

Cela ne m’étonne pas que vous ayez loué facilement.

L’appartement a été loué en 3 jours et nous avons reçu une bonne vingtaine de dossiers.

Trahcoh a écrit :

Je tique sur les point suivants: l’association bleu et vert, j’aurai coupé la poire en deux en uniformisant cuisine et séjour vert canard. Et pour la sdb, selon la photos, le meuble blanc uni semble un peu en dessous du standing de l’appartement, mais ce n’est peut-être qu’une impression.

C’était tout à fait volontaire. On voulait vraiment que l’appartement reste à l’esprit, d’où le parti pris sur les couleurs. Les goûts et les couleurs comme on dit smile

Trahcoh a écrit :

Est-ce que les bricoleurs en locatif font le choix du carrelage blanc-joints blancs dans les douches?

Bon point, nous avons hésité à faire ce choix. Je vous ferai un retour d’expérience et suis preneur de l’avis des autres forumeurs sur le sujet.

L’autre appartement (dans le même immeuble) se termine d’ici un mois. Je vous partagerai les photos et les partis pris (légèrement différent).

Bonne soirée les IH !


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#208 19/09/2020 07h38

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Bonjour
Pour l’ électroménager, est ce une machine lavante séchante ou juste "à laver" ?
Je n’ai jamais utilisé de machine faisant les 2 fonctions et n’ai pas de retour dans mon entourage.
Or parfois, en terme de gestion de l’espace ce serait bien pratique ; pour l’instant nous sommes restés sur la machine à laver en bas et le sèche linge au dessus !

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#209 19/09/2020 08h20

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Bonjour Yon11,
Je crois, qu’il faut éviter tout appareil complexe imposant le respect d’un mode opératoire en location.
À ma connaissance,  les lavante séchante imposent de diminuer la charge à la fin du cycle de lavage pour lancer le séchage.
Je ne loue pas en meublé mais en nu et observe qu’une simple régulation centralisée de chauffage provoque des crises d’urticaire à pas mal de locataires. Donc simple et efficace sauf contrainte de place.

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#210 19/09/2020 10h38

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Je plussoie Range !

Mettre une lavante séchante en meuble, c’est chercher les ennuis de plusieurs façons :

Quand vous lavez une charge, vous devez sécher ensuite une demie charge avec un séchage à condenseur utilisant de l’eau..d’où une conso réelle très importante en énergie.

Donc au lieu d’une usure d’un cycle sur un lave linge classique, votre machine s’use de fait 3 fois plus vite…ajouté au fait que techniquement ces machines sont des bêtes à chagrin, je ne saurai que vous conseiller de passer votre chemin !

Pour comprendre le besoin de passer en demie charge pour sécher, c’est assez simple :
Pour laver, vous avez besoin d’un rapport volumétrique entre linge et tambour bien inférieur que celui de la fonction séchage pour que la circulation d’air soit suffisante pour chasser l’eau.

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#211 20/09/2020 23h57

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Effectivement la place nous a fait hésiter à essayer cet équipement 2 en 1 mais nous sommes rester sur 2 machines. Bien noté votre retour d’expérience qui confirme nos choix. Idem pour le micro onde, four,…, nous avons fait attention à l’ergonomie et la facilite d’utilisation. A voir dans quelques mois.
Je me note de faire des essais personnellement et peut être de faire un classeur avec notice synthétique, à voir.

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[+1]    #212 04/10/2020 17h46

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J’apporte ma petite contribution à ce fil très intéressant : un investissement effectué à Reims avec EverInvest, dont j’ai vanté le mérite dans le fil correspondant si vous voulez les détails financiers :









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[+4]    #213 12/10/2020 10h45

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Bonjour les IH,

Voici ma contribution suite à la conclusion de mon premier projet de MDB, sur une maisonnette située dans la métropole lilloise.

2 mois de travaux par un duo d’auto-entrepreneurs
Tout les postes du 2nd œuvre (sauf planchers) + assainissement + nettoyage du jardin
21,5k€ de main d’œuvre + 8,5k€ de fournitures (principalement Plateforme du Bâtiment pour les matériaux et Leroy Merlin pour tout ce qui se voit - menuiseries, sanitaires, carrelage, cuisine…) + 2k de mobilier et luminaires

Le fait d’avoir meublé le bien a été un ENORME plus pour la vente. Beaucoup de visites infructueuses tant que le bien était vide, puis deux offres au prix en 48h une fois meublé et décoré. Les acheteurs en particulier primo-accédants sont incapables de se projeter, surtout pour les biens atypiques, et le fait de meubler et décorer les y aide grandement.

Pensez aux nouvelles peintures à base de résine pour rafraichir un carrelage moche mais bien posé… avec du bon matériel le résultat est bluffant !

Enfin on voit aussi tout l’intérêt de s’équiper (trépied, lentille grand angle) et se former à la photo, puisque les photos ont été prises au même endroit avec le même smartphone… voir mon post à ce sujet










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[+1]    #214 12/10/2020 14h28

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Macaxeira, le 15/09/2020 a écrit :

Attention à la fenêtre de cuisine qui n’a pas de garde corps. Si le locataire tombe ou a envie de sauter on peut vous coller un procès pour négligence ou mise en danger de la vie d’autrui et ce serait la fin de votre carrière.

Ceci dit, belle déco, tout à fait à la mode.

Effectivement Macaxeira, on voit beaucoup de photos de fenêtres sans garde corps alors qu’il est nécessaire.

Pour rappel :
Fenêtres en étage (Alexindep)
- Un garde corps est obligatoire. Hauteur max 1m (0.80m sur dérogation)
- Partie basse plein de 45cm minimum
- Si barreaux espacés de 11cm maxi (inferieur à la tète d’un enfant)

Fenêtres en RDC
- il y a pas vraiment de règle mais le bon sens doit l’emporter, en dessous d’1m du sol coté appartement mettez au moins une rampe (Perescator)

Vous êtes bailleur n’oubliez pas que votre responsabilité peut être engagée si un enfant bascule, même du RDC.

Tant qu’il y a pas d’accident, tout va bien.

A+

Dernière modification par bascarol (12/10/2020 14h28)

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[+4]    #215 10/11/2020 21h15

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Bonsoir les IH,

Mon 2ème chantier vient de se terminer. Cet appartement a été acheté quasi conjointement avec un autre, situé dans le même immeuble. Les photos du premier bien se trouvent ici.

Acheté en Juin 2020 quelques jours à peine après le "premier" confinement, l’appartement fait 21m2 et est situé dans une ville du 92 très dynamique (quartier d’affaires à proximité).

Prix d’achat + Frais de Notaires = 173 000€
Travaux réalisés : 11770€
Matériaux : 4500€
Ameublement: 3500€

Soit 16270€ de travaux, matériaux inclus (Leroy Merlin) = 775€ m2
L’appartement a été entièrement refait à neuf (électricité, plomberie, peintures, sols, modification de cloisons, etc) et délégué à 100% à une société de confiance.
Le prix peut paraitre élevé pour certains, au vu de ce qui est présenté sur ce forum. Mais je trouve que le total est vraiment attractif pour la région parisienne (où je me trouve) pour une rénovation complète smile

Nous avons choisi de créer un coin nuit dans l’appartement pour faire la différence avec les autres studio du coin. L’ameublement nous a donc couté 3500€, avec du IKEA, BUT, CDISCOUNT, DARTY (électroménager).

L’appartement a été loué 890€ CC il y a 3 semaines à un étudiant.

Sejour / Chambre :



Cuisine :



Salle d’eau / WC :



N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez..

Très bonne soirée à toutes et à tous !


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#216 10/11/2020 21h51

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@ Perecastor : c’est beau. Et le coup de la fenêtre de chambre aggrandie en hauteur pour gagner en clarté c’est bien pensé.  Par contre, certains éléments étaient encore en bon état (carrelage de la cuisine, salle de bain?), ça doit faire mal au cœur de les changer juste parce qu’ils ne sont plus aux goûts du jour.
Ce qui est intéressant c’est que vous êtes techniquement un professionnel. Est-ce qu’on pourrait avoir un peu plus de chiffres, notamment des infos sur la marge réalisée ? Quels ont été les plus gros défis de l’opération? Qui sont vos acquéreurs et pourquoi ils ont acheté votre produit ?

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[+1]    #217 01/12/2020 08h52

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Réputation :   25  

Bonjour à tous,

Voici ma modeste contribution avec le dernier studio rénové.

A noter que pour la douche j’ai du faire du sur mesure. Le bac de douche ne peut pas dépasser 66 cm de mémoire. J’aurais pu prendre une cabine de douche mais j’ai préféré investir sur du sur mesure de qualité.

Au total, pour refaire la salle et la salle de bain j’en ai eu pour 3 000 euros dont 900 euros d’électricité (je passe par un pro pour l’électricité).

Cuisine

AVANT



APRES



Salle de bain

AVANT



APRES



Dernière modification par Stochastic (01/12/2020 18h56)

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#218 22/01/2021 20h11

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Bonsoir à tous,

Avez-vous des idées / des exemples de mise en valeur de vitrines dans un logement? Simplement un film opacifiant? La pièce servirait de salon.
En l’état ça ressemblerait à ça:

La vitrine donne sur une petite rue pas très passante.
De dehors:


Je verrais bien un film complètement opaque sur le mètre inférieur, et à l’intérieur intégrer un meuble fermé sur toute la largeur.
Et sur le reste un film miroir, ou opacifiant. (éventuellement juste un mètre de hauteur et le reste sans rien?)

Présentation du projet à venir sous peu.

Dernière modification par pnarcade (22/01/2021 20h19)

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Favoris 2    #219 27/01/2021 15h10

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Tout d’abord félicitations aux projets présentés ici, les résultats sont superbes !

Une petite suggestion/question pour ceux qui investissent dans des studios meublés dans des zones très chères au m2.

Ne pensez-vous pas qu’il pourrait être judicieux d’investir dans un lit escamotable de ce genre?
un exemple incluant également un bureau :
Lit escamotable horizontal Dimensions 90 x 190 cm Couleur Chêne clair cambrian Option Pas d’options

Cela demande un investissement (environ 1000€) mais dans ces petites surfaces, pouvoir profiter d’un vrai espace salon grâce à l’espace libéré serait sûrement un vrai point positif.

Ou alors avez-vous peur des dégradations sur le mécanisme ?

Il y a même des modèles plus évolués incluant un canapé. En tout cas dans certaines configurations cela doit permettre de tout caser là où cela ne passerait pas avec des meubles classiques.

Dernière modification par Iamfree (27/01/2021 15h13)

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#220 08/06/2021 00h56

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Bonsoir les IH,

Je vous présente mon premier projet. Les travaux se sont terminés fin mai.

L’acte authentique a été signé mi mars, l’appartement fait 18,02m2 carrez + 6m2 de mezzanine et est situé dans une commune du 92 a proximité de la Défense et à 15min en train de Paris Saint Lazare.

Travaux réalisés : 8000€ dont un peu plus de 2000€ de matériaux principalement Leroy Merlin =444 €/m2

L’appartement a fait l’objet d’un "gros" rafraichissement:
-montage cuisine
-pose mousse + parquet sol stratifié pour le séjour
-pose de B13 entre la mezzanine et la salle d’eau
-Rénovation complète de la salle d’eau sauf le sol

Ameublement + électroménager: 3500€ ( Ikea, Maisons du monde, Darty)

L’appartement va été loué 720€ CC . Nous avons trouvé le locataire une semaine après avoir publié notre annonce.







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[+1]    #221 08/06/2021 20h58

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Vous êtes conforme nfc 15100 pour la salle de bain?


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[+1]    #222 10/06/2021 23h42

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Bonsoir,

Vous devriez effectivement faire vérifier la conformité de l’installation avec la NF C 15-100.

Cuisine :
- les prises électriques sont interdites au dessus des plaques de cuissons et des éviers (mais pas des lavabos).

Schneider Electric NF C 15-100 cuisine

Salle de bain :
- Je ne suis pas sûr que l’éclairage du lavabo soit dans le volume 2 (cette partie de la norme est une plaie) mais vérifiez auprès d’un électricien. Si tel est le cas, il faut un éclairage minimum IPX4 (protection contre les projections d’eau)
- Idem pour la prise à gauche des WC.

Legrand NF C 15-100 salle de bain

Version simple des volumes de la salle de bain
Et une autre un peu moins simple

Xavier.

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#223 11/06/2021 12h58

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Pour être  transparent, je suis totalement ignorant sur la question. Je vais donc me rapprocher d’un électricien pour vérifier la conformité des installations. En cas de problème, puis-je me retourner contre mon artisan, qui est censé respecter les normes et pratiquer son métier dans "les règles de l’art"?

Dernière modification par Fenring (11/06/2021 13h50)

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#224 11/06/2021 13h09

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ah en plus c’est un pro qui vous as fait ça ? C’est propre c’est sûr mais niveau conformité en effet… Ce n’est pas ça qui va me décider à confier des travaux !
Je ne sais pas pour les recours car j’imagine que ce n’est pas un électricien qui as fait ça donc il a laissé en lieu et place (et pourtant ce n’était pas trop compliqué de déplacer un peu pour dire d’être aux normes).

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#225 11/06/2021 13h33

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Fenring a écrit :

Pour être totalement transparent, je suis totalement ignorant sur la question. Je vais donc me rapprocher d’un électricien pour vérifier la conformité des installations. En cas de problème, puis-je me retourner contre mon artisan, qui est censé respecter les normes et pratiquer son métier dans "les règles de l’art"?

Je vous conseille de rechercher sur le net pour comprendre ce qui est conforme et ce qui ne l’est pas. Vous allez apprendre, comprendre et surtout trouver des solutions pour remettre en conformité. Je trouve cette démarche bien plus constructive que de chercher un coupable sans chercher à comprendre.

Si vous comprenez la norme,  alors, vous saurez concevoir une salle de bain conforme.

Je vous rassure, la plupart des rénovations sont non-conformes.


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