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Favoris 5   [+2]    #176 27/05/2020 10h38

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Je suis d’accord avec DDtee sur le principe même si je le trouve un peu sévère : on peut entendre qu’il y ait des étapes dans les rénovations voire nécessité de louer un peu avant de refaire des travaux qui sont plus complexes surtout lorsqu’on reloue facilement.
Décoller la  faïence sur placo est souvent un grand moment qui finit avec bien plus de boulot que prévu.
Chez la plupart des gens il y a bien pire… ce qui n’empêche certes pas de se distinguer avec mieux.

Je vais expérimenter dans quelques mois ce matériau pour refaire une salle de bains sans casser la faïence :
Revêtement mural salle de bains
Je l’ai vu dans un hôtel très chic cet hiver, le rendu est top.

Dav26 : pour les luminaires, j’utilise des spots leds fins sans encastrement à double intensité, blanc chaud et bland froid. ça plait aux locataires car moderne, neutre et économique.
Il y en a de différents diamètres et puissance chez LM ce qui permet d’équiper salle de bains, WC, cuisine voire les autres pièces :
Luminaire Spot Manoa
Ils ont une bizarrerie mais les gens semblent s’y faire : c’est en utilisant l’inter principal par un appui ou deux que l’on allume en blanc froid ou chaud.

Dernière modification par Range19 (27/05/2020 10h53)

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#177 28/05/2020 20h49

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Bonsoir et plein de gratitude pour vos réponses.
1/ Salle de bain
Je vois que la SDB (et sa faïence) fait l’unanimité. je n’avais de mon côté pas cette impression de laideur (manque de recul), aucune remarque de mes locataires; de plus, le rendu de la photo est plutôt mauvais, c’est plutôt dans les tons orangés que roses, mais je veux bien comprendre et me laisser convaincre que cela peut heurter la vue.

Range19 a écrit :

on peut entendre qu’il y ait des étapes dans les rénovations voire nécessité de louer un peu avant de refaire des travaux qui sont plus complexes surtout lorsqu’on reloue facilement.

J’ai aussi cet avis, et je loue facilement. En 15 ans, je n’ai eu qu’1 mois de vacances locatives, des locataires qui restent entre 2 et 3 ans et bons payeurs (et plutôt de bons profils).

darkvadehors a écrit :

La facture est déductible de votre résultat et quand on fait du beau , ça se loue mieux.

et

DDtee a écrit :

Avez vous conscience de faire fuir sans doute 3/4 des locataires potentiels et les meilleurs avec ce très vieux rose ? Vous même si vous avez le choix entre la sdb de votre arrière grand mère et une design, vous faites quoi ?
Le coût est une charge qui se déduit du résultat et permettra d’augmenter sans aucun doute votre loyer.

Je suis d’accord globalement, mais l’investisseur doit aussi estimer la rentabilité de l’investissement de 2600€ TTC + montant non estimé de carrelage pour la douche…disons coût total 3500€ pour la douche…vais-je retrouver cette somme dans le surplus d’amortissements et d’augmentation (malgré tout limitée à mon sens), et dans l’augmentation de la valorisation du bien (en cas de vente)? J’ai du mal à l’estimer.
> Je vais creuser dans un 1er temps les options de Tracoh (peinture/enduit + pare baignoire et mitigeur thermostatique) et de Range19 (Revêtement mural).

2/ Pour les luminaires, je vais creuser vos conseils, mais luminaires led supposera faux plafond (non existant actuellement).

3/ En ce qui concerne le plan de travail, le changer n’est aujourd’hui pas une option car:
* je cherche une solution flexible afin de ne pas prendre un espace non nécessaire dans la pièce si aucun besoin (si célibataire ou couple uniquement, la longueur de table actuelle me semble suffisant)
* dégâts (donc nouveaux travaux) évités sur cloison (le plan est encastré dans cloison).
> la solution de Meki peut être jouable ou bien à rechercher un système de rallonges papillon ou portefeuille tel que celui-ci lien, mais reste à savoir comment le faire (faire), son coût, et la robustesse de l’installation.
Je dois passer du temps pour creuser toutes ces options.

Bàv,


Errare humanum est, perseverare diabolicum

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#178 29/05/2020 06h58

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La peinture sur carrelage est à envisager. C’est un faible investissement et ça corrigerai grandement l’aspect.
Dans le logement que je joue loue actuellement le seul point noir c’était le carrelage beige à motif
dans la salle de bain.  Clairement si j’avais eu d’autres piste de logement je n’aurai pas pris celui là.
Dès la visite j’avais demandé au propriétaire l’autorisation de repeindre.

J’ai mixé du blanc (pour les mûrs) et du gris (pour le coffre de la baignoire).
Peinture V33 sans sous couche, malgré la très grande humidité de la pièce après 3 ans le support n’a pas bougé,
incluant les mûrs avec projection direct d’eau.

Dernière modification par Nek (29/05/2020 06h58)


Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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[+1]    #179 29/05/2020 07h32

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Dav26, le 28/05/2020 a écrit :

2/ Pour les luminaires, je vais creuser vos conseils, mais luminaires led supposera faux plafond (non existant actuellement).

Si vous évoquez les luminaires led que l’on voit sur mon lien, ils se posent en applique au plafond donc sans perçage ni faux plafond.
Au lieu de percer pour les fixer par vis et chevilles j’utilise un adhésif velcro 3M dual lock qui tient vraiment bien et facilite la pose ou une éventuelle intervention (peinture du plafond).

Velcro dual lock 3M

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#180 29/05/2020 09h14

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Sur le principe :
- appareil électrique,
- au-dessus de la tête des gens,
- dans une pièce d’eau,

ça fait trois bonnes raisons de le fixer par un système mécanique non amovible en tirant dessus, donc vis + chevilles. Et même s’il n’y avait qu’une seule de ces trois bonnes raisons, je resterais à vis+chevilles.

Je conçois que ça tient très bien, que ça suffit, etc. Mais c’est juste une question de principe. Un peu de la même façon que, dans l’événementiel, tout ce qui est fixé en hauteur doit être élingué.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2020 09h16)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#181 29/05/2020 10h03

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Je partage cet avis pour les luminaires classiques. J’ai récupéré un logement avec des luminaires vissés sans chevilles dans le placo, ça ne tient pas , ça m’énerve. Néanmoins, j’ai acheté un luminaire IP44 leroy merlin d’une telle légèreté que la réussite de la technique de Range19 ne m’étonne guère. Il y a juste des leds, un mini circuit imprimé, le tout dans un plastique hyper fin (imaginez le poids d’une bouteille d’eau en plastique vide). C’est cher mais le rendu est excellent dans une salle de bain un peu sombre.

Pour la peinture V33 colorée carrelage, j’ai été très déçu de l’homogénéité de la couleur et du pouvoir couvrant. Nous avons repeint dessus en blanc, le résultat est bien plus propre. Il faut ensuite amener la couleur sur les autres murs et le sol pour éviter l’effet laboratoire.

Ceci en vue de louer. L’approche qualitative sera peut-être différente en vue de revendre.

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#182 29/05/2020 12h04

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Hello Bernard2K,

Votre remarque est juste, mais les fixations mécaniques de papa wink ont aujourd’hui des alternatives (c’est vrai et fort heureusement dans beaucoup de domaines avec des contraintes supérieures à celle d’un luminaires à led qui ne pèse pas grand chose).

Il n’est pas rare que la fixation mécanique par vis+cheville ne soit pas possible voire qu’elle donne de bien mauvaises idées aux occupants qui procèdent par arrachage.
En salle de bain, ces fixations 3M dual lock posées sur supports dégraissés sont très efficaces. Pour ceinture et bretelle, on peut ajouter du joint silicone qui une fois sec est une vraie glue et reste très facile à retirer si besoin d’intervenir (On le fait avec des carreaux de carrelage ou faïence bien plus lourds, ça tient très bien).

Dernière modification par Range19 (29/05/2020 12h05)

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#183 08/06/2020 17h21

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Range19, le 27/05/2020 a écrit :

Je vais expérimenter dans quelques mois ce matériau pour refaire une salle de bains sans casser la faïence :
Revêtement mural salle de bains
Je l’ai vu dans un hôtel très chic cet hiver, le rendu est top.

Je suis très intéressé par un retour dès que vous aurez essayé ce type de matériau. D’ailleurs, je l’ai vu hier dans une émission (maison à vendre pour ne pas la citer) dans le cadre d’un home-staging. Dans la pièce d’eau, aspect béton ciré, le rendu était vraiment sympa.

Dans le cadre de l’acquisition d’une RP, je vais avoir une salle de bain carrelée (du sol au plafond quasiment) à rafraîchir et j’ai trois solutions qui s’offrent à moi :

1- Tout enlever pour remettre une faïence plus moderne, avec le boulot, le bruit, la poussière, le coût et les imprévus qui vont avec.

2- Repeindre le carrelage. J’avoue avoir quelques a priori sur ce type de rénovation, je trouve le rendu final assez bas de gamme. Autant sur un appartement en location ou sur une petite surface pourquoi pas, sur toute la salle de bain j’ai quelques réserves (pas forcément fondées).

3- Utiliser ce type de revêtement mural qui permet de recouvrir la faïence simplement en collant une espèce de dalle PVC par dessus… avec un rendu qui, au moins en photo, paraît très sympa. Le coût n’est pas négligeable pour autant (30€-50€ le m² sur les modèles que j’ai vus en GSB), mais cela paraît être le bon compromis entre le gros chantier de la dépose du carrelage existant et le rapide coup de peinture.

Si certains d’entre vous ont déjà croisé ce type de produit posé, je serai ravi d’avoir quelques retours. Je posterai le mien en temps voulu, quelle que soit la solution retenue :-)

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#184 08/06/2020 22h57

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Dans le genre, il y a les panneaux muraux. Par exemple, celui de chez le roi du boudin, le "neo" en hauteur 220 et largeur 90. C’est pas cadeau, 429€ le panneau mais la mise en œuvre est très rapide : a noter qu’il existe le receveur de la même gamme.

On est presque sur du haut de gamme chez eux. Et… ils ont des alternatives moins onéreuses aussi.

Ce genre de produit est intéressant quand on a une contrainte de temps forte… Seul, bien organisé, vous changez un receveur + paroi + revêtement muraux (+ colonne de douche éventuellement) en une journée ou 2.

Dernière modification par Pierrot31 (08/06/2020 23h02)

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[+6]    #185 09/06/2020 07h37

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Dernière rénovation.

Cout materiaux environ 5000€ pour un studio de 24m2 avec chambre séparée. Plafonds refaits pour faire une isolation phonique et thermique correcte. Electricite refaite, plomberie passée dans les cloisons. Cuisine récupérée chez des amis et meubles achetés sur lbc.

Temps passé 9 mois soit environ 600h (confinement et vacances déduites, 3 jours/sem env). J’avais eu des prix de rénovation de l’ordre de 900€/m2 (à la louche, hors mobilier).

Sejour avant


Après


Salle de bains avant (qui était la cuisine et une micro salle de bains)


Après

Dernière modification par lachignolecorse (09/06/2020 16h35)


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#186 09/06/2020 17h21

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Le séjour est très réussi. L’équilibre entre le carrelage froid est très bien contre-balancé par le papier peint brique et les meubles en bois.

Pour ce type de couleur de salle de bain, j’utilise un meuble ikea à plan de travail en bois pour atténuer l’aspect "clinique". Le sol que vous avez utilisé dans la salle de bain a souvent un excellent effet dans ces pièces, malgré l’envie parfois de mettre une imitation bois. J’en ai mis à terre en dalles collées dans une salle de bain avec des vieux carrelages roses (évoqués plus haut dans cette discussion avec Dav26) je crois que c’était "Artens Shy", ça a transformé et modernisé la pièce.

Désolé, je suis une quiche pour mettre des photos dans les messages.

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[+1]    #187 09/06/2020 17h42

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Ca n’est pas du papier peint mais des vrais briques. J’ai viré le placo et refait les joints à la chaux.



Pour le sol de la sdb, ce sont des dalles vinyl clipsables de LM. J’évite les meubles sous évier que vous citez pour le locatif car c’est cher (compter 300€ avec la vasque) et la durée de vie très aléatoire fonction du locataire (ils savent démonter les siphons mais pas les remonter) . Je pose toujours des éviers sur colonne (35€) même si c’est un peu passé de mode. Il manque des étagères que je dois découper cette semaine.

Dernière modification par lachignolecorse (09/06/2020 17h46)


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#188 09/06/2020 22h36

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Le mur ajoute un vrai cachet. Quel est votre technique pour le nettoyer?

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[+1]    #189 10/06/2020 06h23

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Disqueuse 125 avec disque à déjointoyer. C’est rapide (2h pour le mur) mais ça fait ENORMEMENT de poussières. Ensuite j’ai passé un coup de brosse métallique pour enlever les résidus de map et de mortier, au pulvérisateur pour éliminer au maximum la poussière. Puis rejointoiement.

J’ai mis environ 2 jours dont 50% du temps à protéger et nettoyer.

J’ai dû refaire aussi les angles car celui qui avait fait l’ouverture de la porte ne l’avait pas fait avant de poser le placo. J’ai refait un linteau plus bas (une chute de madrier que j’ai habillé.

En materiaux, il y en a pour 50€. Le disque à dejointoyer coûte 50€. Par contre beaucoup de main d’oeuvre.

Dernière modification par lachignolecorse (10/06/2020 06h49)


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#190 10/06/2020 11h46

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Merci pour les nombreux +1. C’est tout de même assez paradoxal car ce mur de briques est un peu l’antithèse de ce qu’il faut faire en tant que rentier : passer de nombreuses heures non rémunérées et sans aucun intérêt fiscal. Pour être transparent, c’est une idée de madame, je lui transmettrai vos aimables commentaires.


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#191 10/06/2020 11h57

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Pas tant que cela au final. Car malgré le temps passé, vous valorisez de manière qualitative l’un de vos biens, ce qui signifie un patrimoine qui vieillit mieux dans le temps, une revente potentiellement plus facile, et un "acces" à des locataires de meilleure "qualité".

Pour un rentier, ce sont quand même des objectifs tout à fait rationnels.

Ps : j’adore la brique, alors je ne suis peut être pas objectif à 100%…

Zappaty

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#192 10/06/2020 12h40

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lachignolecorse a écrit :

C’est tout de même assez paradoxal car ce mur de briques est un peu l’antithèse de ce qu’il faut faire en tant que rentier : passer de nombreuses heures non rémunérées et sans aucun intérêt fiscal.

Bien au contraire c’est exactement ce qu’il faut faire comme le dit @zappaty

Et puis 2 jours de boulot, amortis sur 10/20 ans de location, ça fait pas grand chose chaque mois wink


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#193 10/06/2020 14h56

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Tout dépend du prix auquel vous estimez votre temps. Pour 8000 euros économisés après impôts, voir si on est capable de bosser 600 h. En gagnant plus en emploi salarié, je ne poserais pas une journée de congé pour faire ça.

Sur le temps libre, ça se discute plus en fonction des vos priorités. Je préfère valoriser mon patrimoine que rester chez moi. Et si c’est une passion, c’est plus facile.

Il y a un intérêt fiscal immédiat, si c’est passé en charges plutôt qu’amorti.

J’y vois aussi un autre intérêt, c’est de connaître l’appart par coeur, si il faut gérer les incidents locatifs après.

Quand je vois la difficulté à trouver des logements très rentables, et la difficulté d’accès au capital, je me dis que la rénovation par des particuliers a des beaux jours devant elle.

Dernière modification par Trahcoh (10/06/2020 15h04)

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Favoris 4   [+3]    #194 10/06/2020 16h22

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Mes petits conseils pour optimiser ses réparations de biens immobilliers :

-Erreur n°1 vouloir tout faire soi-même. Vous allez perdre du temps en mois, et ce temps perdu ce sera des loyers en moins.

-Erreur n°2 le pas cher, et plus particulièrement tout ce qui touche à l’eau. L’eau c’est l’enemi n°1 d’une maison. Je conseille de faire appel à des pros pour cette partie. ( et pour le toit aussi, pour des raisons de sécurité aussi ).

-Erreur n°3 les douches à l’italienne. Ce ne sera jamais étanche à long terme ( conseil de mon frère travaillant dans le milieu ), en plus ça coute cher, et ça n’apportera pas de PV sur votre loyer.

-Erreur n°4 mettre des prix trop bas partout.
On ne peut pas faire d’économie sur tout. Plomberie, isolation, système de chauffage, toit. Tenter de faire des économies et ou l’impasse sur un de ces points créera souvent des problèmes et/ou un surcoût futur.

-Erreur n°5 vouloir réparer à tout prix.
Même si il est possible de rafistoler cette veille serrure, un jour ou l’autre elle va lacher et votre locataire sera pas content, il appellera peut-être un serrurier et vous enverra sans doute la facture …
Ou encore cette veille cuisinère au gaz dont la moitié des interrupteurs ne marchent pas ?
Et cette boite aux lettre qui n’a même plus de fond et dont la serrure est rouillée ?
Vous devrez quand même changer ça dans 5-10 ans, alors autant le faire de suite.

-Erreur n°6 : se surestimer
Non, faire du plafonnage droit et plat n’est pas facile, idem pour la pose de carrelage.
Non pour couler une chape de béton il ne suffit pas de creuser, de poser des grilles en métal et de couler le béton dessus. Non ce n’est pas avec une toute petite machine que vous pourrez couler vous même vos 24 m² de béton, oui il vaut mieux faire appel à un camion ( je vous jure que j’en ai déjà vu des gens pareils )

Conseils si vous voulez faire des murs pas trop cher ni trop épais :

le combo metal stud + panneau de gyproc. Très peu de surface utile perdue.

Conseils pour le plancher :

Le parquet est pas cher, mais il faut l’entretenir ( cire, ponçage ) c’est pas forcément mieux que du carrelage sur le long terme.
PS 2 : toujours acheter plus de carrelage que nécessaire, au moins un m², pour les éventuels futurs carrelages cassés, et les éventuelles modifications future qui peuvent demander du carrelage. Gardez bien les références

Conseil 4 : les cuisines d’occasion

Vous seriez étonné de voir combien de bobos sont prêt à se débarasser à vil prix de leur cuisine, car plus à la mode et trop fainéants pour l’amener au contenaire. Pour le coup ça peut faire une très très grosse plus value à votre maison.

Conseil 5 : gestion des déchets de chantier

Il est très important d’avoir une bonne gestion de vos déchets de chantier, ça peut potentiellement vous éviter de louer un contenaire et/ou de faire 1000 AR et de perdre de l’essence.

Conseil 6 : les gaines éléctriques

On les tailles perpendiculairement. D’abord pour que le mur reste "entier", ensuite pour des raisons de sécurité. Il peut être tentant de les tirer de travers pour économiser du fil, mais c’est rarement une bonne idée. Et surement illégal au passage donc attention aux assurances si problème il y a.

Conseil 7 : récupérer prises, interrupteurs, baignoires, miroirs, portes, boite aux lettres, WC, évier, piquets de clotures ..

Si vous avez de la patience ou du temps, certains éléments peuvent se récupérer un peu partout/trouver d’occasion pas cher. Ce qui peut faire baisser la facture de quelques milliers d’euro parfois. Mais il faut être sur du bon état des objets en question.

Je repasserai pour donner d’autres conseils, si j’y pense.

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#195 10/06/2020 16h42

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Michel1993 a écrit :

Conseil 4 : les cuisines d’occasion

Vous seriez étonné de voir combien de bobos sont prêt à se débarasser à vil prix de leur cuisine, car plus à la mode et trop fainéants pour l’amener au contenaire. Pour le coup ça peut faire une très très grosse plus value à votre maison.

Conseil 5 : gestion des déchets de chantier

Il est très important d’avoir une bonne gestion de vos déchets de chantier, ça peut potentiellement vous éviter de louer un contenaire et/ou de faire 1000 AR et de perdre de l’essence.

Pour la cuisine de ma RP, je fais partie des bobos ayant vendu à vil prix l’ancienne : l’acheteur m’a ciblé comme tel, il avait senti l’affaire du siècle ! dans le quotidien, elle était esthétiquement flatteuse (plan granit avec des découpes arrondies) mais surtout avec des défauts conséquents non modifiables comme des portes s’entrechoquant dans les angles, peu de tiroirs et coulissants, un évier d’angle d’un bac et demi inserviable, etc… acheteur et vendeur étaient contents !

pour les déchets : j’ai choisi l’utilitaire plutôt que la remorque pour mieux se faufiler dans la déchetterie, et surtout toujours un mot agréable au gardien, roi du site, ce qui crée un lien très utile sur la durée, pour des déchets mal venus ou des volumes suspects. Par chez moi, il faut présenter une carte et nous sommes limités à 1.5m3 par semaine, sauf quand le gardien oublie de "scanner" votre carte.

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[+1]    #196 10/06/2020 17h06

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être pote avec le gardien du parc est très important, ça c’est sur.

Mais je suis pas pro utilitaire, mais pro remorque :

La remorque ne perds pas de valeur avec le temps. Sauf si vous la défoncer bien entendu.

Niveau assurance, c’est moins cher.

Niveau mise de départ, c’est moins cher aussi ( un attache remorque coute pas plus de 200 euro )

Vous pouvez aisement revendre une remorque sans perte de valeur, par contre une camionette de 15 ans norme euro 2 qui n’aura plus le droit de circuler partout en ville …

Et tant mieux que votre cuisine aie pu faire le bonheur de quelqu’un ! C’est des déchets en moins ( en plus du granit, c’est classe, quand même )

Alors pour le coup je rajoute un autre petit conseil rénovation : n’achetez pas vos outils neuf, la majorité des outils se trouvent d’occasion à vil prix voir gratuit ou éventuellement se louent, et les rares cas ou je déconseillerai les outils d’occasion sont d’une évidence telle que ce n’est même pas la peine je pense de le préciser. Les tretaux, les échauffaudage par exemple ça coute tellement une blinde neuf et ils n’apportent aucun avantage par rapport à du vieux qu’on peut trouver 3fois moins cher.

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#197 13/06/2020 12h13

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Bonjour,

Je vais faire l’acquisition d’un immeuble mixte (studios, un local commercial et trois bureaux), la signature est dans 15 jours maximum.
Seulement, je me pose la question vis à vis de la réhabilitation du parquet ancien dans les bureaux ainsi que l’escalier qui est en bois.
Escalier :
Un des bureaux :
Parquet zoomé :

Avez-vous des astuces vis à vis du nettoyage et du traitement bois à effectuer ?

En vous remerciant,

Gaëtan

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#198 13/06/2020 12h35

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Super sympa.

Verifier les lames, changer celles qui sont hs, reclouer celles qui bougent,/grincent
Poncer
Mettre un durcisseur de bois
Vitrifier 2 couches

Dernière modification par lachignolecorse (13/06/2020 17h51)


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#199 13/06/2020 12h36

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Si vous faites vous même, pour le parquet c’est simple (sauf si trop de lattes sont à refaire ? Une photo ne permet pas trop de mesurer cela ainsi que la planéité).
Location d’une ponceuse à bande à la journée (finition dans les angles et éventuellement en bordure avec une plus petite ponceuse) et vitrification 1 couche pour durcir + 2 de la teinte de votre choix (selon l’essence, ici du chêne ?). Plus clair, incolore (qui ne le sera pas en rendu) ou chêne clair, c’est sans doute plus dans l’air du temps.
Travail pas trop pénible, relativement peu couteux pour un très bon rendu durable et facile d’entretien (serpillère, aspirateur)

Pour l’escalier la photo ne permet pas trop de se faire une idée sur l’état des marches et de quel revêtement il s’agit. La rampe blanche est-elle vraiment utile ? (c’est pas très beau, tout comme les contre barreau blanc). Une plinthe d’escalier (côté mur ou des deux côtés) d’une couleur gaie qui tranche, cela peu être classe en harmonisant avec un ensemble. Attention de choisir alors une couleur pas trop claire pour l’entretien.


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#200 13/06/2020 13h02

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DDtee a écrit :

La rampe blanche est-elle vraiment utile ? (c’est pas très beau, tout comme les contre barreau blanc).

AMHA c’est vraiment laid.
Si c’est indispensable pour des raisons de sécurité, a minima les vernir pour avoir la même couleur sombre que le reste.
Et si possible arrondir les bords.

La cheminée en brique sera plus jolie après un bon nettoyage …

Utilité d’une étagère à 2 mètres de hauteur ?

Dernière modification par ArnvaldIngofson (13/06/2020 13h06)


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