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[+2]    #1 31/01/2018 12h27

Membre (2017)
Réputation :   40  

Je me permets d’écrire après mon post, pour faire un petit up sur le sujet et surtout, pour partager les photos de la rénovation et de l’ameublement de mon premier achat immobilier, un studio de 20m². La rénovation porte uniquement sur la pièce principale, la salle d’eau sera rénovée plus tard dans l’année.

Le studio, malgré tout en bon état général, avait une déco très… passée de mode (je vous laisse constater cela par vous même ci-dessous). Le coût de l’opération, main d’oeuvre et ameublement complet compris est d’un peu moins de 4.000€. Précision : l’ameublement est total (machine à laver, TV, déco…) car location saisonnière. Des petites finitions restent à faire, notamment sur la kitchenette (crédence et placard du haut), goulotte pour les fils de la TV etc.

Pour les achats, je me suis dirigé principalement vers l’enseigne suédoise pour la cuisine, casto pour le plan de travail et le carrelage, l’ameublement et déco chez Casa/Zodio et surtout Cdiscount pour pas mal de choses.

AVANT :



APRES :




Je suis assez fier du résultat, qu’en pensez-vous ? J’espère que ça vieillira bien.
Si vous avez des idées ou des photos à partager, je suis toujours preneur.

Mots-clés : locatif, photo, rénovation

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[+2]    #2 09/03/2018 23h09

Membre (2014)
Réputation :   33  

Bonsoir,

Ma petite contribution à la file… Dernière rénovation terminée et louée depuis quelques jours seulement !
Quelques photos avant/après :






Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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[+1]    #3 10/03/2018 08h37

Membre (2014)
Réputation :   33  

En fait le "bar" est un plan de travail dans le prolongement des autres. Double fonction : table et plan de travail. Inconvénients : très peu de chaise /tabouret qui conviennent  (ou très cher).

Globalement meubler un T2 n’est pas beaucoup plus coûteux qu’un studio. Il est possible de faire avec de la recup’ en partie ou du très haut de gamme selon la cible choisie.Je choisit du neuf en grande partie, de chez le suédois ou équivalent. Je pense que j’en ai eu pour environ 1500 euros aussi meubles + vaisselle. + deco  (rideaux, luminaire. ..etc). Je cherche à avoir un produit fini qui donne envie, que j’arrive à relouer à n’importe quelle période de l’année  (aucun jour de carence sur aucun de mes appartements ).  Par ailleurs avoir un produit qui se démarque des autres permet aussi au propriétaire de poser ses conditions pour les visites, de faire du tri parmi les candidats…

Bonne journée,

Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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[+1]    #4 13/03/2018 11h23

Membre (2013)
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Réputation :   690  

Lykkelig a écrit :

J’envisage peut-être d’acheter une partie des meubles d’occasion la prochaine fois, pour abaisser le coût du mobilier mais je n’ai pas encore vraiment été me renseigner. Je suis toujours en quête du bien actuellement.

A mon opinion le gain espéré est vraiment trop faible au regard du travail que cela engendre d’aller acheter meuble par meuble auprès de différents particuliers. Sans parler d’un résultat inférieur, collections anciennes, meubles ayant déjà vécus… La somme globale budget meuble est faible, il est plus efficient de se concentrer sur prix d’achat du bien et travaux.


Ad astra per aspera = plus tu en chies, plus t'es content après (traduction discutable ;)

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[+2]    #5 18/06/2018 10h22

Membre (2017)
Réputation :   31  

Bonjour,

Pour mes deux premiers investissements , 2T2 de 43 M2, j’ai décidé de faire une déco moderne afin de créer un coup de ceur des locataires lors des visites

Voici les photos de l’un des T2 que j’ai acheté.
Pour celui là, les murs avaient été peints en blanc pour la vente.
Les travaux réalisés :
- application d’une peinture de couleur sur l’un des murs de la cuisine ,
- application d’une peinture de couleur sur l’un des murs de la chambre
- changement de la crédence de la cuisine et les placards de la cuisine ont été repeints en blanc
- rénovation complète de la salle de bain : on a cassé le carrelage existant et mis un carrelage neuf ; + pose d’un nouveau meuble vasque + robineterie

Avant :




Après











Les travaux ont été réalisés par les membres de ma famille qui sont montés dans le nord.
Et moi, comme toujours je suis la contrôleuse des travaux finis et je m’occupe de la déco :-)
Trop fière du travail réalisé et de mon équipe.

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[+1]    #6 03/08/2018 20h48

Membre (2014)
Réputation :   13  

c’est du stratifié à refaire je ferai pvc ou carrelage, je ne sais pas comment les gens se débrouillent pour me faire de gros pets dans le parquet..

La salle de bain ce n’est pas du carrelage mais des panneaux pvc style lambris, pas mal mais pour fixer c’est pas facile car c’est des alveoles

c’était mon premier je suis plutôt allé au plus simple

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[+2]    #7 23/08/2018 10h53

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour, merci pour vos contributions cela donne des idées intéressantes pour de futurs achats.
Voici une rénovation de 3 mois a raison de 3/4 jours par semaine en moyenne. La difficulté était d’aller le plus vite possible pour relouer car anciens locataires sont partis assez subitement (zone tendue, 1 mois de préavis).
J’avais changé les fenêtres l’année dernière, bien m’en a pris car sinon je n’aurais pas eu le temps de le faire avant relocation.

L’appartement, dans un immeuble 1930 d’une ville limitrophe à Paris, est un 3 pièces de 48m2 en très mauvais état reloué à l’issue des travaux en meublé.
Il y a eu de la plomberie et électricité à faire et rénovation du sol au plafond.

Le plus gros chantier, la cuisine :







La cuisine est un peu tarabiscotée en deux parties dans la même pièce, coin vaisselle et coin cuisson je n’ai pas trouvé de solution pour changer cela.





2ème gros chantier les toilettes avec de la plomberie à faire car très mal pensée … et un faux plafond pour cacher les evacuations et amener de la lumière par des spots.






La salle de bain, de l’électricité pour poser un sèche serviette (il n’y avait pas de chauffage dans cette pièce), gros décrassage et plomberie car il y avait une 2 micro fuites et pour poser le nouveau meuble.







L’entrée avec la porte couilssante pour gagner de l’espace dans la cuisine, le parquet poncé et vernis et le salon refait avec de l’électricité à faire pour déplacer le chauffage sous fenêtre ( la même opération a été faite dans les 2 autres pièces.








Je voulais poser un maximum de matériaux qui résistent dans le temps, laisser une déco neutre afin que les locataires même en meublé s’approprient l’appartement pour y rester plus longtemps.

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[+1]    #8 02/11/2018 09h26

Membre (2017)
Réputation :   40  

Bravo à vous deux pour vos rénovations, vous partiez quand même de loin contrairement à ce que vous dites ! En tout cas niveau vétusté… le rendu est très sympa, ça donne envie d’y habiter et c’est le but.

Voilà ma dernière rénovation, coût approximatif 4.000€ meubles inclus.

Les photos avant/après :





Photos de la mezzanine, rambarde refaite à partir de vieilles caisses à pommes, je n’ai pas la photo finale de qualité mais ces caisses permettent d’avoir de la deco / lumière côté extérieur et des rangements côté intérieur, plutôt pratique. L’objectif étant également de marquer les esprits des locataires potentiels et de me démarquer de la concurrence, "t.u t.e souviens le studio avec les caisses en bois".



Les photos pendant les travaux :

Dernière modification par Dicci (02/11/2018 09h34)

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[+1]    #9 02/11/2018 09h42

Membre (2017)
Réputation :   40  

Bonjour Pitivier93,

Tous mes meubles (ou presque) viennent du suédois. Les meubles cuisine également, c’est la série METOD avec les finitions BODBYN.

Pour le reste, l’évier vient de chez Castorama, le plan de travail de Leroy Merlin et les plaques de Cdiscount.

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[+1]    #10 16/11/2018 09h58

Membre (2013)
Réputation :   4  

Bonjour

Il s’agit d’une imitation en stratifié de chez Leroy Merlin sur commande (Paya).

Bonne rénovation !

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[+2]    #11 06/02/2019 11h46

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour,

Voici une rénovation qui vient de se terminer.

Appartement F2 40m² dans l’eurométropôle Strasbourgeoise (10mn du CV de Strasbourg)
Prix pancarte : 110 000 €
Acquisition : 90 000 €
Travaux et ameublement : 7 000 €
Objet : Location meublée en LMNP
Rentabilité : 6.04 % net
Estimation revente immédiate : 118 000 €

Place aux photos :











Cordialement,

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[+3]    #12 02/04/2019 14h28

Membre (2012)
Réputation :   16  

Voici un aperçu d’une Rénovation de 2 Maisons de Ville que nous venons de terminer.

Transformation du Grenier en Suite Parentale avec SdB, avec changement de toiture (Fibro->Tuile) & Renforcement Charpente, Création d’ouverture

Avant


Après


Salon et Changement d’Escalier, avec Renovation d’un Ancien Parquet sous lino existant (Magnifique !)

Avant


Après


Cuisine, Création Complète, Réseaux + Modèle IKEA

Avant


Après

Dernière modification par Gratouille (02/04/2019 14h43)

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[+4]    #13 14/07/2019 10h00

Membre (2018)
Réputation :   19  

Bonjour à tous,

Quelques photos avant, pendant et après travaux de mon bien en location saisonnière.

AVANT :







PENDANT :



APRES :












Ninguém é pobre, exceto aquele que pensa que é.

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[+1]    #14 15/07/2019 14h47

Membre (2014)
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Sandtia a écrit :

Concernant les diags ils n’ont pas été refait. Avons-nous l’obligation de les refaire ?
Les anomalies relevées ne concernaient que le compteur et le lien de la masse à la baignoire. Elles ont été corrigées.
Il n’y était même pas fait mention de la prise éléctrique située à 10 cm du robinet de la cuisine. Ça  aussi nous l’avons corrigé.

Non, il n’y a pas d’obligation de refaire les diagnostics.

Il n’y a pas de distance mini entre une prise et un lavabo/évier. Seule la baignoire ou la cabine de douche génèrent des impositions de zone suivant la nfc 15-100.

Pour l’applique au-dessus du miroir, c’est compliqué de vous répondre car en principe, il ne doit rien y avoir à moins de 60cm de la paroi de douche. Hors votre éclairage est IP44. Donc vous n’êtes pas conforme mais il n’y a pas de risque.

Les salles de bains sont des nids à soucis depuis Claude François. Lorsqu’on rénove, il ne faut pas négliger cette pièce. Le principal souci n’est pas le risque d’electrisation du locataire mais plutôt les soucis administratifs si la mairie venait à décider de mettre en place le permis de louer. Cela vous obligera à faire la mise en conformité qui est toujours onéreuse dans le cas d’une salle de bains.

Dernière modification par lachignolecorse (15/07/2019 21h29)


Faire et laisser dire

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[+2]    #15 17/07/2019 10h25

Membre (2018)
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Les carreaux muraux ont été repeint.
De loin c’est correct mais de prêt c’est très visible.
J’ai repeint avec de la peinture spéciale salle de bain mur et carrelage de la marque Luxens que j’ai coloré en gris. Malheureusement ça commence à s’abimer. A certains endroits de petits fragments de peinture ont sauté et à un autre une locataire l’a taché (teinture à cheveux, malheureusement c’est indélébile).
Peut-être qu’avec une peinture de meilleure qualité le résultat serait meilleur. Mais je ne suis pas sûre.

Pour le sol, il a été changé par le plombier. C’est le même pour la cuisine et la salle de bains. Du carrelage grand carreau gris anthracite à 20€/m².

Le meuble sous vasque est le Remix de chez LM à 180 € avec lavabo en céramique. La crédence est une imitation de careau de ciment en PVC, j’y ai fait des joints en silicone.



Dernière modification par Sandtia (17/07/2019 10h27)


Ninguém é pobre, exceto aquele que pensa que é.

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[+1]    #16 19/07/2019 16h52

Membre (2014)
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Pourquoi ne pas passer à une douche?
Le carrelage que vous envisagez est-il un gré cérame? Si oui, ça n’est pas l’idéal pour les murs. Une faïence est conseillée, moins chère et plus facile à entretenir (et plus joli, le gré cérame est terne).

Vous n’êtes pas obligé d’enlever l’ancien carrelage, vous pouvez coller dessus le nouveau carrelage (utiliser les bons produits).


Faire et laisser dire

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Favoris 1   [+3]    #17 17/08/2019 17h01

Membre (2018)
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Bonjour
Salle de bain presque fini, douche baignoire, double vasque, emplacement lave Linge.
Manque encore, sèche serviette, plinthe, luminaire.

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[+1]    #18 22/09/2019 19h10

Membre (2016)
Réputation :   4  

Petite contribution: travaux de rénovation totale d’un studio de 23m carrés, effectuée avec le père d’un ami (entrepreneur dans le bâtiment).
Durée étalée de 5 semaines cause divers problèmes (dégâts des eaux au dessus, problèmes de voiture de l’entrepreneur, etc.)













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[+4]    #19 19/06/2020 18h11

Membre (2016)
Réputation :   6  

Bonjour,

À mon tour d’apporter ma contribution. Rénovation d’un appartement de 66m². On a cassé la cloison de la cuisine et rajouté une cloison pour créer une chambre dans le salon/séjour.









































edit: désolé certaines photos sont à l’envers… et faut vraiment que j’achète un grand angle pour les photos d’intérieur.

Dernière modification par Traknet (19/06/2020 18h12)

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Favoris 1   [+4]    #20 28/07/2020 21h28

Membre (2015)
Réputation :   54  

Bonjour à tous,

Ci-dessous les photos avant / après de l’appartement dont je suis devenu propriétaire en mars 2020, situé à Bécon-les-Bruyères. Les travaux ont pu être réalisés en partie pendant le confinement, les dernières finitions viennent d’être finalisées.

AVANT :

Entrée :


Pièce principale :


Cuisine :


Salle de bain :




APRES :

Entrée :




Pièce principale :








Cuisine :


Salle de bain :






N’hésitez pas à me faire part de vos avis ! Comme vous pouvez le voir, j’ai privilégié les tons neutres et clairs, ainsi que les matériaux naturels. Pour le canapé, j’ai fait le choix d’un produit plutôt haut de gamme et visuellement "léger" de la marque Tediber. Pour les autres meubles, j’ai tout acheté d’occasion sur Le Bon Coin. La cuisine et l’électroménager viennent d’IKEA.

Au plaisir d’échanger,

Tembusu

Dernière modification par Tembusu (28/07/2020 21h34)

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[+7]    #21 12/09/2020 23h39

Membre (2017)
Réputation :   29  

À mon tour de présenter mon chantier! 

Il s’agit d’un T2 de 40 m2 dont j’ai signé l’acte d’achat en février dernier. J’avoue avoir un peu sous-estimé la quantité de travail mais enfin ça n’est pas très grave, je prends plaisir à rénover. La locataire emménage la semaine prochaine.

J’ai acheté à un marchand de bien et j’en profite, à toutes fins utiles,  pour vous faire un retour sur les pratiques que j’ai constatées. Franchement, j’ai changé d’opinion sur cette profession, moi qui m’y intéressais. Le vendeur a fait moins que le minimum et a cherché à gratter des euros sur le dos de tout le monde à toutes les étapes. Des exemples :
_Au compromis, une clause prévoit que je doive verser plus de 1000 euros pour "participation à la mise en copropriété" (c’était une vente à la découpe). Personne ne m’en avait prévenu et je ne l’ai vu que la veille de la signature quand le notaire m’a envoyé le projet d’acte. J’ai trouvé la pratique malhonnête. On s’attendait à ce que je paye bêtement sans broncher! Je n’ai pas payé, puisque j’étais en position de force à ce moment là (chez le notaire, avec le compromis sous le nez). Mais on est bien d’accord que les frais de mise en copropriété sont l’affaire du MDB, pas de ses clients!
_La réfection de la toiture et de la charpente prévue au compromis s’est terminée en changement de couverture. Les pièces de bois moisies sont restées.
_La rénovation de la cage d’escaliers prévue au compromis a tout juste commencé (6 mois après la vente) et il n’y aura rien d’autre que du rebouchage de trous et de la peinture (la même couleur partout sinon c’est trop cher).
_Le vendeur n’ayant pas trouvé d’acheteur pour l’appartement en face du mien au 3ème étage, il a entrepris de le rénover. Son mode opératoire : mandater un maçon pour tout le chantier de A à Z, lequel embauche au noir les différents corps de métiers. Résultat : des travailleurs incompétents, qui ne parlent pas français, la faillence de la douche est posée sans enduit d’étanchéité, le parquet directement sur la chape en béton pleine de bosses, une salle de bains de 1,85m sous plafond parce qu’il a voulu gratter des cm sur la mezzanine (1,80m au plus haut!) des fuites de partout…. Je n’aimerais pas être l’acquéreur!
_Le vendeur est obligé de recruter de nouvelles entreprises à chacune de ses rénovations car il veut trop gratter sur tout le monde tout le temps (l’électricien m’a dit s’être fait carotter de 500€). Avec 18 ans de métier, il devrait avoir une équipe fidèle et compétente, mais non!
_Une attitude égoiste et limite irresponsable. C’est moi qui ai posé la porte d’entrée de l’immeuble et les boîtes aux lettres sur mon temps libre car sinon ça n’aurait jamais été fait.
En somme, une personne fourbe, malhonnête et qui ne m’a jamais inspiré autre chose que de la méfiance. Est-ce que tous les marchands de biens sont comme ça? Je ne sais pas.

En tout cas, je conseillerais à ceux qui prévoient d’acheter derrière un marchand de bien de bien être au courant de ces pratiques et de TOUT TOUT TOUT vérifier et caler avant l’achat. Finalement les appartements ça marche comme avec les voitures : acheter à un garagiste n’est pas un gage de tranquillité malgré les garanties légales, il vaut mieux acheter à une vieille grand-mère!

Ceci étant dit, voici quelques photos de mon lot :













Donc j’ai acheté un plateau vierge (enfin, avec 20cm de gravats et tomettes au sol) et j’ai tout créé depuis zéro.  Le chantier a pris 7 mois malgré le coronavirus, 3 semaines de vacances et une autre rénovation en parallèle (je suis allé plus vite et ai fait du meilleur travail que le "professionnel" de l’autre coté du palier, et je n’en suis pas peu fier).

Pour les chiffres :
_Achat 34k
_Notaire 4k
_Travaux 18k
J’ai donc un appartement tout neuf pour 56k et je pourrais le revendre demain pour environ 70-75k. Je suis donc en confortable plus value latente. Le loyer est de 13,5€ hc/m2/mois dans une ville où Meilleurs Agents affiche une moyenne de 7,3.

Au final je suis assez satisfait de cette opération et les bons chiffres ne sont que le résultat de beaucoup de travail.

Je pense déjà au prochain coup.

Les commentaires et questions sont les bienvenus.

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[+3]    #22 14/09/2020 22h55

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonsoir les IH,

L’un de mes chantiers vient de se terminer (enfin!) avec un peu de retard par rapport à ce qui était prévu. Quelques mots sur cet appartement avant de vous montrer les photos.

Acheté en Mars 2020 quelques jours à peine avant le confinement, l’appartement fait 26m2 et est situé dans une ville du 92 très dynamique (quartier d’affaires à proximité).

Prix d’achat + Frais de Notaires = 205 000€
Travaux réalisés : 14400€
Matériaux : 3500€
Ameublement: 4000€

Soit 17900€ de travaux, matériaux inclus (Leroy Merlin) = 688€ m2
L’appartement a été entièrement refait à neuf (électricité, plomberie, peintures, sols, modification de cloisons, etc) et délégué à 100% à une société de confiance.
Le prix peut paraitre élevé pour certains, au vu de ce qui est présenté sur ce forum. Mais je trouve que le total est vraiment attractif pour la région parisienne (où je me trouve) pour une rénovation complète smile

Nous avons choisi de créer un coin nuit dans l’appartement pour faire la différence avec les autres studio du coin. L’ameublement nous a donc couté 4000€, avec du IKEA, BUT, CDISCOUNT, DARTY (électroménager).

L’appartement a été loué 990€ CC la semaine dernière à un jeune couple d’étudiant.

Sejour / Chambre :



Sejour / Cuisine :



Cuisine :



Salle d’eau :



Salle d’eau / WC :



N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez..

Très bonne soirée à toutes et à tous !

Dernière modification par alexindep (15/09/2020 08h41)


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[+4]    #23 12/10/2020 10h45

Membre (2014)
Top 100 Réputation
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   209  

Bonjour les IH,

Voici ma contribution suite à la conclusion de mon premier projet de MDB, sur une maisonnette située dans la métropole lilloise.

2 mois de travaux par un duo d’auto-entrepreneurs
Tout les postes du 2nd œuvre (sauf planchers) + assainissement + nettoyage du jardin
21,5k€ de main d’œuvre + 8,5k€ de fournitures (principalement Plateforme du Bâtiment pour les matériaux et Leroy Merlin pour tout ce qui se voit - menuiseries, sanitaires, carrelage, cuisine…) + 2k de mobilier et luminaires

Le fait d’avoir meublé le bien a été un ENORME plus pour la vente. Beaucoup de visites infructueuses tant que le bien était vide, puis deux offres au prix en 48h une fois meublé et décoré. Les acheteurs en particulier primo-accédants sont incapables de se projeter, surtout pour les biens atypiques, et le fait de meubler et décorer les y aide grandement.

Pensez aux nouvelles peintures à base de résine pour rafraichir un carrelage moche mais bien posé… avec du bon matériel le résultat est bluffant !

Enfin on voit aussi tout l’intérêt de s’équiper (trépied, lentille grand angle) et se former à la photo, puisque les photos ont été prises au même endroit avec le même smartphone… voir mon post à ce sujet










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[+4]    #24 10/11/2020 21h15

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonsoir les IH,

Mon 2ème chantier vient de se terminer. Cet appartement a été acheté quasi conjointement avec un autre, situé dans le même immeuble. Les photos du premier bien se trouvent ici.

Acheté en Juin 2020 quelques jours à peine après le "premier" confinement, l’appartement fait 21m2 et est situé dans une ville du 92 très dynamique (quartier d’affaires à proximité).

Prix d’achat + Frais de Notaires = 173 000€
Travaux réalisés : 11770€
Matériaux : 4500€
Ameublement: 3500€

Soit 16270€ de travaux, matériaux inclus (Leroy Merlin) = 775€ m2
L’appartement a été entièrement refait à neuf (électricité, plomberie, peintures, sols, modification de cloisons, etc) et délégué à 100% à une société de confiance.
Le prix peut paraitre élevé pour certains, au vu de ce qui est présenté sur ce forum. Mais je trouve que le total est vraiment attractif pour la région parisienne (où je me trouve) pour une rénovation complète smile

Nous avons choisi de créer un coin nuit dans l’appartement pour faire la différence avec les autres studio du coin. L’ameublement nous a donc couté 3500€, avec du IKEA, BUT, CDISCOUNT, DARTY (électroménager).

L’appartement a été loué 890€ CC il y a 3 semaines à un étudiant.

Sejour / Chambre :



Cuisine :



Salle d’eau / WC :



N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez..

Très bonne soirée à toutes et à tous !


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[+1]    #25 10/06/2021 23h42

Membre (2018)
Réputation :   6  

Bonsoir,

Vous devriez effectivement faire vérifier la conformité de l’installation avec la NF C 15-100.

Cuisine :
- les prises électriques sont interdites au dessus des plaques de cuissons et des éviers (mais pas des lavabos).

Schneider Electric NF C 15-100 cuisine

Salle de bain :
- Je ne suis pas sûr que l’éclairage du lavabo soit dans le volume 2 (cette partie de la norme est une plaie) mais vérifiez auprès d’un électricien. Si tel est le cas, il faut un éclairage minimum IPX4 (protection contre les projections d’eau)
- Idem pour la prise à gauche des WC.

Legrand NF C 15-100 salle de bain

Version simple des volumes de la salle de bain
Et une autre un peu moins simple

Xavier.

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