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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#76 16/05/2018 10h05 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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@ Cricri

Ben moi pas.

Mais je pense que mon besoin en rente est moins fort que le votre !

Pour dégager un ou 2 smic, avoir des compétences en travaux est tout à fait ok. Sous réserve qu’on soit capable de comprendre la mécanique comptable/financière.


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#77 16/05/2018 10h20 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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cricri77700 a écrit :

Si vous avez un objectif de rénover un seul appartement , vous pouvez tout optimiser jusqu’au moindre câble.

Pas d’accord. Il y a l’effet de série qui joue. Lorsque vous rénovez un seul bien, c’est compliqué d’avoir les bons prix dans les petites fournitures. Vous payez à prix d’or les petits conditionnements et vous ne pouvez pas optimiser.

Prenez le cas des câbles unifil. Il vous faut 4 à 5 couleurs différentes. Si vous avez 1 seul bien, les chutes sont dans votre prix de revient. Ça n’est pas le cas lorsque vous avez plusieurs biens.

Idem pour les artisans, vous aurez un meilleur prix si vous leur demandez de rénover plusieurs biens plutôt qu un seul.

Et je ne parle pas du matériel.

Dernière modification par lachignolecorse (16/05/2018 10h21)


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#78 16/05/2018 11h28 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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@pruls : justement on gagne plus d’argent à faire beaucoup de visite , comprendre la fiscalité , la comptabilité ect … et se dégager du temps pour apprendre tout ça est justement la clés.

@lachiniolecorse:
Pour les artisans, il faut d’abord se faire la main et un réseau.
Je pense que c’est une erreur d’acheter un immeuble de rapport pour un 1er achat.
Il faut apprendre à marché avant de courir.

Pour mon premier investissement ( t2 ) j’optimisais tout sur tout.
J’ai perdu beaucoup de temps à acheter de la m…. qui m’a demandé 2 fois plus de temps de pose ( par exemple un pistolet à joint et bien d’autre )

Je ne veut dénigrer le travail de personne , c’est juste mon ressenti sur ma propre expérience.
Sur mon premier investissement ( rdm 10.5% brut ) si je retournerai en arrière je changerai beaucoup de chose sur ce que je croyais de l’optimisation.
Je pensai que à l’optimisation argent alors que l’optimisation temps est pour ma part plus important.
Car c’est le temps qui fait qu’on développé un réseau, des compétences , des connaissances = permet de meilleur investissement par la suite.

Pour le même secteur je tourne maintenant à beaucoup plus en rendement.

Et quand je disais :

"Si vous avez un objectif de rénover un seul appartement , vous pouvez tout optimiser jusqu’au moindre câble."

Je parlais en temps pas en argent.

Dernière modification par cricri77700 (16/05/2018 11h29)


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#79 16/05/2018 13h57 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Ok, on est au cœur: Vous opposez temps à argent. Il me semble que la rente/l’indépendance financière peut être atteinte avec les 2 stratégies.

Si on accepte que faire les travaux soit même et monter un réseau coûte autant de temps, du point de vue argent on a :
+ d’un côté, un surcoût en fourniture, mais un gain en non paiement de main d’œuvre,
+ de l’autre, économie sur les fournitures mais paiement d’une main d’œuvre, même bien négociée.

C’est une constante sur ce forum d’occulter 2 aspects:
1) le temps passé pour mettre en place la structure financière d’émancipation
2) et dans l’immobilier, d’occulter le budget gros travaux dans le temps.

Après -et c’est probablement le sens de votre discours- pour dépasser l’indépendance/l’émancipation financière votre approche me semble la plus puissante.

Il s’agit non plus de devenir rentier, mais d’atteindre ce qu’on pourrait appeler une liberté financière, au sens où l’argent n’est pas bloquant pour financer ce qui sort du quotidien.

Je tiens à ces subtilités car écarter une stratégie permettant de s’émanciper financièrement me parait trop dommage par rapport à la libération que représente la sortie de l’obligation salariale.


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#80 16/05/2018 14h37 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Je pense que c’est une chose à prendre en compte effectivement.
Mais il faut trouver un équilibre en fonction de la personnalité de chacun.

Je ne suis pas d’accord sur tout ce qui se dit sur l’investissement immobilier en général, des recettes tout faite ect.

Il faut prendre en compte la personnalité de chacun, les compétences et les objectifs.
Travailler les points faibles et se développer.

Pour revenir sur le sujet il y a un travail d’optimisation à faire en fonction du projet et de l’objectif de l’investisseur.

Une erreur que j’avais fait : passer 1h de mon temps pour économiser 2 euros par exemple.
J’ai très vite compris que avec le temps et l’expérience, il faut plutôt avoir une autre façon de penser.. apprendre sois même à faire les travaux que mr tout le monde peut faire ( peinture par exemple ) si on a une faible tmi ( car on se récupère pas beaucoup sur la facture du coup ) .. qui peut être l’inverse si on a une TMI à 41 .. donc une remise en question permanente.

Il y a tellement à dire sur ce sujet …

Dernière modification par cricri77700 (16/05/2018 14h39)


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#81 16/05/2018 15h24 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Pour le coup, ça me rappelle un temps "éducatif" avec mon père.

Il m’a pris la tête pour que je nettoie la voiture. Mais moi j’en avais strictement rien à cirer qu’elle brille, la voiture!

Et il me sort le calcul comparatif entre le temps passé à nettoyer payé au smic, et le coût d’u lavage automatique.

Ben je me suis dit ce jour là que mon temps était plus précieux qu’un smic!

Cela dit, cela ne m’empêchera pas de travailler au smic un jour ou l’autre, mais cela sera choisi, grâce à la structure financière mise en place.

En fait, en retournant le truc, je suis prêt à payer pour faire une activité que je kiff. Donc être payé au smic pour ça, je le vivrai bien smile!


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#82 16/05/2018 15h54 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Imaginez quand vous avez par la suite votre indépendance financière et que c’est vos actifs qui vous finance ce que vous aimez associé à la bonne gestion du temps par la suite… smile

Dernière modification par cricri77700 (16/05/2018 16h07)


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#83 02/09/2018 19h52 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Bonjour,

J’en suis au choix de la cuisine et j’hésite à mon tour.

Quel budget vous y mettez ?

J’ai fait un tour chez plusieurs spécialistes, et je m’oriente plus vers Brico Depot, le modèle Adélie.

J’ai un linéaire de 2,4m soit 4 caissons bas de 60 cm (four + lave linge) + 3 caissons haut de 80cm. Je prévois la place pour le frigo au bout des 2,4m.

J’ai opté pour un kit tiroir silent (amorti) ainsi que des charnières clipsables avec amorti.

Pour la cuve, je suis parti sur la basique, la cuve carrée GAMOW

Le tout pour un budget de 700 euros, vous en pensez quoi?

Je ne compte pas le plan de travail, la crédence et le deux feux que je vais prendre ailleurs.

Merci pour vos retours

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#84 02/09/2018 20h38 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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J’ai pu acheté mes cuisines la bas.
Pas de souci niveau qualité et esthétique très bien.
Le plan de travail de base est de petite qualité (15€ les 3m je crois).
Si c’était à refaire, je prendrais chez le même fournisseur en qualité supérieure.

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#85 04/09/2018 07h37 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Perso la première je l’ai prise chez leroy et je l’ai posé seul, un tiroir de casserolier a un defaut depuis 1an et vu qu’il faut que je le demonte fasse 60km pour le montrer, attendre puis retourner chercher un tiroir 3mois plus tard et bien le soucis n’est toujours pas réglé.. la plupart des portes ne sont pas amorties chez eux. environ 700€

La seconde (suite à notre achat pour notre rp) je l’ai prise chez socoo’c en une matinée elle était posée nickel et je sais que s’il y a un soucis, un mail et ils gerent, 1700€

Pour la prochaine je vais surement reprendre socoo’c, avec la multiplication des biens j’ai de moins en moins envie de me prendre la tete avec les réflexions (pour tout corps de métier) du genre "ah oui mais c’est pas moi qui l’ai posé"

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#86 18/04/2019 15h21 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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cricri77700 a écrit :

Pour 45m2 oui.
La peinture je faisais moi même… 500 euros de matériel pour de la peinture pro.

Je me permets aussi une question, concernant le matériel de peinture pro.

Vu utilisez quoi et en êtes vous satisfait. J’avoue que cela m’intéresse mais je ne saurais choisir le bon matos de qualité.

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#87 18/04/2019 17h07 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Les peinture de grandes surfaces de bricolage, je ne touche pas !

Pour ma part, je mets de la peinture pro de marque Théodore. J’ai comparé avec de la "Seigneurie Gauthier", et il n’y a pas de différence notable si ce n’est le prix !

Théodore - Peintures professionnelles - Tous les articles

Impression/Sous-couche : Theloprim
Blasco mat Aqua pour les plafonds
Color idem satin pour les murs

Je fais par contre des appartement "haut de gamme". Pour minimiser les coûts, de la Theo express va très bien en location !

Theo express mat - 15 Litre - Theodore Batiment

Theo express Satin - 15 Litre - Theodore batiment - TB1238001150

A+

Dernière modification par francois136 (18/04/2019 17h11)

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#88 19/04/2019 01h46 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Peinture Seigneurie , je n’ai jamais trouvé mieux , toute la rénovation de ma maison a été faite avec (c’est moi qui tartine) .
Cher (par chance je connaissais un commercial qui m’a fait longtemps profiter de la réduction "pros") , mais résultat impeccable . Par exemple pour le blanc de plafond , même une seule couche d’Hermina couvre mieux que trois couches de peinture de grande surface de bricolage; velouté magnifique après deux couches , aucune trace de rouleau visible et si une petite retouche est nécessaire , aucune trace de reprise après séchage.
Laques hyper brillantes, très nombreuses teintes réalisables , le nuancier précise la stabilité à la lumière etc …
  J’en ai mis des kilos et je crois que je ne changerai plus de marque .

Pour la ferronnerie ,j’utilisais Hammerite.Il y avait des microbilles de verre dans la peinture qui couvrait bien et donnait un aspect "vitrifié" après séchage . On pouvait l’appliquer directement sur de la rouille , elle isolait totalement le fer de l’atmosphère et elle ne s’écaillait pas ou ne blanchissait pas au vieillissement .  Mais depuis que les produits deviennent plus écolos , le solvant a changé , elle sent nettement moins fort (il me semble que c’était du xylène) , mais le résultat est nettement moins bien ; moins de pouvoir couvrant et moins d’adhérence .

Pour les lasures , je suis bien embêtée , j’avais trouvé une marque suisse (Lenke)qui en faisait des super (pour les chalets), mais ils ont aussi changé de solvants et c’est moins bien . J’en ai pris une autre, soluble à l’eau , mais cela pèle plus vite au vieillissement.

Dernière modification par Victoire (19/04/2019 01h54)

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#89 19/04/2019 09h26 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Pour les cuisines je ne mets plus que du Ikea, elles sont très résistantes et en cas de dégradations sur une porte par exemple il est facile de racheter la même.

Pour la peinture je prends toujours la TOLLENS, je trouve le rapport/qualité prix interressant. Je peins toujours les murs en satiné maintenant, bien plus pratique pour un lessivage entre deux locataires.

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#90 19/04/2019 09h34 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Où achetez-vous ces peintures Seigneurerie, Théodore, Tollens svp?

La dernière fois que je me suis rendu chez Tollens avec ma carte de réduction de 20%, je suis ressorti de suite en voyant des pots de peiture blanche à 300 €, et j’ai filé chez leroy merlin acheter la peinture satin la plus couvrante à moins de 100 € pour 10 litres. Pas très pratique d’ailleurs, je préfère les pots de 5 litres rectangulaires.

Pour avoir une cuisine Ikea, c’est uniquement sur rendez-vous, c’est bien cela?

Dernière modification par Trahcoh (19/04/2019 10h04)

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#91 19/04/2019 09h56 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Michmouch : matériel ou fournitures ?

Matériel, c’est simple, il vous faut :
- un rouleau largeur normale et sa monture (monture alu de préférence, plus léger et ça rouille pas),
- un rouleau plus petit type patte de lapin et sa monture,
- un bac ou un seau spécial peinture pour tremper le rouleau puis l’essuyer et garder juste la bonne quantité de peinture (le seau du peintre s’appelle un "camion’, eh oui. Vous pourrez rentrer chez vous et dire à votre femme avec un grand sourire : "j’ai acheté un camion !" Elle devrait prendre une bonne trouille en croyant que vous avez dilapidé l’argent du ménage en achetant un véhicule utilitaire ! Ah ah, quelle bonne blague ! wink ).
- au moins un pinceau rond dit "à rechampir", un pinceau rectangulaire et un pinceau coudé.
- du scotch de masquage largeur 50 mm (mieux que le scotch étroit car, étant plus large, il évite souvent le coup de pinceau ou de rouleau malheureux)
- du film de protection (vendu par rouleau de 70 ou 75 m²).
- un escabeau alu, ou mieux, un petit échafaudage mobile sur roulettes.
- un seau ordinaire et une éponge gros travaux
- un seau et une serpillière (à garder toujours prêt à servir car avec la peinture à l’eau moderne, les éclaboussures et autres accidents s’enlèvent facilement pourvu qu’on les prenne à temps).

L’avantage de travailler au pinceau + rouleau, c’est que c’est pas cher à l’investissement : avec 3-4 pinceaux et 2-3 rouleaux vous pouvez déjà faire la plus grande partie des travaux. Alors que les pistolets, airless ou classiques, coûtent cher et demandent un coup de main encore différent.

Avant de peindre, il vous faudra :
- peut-être une décolleuse à papiers peints.
- peut-être lessiver.
- presque toujours lisser et reboucher, avec donc : enduit de rebouchage, gamatte pour le préparer, et couteaux. Préparer de petites quantités à la fois, surtout au début. Puis cale à poncer et papier de verre. Ou ponceuse.

Perso, pour ce matériel, j’ai pris la marque "l’outil parfait" chez un marchand de peintures pro. C’est ce qu’achètent les pros et, si je n’ai pas comparé précisément les prix, ça ne semble pas plus cher ou à peine plus cher qu’en GSB (contrairement à la peinture elle-même ; je ne rentrerais pas dans le débat de savoir si la peinture "pro" vaut son prix ou non ; mais pour le matériel, ça me paraît un bon choix de partir sur l’outillage pro, pour le même prix ou à peine plus cher qu’en GSB).

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2019 10h09)

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#92 19/04/2019 10h18 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Je n’ai pas la même approche.

- J’utilise le même rouleau depuis 15 ans, hérité de mon père, milieu de gamme. Utilisé avec de la peinture aqueuse, je le mets à tremper dans une bassine d’eau immédiatement après utilisation.
- Pas d’escabeau le plus souvent, je peins au manche à balai.
- Pas de protection de sol sur les revêtements lessivables, les peinture modernes ne coulent pas. Je m’exerce à tracer les bords à mains libre au pinceau rond, comme certains pros. C’est minutieux, mais pas plus que mettre le scotch de protection.
- Pas de seau, je peins depuis un pot rectangulaire de 5 litres qui permet d’essuyer sur le bord l’excédent de peinture.
- Pas de préparation d’enduit, j’achète en pot tout prêt.

Les pistolets à peinture, c’est extraordinaire de rapidité. J’y ai vu 2 inconvénients:
- pas de peinture prête à l’emploi, cela m’a pris énormément de temps pour préparer la bonne dilution.
- En peignant blanc sur plâtre, on ne voit rien au travail réalisé car la couche est très fine. Résultat, on repasse plusieurs fois au même endroit et la peinture coule sur le mur.
Protections indispensables et pas qu’au sol, la peinture ventile en micro-gouttes vraiment partout (poumons, luminaires, prises électriques, poignées de porte, fenêtres…).

Dernière modification par Trahcoh (19/04/2019 10h25)

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[+2]    #93 19/04/2019 10h34 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Bernard2K a écrit :

chez un marchand de peintures pro. C’est ce qu’achètent les pros et, si je n’ai pas comparé précisément les prix, ça ne semble pas plus cher ou à peine plus cher qu’en GSB

Chez les marchands de peinture pro les réductions sont très importantes pour les pro (40% régulièrement tout l’année, parfois 60%). Astuce pour en bénéficier (testé par didi avec succès) :

- se présenter avec son numéro de siret de lmnp (ou tout autre) et dire "je fais de la rénovation, voici mon n° de Siret, j’ai droit à combien avec un compte pro ?" Aucune question ne vous sera posée si vous acceptez le paiement comptant. Le but est juste d’être référencé dans le listing des pros qui viennent au magasin et bénéficie automatiquement des réductions maxi. Sur les 3 boutiques où j’ai pratiqué (Tollens, Sikkens, Seigneurerie), aucune n’a vérifié le n° de Siret, ni quoique ce soit d’autre.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#94 19/04/2019 10h50 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Bonjour

Comme je fais beaucoup dans le pavillon neuf, j’ai investi dans un pistolet airless graco , j’en suis super content pour 900€ comme je fais généralement les pavillons par 2 je gagne un temps énorme et le travail est nickel avec de la peinture pro de chez zolpan , un peu plus chère mais 2 couches sols et plafonds suffisent .

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[+1]    #95 19/04/2019 11h00 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Trahcoh a écrit :

Où achetez-vous ces peintures Seigneurerie, Théodore, Tollens svp?

Pour la Théodore, regardez mon post, j’ai mis des liens dedans.

Je confirme que si vous venez avec votre avis sirene dans les magasins pro, ça marche impeccable pour ouvrir un compte pro avec paiement comptant :

Avis de situation au répertoire Sirene

Par exemple, je n’achète plus de silicone en GSB qui vendent ça au prix de l’or, je me fournie chez WURTH qui offre des silicones de qualité pro aux alentours de 5 euros. Il y a tous les type de silicone, y compris des silicones gris, chêne etc.. Idéal pour siliconer les joints de dilatation de parquet, carrelage, etc !

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#96 19/04/2019 11h06 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Je suis largué moi avec le commerce en ligne. Vous vous faites livrer des pots de 15 kg? C’est votre postier qui doit faire une drôle de tête sur son vélo.

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#97 19/04/2019 11h15 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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C’est un livreur spécialisé qui vient, pas la poste.

Sinon il y a des magasins : Trouvez-Nous - Theodore Inspiration

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#98 19/04/2019 12h18 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Trahcoh a écrit :

- En peignant blanc sur plâtre, on ne voit rien au travail réalisé car la couche est très fine. Résultat, on repasse plusieurs fois au même endroit et la peinture coule sur le mur.
.

Je vois conseille d’utiliser un enduit teinté comme le Semin chez LM. Très pratique y compris pour les retouches après sous-couche.


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[+1]    #99 20/04/2019 10h25 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Trahcoh: pour la Tollens, c’est la personne qui me fait les peintures qui la commande, sinon, quand c’est moi qui le fait (petite surface) je la prends chez Casto.

Pour les cuisines Ikéa, je les conçois moi-même avec le logiciel en ligne, c’est assez simple ( enfin la première fois on y passe un peu de temps mais après c’est simple). En plus si on se trompe  du genre commander 2 fois le même caisson par inadvertance ( où changement d’avis) ils reprennent tout sans problème.

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#100 21/04/2019 22h12 → Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ? (départ locataire, locatif, rénovation)

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Une petite question.
Lorsque vous achetez des quantités qui ne vous font pas besoin immédiatement (exemple: 1km de fils électrique, 200 litres de peinture et 5 laves vaisselles) comment intégrez vous ces dépenses pour les impôts (en meublé ou foncier classique au réel)

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