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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/07/2013 14h10 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Modérateur
Réputation :   1286 

En ce qui concerne les critères de choix d’une SCPI, l’APPSCPI a publié différents documents sur le sujet (accessibles aux seuls adhérents je crois, donc que je ne vais pas répéter ici). Le non respect de votre critère 3 est rédhibitoire, mais je doute qu’une SCPI puisse se permettre ceci, sauf à encourir très vite les foudres de l’AMF voire pire. Certains critères vont dépendre de ce que vous cherchez chez une SCPI, et de vos anticipations sur le futur (les bureaux seront-ils difficiles à remplir, quel avenir pour les murs de boutique en pied d’immeuble, etc.). D’autres semblent plus généraux, mais pas forcément si facile à évaluer :

    - qualité de la gouvernance (la SCPI est-elle gérée dans l’intérêt des associés, y compris des petits associés personnes privées, avec un  horizon à long terme, ou dans l’intérêt de la société de gestion et de quelques gros zinzins associés. L’AG est-elle sous le contrôle de quelques mains ? Le Conseil de Surveillance fait-il son travail et est-il compétent ?).

    - qualité de la société de gestion (pour ma part, je préfèrerais une société de gestion qui maitrise toutes les composantes de son métier -en gros : trouver des acquisitions, gérer le parc au quotidien, gérer les associés- à une société de gestion qui sous-traite la quasi-totalité de ses activités à des prestataires externes).

    - rendement et surtout ses perspectives d’évolution (qualité du parc d’immeubles, et perspectives d’évolution de sa valeur et des loyers qu’il génère, sans oublier le RAN et les réserves de plus-value) car les rendements et TRI publiés décrivent… le passé, parfois peu représentatif, comme quand une SCPI a triplé de taille en 2-3 ans.

    - le taux d’occupation n’est pas forcément un critère en lui-même, car il faut aussi comprendre l’envers du décors (un taux d’occupation bas peut tout aussi bien révéler des immeubles dont les travaux vont s’achever -donc des perspectives d’amélioration- avec le reste du parc "super", comme être symptomatique d’un parc en mauvais état avec de la vacances locatives pouvant encore augmenter et de nombreux travaux encore à effectuer -donc un rendement à la peine pendant pas mal d’années-).

C’est un peu comme pour les actions : il faut "faire ses devoirs", et rien ne remplace l’analyse des documents (Rapports Annuels, Bulletins Trimestriels, Compte-Rendu d’AG, etc.).

Si plusieurs membres du forum sont intéressés, on pourrait ouvrir une discussion sur les critères de choix d’une SCPI (et ce message pourrait l’alimenter)

EDIT : Lire aussi cette discussion ou celle-ci sur le même thème.

Mots-clés : analyse scpi, scpi


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#2 09/07/2013 10h34 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Administrateur
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La qualité de la gouvernance est le critère amont qui implique bcp de choses…

Nous pourrions ajouter entre autre :

- Pour les SCPI à capital fixe, la fréquence des augmentations de capital. Est-ce que comme Buroboutic, la SCPI augmente son capital en permanence, avec le risque de diluer les associés existants ?

- Pour les SCPI à capital fixe, la liquidité des parts. Est-ce qu’il y a des acheteurs à chaque confrontation mensuelle ? Est-il possible de "sortir" rapidement et à un prix qui correspond au moins à la valeur du sous-jacent.

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#3 09/07/2013 14h26 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Membre
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Question de béotien : comment peut-on vérifier la liquidité des parts ?


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#4 09/07/2013 14h40 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Membre
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InvestisseurHeureux a écrit :

- Pour les SCPI à capital fixe, la fréquence des augmentations de capital. Est-ce que comme Buroboutic, la SCPI augmente son capital en permanence, avec le risque de diluer les associés existants ?

Pourriez vous svp expliquer à un débutant en quoi cela pénalise les associés existants?
Le prix de la part reste "identique" mais correspond a un %Age plus faible du total? Je n arrive pas a comprendre l’inconvénient

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#5 09/07/2013 15h50 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Membre
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Je ne comprends pas non plus.

En théorie et si j’ai bien compris, les augmentations de capital se font en augmentant le prix de la part, permettant à tous les associés d’être sur un pied d’égalité, puisque l’augmentation du prix de la part prend en compte l’évolution de la valeur des biens de la SCPI.

Pour moi, je ne vois pas d’effet de dilution mais au contraire une augmentation de la mutualisation, tant en nombre d’associés qu’en biens différents, puisque les augmentations de capital permettent à la SCPI d’acheter d’autres immeubles et donc de répartir le risque sur de plus en plus de locataires.


Parrain FORTUNEO avec le code 12517926

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#6 09/07/2013 16h04 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Modérateur
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En ce qui concerne "Pour les SCPI à capital fixe, la fréquence des augmentations de capital. Est-ce que comme Buroboutic, la SCPI augmente son capital en permanence, avec le risque de diluer les associés existants ?" beaucoup va dépendre du niveau du prix des parts proposés lors des AK, et du volume des AK et de la capacité de la société de gestion à investir ces fonds. 

Si le prix est suffisamment élevé, et la société de gestion capable d’investir rapidement les fonds collectés, sans sacrifier la qualité et la rentabilité exigée de ces investissements, de fréquentes AK ne devraient pas diluer les anciens associés et ne sont pas vraiment un inconvénient. Si le volume de l’AK est modeste (comparé à la capitalisation de la SCPI) les conséquences d’un loupé (au niveau prix de la part, ou capacité d’investir) seront modestes.

[Réponse à la question de franck1982] Par contre, si le prix d’émission est trop bas les anciens associés seront dilués. Si la société de gestion est incapable d’investir les fonds collectés rapidement, ces fonds vont dormir (placés à court terme) avec un rendement ridicule, et si ces fonds représentent un % significatif des actifs de la SCPI, ça fera baisser pendant un bon moment le rendement des parts de tous les associés. Si en plus les fonds collectés sont investis dans des biens offrant un rendement inférieur à celui du parc de la SCPI, le rendement des parts baissera alors de manière permanente. C’est ce qui est arrivé en 2011 par exemple pour les SCPI PierrePlus et Novapierre (qui sont en fait des SCPI à capital variable, pour lesquelles les sociétés de gestion n’ont pas su maitriser l’engouement des investisseurs …et des intermédiaires commerciaux qui les conseillent et encaissent leurs commissions, doublant le nombre de leurs parts en moins d’un an sans pouvoir investir cette collecte correctement, alors qu’avec un capital fixe le volume des nouvelles parts est au moins maîtrisé).

Par ailleurs, une SCPI de taille trop modeste et ne faisant pas d’AK présentera quelques inconvénients : diversification du patrimoine limité, moyens limités pour la société de gestion (on n’a rien pour rien) qui risque aussi de peu s’impliquer, incapacité de saisir certains bons investissements car ""bien trop gros" pour une telle SCPI, etc.

Dernière modification par GoodbyLenine (09/07/2013 16h19)


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#7 09/07/2013 16h15 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Modérateur
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espenlind13 a écrit :

Question de béotien : comment peut-on vérifier la liquidité des parts ?

Il suffit de lire les bulletins trimestriels et les rapports annuels  (accessible sur www pour la plupart des SCPI), pour savoir s’il y a ou pas des parts en attente et combien de parts ont changé de main sur le marché secondaire.


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#8 12/08/2013 21h23 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Bonjour,

Je suis nouvellement inscrit sur ce site.
Avant ce jour, j’ai fréquemment consulté « Devenir rentier » et j’ai particulièrement apprécié les analyses, dont certaines sont remarquables.
Je tiens à féliciter l’administrateur du site, l’équipe de rédaction, et les intervenants pour la qualité des échanges.

J’ai un projet d’acquérir très prochainement des parts de SCPI.
L’objectif est l’obtention d’un complément de retraite. Le montant envisagé est de 100.000€, le financement est prévu est à crédit.

Pour moi, outre les critères déjà cités dans la file, un point important est le montant des frais de gestion. Par ailleurs, je préfère éviter les SCPI de bureaux parce qu’il me semble que, vues les incertitudes économiques actuelles, la rentabilité future des ces biens n’est pas assurée.
Deux SCPI, à capital variable, disponibles à la vente conviennent à mes critères : « BTP_immobilier » gérée par Uffi Ream et «Cap’immo » gérée par FONCIA.

Les frais de gestion sont modérés : 7,2% T.T.C. pour ces deux S.C.P.I.
Les rentabilités sont similaires : rentabilité actuelle de BTP Immobilier : 5%, rentabilité prévisionnelle de Cap’immo : 5,1%.

Pour BTP immobilier,
le résultat net sur 4 ans est en légère baisse : 22,4€ par part en 2008, 18,8€ par part en 2012,
la valeur de réalisation sur 4 ans est en légère hausse : 322€ par part en 2008, 350€ par part en 2012

La SCPI « Cap’immo » investira sur les résidences étudiants, les maisons de retraite/EPHAD, l’organisation de séminaire et l’hôtellerie. Comme elle est en création, il est difficile de savoir quelle sera son évolution future. Cependant, les autres SCPI gérées par Foncia ont de bonnes performances.

Il me semble que la SCPI « cap’immo » de Foncia est à préférer à la SCPI « BTP immobilier ».
Je souhaiterais connaître votre avis.

Bien cordialement.

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#9 03/10/2013 00h35 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Membre
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Les frais de gestion ne doivent pas être votre seul critère d’achat.

Je vous déconseille d’acheter une SCPI en création. Il y a parfois des déconvenues importantes. J’ai en tête l’exemple de uffi performance énergétique qui a été dissoute au bout d’un an seulement !

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#10 29/12/2013 00h30 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Banni
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Bonjour

je n avais pas vu ce fil tres interessant.

- J ai deja une remarque/question sur les criteres qui sont liés a l "humain" (qualité de la gouvernance, de la société de gestion…). Quand on investit ds une scpi, bien sur qu il vaut mieux que la societé de gestion fasse son boulot du mieux possible et dans l interet des associés, mais comment mesurer ce trait qualitatif ? Comment savoir combien de temps les personnes a la tete du navire (CS ou SG) vont-elles garder cette politique ou resteront-elles a bord ? A part faire soi meme partie du navire je ne vois pas…et encore, si on fait partie du CS, on a bcp moins de poids sur la direction du navire. Peut etre des "anciens" associés membres actifs de CS pourront infirmer ce point ? J en parlerai plus tard, mais pour moi un travail qualitatif produit des fruits qualitatifs (on peut les manger et savoir reellement s ils sont bons, c est donc *quantifiable*).

Pour faire le comparatif avec l achat d un appartement locatif, selon moi le critere "conseil syndical et syndic de copropriété ok" n entre pas en jeu (sauf s il est unanimement elogieux ou catastrophique). Un exemple me vient : je sais qu une societe de gestion a par le passé été condamnée par le Tribunal de Grande Instance. Est ce pour cela que je ne lui confierai pas mes sous aujourd hui ? Non.

-La qualité du patrimoine , qui elle peut se "mesurer" (emplacements, locataires, durée des baux, immeubles neufs ou travaux recents etc), est pour moi plus importante . Attention je ne dis pas que j etudie tout le patrimoine d une scpi en detail, mais la lecture des bulletins et rapports permet deja de se faire une idee en s interessant par ex deja de près aux surfaces vacantes.

Personnellement, je me fie plus aux chiffres, sur une periode donnée, par ex 5 ans, car avoir les chiffres anterieurs est parfois difficile, sauf le TRI qui selon moi n est pas suffisant car il prend en compte trop de parametres sans tenir compte de leur evolution.
ex :
- evolution du dividende ; ne provient il que des loyers ou est il dopé année après année ’artificiellement" (plus values de cessions, ran) ? ex : cifocoma2 est encensée par la presse (mvva) ; j ai regardé la distribution et j ai été surpris. Cette scpi ne repondant pas non plus a d autres criteres pour moi (cf plus bas), je n ai pas poussé plus loin son etude.
- evolution du ran (corollaire de ce qu il y a au dessus) ; ex : ran > 2 ou 3 mois ; un ran devrait pouvoir compenser une perte *passagere* par ex le temps de la mise en vente d un bien ou de la recherche d un nouveau locataire (3 mois je pense est raisonnable mais je ne suis pas expert)
- evolution du taux d occupation (qui s effondre en meme temps que les immeubles loués?)
- Le prix de la part est elle "correcte" (encore que pour une scpi qui "va bien" on puisse admettre une surcote, qui sera egalement dans l interet des anciens associés, et donc du futur ancien associé).
- le rendement : je prefere 7% que 5%. Mais je regarde avant tout le prix de la part (cf au dessus) si le taux obtenu correspond a une baisse du -20% du prix de la part sur une annee, il faut creuser pour comprendre pourquoi cette decote.
- la taille: pour moi une petite scpi (qq soit le parametre) presente plus de risques ; en extrapolant on le comprend si on fait tendre les chiffres vers 1 associé, 1 immeuble/boutique, 1 lieu…
La jeunesse de la scpi n est donc pour moi que relative si elle atteint rapidement une taille significative (ex il y a peu avec pf02, ex a confirmer avec corum). Ex : 100M ou plus.
- La diversification (en tout) :  secteur (bureaux/commerces), geographie. Sur ce point peut etre ai je tord, je pars du principe de minimisation du risque,  dans le cas d un investissement LT (>20ans). D autres appelent ca de la dilution. Ceux qui investissent proche de la retraite prefereront sans doute aller la ou l herbe est plus verte (ou pas du tout s ils estiment que ce n est pas le bon moment et qu ils ont besoin de revenus stables a court terme). Ce point n est pas le plus simple a respecter, ne serait-ce que parce que l offre est limitée. Cette diversification peut etre minimisée ds le cas de plusieurs scpi (de gestionnaires differents, on pourra s orienter plus sur du commerce chez un et plus sur du bureau chez l autre).
- La scpi a t elle fusionné recemment ? Utile quand on sait que la plus value sur une vente d immeuble est calculée a partir de la date de la fusion des scpi et non de la date de l achat de l immeuble, donc penalisant pour l impot sur la plus value a payer par la societe, et (in)directement pour les associés. C est du gachis quand on veut se débarrasser d un patrimoine vieillissant…
- variable ou fixe ? la grande question ; certains pensent que les variables ne valent rien, sauf pour leur liquidité (sauf en cas de retournement du marché generalisé). Je suis plutot de cet avis, mais plus nuancé, certaines scpi semblant reussit a maitriser (freiner) la collecte ou a investir dans les temps avec un rendement "correct". Avantage aux fixes, mais critere non preponderant pour moi.

PS : j ai une remarque le critere de la liquidité des parts. A regarder peut-etre plus en detail. Car si bcp de vendeurs et peu d acheteurs, c est peut-etre l occasion d en demander un bon prix, si on estime par ailleurs que le bateau peut se redresser sur le LT. L inverse veut dire que la scpi se porte bien *actuellement*, on la paiera sans doute un peu plus cher. C est plus rassurant, mais ca ne veut pas dire que le retournement n arrivera pas un jour.

J editerai ce msg si je vois d autres points…
bonne soirée

Dernière modification par goiz (30/12/2013 16h47)

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#11 29/12/2013 04h33 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Votre intervention est intéressante, et je vais essayer de rebondir sur quelques points que vous soulevez :

Une bonne/mauvaise gouvernance a plusieurs causes, et la plupart ont une certaine pérennité.
- Ainsi, si la société de gestion se comporte bien/mal, c’est dû aux personnes qui font partie de la société de gestion. En général, quand il y a des "bons", ça a plutôt tendance à attirer (et retenir) d’autres "bons", et à limiter le turnover…. et vice-versa.
- Si la société de gestion a de mauvaises pratiques, et que le CS la laisse faire, c’est bien souvent que l’AG laisse faire, donc que les associés laissent faire… ou que quelques associés concentrent dans leurs mains assez de droits de vote pour laisser faire. Vous seriez surpris de constater que pour pas mal de SCPI, le président de l’AG (en général le président de la société de gestion) dispose d’assez de pouvoirs pour déterminer le sort de toutes les résolutions proposées (sauf le choix des membres du CS, les pouvoirs ne votant pas pour ceci). Dans bien des cas, il y a aussi quelques gros porteurs (par exemple les assureurs qui proposent une SCPI comme UC dans un contrat d’AV) dont les seuls votes suffisent à faire pencher la balance (j’ai pu analyser les votes d’une SCPI d’une grande banque, capi > 1 Mds€ … et 5 associés avaient décidé de la nomination de tous les membres du CS lors de dernière AG !).
- Enfin, il reste les statuts de la SCPI, qui peuvent plus ou moins permettre/préserver une bonne gouvernance. Si ces statuts autorisent tout, sauf ce que le strict cadre légal des SCPI interdit, alors, surtout avec la récente ordonnance 2013-676, la société de gestion peut en toute légalité faire pas mal de choses qui lui permettront de dépouiller les associés sans même que ça puisse lui être juridiquement reproché. Certes, ça ne sera pas forcément ce qu’elle fera, ça ne sera pas forcément son intérêt… mais quand on constate les pratiques de certains assureurs avec les fonds €uros rémunérés sur la base de leur actif général, et les vieux contrats à 2%, quand ceux encore commercialisés sont bien mieux servis, on se dit que ce n’est pas à exclure.       
- De manière générale, quand on s’associe de manière durable (c’est le cas avec les SCPI, avec 10% entre le net acheteur et le net vendeur), mieux vaut savoir avec qui on s’associe… Bien sur, le fait que tout aille bien pour le moment ne garanti pas que ça ne se détériorera pas plus tard, mais ça assure déjà un bon moment sans gros soucis.

Vous viendrait-il à l’idée de monter sur un bateau dont vous savez que le capitaine néglige la discipline et permet à l’équipage de prendre des libertés avec la sécurité ? Voudriez-vous acheter un appartement dans une copropriété en sachant que le syndic est connu pour sa très mauvaise gestion, sa collusion avec le conseil syndical, ou/et que 30% des copropriétaires ne paient pas les charges ? 

Vous indiquez vous fier aux chiffres, mais pas au TRI …. qui précisément est le seul chiffre qui synthétise les résultats d’une SCPI sur une longue durée, en prenant en compte les loyers et les travaux réalisés et tout le reste (gonfler/dégonfler le ran ou la réserve de plus-values n’aura qu’un impact limité sur le TRI sur 15 ans). Pourquoi ne pas vous fier au TRI ?

Pouvez-vous expliquer plus en détail ce qui vous amène à rejeter cifocoma2 ?

Sur le ran, je suis assez d’accord avec vous, et je dirais même plus : la somme du ran et de la réserve de plus-value (je ne vois pas bien la différence pour un associé…) devrait juste servir à permettre de maintenir une distribution régulière, en cas d’accident temporaire au niveau du résultat de la SCPI, sans oublier que ces réserves (comptables) ne sont pas à confondre avec la trésorerie de la SCPI (qui peut être excédentaire même sans de telles réserves, mais alors non distribuable, ou qui peut être serrée/déficitaire même avec de coquettes réserves si la SCPI a un peu sur-investit, dans l’intérêt des associés car la trésorerie est mal rémunérée en général).
   
L’évolution du taux d occupation est surtout un indicateur pour inciter à aller creuser, au niveau des immeubles non loué, dont il faut comprendre pourquoi ils sont dans cette situation, si c’est durable, si c’est représentatif du reste du parc, etc.

La taille d’une SCPI est assurément un critère, mais son appréciation dépend de ce qu’on cherche en investissant dans des SCPI. Ainsi une petite taille peut signifier une moindre diversification des investissements, ou une plus grande sensibilité à des couts fixes (le dépositaire par ex.), mais aussi le fait qu’un groupe existant d’associés impliqués, et représentant une part importante des porteurs, est gage d’une bonne gouvernance et augure d’un bon futur….

Vos autres remarques me semblent pleines de bon sens.


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#12 29/12/2013 16h27 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Banni
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Bonjour,

-concernant le TRI, c est un indicateur qui prend en effet en compte les loyers, mais aussi le prix de la part d un point A à un point B. Il est plus judicieux pour moi de regarder l evolution annee apres annee que le calcul final (qui ne refletera pas les eventuelles grosses variations sur la periode choisie pour le calcul). Ce n est pas un indicateur qui je mets de coté, ce n est tout simplement pas un "critere" de selection pour moi. D ailleurs, je n exclus pas les scpi recentes qui ne pourront pas etre comparées sur ce point avec d autres plus anciennes.

-Pour cifocoma2, elle ne correspond pas a mes criteres sur le plan de la taille. D autre part, mais je ne l ai pas verifié sur la duree, les derniers revenus prennent en compte une part non négligeable d une distribution "exceptionnelle". Et enfin dernier point, il faudrait regarder de pres sa diversification en termes de locataires (la scpi "Nicolas"). Attention je ne dis pas que ce n est pas une bonne scpi dans un portefeuille diversifié, je dis seulement qu elle ne correspond pas a priori a mes criteres …d ailleurs (cf remarque sur la liquidité) elle semble plutot bien gerée actuellement ;-)

- concernant le rapport entre la taille et la nouvelle directive : pensez vous effectivement queles frais engendrés seront a l avantage des grosses capitalisations ? Je n en sais rien…j ai plutot un avis negatif sur la question.

- Quant à la gouvernance, je suis globalement d  accord avec vous . Ce que je voulais simplement souligner, c est que pour des quidam comme moi, c est a dire des personnes exterieures au navire, pas facile de se faire une opinion concrete rien qu en lisant les rapports annuels (sauf en cas de grave divergence entre CS et SG par ex). En faire un critere me parait donc difficile…

- Sur un autre forum, qq un parlait de la "zinzinisation" des SCPI. je suis plutot d accord avec ca (mauvaise chose pour l associé lambda), mais pareil, comment savoir quel pourcentage est detenu par les banques/assureurs ? Une SCPI ouverte a l AV sera peut-etre a etudier de pres (bien que certaines enveloppes soient limitées). Ex recent avec Elysees Pierre : http://www.pierrepapier.fr/actualite/20 … vie-10641/

Dernière modification par goiz (29/12/2013 17h11)

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#13 30/12/2013 01h55 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Modérateur
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Je suis bien d’accord sur le fait qu’il n’est pas facile de se faire une idée sur différents aspects de la gouvernance (sauf à connaitre des personnes bien introduites, ou a poser quelques questions précises en AG) car les rapports ne donnent pas une information suffisante à ce niveau.
Il me parait d’ailleurs surprenant que les rapports d’AG n’indiquent même pas le nombre de pouvoir dont disposait le président de séance (j’ai assisté à qqs AG, et dans une cette information a été fournie)… quand le rapport est disponible tout court (Essayez de demander à une société de gestion le rapport de la dernière AG, tenue il y a plus de 6 mois, et vous pourrez avoir des surprises !). 

Idem pour la zinzinisation… Les sociétés cotées publient l’identité de leurs plus gros actionnaires. Pourquoi les SCPI n’indiquent-elles pas leurs associés détenant le plus de parts, dès lors que ça représente un % significatif du capital ?

D’ailleurs, même pour les autres critères, il n’est pas facile de savoir quelles SCPI sont "ok" ou "nok", car leur lisibilité est rarement binaire…

Pour ma part, la seule manière que j’ai trouvée pour obtenir des informations à ces niveaux, a été d’adhérer à l’association de porteurs de parts, et d’y être actif. Ca permet d’apprendre pas mal de choses, et d’espérer agir avec d’autres associés partageant le même genre de préoccupations. J’ai lu votre remarque sur le message #14 de cette discussion, que je partage en partie (des messages acerbes me semblent contreproductifs).
J’essaie surtout d’y être actif pour renforcer la composante "information" (voire "formation") des associés, plutôt que la composante "béliqueuse" (laquelle doit exister dans une telle association, même si l’association devrait plus souvent conserver un ton bienveillant envers son écosystème), mais je m’y sens parfois un peu seul…
L’association a de toute manière des moyens limités … mais sans elle, c’est encore beaucoup plus limité !


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#14 02/02/2014 21h00 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

Banni
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ne sachant pas trop où mettre cette info (je laisserai le soin aux modérateurs de le déplacer à l’endroit opportun).

Bon point pour la société de gestion sofidy :

extrait:
"Sofidy n’est pas hostile à l’assurance-vie mais refuse les souscriptions sur fonds propres des campagnes d’assurances. L’an dernier les souscriptions dans le cadre de l’assurance-vie ont représenté 34,4 % des souscriptions chez Efimmo et 29 % chez Immorente (contre 15,6 % en 2012). La  société de gestion soucieuse de conserver une forte granulométrie des associés refuse par ailleurs les tickets de plus de 100  000 euros. Jean-Marc Peter n’éprouve pas le besoin de pousser les feux de la collecte car la conjoncture mérite de rester sélectif pour investir près de 450 millions par an pour ses SCPI"

article complet sur pierrepapier.fr
http://www.pierrepapier.fr/actualite/20 … che-11143/

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#15 27/04/2017 11h54 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Bonjour à tous,

Je viens vous faire part de mon cheminement intellectuel pour sélectionner quelques SCPI de rendement et sollicite vos critiques bienveillantes sur le sujet.

Pour entrer dans l’univers des SCPI et me constituer une short list de SCPI de qualité je me suis confronté à deux problèmes :
   - le très grand nombre de critères quantitatifs (rendement, TRI, TOF, RAN, décote, etc.) et qualitatifs (qualité de la gouvernance, de la société de gestion, du patrimoine, politique de collecte, marché secondaire, etc.)
   - l’absence de bases de données interrogeables pour établir des sélections comme nous pouvons le faire pour les OPCVM par exemple.

J’ai alors essayé de me rabattre sur des palmarès ou listes déjà établis soit par la presse (investir, gestion de fortune) soit par des distributeurs et là je me suis rendu compte que les sélections proposées étaient très différentes d’une source à l’autre.

Pourquoi ? d’abord l’utilisation de critères différents pour effectuer les classements et peut être un peu de conflit d’intérêt (il semble tentant pour un distributeur de mettre en avant les scpi pour lesquelles il a les meilleurs commissions ou qui sont les plus "faciles" à vendre donc les plus rentables pour lui).

Quoi qu’il en soit, difficile d’établir une short list via une démarche structurée et argumentée avec les données et outils facilement accessibles.

La réponse que j’ai trouvé à ce problème est la suivante :

En premier lieu je me suis attaché à identifier les critères quantitatifs les plus importants pouvant être rapidement compilés dans un fichier excel et donner lieu à un premier classement. Puis une fois ce classement établi, j’effectue (j’utilise le présent car cette étape n’est pas terminée) une analyse manuelle de 1er niveau SCPI par SCPI en incluant d’autres critères et me permettant de garder ou d’exclure les SCPI de la liste.

Les critères quantitatifs que j’ai utilisé pour le premier classement sont :
   - le rendement moyen locatif brut sur les trois dernières années (2013, 2014, 2015) à savoir la moyenne sur ces trois années des recettes locatives / prix acquéreur moyen
   - la progression des recettes locatives sur ces trois années
   - la progression du prix acquéreur moyen sur  ces trois années

Une fois ces données compilées , j’ai affecté un rang de classement aux SCPI sur chacun des 3 trois critères, puis affecté un rang final de classement synthèse des trois rangs précédent.

Pourquoi ces critères ? j’ai voulu aller à la source de la creation de valeur à savoir le rendement brut et son évolution. En premier lieu j’avais pensé utiliser le résultat courant et son évolution mais j’ai le sentiment que le résultat sur une durée courte (3 ans) parfois ajusté d’une année à l’autre par le biais des provisions pour travaux ne donne pas forcement une image fidèle de la santé de la SCPI.
L’évolution du prix de la part m’a aussi paru un critère fondamental.

Voici mon top ten de SCPI classées selon les trois critères quantitatifs évoqués ci-dessus.

GENEPIERRE
CORUMCONVICTIONS
SOFIPIERRE
CIFOCOMA
ELYSEESPIERRE
ACTIPIERRE1
CAPIFORCEPIERRE
EPARGNEPIERRE
CIFOCOMA2
ACTIPIERRE3
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS

Attention cette liste ne tient pas compte de l’analyse manuelle (mais rapide) SCPI par SCPI que je suis en train d’effectuer et ne doit pas être considérée comme un classement ferme. C’est seulement la première étape d’un travail de sélection que je suis en train d’effectuer qui permet de prioriser l’analyse des SCPI.

Lors de l’analyse manuelle dont le but consiste à garder ou exclure une SCPI de la liste, je prend en considération les TRI 5,10 et 15 ans puis une lecture rapide du rapport de gestion 2015 et du fil de discussion dédié sur ce forum quand il existe. Si les TRI sont dans la moyenne ou meilleur et que je ne détecte pas d’éléments négatifs à la lecture des informations alors je garde la SCPI.

J’espère avoir été assez clair sur l’explication de la méthode, qu’en pensez-vous ?

Berny

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#16 27/04/2017 14h39 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Votre liste me semble meilleure que celles des recommandations de la presse "spécialisée". ;-)

En ce qui concerne vos "critères quantitatifs" :
  - je suppose que la "progression des recettes locatives" est évaluée par part
  - la "progression du prix acquéreur moyen sur trois années" (un horizon de temps insuffisant pour ce critère) est délicat à utiliser, et je donnerais juste 2 exemples où ce critère indique des conclusions différentes :
       a) Genepierre dont le prix de part a explosé (passage K fixe à variable) sans que son patrimoine ou son revenu/part n’évoluent pour le justifier, qui dispose d’un réseau de distribution captif (réseau Soc Gen) : la hausse du prix de part la rend moins attractive à l’achat;
       b) Cifocoma/Cifocoma2 dont le prix de part était surévalué, avec très peu de parts échangées : la baisse du prix de part la rend plus attractive à l’achat;   

Autre suggestion : achetez (vite) 1 part des SCPI qui vous intéressent le plus, et allez assister à l’AG (la majorité se tient en juin). Ça vous en apprendra pas mal (en partie en comparant plusieurs AG, enfin moi j’y ai appris pas mal…), et ça vaut la peine si les sommes que vous envisagez d’investir dans cette SCPI est substantielle.


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#17 27/04/2017 15h11 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Un "top ten" original, où à part Corum on ne retrouve aucune des SCPI les plus connues ou bien classées pour leur rendement 2016.
Mais peut-être bon, par exemple je connais ActiPierre3 dont j’ai quelque parts et j’en suis satisfait.

Vous ne semblez pas prendre en compte le caractère fixe ou variable du capital,
ni la taille (capitalisation) de la SCPI.
Ce sont pourtant des critères importants pour la facilité d’acheter des parts, et la diversification.
Par l’exemple, l’Oustal des Aveyronnais est une SCPI spécifique qui possède un unique immeuble dans le 12ème arrondissement de Paris. Il risque d’être difficile d’acheter des parts sur son marché secondaire avec de faibles volumes échangés, et elle n’est pas diversifiée.

Je distinguerais également les SCPI jeunes / anciennes, et les SCPI ayant une collecte forte / faible.
Par exemple, CORUM est une SCPI jeune (2012) et à la collecte forte mais maîtrisée. Il est inutile d’aller chercher des chiffres de 2013, la SCPI d’aujourd’hui n’ayant rien à voir avec le bébé de 2013.
Par contre, pour les SCPI anciennes, des calculs à 5 ans sont pertinents.

Vous pourriez également avoir pour critère la situation géographique des immeubles :
. Paris (QCA en particulier)
. région parisienne
. province
. autres pays en zone Euro
. autres pays hors zone Euro.
La tendance semble être à aller chercher du rendement de plus en plus loin de Paris,
mais certains valorisent les beaux emplacements.

La qualité écologique des immeubles peut être également un critère (PFO2 par exemple).

Il faut toujours étudier au cas par cas chaque SCPI : les chiffres peuvent cacher certaines réalités comme l’explique GBL.
Autre exemple : BTP Immobilier est de loin la "meilleure" SCPI sur le critère distribution en 2016, mais il faut étudier pourquoi vous ne pourrez pas en acheter …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (27/04/2017 15h13)


Dif tor heh smusma

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#18 27/04/2017 19h20 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Vos remarques m’encouragent à persévérer dans cette direction.

GoodbyLenine a écrit :

En ce qui concerne vos "critères quantitatifs" :
  - je suppose que la "progression des recettes locatives" est évaluée par part
  - la "progression du prix acquéreur moyen sur trois années" (un horizon de temps insuffisant pour ce critère) est délicat à utiliser

Oui tout à fait, j’ai pris les recettes locative "par part".

Je suis d’accord avec vous sur le problème que pose le critère de progression du prix acquéreur sur 3 ans. Je vais rééditer une liste sans ce critère pour voir si cela amène des changements fondamentaux.

Quand à l’idée de prendre une part pour être convié aux AG, c’est en effet une bonne idée que je vais envisager.

ArnvaldIngofson a écrit :

Vous ne semblez pas prendre en compte le caractère fixe ou variable du capital, ni la taille (capitalisation) de la SCPI.
Ce sont pourtant des critères importants ….

Je distinguerais également les SCPI jeunes / anciennes, et les SCPI ayant une collecte forte / faible
…..

L’objet de cette première liste dont je n’ai mentionné que les 10 premiers noms est seulement de
réduire le champ d’étude initial de 80 SCPI (nombre approximatif de scpi de rendement) pour le ramener à 15 à 20 SCPI.
En effet, je ne me sens pas d’analyser 80 SCPI, en revanche 15 à 20 SCPI ça me parait déjà plus réaliste.

Ensuite, je vous rejoins sur l’importance des critères que vous évoquez mais ils se trouvent que ces critères ne peuvent pas servir de base à une présélection automatique car ils doivent être appréhendés en contexte avec d’autres critères. Par exemple le caractère fixe ou variable du capital ne différencie pas une bonne d’une mauvaise scpi, mais considéré avec la taille il peut alerter sur la liquidité (ex: capital fixe et petite taille signifie faible liquidité des titres) et amener à sortir la SCPI de la sélection.

Berny

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#19 28/04/2017 17h40 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Suite à la remarque de GoodByLenine sur "progression du prix acquéreur moyen sur trois années", j’ai supprimé ce critère et l’ai remplacé par la moyenne des TRI sur 5, 10 et 15 ans.

L’avantage du TRI comme critère est qu’il synthétise les dividendes distribués et la valorisation du prix de la part

La nouvelle liste ci-dessous est donc basée sur les critères :
- le rendement moyen locatif brut sur les trois dernières années (2013, 2014, 2015) à savoir la moyenne sur ces trois années des recettes locatives par part / prix acquéreur moyen
- la progression des recettes locatives sur ces trois années
- la moyenne des TRI 5,10 et 15 ans (lorsque la scpi est trop jeune, le critère est simplement ignoré)

J’affiche cette fois ci les 15 premières SCPI remontées :

CORUMCONVICTIONS
EPARGNEPIERRE
SOFIPIERRE
CIFOCOMA
ACTIPIERRE1
ELYSEESPIERRE
PLACEMENTPIERRE
CAPIFORCEPIERRE
CIFOCOMA2
GENEPIERRE
LEPATRIMOINEFONCIER
ACTIPIERRE3
L'OUSTAL DES AVEYRONNAIS
PARTICIPATIONFONCIERE1
EFIMMO

De manière assez surprenante mais aussi assez rassurante, je tombe sur une liste très semblable à la précédente où 9 des 10 premières valeurs étaient aussi présentes dans les 10 premières valeurs de la liste précédente.

Est-ce que quelqu’un voit des SCPI performantes qui mériteraient de figurer dans une telle pré sélection mais qui n’auraient pas été captées par les critères que j’ai utilisé ? ça me permettrait d’affiner la méthode.

Etape suivante en cours de réalisation, analyser ces SCPI une à une de manière à sortir de la liste  les SCPI pour lesquelles je détecte des éléments négatifs .

berny

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#20 29/04/2017 11h42 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Je trouve votre critère peu pertinent:

berny a écrit :

- la moyenne des TRI 5,10 et 15 ans (lorsque la scpi est trop jeune, le critère est simplement ignoré

Tout d’abord cela favorise inutilement les jeunes SCPI puisqu’on ignore arbitrairement le critère et les SCPI ayant eu le meilleur TRI ces dernières années l’ont eu bien souvent grâce aussi à une forte augmentation du prix de leur part. Il est donc probable qu’elles évoluent moins bien à l’avenir que des SCPI ayant eu un TRI plus faible par le passé et ayant davantage à rattraper. Sinon votre analyse permet tout de même d’avancer.
Vous devriez corréler ce critère à la décote / surcote.

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#21 01/05/2017 11h29 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Permettez moi d’essayer de vous convaincre du contraire :-)

kc44 a écrit :

Tout d’abord cela favorise inutilement les jeunes SCPI puisqu’on ignore arbitrairement le
critère

Je m’étais interrogé sur ce point car j’étais mal à l’aise de voir CORUMCONVICTIONS et EPARGNEPIERRE en 1ere et 2eme place.

L’absence de TRI sur les jeunes SCPI ne les favorise pas et ne les défavorise pas non plus. Simplement, l’absence de ce critère donne un poids relatif plus important aux deux autres critères (rendement brut et progression des recettes locatives). Sur 70 scpi traités il y 8 "jeunes" scpi (scpi n’ayant pas encore de TRI calculable à 5 ans ), elle se trouvent aux rangs 1,2,23,34,39,41,51et 69. La distribution est relativement homogène.

L’absence de TRI n’influe donc pas significativement sur le classement. En revanche, je pense qu’il faut accorder un crédit moindre à la pertinence de la sélection pour ce qui concerne les scpi jeunes. Et donc être plus exigeant pour ces jeunes scpi lors de l’analyse manuelle qui doit suivre.

kc44 a écrit :

les SCPI ayant eu le meilleur TRI ces dernières années l’ont eu bien souvent grâce aussi à une forte augmentation du prix de leur part. Il est donc probable qu’elles évoluent moins bien à l’avenir que des SCPI ayant eu un TRI plus faible par le passé et ayant davantage à rattraper.

Qu’est-ce qui vous fait penser qu’une SCPI dont le prix de la part à durablement baissé a plus de chance de voir son prix augmenter ? et inversement qu’une SCPI dont le prix de part a durablement augmenté à plus de chance de baisser ?

J’ai envie de penser le contraire : une augmentation de prix confirmée dans le temps témoigne de la capacité d’une SCPI à acheter des biens à potentiel de revalorisation alors qu’une SCPI dont le prix de part se dégrade au fil des années signifie que cette scpi s’est positionné sur des biens surévalués.
Bref que l’augmentation du prix de part témoigne de la qualité de la gestion du patrimoine de la scpi.

kc44 a écrit :

Vous devriez corréler ce critère à la décote / surcote.

Juste pour comprendre. Vous signifier calculer le coefficient de corrélation entre TRI et prix moyen acquéreur / valeur de reconstitution ?
En toute logique cette corrélation devrait être positive, un bon TRI doit entraîner une surcote. Qu’est-ce que cette vérification pourrait nous enseigner ?

berny

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#22 01/05/2017 11h52 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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C’est justement le problème, les SCPI ayant un prix de part qui a beaucoup progressé ont du coup un bon TRI si l’on regarde dans le rétroviseur et affichent une surcote par rapport aux valeurs d’expertises.
Elles ont déjà utilisé leur potentiel de revalorisation.
A l’inverse une SCPI qui décote aura un bon potentiel d’évolution concernant le prix de part à condition bien évidemment que sa (bonne) gestion le confirme et surtout si elle a vu son prix de part diminuer ces dernières années, son TRI sera mauvais, on peut donc miser sur une amélioration notable et bien supérieure à celle que pourra avoir une SCPI qui surcote.

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#23 01/05/2017 12h40 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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berny a écrit :

Juste pour comprendre. Vous signifier calculer le coefficient de corrélation entre TRI et prix moyen acquéreur / valeur de reconstitution ?
En toute logique cette corrélation devrait être positive, un bon TRI doit entraîner une surcote. Qu’est-ce que cette vérification pourrait nous enseigner ?

Cette vérification pourrait mettre en évidence quelques cas de revalorisations bien moins justifiées que d’autres, et identifier des SCPI dont l’évolution du prix de la part a été atypique (donc à creuser).

Remarque : je doute que beaucoup d’acheteurs de SCPI basent leur choix sur de tels critères, qui essaient d’être scientifique. La majorité se laisse imposer un choix par le réseau de distribution, ou de financement (évaluez la corrélation entre la place dans votre classement, et la capitalisation des SCPI, pour vous en convaincre). Déduisez en ce que vous voulez sur la validité du prix des parts…


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#24 03/05/2017 15h28 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Voici quelques croisements et corrélations. La surcote est calculée comme suit : prix de part actuel (mai 2017) / valeur de reconstitution 2015 - 1

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bOIHvzpaVLqmiH7322C5K0JO1WR-gUDTZKyqa6eIC9I/pubchart?oid=392531669&format=image
La corrélation est possible mais est faible (coef : 0.25)

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bOIHvzpaVLqmiH7322C5K0JO1WR-gUDTZKyqa6eIC9I/pubchart?oid=1149088592&format=image
Le coefficient de corrélation est très faible 0,17. Ces deux éléments ne sont vraisemblablement pas liés.

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bOIHvzpaVLqmiH7322C5K0JO1WR-gUDTZKyqa6eIC9I/pubchart?oid=16330287&format=image
Le coefficient de corrélation est très faible 0,13. Ces deux éléments ne sont vraisemblablement pas liés.

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bOIHvzpaVLqmiH7322C5K0JO1WR-gUDTZKyqa6eIC9I/pubchart?oid=1502505001&format=image

Le coefficient de corrélation est très faible 0,17. Ces deux éléments ne sont vraisemblablement pas liés.

------------------------------------

Dans la mesure où mes calculs sont pertinents (je ne suis pas statisticien), il n’y a pas vraiment de dépendances entre toutes ces variables.

Voici à nouveau la présélection mais avec la surcote en plus :

scpi     surcote
CORUMCONVICTIONS    -2,55%
EPARGNEPIERRE    -3,04%
SOFIPIERRE    1,73%
CIFOCOMA    -0,28%
ACTIPIERRE1    -8,30%
ELYSEESPIERRE    6,92%
PLACEMENTPIERRE    -0,12%
CAPIFORCEPIERRE    4,85%
CIFOCOMA2    1,49%
GENEPIERRE    1,78%
LEPATRIMOINEFONCIER    17,52%
ACTIPIERRE3    -1,27%
L'OUSTAL DES AVEYRONNAIS    -5,87%
PARTICIPATIONFONCIERE1    -17,83%
EFIMMO    4,97%

J’avoue que je commence à voir des chiffres de partout tongue, je vais mettre en pause cette démarche quantitative pour me reconcentrer sur l’étude quali des scpi.

Dans tous les cas, si vous voulez accéder aux données sources dites-moi le par email privé.

berny

Dernière modification par berny (03/05/2017 16h29)

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#25 03/05/2017 18h22 → SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI (analyse scpi, scpi)

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Suggestion (pour évaluer la pertinence de vos critères)  : placez-vous 5 (ou 10) ans dans le passé, et évaluez les SCPI avec vos "critères"; puis regardez si les SCPI que ces critères auraient alors indiquées comme "bonnes" ont effectivement performé mieux que les autres depuis lors. Mais ça fera encore + de chiffres.


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