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#1 06/04/2018 19h43 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Je partage ici un article que je viens de publier sur mon site internet.

Je suis régulièrement amené à dissuader certaines personnes d’investir en parts de SCPI selon certaines modalités parce que le schéma qu’ils envisagent d’utiliser est inapproprié ou non optimisé.

Voici deux exemples, en vrac, tirés de ma pratique professionnelle. Deux « fausses bonnes idées » en circulation et, bien sûr, les stratégies que je vous recommande d’adopter à la place :

Acheter de l’usufruit de parts de SCPI lorsque l’on est une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu …

Je suis parfois interrogé par des particuliers faiblement imposés qui souhaitent se constituer un revenu complémentaire en bénéficiant de la rentabilité propre à l’usufruit temporaire de parts de SCPI. Quel que soit votre taux marginal d’imposition, cette solution est toujours une mauvaise solution si vous ne disposez pas de déficits fonciers reportables à imputer sur cette nouvelle source de revenus fonciers, en raison du traitement fiscal de cet investissement. Illustration :

Monsieur X est un résident français imposable en France à l’impôt sur le revenu. Sont taux marginal d’imposition est de 14%. Il souhaite compléter ses revenus de salarié en tirant partie de la forte rentabilité de l’investissement en usufruit de parts de SCPI.  En investissant 20.000 euros en usufruit sur 10 ans, cet investissement lui permettrait de percevoir un revenu complémentaire de l’ordre de 3000 euros par an avant impôts. Le TRI% brut de cette opération (hors délai de jouissance) serait de 8,59% (taux non garanti), mais une fois la fiscalité déduite, est-ce toujours une bonne affaire ?

En tenant compte des prélèvements sociaux de 17,20% et d’un impôt sur le revenu de 14% applicables ici sans faveur particulière, son revenu net sera de seulement 2092,5 euros, soit un taux de rendement interne net d’impôts qui s’effondre à seulement 0,89% par an.

=> Au cas présent, il est de loin préférable d’acheter des SCPI en pleine propriété ou encore d’envisager un autre type d’investissement, s’il souhaite consommer ce capital sur 10 ans. L’achat d’usufruits de parts de SCPI par une personne physique n’est intéressant que si celle-ci dispose de déficits fonciers reportables, qui vont lui permettre de réduire à zéro la fiscalité applicable à ce type d’investissement. La quantité d’usufruit et la durée de celui-ci doivent être strictement calculés et calibrés pour assurer cette imputation sans excéder le stock de déficits fonciers, et en respectant le calendrier imparti par la législation fiscale pour réaliser cette imputation : les déficits fonciers ne sont imputables sur les revenus de même catégorie que sur les 10 années suivant la constatation de ce déficit foncier !

=> L’achat d’usufruit de parts de SCPI est couramment recommandé pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, parce que ce régime fiscal autorise l’amortissement de l’usufruit sur sa durée contractuelle, ce qui réduit très sensiblement l’assiette de l’impôt sur les sociétés. Dans l’achat envisagé ci-dessus, la déduction au titre de l’amortissement serait de 2000 euros par an sur 10 ans, et il n’y aurait donc que 1000 euros, taxés chaque année, à l’impôt sur les sociétés !

Financer un projet d’acquisition de parts de SCPI au travers d’une société civile à l’impôt sur les sociétés en utilisant un prêt « in fine »

Le prêt in fine est un prêt au cours duquel l’emprunteur ne paye que les intérêts au taux convenu, et rembourse au terme du prêt (généralement 10 ou 15 ans), en un seul règlement, la totalité de ce qu’il doit à la banque. A durée équivalente, le taux pratiqué est systématiquement plus élevé que celui d’un prêt amortissable (d’au moins 40 ou 50 points de base).

Ce type de financement poursuit deux objectifs principaux :
– augmenter la masse d’intérêts déductibles pour réduire la fiscalité supportée par l’investisseur, pendant toute la durée du prêt,
– augmenter l’effet de levier financier en différant le remboursement du capital jusqu’au dernier jour de l’emprunt,

Le jeu en vaut-il la chandelle dans le cadre d’un schéma d’investissement SCPI + SCI à l’IS ? Nous ne le pensons pas, pour les raisons suivantes :

=> Une plus grande masse d’intérêts déductibles permet une réduction d’assiette de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques. Mais, si l’on veut bien tenir compte du fait que l’imposition à l’impôt sur les sociétés sera de seulement 15% jusqu’à 38.120 euros de bénéfices, cette réduction d’assiette ne se traduit pas par un gain fiscal très important et c’est précisément pour cette raison que nous ne recommandons pas ce mode de financement dans un tel contexte. Il en va tout autrement lorsque le taux d’imposition applicable correspond à celui d’une personne physique fortement imposée, c’est-à-dire concernée par un taux marginal d’imposition supérieur ou égal à 30% majoré des contributions sociales au taux de 17,2%…

=> Le prêt in fine, en augmentant l’effet de levier financier potentiel, va également avoir pour conséquence d’augmenter les contraintes et les risques financiers portés par l’investisseur. La principale contrainte de ce mode de financement réside dans la nécessité de préparer le remboursement de l’emprunt en adossant l’opération à un placement – généralement un contrat d’assurance-vie -, qui va être nanti au profit de la banque et qui sera donc affecté par avance au remboursement du prêt. Or, si la banque accepte de nantir ce placement, elle va généralement en profiter pour imposer ses conditions dans la gestion financière de ce dossier, comme par exemple : rendre le fonds en euros obligatoire pour une large part de l’allocation d’actifs, imposer un contrat « maison » mono-gestionnaire peu performant ou chargé en frais, interdire ou encadrer les arbitrages, ou encore imposer un adossement beaucoup plus important pour autoriser une gestion dynamique en unités de compte, etc…

L’adossement est le maillon faible du prêt « in fine ». Or, l’effet de levier financer du crédit ne va se matérialiser qu’à la condition que le placement net de frais et de fiscalité travaille à un taux supérieur au taux de l’emprunt, ce qui, si l’on veut bien tenir compte des contraintes mentionnées ci-dessus et de la baisse inexorable des rendements des fonds en euros, ne sera pas du tout évident, a fortiori en tenant compte du surcoût lié au prêt in fine.

Pour l’investisseur, le principal risque est que l’adossement tel que conçu au départ, ne puisse couvrir les sommes dues au terme convenu. Beaucoup de prêts in fine, mis en place au début des années 2000/2005, sont débouclés aujourd’hui avec un adossement insuffisant, en raison de la baisse massive des rendements des fonds en euros depuis 15 ans. Cela oblige bon nombre d’investisseurs à abonder le plan initial, renégocier le prêt pour en rallonger la durée voire revendre l’investissement immobilier pour solder l’affaire.

=> Il est de loin préférable de chercher à optimiser un prêt amortissable en rallongeant la durée à 20 ans, plutôt de choisir un prêt in fine d’une durée de 10 ou 15 ans. Le prêt amortissable peut également être optimisé en négociant un différé total de remboursement, en capital et/ou en intérêts, au titre de la première année ou des deux premières années, pour faire parfaitement coïncider les premiers remboursements avec le versement des premiers loyers et assurer un meilleur démarrage à cette opération. Cette augmentation de durée de l’emprunt et ce différé permettent d’obtenir un plus grand levier financier potentiel, sans pour autant augmenter les risques de l’opération. Ils auront pour effet de réduire l’effort d’épargne cumulé de l’investisseur.

Dernière modification par stephane (06/04/2018 19h53)

Mots-clés : amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit


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#2 06/04/2018 20h01 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Hello

Me.rci pour ce post très détaillé.

Cela pourrait faire sens d’acheter de la NP/PP de parts de SCPI ayant une forte proportion de revenus étrangers voire en totalité pour une personne physique

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#3 07/04/2018 01h45 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Je suis globalement d’accord avec le message #1 de stephane à une réserve près :

L’investissement dans l’usufruit temporaire de parts de SCPI majoritairement investies hors de France pourrait, dans certaines circonstances, s’avérer pertinent pour des personnes physiques, même si elles ne sont pas faiblement imposées en France.
En effet, pour la part de revenus fonciers de ces SCPI d’origine étrangère, il n’y a pas de PS à payer en France (même si parfois il faut se battre avec le fisc pour y arriver), et l’impact sur l’IR à payer en France est assez modeste.

Cependant, avant de se lancer, il faut avoir vraiment bien compris la fiscalité pour ces SCPI (ce qui sera à déclarer en 8TK et en 8TI, et les implications), et avoir assez "confiance" dans le devenir des SCPI concernées (investir dans de multiples pays nécessite bien plus de compétences qu’investir principalement sur son marché domestique),  peu nombreuses (à priori : Corum, Corum XL, Novapierre Allemagne mais pour cette dernière obtenir de l’US est difficile), assez récentes, et en forte croissance (donc leur passé ne détermine que très partiellement leur futur).
Assurément, ce n’est pas à mettre dans toutes les mains…


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#4 09/08/2018 10h12 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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stephane a écrit :

Je partage ici un article que je viens de publier sur mon site internet.

En tenant compte des prélèvements sociaux de 17,20% et d’un impôt sur le revenu de 14% applicables ici sans faveur particulière, son revenu net sera de seulement 2092,5 euros, soit un taux de rendement interne net d’impôts qui s’effondre à seulement 0,89% par an.

Bonjour,
Je me pose la question d’acheter de l’usufruit sur 5 ans sur des SCPI européennes, sachant qu’actuellement j’en posséde déjà en pleine propriété et en démembrement et je suis très satisfait (pourvu que cela continue).

Pour le fait, je suis curieux de connaître votre calcul pour arriver à 0,89 %  de TRI ?

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#5 10/08/2018 00h17 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonjour,

Imposé dans une tranche à 30%, j’envisage d’investir 300K en usufruit de Corum XL (via un emprunt). Cela ne me semble pas être "une fausse bonne idée" sachant que comme le souligne GBL, la société de SCPI paie les impôts à la source.

L’élément m’y poussant est notamment le risque minoré par rapport à un achat en pleine propriété concernant une éventuelle dévalorisation du patrimoine de la société et de facto du prix de la part.

Je l’ai déjà fait au travers de ma société pour 250K de Corum XL via un emprunt également mais je me demande si je n’aurais pas du le faire en tant que personne physique. Car l’amortissement, c’est bien, mais le jour où l’on sort l’argent de la société… Ça fait mal !

Ma banque me prête 300K sur 9 ans à 1,10% pour de l’usufruit.

Je ne me suis jamais intéressé à ce qui serait à déclarer ni comment puisqu’en entreprise, c’est la comptable qui s’en occupe.

Agissant en nom propre, il va falloir que je m’y mette.
Car si j’ai bien saisi, les revenus tirés des SCPI ayant investi à l’étranger viennent augmenter le revenu fiscal de référence. Ce qui reviendrait donc à imposer plus fortement les autres revenus déclarés en cas de changement de tranche ?

Au plaisir les futurs rentiers ^^

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#6 10/08/2018 00h25 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Posséder de l’usufruit de parts de Corum XL comme personne physique augmentera (pas mal) l’IR que vous devrait payer, cf ce que vous devrez déclarer en ligne 8TK (revenus fonciers en Allemagne, Espagne, Italie, Slovénie, et pas mal d’autres pays), et ça peut faire mal (et vous pourrez même y perdre au final avec cet investissement) …

Si une banque vous prête 300K sur 9 ans à 1,10% pour de l’usufruit, constituez une société (par ex. une SCI) à l’IS pour y loger cet investissement (et l’emprunt) : ce sera bien plus favorable !  (et si vous deviez un jour "sortir de ’argent de la société", ce sera que vous aurez dégagé un bénéfice avec cet investissement, et en laisser 30% (le taux du PFU) au fisc ne sera alors pas dramatique (il vous en restera 70%, net de tout).

Vous devriez aussi faire l’effort de comprendre comment tout ceci sera comptabilisé. A défaut, ce serait comme si vous naviguiez sur l’océan sans radar, sans carte, de nuit et en fermant les yeux.


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#7 10/08/2018 09h30 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Nan mais 300K€ d’usufruit sur 10 ans c’est une clé de 32% donc PP de 937K€ soit des RF de 46850 € annuel (base de 5% de rentabilité)

donc risque changement de tranche et même à TMI 30% + PS 17,2%, la facture fiscale fait mal (même si l’imposition sera moindre vu l’impôt à la source à l’étranger)

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#8 11/08/2018 10h14 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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GoodbyLenine a écrit :

Posséder de l’usufruit de parts de Corum XL comme personne physique augmentera (pas mal) l’IR que vous devrait payer, cf ce que vous devrez déclarer en ligne 8TK (revenus fonciers en Allemagne, Espagne, Italie, Slovénie, et pas mal d’autres pays), et ça peut faire mal (et vous pourrez même y perdre au final avec cet investissement) …

Si une banque vous prête 300K sur 9 ans à 1,10% pour de l’usufruit, constituez une société (par ex. une SCI) à l’IS pour y loger cet investissement (et l’emprunt) : ce sera bien plus favorable !  (et si vous deviez un jour "sortir de ’argent de la société", ce sera que vous aurez dégagé un bénéfice avec cet investissement, et en laisser 30% (le taux du PFU) au fisc ne sera alors pas dramatique (il vous en restera 70%, net de tout).

A ce jour, la proportion des loyers perçus par Corum XL est divisée ainsi :
Exonération 8TI : 50,96%
Crédit d’impôt 8TK : 49,04%

Sachant que pour calculer la part d’imposition concernant la 8TK on retranche de son TMI son taux moyen d’imposition, cela donnerait 23% pour moi (30%-7%).
Cela n’étant appliqué que sur 50% des revenus perçus (en arrondissant), ça fait donc une imposition à 11,5% des revenus perçus par Corum XL.
La 8TI étant une exonération, il n’est pas nécessaire d’en parler.

Je précise que les revenus générés par 300000K d’usufruit ne me feront pas changer de tranche d’imposition.

Pourriez-vous m’expliquer pourquoi il serait plus intéressant d’effectuer cet investissement au travers d’une SCI IS en payant une Flat Tax à 30% lors de la sortie (sans compter les frais de structure de la SCI) ?

Merci.

Dernière modification par Patrimvest (11/08/2018 10h15)

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#9 11/08/2018 11h38 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Faisons un rapide calcul pour 100 ke investis, en supposant un emprunt à 10 ans avec une échéance annuelle de 11 ke, 2ke de frais pour la SCI soit 0.7 ke pour 100 ke investis, que Corum xl distribue 14ke/an (pour 16ke/an avant impot payé à la source) pour 100 ke investis, et que l’imposition sur 8TK vous coûte 10% des revenus de la SCPI.

En direct :  IR = 1.6ke/an, il resterait 14 - 11 - 1.6 = 1.4 ke/an net de tout

En SCI IS : résultat comptable moyen = 16 - 10 - 1 - 0.7 = 4.3ke/an;
résultat fiscal moyen = 4.3 - 16 < 0; cashflow moyen = 14 - 11 - 0.7 = 2.3 ke/an; en distribuant 2.3 en dividende, vous auriez 2.3 * 70% = 1.6 ke/an net de tout

Avec SCI IS, en plus, vous pourrez valoriser le déficit fiscal un jour (si vous faites un autre investissement qui génère un bénéfice fiscal : autre bien immo, SCPI avec immo en France, SIIC, portefeuille d’actions ou d’obligations , etc.), diminuer les frais de structure par 100 ke (si vous investissez plus que 300ke), capitaliser les bénéfices hors fiscalité (si vous ne distribuez par chaque année le maximum en dividende), et vous ne dépendrez pas du taux applicable aux 8TK ou de vos taux IR, et votre RFR sera peu impacté, et vous serez moins concerné par l’IFI. Et j’en oublie sans doute (par ex. : si le marché évolue, et que la SCPI investi en France, ou juste si son rendement diminue, avoir acheté en direct transformera cet investissement en catastrophe).….

N’oubliez pas non plus qu’il serait plus sage de diversifier, et de ne pas mettre tout dans une seule SCPI, d’une seule société de gestion, encore moins une aussi jeune et exposée à de multiples risques (y compris sur devises, dont personne ne controle l’évolution). Vous risqueriez votre exploitation sur une seule parcelle (exposée à la grêle, etc) et sur un millésime unique ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#10 11/08/2018 17h02 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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J’ai refait tous les calculs sur les bases de 300K d’usufruit (emprunt sur 10 ans à 1,10%), ce qui correspond à 937K en pleine propriété.

Gains nets d’impôts/an :
Personne physique : 5844 euros
SCI IS (sans amortissement car il y a peu de chance que je puisse en profiter, avec la déductions des intérêts) : 7588 euros
SASU (avec amortissement, déduction des intérêts et prise en compte du paiement des PS pour sortie en dividendes) : 12369 euros

Je vais donc passer par ma SASU comme au mois de mars dernier.

Merci pour toutes ces explications et conseils.

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#11 11/08/2018 17h23 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonjour

Quelle est la banque qui vous finance de l’usufruit a crédit?

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#12 11/08/2018 17h34 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Le Crédit Mutuel.
Cependant, tout établissement est susceptible de le faire. C’est à l’appréciation du directeur d’agence…

Dernière modification par Patrimvest (11/08/2018 17h37)

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#13 11/08/2018 21h48 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Pourquoi ne pourriez vous pas amortir de l’usufruit En sci IS ?

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#14 11/08/2018 22h05 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Idem Chtirentier

La SCI IS et la SASU seront toutes les deux soumises aux mêmes règles comptables et fiscales car à l’IS toutes les deux vu que l’intérêt de passer par ces sociétés est de ne pas subir la transparence fiscale d’une entreprise à l’IR.

(même si la SASU peut opter pour l’IR pour ses 5 premières années maximum)

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#15 12/08/2018 00h06 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Chtirentier a écrit :

Pourquoi ne pourriez vous pas amortir de l’usufruit En sci IS ?
Chtirentier

Il est tout à fait possible d’amortir l’usufruit en SCI à l’IS. Seulement l’idéal est d’avoir des revenus imposables pour profitez de ces amortissements. Et c’est d’ailleurs la structure à privilégier si revenus imposables il y a (ce qui ne serait pas le cas pour moi) car la SCI à l’IS n’est pas redevable des prélèvements sociaux lorsqu’il s’agit de verser des dividendes (contrairement à la SASU).

Ma SASU générant des bénéfices, cela me permettra de profiter pleinement des amortissements.

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#16 12/08/2018 14h00 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Patrimvest a écrit :

Chtirentier a écrit :

Pourquoi ne pourriez vous pas amortir de l’usufruit En sci IS ?
Chtirentier

Ma SASU générant des bénéfices, cela me permettra de profiter pleinement des amortissements.

Si j’ai bien compris l’usufruit de Scpi grâce à son amortissement vous permets de réduire l’impot sur les sociétés de votre SASU ?

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#17 12/08/2018 14h29 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Doc94 a écrit :

Patrimvest a écrit :

Chtirentier a écrit :

Pourquoi ne pourriez vous pas amortir de l’usufruit En sci IS ?
Chtirentier

Ma SASU générant des bénéfices, cela me permettra de profiter pleinement des amortissements.

Si j’ai bien compris l’usufruit de Scpi grâce à son amortissement vous permets de réduire l’impot sur les sociétés de votre SASU ?

Oui tout à fait.
Cependant, pour pouvoir placer sa trésorerie ou bien emprunter pour investir dans de l’usufruit (ou autre actifs plus risqués comme du Crowdfunding, des valeurs mobilières…) via une SASU, il faut impérativement que vos statuts le permettent.

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#18 12/08/2018 15h12 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Patrimvest a écrit :

la SCI à l’IS n’est pas redevable des prélèvements sociaux lorsqu’il s’agit de verser des dividendes (contrairement à la SASU).

Qui dit distribution de dividendes dit nécessairement assujettissement aux prélèvements sociaux, que ce soit via une SASU ou une SCI IS.

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#19 12/08/2018 15h17 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Oui tout à fait.
Cependant, pour pouvoir placer sa trésorerie ou bien emprunter pour investir dans de l’usufruit (ou autre actifs plus risqués comme du Crowdfunding, des valeurs mobilières…) via une SASU, il faut impérativement que vos statuts le permettent.

Merci c’est très intéressant , je cherchais justement  à réinvestir une partie des bénéfices de ma Sas.
Si en plus je peux réduire mon Is ça devient vraiment intéressant .
Pour vous il est intéressant de tout prendre à crédit ou non ?
Vous trouvez facilement un achat d’Usufruit seul pour ces montants ou vous acheter la nue propriété dans une autre enveloppe ?

Dernière modification par Doc94 (12/08/2018 15h20)

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#20 12/08/2018 15h28 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Doc94 a écrit :

Oui tout à fait.
Cependant, pour pouvoir placer sa trésorerie ou bien emprunter pour investir dans de l’usufruit (ou autre actifs plus risqués comme du Crowdfunding, des valeurs mobilières…) via une SASU, il faut impérativement que vos statuts le permettent.

Merci c’est très intéressant , je cherchais justement  à réinvestir une partie des bénéfices de ma Sas.
Si en plus je peux réduire mon Is ça devient vraiment intéressant .
Vous trouvez facilement un achat d’Usufruit seul pour ces montants ou vous acheter la nue propriété dans une autre enveloppe ?

Non, ces montants ne sont pas évident à trouver (je n’achète pas nue propriété). En effet, 300K d’usufruit sur 10 ans correspondent à plus ou moins 940K de nue propriété (cela dépend des clés de répartition des SCPI).
Vous imaginez donc que ça ne se trouve pas d’un claquement de doigt.

La première fois, j’ai été servi directement par Corum (sur XL) lors de leur rapprochement usufruit/nue propriété juste après la revalorisation de part du mois d’avril 2018.
La deuxième fois, par un CGP.

Il faut cependant bien comprendre qu’on ne choisit pas précisément le montant de la souscription et qu’il faut être extrêmement réactif car il y a beaucoup plus d’usufruitiers potentiels que de nus propriétaires (je parle de Corum XL, je ne connais pas la situtation concernant les autres SCPI).

Dernière modification par Patrimvest (12/08/2018 15h35)

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#21 12/08/2018 17h13 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Désolé quelque chose m’echappe , suivant votre exemple :
Vous allez toucher par an environ 5 pctt de 930000 soit 46500 de revenu foncier sur lesquels vous pourrez déduire l’amortissment de l’usufruit soit 30000 par an (300000/10) et les intérêts d’emprunts 3300 (300000x 0,011)
Donc 46500 - 30000 -3300 = 13200.
Vous êtes largement bénéficiaire et vous ne crée aucun déficit .Ou est l’economie d’is ?

Il manque sûrement un élément dans mon calcul et la réponse est sûrement évidente mais mes connaissances en comptabilité sont vraiment limitées.

Dernière modification par Doc94 (12/08/2018 17h14)

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#22 12/08/2018 17h29 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Doc94 a écrit :

Désolé quelque chose m’echappe , suivant votre exemple :
Vous allez toucher par an environ 5 pctt de 930000 soit 46500 de revenu foncier sur lesquels vous pourrez déduire l’amortissment de l’usufruit soit 30000 par an (300000/10) et les intérêts d’emprunts 3300 (300000x 0,011)
Donc 46500 - 30000 -3300 = 13200.
Vous êtes largement bénéficiaire et vous ne crée aucun déficit .Ou est l’economie d’is ?

Il manque sûrement un élément dans mon calcul et la réponse est sûrement évidente mais mes connaissances en comptabilité sont vraiment limitées.

Votre calcul est erroné puisque dans le cadre d’une société à l’IS, les revenus issus Corum XL ne sont pas imposés puisque imposés à la source.
Il n’est donc pas question de venir retrancher quoique ce soit aux revenus issus de Corum XL.

L’amortissement généré par l’usufruit absorbera donc des revenus extérieurs à ceux de Corum XL.

Mes connaissances sont presque nulles en comptabilité, j’espère donc qu’un futur rentier viendra vous préciser cela et me corriger si je me trompe ou n’emploie pas les termes appropriés car j’aimerais éviter de vous induire en erreur.

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#23 13/08/2018 09h56 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Attention au frottement fiscal sur des SCPI dont les revenus ne sont pas imposées à 100% !

Normalement la déduction des charges (intérêts et amortissement de l’usufruit) pour les SCPI partiellement ou pas fiscalisées en France sera limitée aux revenus imposés en France et ne servira pas à "éponger" les revenus d’autres SCPI. Il faut donc résonner fiscalement par SCPI.

Ceci m’a été confirmé par un CGP qui a déjà eu le cas et qui ne veut plus financer à crédit des usufruits de SCPI non imposées totalement en France dans une structure IS. Et il faisait remarquer fort justement que si elles dégagent des revenus peu ou pas imposables en France, l’intérêt d’une structure IS avec 15% d’IS est fort relatif face à des PS de 17,2% si investi en direct (frais gestion, sortie du cash à l’issue du montage,…)

Trouvé sur un autre sujet , ce message de Starklash.
Il faut donc résonner fiscalement par Scpi.
Ca aurait été effectivement trop beau sinon.
A priori pas d’amortissements reportables sur d’autres bénéfices .

Dernière modification par Doc94 (13/08/2018 09h59)

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#24 13/08/2018 14h53 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Doc94 a écrit :

Attention au frottement fiscal sur des SCPI dont les revenus ne sont pas imposées à 100% !

Normalement la déduction des charges (intérêts et amortissement de l’usufruit) pour les SCPI partiellement ou pas fiscalisées en France sera limitée aux revenus imposés en France et ne servira pas à "éponger" les revenus d’autres SCPI. Il faut donc résonner fiscalement par SCPI.

Ceci m’a été confirmé par un CGP qui a déjà eu le cas et qui ne veut plus financer à crédit des usufruits de SCPI non imposées totalement en France dans une structure IS. Et il faisait remarquer fort justement que si elles dégagent des revenus peu ou pas imposables en France, l’intérêt d’une structure IS avec 15% d’IS est fort relatif face à des PS de 17,2% si investi en direct (frais gestion, sortie du cash à l’issue du montage,…)

Trouvé sur un autre sujet , ce message de Starklash.
Il faut donc résonner fiscalement par Scpi.
Ca aurait été effectivement trop beau sinon.
A priori pas d’amortissements reportables sur d’autres bénéfices .

Je ne pense pas. Je viens de m’entretenir avec Corum et ils préconisent par écrit (mail) à leurs clients l’investissement en usufruit (Origin ou XL) au sein de structure à l’IS afin de bénéficier des amortissements.
Vu l’importance que commence à prendre Corum, je doute qu’ils s’amuseraient à indiquer cela par écrit si ce n’était pas possible.

Dernière modification par Patrimvest (13/08/2018 17h36)

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#25 13/08/2018 15h53 → SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention ! (amortissement, déficits fonciers reportables, prêt in fine, sci, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Certes il y a bien eu un message qui disait ce que Doc74 a cité, mais … il n’a pas cité la source précise de ce message (infraction à notre charte) et les messages qui suivaient cette affirmation (peu argumentée) en remettaient largement en cause l’exactitude (certains en citant le BOFIP ou le Plan Comptable Général, qui sont des sources pour le moins fiables).

Qu’un CGP ne soit pas suffisamment sur de quelque chose (et soit conscient de ses limites), au point qu’il évite de le conseiller à ses clients, on peut le comprendre. De là à affirmer, comme vous le faites, Doc74, qu’il y aurait un tel "frottement fiscal", … il y a un monde.

Jusqu’à présent, je n’ai pas connaissance d’un écrit d’un expert-comptable expliquant (avec des arguments solides) qu’il n’était pas possible, au sein d’une société imposée à l’IS, d’amortir un investissement comme de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, ou qu’il fallait le faire avec une certaine "tunnélisation" des déficits (qui s’applique dans certains cas : cliquer sur le lien), ceci quelle que soit la fiscalité appliquée aux biens détenus par cette SCPI. Si vous en avez, n’hésitez pas à le citer : ce sera enrichissant pour le forum.
Bien au contraire, je connais pas mal d’experts-comptable qui n’ont aucun problème à amortir ainsi un usufruit temporaire, et à retraiter le bénéfice fiscal de la société en en retirant les revenus fonciers (et autres !) de source étrangère, conformément aux principes de base décrits par exemple récemment sur le site du fisc français (au point 3.).


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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