Grand Paris Résidentiels : vos avis sur cette SCPI (Inter Gestion Groupe)

Grand Paris Résidentiels : vos avis sur cette SCPI (Inter Gestion Groupe)

Sondage

[+3] #1 26/09/2021 11h24

#2 26/09/2021 11h43

#3 26/09/2021 14h44

#4 26/09/2021 16h30

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#9 26/09/2021 19h11

#10 26/09/2021 19h29

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

DDtee a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

NicolasV a écrit :

Asn540 a écrit :

DDtee · #1

Les SCPI de rendement "résidentiel" sont rares, une nouvelle venue sur le marché se doit d’être présente sur ce forum.

GRAND PARIS Résidentiels GRAND PARIS Résidentiels - Inter-gestion à été crée en 01/21 par Inter Gestion Groupe, connue principalement pour la SCPI Cristal Rente qui se montre plutôt bien gérée depuis maintenant 10 ans.

Si l’on y regarde d’un peu plus près cette nouvelle SCPI est la transformation, avec transmission des actifs, de l’ancienne SCPI Pierre Capitalisation (SCPI de défiscalisation de Inter Gestion Groupe entre 2017 et 2020)

GRAND PARIS Résidentiels a pour objectif de constituer un patrimoine d’immeubles résidentiels à destination locative dans le secteur du Grand Paris. Une part minoritaire pourra être située dans les grandes métropoles françaises ainsi qu’en zone euro.

Si la cible principale semble être celle des immeubles d’habitation, l’investissement en résidences séniors ou médicalisées ou encore en résidences étudiantes est envisagé selon les opportunités sur le marché.

La SCPI à un objectif de rendement (modeste) de 3.5% mais vise aussi la revalorisation de son patrimoine (pour un peu plus de 1.5% annuel) puisque l’objectif de TRI est de 5% à 10 ans.

La capitalisation actuelle est de 8.6M€ (199 associés)

Le patrimoine est constitué de 29 lots dans 5 immeubles totalisant 1851 m2
76% en Ile de France (Le Perreux sur Marne, Carrière sur Seine, Mennecy, Saint germain en Laye)
24% en Région (Lille)
Détails dans rapport annuel 2020 transitoire entre Pierre Capitalisation et GRAND PARIS Résidentiels https://www.inter-gestion.com/media/fil … 20-GPR.pdf

Le TOF au T2/21 est de 95.71%
Rapport semestriel https://www.inter-gestion.com/media/fil … 1S2021.pdf

La part est de 200 €
Souscription minimum = 1 part
Valeur de retrait 176 €
Valeur de reconstitution 195 €

L’entrée en jouissance Le 1er jour du 6e mois suivant la souscription
Frais de souscription 12% TTI du prix de souscription

Pour les frais de gestion courante :
Commission de gestion annuelle : 13,20% TTC des produits locatifs potentiels hors taxes encaissés.
Commission d’acquisition des actifs : 1,50% TTI du prix d’acquisition tous frais inclus.
Commission de cession des actifs : 3% TTI du prix de vente net.
Commission de suivi et pilotage de la réalisation des travaux : 2,50% HT calculé sur le montant global TTC des travaux réalisés.
( Si ces frais sont d’un niveau +/- en phase avec ceux pratiqués par les SCPI arrivant sur le marché ils sont globalement AMHA plutôt élevés)
Le recourt au crédit est statutairement possible à hauteur de 50% du patrimoine (c’est beaucoup)

Plaquette commerciale https://www.inter-gestion.com/media/fil … et2021.pdf

AMF : suis associé de Cristal Rente

Mots-clés : grand paris résidentiels, habitation, inter gestion groupe, pierre capitalisation, rendement, résidentiel, scpi

nexus · #2

Je m’etonnais qu’aucune SCPI ne se jette sur le grand Paris résidentiel, voilà donc un positionnement à mon sens intéressant et sécurisant. Cependant, je suis d’accord avec vous, les frais sont élevés…

Asn540 · #3

La valeur des parts (200) est déjà supérieure à la valeur de reconstitution des actifs (195) de 2,5%. Le marché résidentiel parisien est en baisse tendancielle légère. Le rendement locatif des logements parisiens est déjà au plancher. Du coup le TRI de 5% annuel visé par la SDG semble bien ambitieux à date.

DDtee · #4

DDtee a écrit :
l’objectif de TRI est de 5% à 10 ans.

Bien malin celui qui pourra dire aujourd’hui l’évolution du prix du marché immobilier à 10 ans… plus encore sans savoir les choix de gestion de la SCPI durant cette période

InvestisseurHeureux · #5

Sur les biens résidentiels, il faut impérativement une taille critique pour pouvoir internaliser tous les travaux d’entretien et de maintenance.

Là, la SCPI est trop petite, toute la maintenance va être externalisée et le coût de celle-ci va encore s’ajouter à tous les autres frais, déjà bien élevés.

Comparez avec la foncière résidentielle allemande Vonovia, qui a un patrimoine en dizaines de milliards d’Euros à force d’acquisitions, justement pour réduire au maximum tous les coûts en relatif.

NicolasV · #6

Le résidentiel semble à la mode en tout cas, Immovalor Gestion (filiale d’Allianz) vient de lancer une nouvelle SCPI sur le même thème appelée Allianz Home.

DDtee · #7

InvestisseurHeureux a écrit :
Sur les biens résidentiels, il faut impérativement une taille critique pour pouvoir internaliser tous les travaux d’entretien et de maintenance.

Là, la SCPI est trop petite, toute la maintenance va être externalisée et le coût de celle-ci va encore s’ajouter à tous les autres frais, déjà bien élevés.

Je suis d’accord avec vous sur le fond.

Cependant au bout de moins de 9 mois d’existence… difficile de juger si la taille critique a été atteinte ou non. Il faut laisser le temps au temps.
Bien d’autres SCPI ont prouvées qu’il était possible de monter en volume pour maintenir des coûts acceptables.

Il serait AMHA bien plus pertinent de s’inquiéter de la massive collecte du trimestre : 1000 €uros ! https://www.inter-gestion.com/media/fil … 1S2021.pdf
Si la collecte n’est pas organisée, vos inquiétudes seront confirmées. Il me semble bien trop tôt cependant pour conclure…

DDtee · #8

NicolasV a écrit :
Immovalor Gestion (filiale d’Allianz) vient de lancer une nouvelle SCPI sur le même thème appelée Allianz Home.

Merc* pour le partage.
Vous devriez nous la présenter

nexus · #9

Asn540 a écrit :
Le rendement locatif des logements parisiens est déjà au plancher. Du coup le TRI de 5% annuel visé par la SDG semble bien ambitieux à date.

Je partage cet article qui montre une hétérogénéité des biens résidentiels appartenant au Grand Paris. Il est ainsi possible pour une SCPI sur un secteur géographique restreint de sécuriser une partie de l’investissement tout en allant chercher davantage de performance.

Dernière modification par nexus (26/09/2021 19h11)

piwai · #10

Nouveauté intéressante. En regardant le patrimoine sur Google Streetview, on est sur du bâti ancien, pas forcément très bien placé. Limite, cela semble moins qualitatif que Kyaneos… autant dire que c’est assez peu convaincant !

Si l’on essaie de faire un comparatif avec les foncières résidentielles américaines, l’approche est en général du milieu de gamme ou premium, avec une forte concentration pour obtenir un effet de réseau pour l’entretien et la commercialisation. On est donc très loin des recettes qui marchent ailleurs. Cela ne veut pas dire que cette "nouvelle" recette ne fonctionnera pas, mais pour ma part j’ai des doutes !

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