AEW Paris Commerces : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Du mieux ce mois, sur les volumes et les prix

ACTPIERRE 1

Date    Nombre de parts échangées    Prix acquéreur    Prix vendeur
24/06/2020    192    570.00 €    516.30 €
27/05/2020    20    539.86 €    489.00 €

ACTPIERRE 2

Date    Nombre de parts échangées    Prix acquéreur    Prix vendeur
24/06/2020    889    309.12 €    280.00 €
27/05/2020    56    292.56 €    265.00 €

ACTPIERRE 3

Date    Nombre de parts échangées    Prix acquéreur    Prix vendeur
24/06/2020    510    325.00 €    294.38 €
26/03/2020    456    331.20 €    300.00 €

Désolé mais ce message n’a pas tellement sa place ici, on ne donne pas de conseil d’investissement suite à une dépêche médiatique.

Les messages précédents n’ont pas permis d’apprécier la situation des Actipierre du point de vue locatif.
Les prix d’achat de parts sont en effet attrayants au regard de la valeur de réalisation mais il convient de s’attarder sur la situation locative :

_Au premier semestre, à la lecture du bulletin S1, on pouvait constater ceci :

-Actipierre 1 : TOF 96,9% constant

-Actipierre 2 : TOF 92,45% en baisse d’un peu moins de 3 points

-Actipierre 3 : TOF 95,58% en baisse d’un point

Rien d’inquiétant, il fallait lire le bas de la page précédente pour comprendre que ça n’allait pas durer :

Créances douteuses :

ACTIPIERRE 1 : Le taux d’incidence contentieuse au 30/06/2020 s’établit à 25,90% contre 1,52% au 31/12/2019.
ACTIPIERRE 2 : Le taux d’incidence contentieuse au 30/06/2020 s’établit à 29,32% contre 1,20% au 31/12/2019.
ACTIPIERRE 3 : Le taux d’incidence contentieuse au 30/06/2020 s’établit à 29,72% contre 0,57% au 31/12/2019.

Le gérant avait prévenu dans son édito :

Bulletin Semestriel 1 a écrit :

Il convient toutefois de rester prudent quant aux répercussions économiques et financières de la crise sanitaire qui pourraient survenir durant le second semestre de l’année, notamment pour ce qui concerne les taux d’occupation financiers qui n’intègrent pas au 30 juin tous les aménagements en cours avec les locataires.

Et pour cause, analysons la SYNTHESE TRIMESTRIELLE D’INFORMATION du 3ème trimestre :

-Actipierre 1 : TOF 92,93%, on pourrait penser en baisse de 3 points mais non car le TOF du 2ème trimestre a été largement revu à la baisse : 78,31% dont 19,42% de franchises de loyers.

-Actipierre 2 : TOF 84,11% on pourrait penser en baisse de 8 points mais non car le TOF du 2ème trimestre a été largement revu à la baisse : 75,37% dont 20,14% de franchises de loyers.

-Actipierre 3 : TOF 94,38% en baisse d’un point a priori si ce n’est que le TOF du 2ème trimestre a été légèrement revu à la baisse : 92,79% dont 2,99% de franchises de loyers, rien d’inquiétant pour le coup.

A NOTER : la police d’écriture du TOF du trimestre précédent a changé entre le T2 et le T3, bien évidemment de façon à ce que le TOF revu à la baisse soit écrit en plus petit, après tout c’est proportionnel. Pour ma part je pense que le mettre en gras permet au contraire d’alerter l’associé ou l’éventuel investisseur. Tant pis pour les proportions !

A NOTER aussi le TOP (taux d’occupation physique) a été incrusté dans la partie TOF depuis ce T3.
Ils ont aussi pensé nécessaire d’en parler dans l’édito :

SYNTHESE TRIMESTRIELLE T3 a écrit :

A noter que la vacance de vos SCPI, mesurée en taux d’occupation physique (rapport en fin de trimestre entre la surface louée et la surface totale du patrimoine), a peu varié, passant respectivement de 96,72%, 91,12% et 84,81% au 30 juin 2020 à 96,20%, 91,66% et 84,58% au 30 septembre.      ==>  (ou comment faire moins lisible …)

Ce qui me gêne en fin de compte c’est que les équipes de AEW-Ciloger se soient autant torturé l’esprit pour faire passer certains indicateurs au premier plan de façon à en faire oublier d’autres, essentiels, ce qui au final nuit à l’appréciation du lecteur qui ne s’attarderait pas dessus …

Dernière modification par Surin (10/11/2020 09h19)

Tout à fait d’accord avec Surin, il s’agit d’un problème de demande. Pour qu’il y ait de la demande, il faudrait que les sociétés de gestion communiquent sur ces SCPI.
Ces vieilles SCPI à capital fixe ne réalisent pas d’augmentation de capital, il n’y a donc pas d’intérêt à animer le marché secondaire pour la société de gestion. Contrairement à Fructipierre qui réalise une augmentation de capital tous les 18 mois et pour laquelle la société de gestion anime très bien le marché secondaire.
Pour les CGP, aucun intérêt non plus, impossible de savoir quand l’ordre sera servi contrairement aux SCPI à capital variable et pas de rémunération pour les intermédiaires.
Ces 3 SCPI auxquelles vous pouvez ajouter CApiforce Pierre, sont de belles opportunités pour celui qui cherche le rendement en contrepartie d’une liquidité plus réduite que pour une SCPI à capital variable. À presque 7% de rendement (sur la base des revenus 2019) pour Actipierre 3, je trouve que le risque et la faible liquidité sont bien, très bien même, rémunérés.

Pour les acquéreurs potentiels, la situation actuelle laisse de belles opportunités d’achat.
Pour les associés actuels, une animation du marché permettrait de revaloriser les parts à l’image de ce qu’à réaliser BNP ces dernières années sur Soprorente, Accès Valeurs Pierre et France Investipierre. 

De mon côté je vais voir si je suis finançable le pour acheter Actipierre 3….je préfère acheter des SCPI avec une décote de 30% qu’avec une surcote de 10%..

Je ne crois pas que ce genre de messages/pronostics soit dans l’esprit du forum, contentons-nous de relater ce qui est factuel suite à la confrontation d’hier :

Actiperre 1 :
431 parts échangées à 552,00 € frais inclus.

Actiperre 2 :
283 parts échangées à 281,52 € frais inclus.

Actiperre 3 :
978 parts échangées à 288,14 € frais inclus.

Pour memo rappel des confrontations de fin novembre :

Surin, le 26/11/2020 a écrit :

Résultat des confrontations :

Actiperre 1 :

289 parts échangées à 550,90 € frais inclus, en baisse de 8,79% par rapport au prix moyen de 2019.
A ce prix elle décote de 14,95% par rapport à la valeur de réalisation.
Sur la base d’un dividende de 25,4€ qui n’est qu’un prorata sur 12 mois des 3 distributions trimestrielles, cela donnerait un rendement de 4,61%.

Actiperre 2 :

715 parts échangées à 276,00 € frais inclus, en baisse de 9,51% par rapport au prix moyen de 2019.
A ce prix elle décote de 21,62% par rapport à la valeur de réalisation.
Sur la base d’un dividende de 14,2€ qui n’est qu’un prorata sur 12 mois des 3 distributions trimestrielles, cela donnerait un rendement de 5,14%.

Actiperre 3 :

126 parts échangées à 252,82 € frais inclus, en baisse de 27,1% par rapport au prix moyen de 2019.
A ce prix elle décote de 29,5% par rapport à la valeur de réalisation.
Sur la base d’un dividende de 15,6€ qui n’est qu’un prorata sur 12 mois des 3 distributions trimestrielles, cela donnerait un rendement de 6,17%.

Projet de fusion des 3 Actipierre. Le marché des parts est suspendu jusqu’en juillet.

Je ne sais pas comment se fera la fusion et comment seront calculées les cotes parts de chaque SCPI, mais le TDVM est près de 1% supérieur sur Actipierre 3 vs Actipierre 1, évidemment directement lié à la qualité et la localisation des actifs.

A l’arrivée, cela devrait tout de même donner une belle SCPI de murs de boutiques principalement parisiennes !

Pour Actipierre 1, par part :
revenus bruts : 34,53 €
frais et charges : 6,00 €
revenus fonciers nets : 28,53 €

ArnvaldIngofson, le 29/07/2022 a écrit :

Revenus qui viennent d’être payés : 4,20 € par part

Pour ma part c’est 2,30 €/part … Dans l’espace client je vois revenus bruts 1008 € revenus nets 551 € sans plus de précisions …

Gardez une copie d’écran de votre réclamation.
A l’appui de celle-ci, après 2 mois, vous saisirez le médiateur ou ferez une controverse sur le formulaire de contact de leur site.
En fonction de la date de votre remboursement qui - je l’espère - aura été fait depuis, vous réclamerez les intérêts de retard sur les quelques semaines au delà du 20 mars, puisqu’ils sont engagés à rembourser les ordres conforméments aux statuts de la SCPI et à ce qui est annoncé sur les formulaires d’ordres d’achat sous 20 jours.

Faites bien tout cela même s’il y a peu à gagner et surtout du temps à perdre car je ferai la même chose de mon côté avec d’autres personnes dans le même cas. Cela mettra les dirigeants face à leurs respponsabilités car leur argument est de dire qu’il n’y a pas tant de réclamations que cela et pour cause, les gens n’ont pas envie de se battre pour de si faibles enjeux, il savent que c’est peine perdue.

Les sociétés de gestion comme AEW savent mettre les moyens pour faire des augmentations de capital à prix dilutif et passages à capital variable à prix toujours dilutifs pour les associés mais synonymes de confortables commissions pour eux et leur réseau de vente, leur contrat consiste aussi à apporter une garantie de résultats sur le traitement de la clientèle, des ordres et différentes questions posées par les associés. Si elle ne mettent pas les moyens nécessaires, il faut les faire payer.

Dernière modification par Surin (05/04/2023 12h39)

AesculusHippocastanum a écrit :

Les résultats sont globalement bons. Le résultat / part progresse de 9.4%, pour s’établir à 18.46€ contre 16.87€ un an plus tôt. 17.40€ ont été distribués. Il reste donc 1.06€ (18,46-17,40). Or, le RAN a été abondé à hauteur de 0.06€. Je me demande donc où est passé l’euro manquant ? (provisions pour entretien, paiement au fisc des PV d’Actipierre 1 & 2 au moment où elles ont été absorbées par Actipierre 3 ?

La confusion vient du fait que le montant de 6,32 représente le RAN d’Actipierre 3 fin 2021 et 6,38 représente le RAN de AEW Paris Commerces fin 2022 (le président du CS le souligne dans son rapport, page 43 du RA, et cela figure également en légende du graphe page 7).

La septième résolution de l’AG permet d’y voir clair :
"L’Assemblée Générale constate l’existence d’un bénéfice de 18 827 192,04 € qui, augmenté du report à nouveau de l’exercice précédent de 5 126 754,71 €, forme un revenu distribuable de 23 953 946,75 €, somme qu’elle décide d’affecter de la façon suivante :
à la distribution d’un dividende, une somme de 17 445 159,45 € ;
au report à nouveau, une somme de 6 508 787,30 €"

Compte tenu du nombre de parts en circulation (1 019 778), on retrouve bien un résultat de 18,46, une distribution de 17,10 (il ne semble pas que la distribution complémentaire de 0,30 évoquée en page 16 soit prise en compte) et un report à nouveau à hauteur de 6,38 (ouf !).

Le report à nouveau en début d’exercice doit être la somme des RAN des 3 actipierre, mais je n’ai pas fait la vérification.

AesculusHippocastanum a écrit :

D’autre part, je me demande aussi pourquoi la trésorerie (RAN, loyers payés mensuellement mais reversés trimestriellement par la SG …) de cette SCPI ne rapporte aucun revenu financier. Il est aujourd’hui relativement aisé de trouver des placements rémunérateurs à court terme.

On peut lire en page 9 du RA : " À la fin de l’exercice, AEW PARIS COMMERCES est en
surinvestissement de 10 568 216 €".

Les produits de l’activité immobilière étant de l’ordre de 7M€ par trimestre, la trésorerie est donc négative en permanence… La SCPI doit donc payer des agios et non pas avoir la possibilité de placer sa trésorerie.

Canyonneur