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#451 05/08/2017 11h34 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   122 

Cominar a écrit :

Malgré que le régime de réinvestissement des distributions est un outil de financement intéressant pour nos projets de développement, la suspension temporaire du régime de réinvestissement des distributions à compter de la distribution du mois d’août 2017 payable en septembre 2017 est basée sur le fait que la valeur boursière des parts ne reflète pas la valeur intrinsèque de Cominar

Enfin.

Nous avons donc deux points positifs :
- Diminution du dividende
- Suspension du DRIP

On serait tenté de revenir sur le titre, sauf que :
- Le management a maintenant perdu une bonne dose de crédibilité. Ces décisions ont mis beaucoup trop de temps à venir. Les dégâts sont maintenant importants et durables en données par action.
- La diminution du dividende est le minimum qui pouvait être fait. Le payout ratio est à plus de 90%. Il n’y presque aucune marge de manœuvre. Il ne faut compter que sur l’opérationnel de Cominar pour driver l’AFFO.
- L’endettement reste élevé (> 52% quand même). Sans baisse plus substantielle de la distribution, il n’y a là aussi aucune marge de manœuvre. Pourtant, je préférerais une nouvelle coupe du dividende (permettant des ventes d’immeubles pour réduire l’endettement) à une augmentation de capital comme la dernière.

Bref, il y a du mieux, mais je ne vois toujours pas de dynamique franchement positive sur ce dossier.

Dernière modification par PierreQuiroule (05/08/2017 11h35)

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#452 05/08/2017 12h24 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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C’est un bon résumé.

Vous êtes gentil avec le management en indiquant "une bonne dose de crédibilité".

Je rappelle que dans la dernière conférence téléphonique (il y a à peine 3 mois), ils continuaient à affirmer que le dividende était soutenable.

La gestion financière depuis deux ans a juste été catastrophique et me rappelle cette citation de Churchill :

Vous avez voulu éviter la guerre au prix du déshonneur. Vous avez le déshonneur et vous aurez la guerre.

Car au final, non seulement le dividende a été diminué, mais entre temps, la NAV par action a également été réduite et l’endettement reste toujours très élevé.

Et tout cela alors que Cominar n’avait quasiment aucune exposition à l’Alberta !

Bref, le désastre des derniers trimestres est entièrement du au management et a un goût très amer.

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#453 05/08/2017 13h02 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   55 

Pourquoi répéter inlassablement pendant plusieurs trimestres que le dividende ne sera pas diminué pour finalement le diminuer  ?
Le management perd en crédibilité, que ce soit pour Cominar ou même pour une autre société.

Autre chose qui a/aurait tendance à m’inquiéter: même si  la diminution est une bonne nouvelle et permet de laisser de la marge, le managment avait annoncé lors des derniers résultats que le taux de distribution repasserait sous les 100% d’ici quelques trimestres, cette baisse du dividende n’annoncerait-elle pas de mauvaises nouvelles du côté des relocations ? (que finalement, cela prend plus de temps que prévu)…


Parrainage Binck (100€)

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#454 05/08/2017 13h09 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Salut !

Nonobstant toutes ces "bonnes" nouvelles, le marché n’a pas eu l’air d’apprécier :https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9187_cominar4aout.gif
baisse de plus de 4,5 % ; ce qui, avec la baisse de 22 % amène à un rendement très honorable de 9,2 %

Peut-être une opportunité ?


M07

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#455 05/08/2017 16h21 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   1585 

Jeff33 a écrit :

Autre chose qui a/aurait tendance à m’inquiéter: même si  la diminution est une bonne nouvelle et permet de laisser de la marge, le managment avait annoncé lors des derniers résultats que le taux de distribution repasserait sous les 100% d’ici quelques trimestres, cette baisse du dividende n’annoncerait-elle pas de mauvaises nouvelles du côté des relocations ? (que finalement, cela prend plus de temps que prévu)…

La raison évoquée par le management n’est pas les relocations des anciens magasins Target Canada, mais la fermeture des magasins de Sears Canada :

Cominar a écrit :

La récente annonce de la fermeture des magasins Sears aura un impact négatif sur Cominar et repousserait de 18 à 24 mois le retour de notre ratio de distribution sous la barre des 90 %. Cet élément, combiné à la suspension du régime de réinvestissement des distributions, nous amènent à ajuster le niveau de notre distribution mensuelle à 0,095 $ par part afin de nous redonner toute la flexibilité dans le cadre de nos opérations et de notre croissance, et baisser notre ratio de distribution sous la barre de 90 %.

Au niveau de l’AFFO, il y a eu une légère amélioration ce trimestre, mais on restait loin de la couverture du dividende promise (et très loin de fin 2015) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_affo-cominar-20170805bis.gif

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#456 05/08/2017 19h16 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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PierreQuiroule a écrit :

Bref, il y a du mieux, mais je ne vois toujours pas de dynamique franchement positive sur ce dossier.

Je suis bien d’accord.

Il y a dans la communication un ton qui me gène et un refus de reconnaître ses erreurs qui ne m’inspirent pas vraiment confiance.

Comme évoqué par IH, ils ont soutenu pendant bien trop longtemps que le dividende était pérenne, que ça allait s’arranger, pour finalement reconnaître la mort dans l’âme que ça ne pouvait plus durer.
La façon d’annoncer l’arrêt du DRIP, parler de 90% de taux de distribution (alors que je crois qu’on dépasse les 92%), la dette toujours élevée et les performances opérationnelles qui ne viennent toujours pas, me font dire que la probabilité qu’ils soient obligés de revoir leur copie à court terme est forte.

Maintenant, avec une baisse d’encore 4,5%, et une flexibilité financière accrue, j’ai du mal à me résigner à vendre maintenant. Sur le papier, les choses devraient commencer à s’améliorer. La décote est élevée, mais la défiance sur le management a de bonnes raisons de l’être aussi.

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#457 07/08/2017 11h44 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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On cote désormais 10x AFFO, avec un DRIP suspendu et un pay-out ratio de 90% et surtout, on y voit un peu plus clair.

Le ratio risk/reward paraît maintenant intéressant.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#458 08/08/2017 17h19 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Après la lecture de l’excellent rapport de recherche Scotia Bank sur Cominar suite aux dernières actualités, j’ai renforcé ma ligne, +1400 titres autour de 12 CAD. Sans aucun doute une excellente opportunité pour les investisseurs contrarians, qui patienteront en touchant un rendement de 9,5% sous forme de dividendes mensuels.

Edit : j’en prends encore +1000 à 12.20 CAD pour apprécier vraiment le décollage… ou la descente aux enfers smile

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par lopazz (08/08/2017 23h42)

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#459 08/08/2017 17h36 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   71 

Bonsoir !

Vu l’heure des messages, il semblerait que le renforcement de l’ami Lopazz ait enclenché un mouvement haussier du titre.
Bien joué !


M07

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#460 09/08/2017 19h55 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Je me permet de copier ici un article relatif au passage par une agence de notation de la dette de Cominar de IG a HY

les affaires a écrit :

Tensions chez Cominar: DBRS veut une coupe de 66% du dividende

Les tensions sont vives chez Cominar alors que l’agence de notation DBRS vient de retirer le statut «investissement» à la dette de la société et souhaiterait la voir abaisser davantage son dividende. La direction est en parallèle hantée par une récente déclaration et doit répondre au mécontentement de certains gestionnaires.

Cominar, le joyau québécois de l’immobilier, a annoncé la semaine dernière qu’elle abaissait sa distribution de 22% et suspendait temporairement son régime de réinvestissement de la distribution.

La mesure n’a néanmoins pas empêché la firme de notation DBRS d’abaisser sa cote de crédit de BBB (low) à BB (high) vendredi matin. Ce faisant, la dette de Cominar perd sa qualité «investissement» et est dégradée au statut de pacotille (junk bonds). La mesure ne devrait pas entraîner de problème de refinancement, mais elle signifie que l’entreprise ne pourra plus émettre de nouvelles débentures sans donner d’immeubles en garantie.

«La décote reflète des ratios d’endettement élevés sans qu’il y ait de visibilité quant à une possible amélioration, à moins d’une émissions d’actions ou d’une coupe supplémentaire du dividende», écrit DBRS.

La maison est d’avis qu’une coupe du dividende d’au moins 66,67% aurait été nécessaire pour permettre à la société d’atteindre les ratios de dette plus convenables que recherche l’agence de notation sur un horizon de 12 à 18 mois.

Cominar a annoncé jeudi dernier qu’elle ramenait sa distribution de 1,47$ par unité à 1,14$ par unité. Une coupe 66% de la distribution ferait passer celle-ci à 0,49$. Elle n’offrirait plus qu’un rendement sur le cours de l’unité (action) de 3,9% (contre 9% actuellement).

Sur la nouvelle de la décote, le titre de Cominar a perdu 0,61$ (4,7%) pour fermer à 12,41$.

DBRS estime que la coupe de 22% annoncée par la direction ne fait que compenser la suspension temporaire du programme de réinvestissement de la distribution. Ce programme permettait aux détenteurs de parts inscrits d’acheter automatiquement des unités avec leur distribution, avec un rabais de 3% (ce qui entraînait une injection d’argent dans l’entreprise).

Le 12 août 2016, DBRS avait prévenu qu’elle pourrait décoter la dette de la fiducie immobilière si elle ne parvenait pas à ramener son niveau d’endettement à un niveau identique à celui qu’elle affichait avant l’acquisition d’un important portefeuille d’immeubles d’Ivanhoé-Cambridge à la fin de 2015. Survenue au prix de 1,5 G$, cette acquisition comprenait une dizaine de propriétés dont le Mail Champlain, le Centre Rockland, les Galeries de Hull et le Carrefour Saint-Georges.

La maison note que le ratio de la dette sur le bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement (BAIIA) s’est détérioré dans les six derniers mois alors qu’il atteint maintenant 10,9 et était 10,2 à pareille date l’an dernier. Il devrait, selon ses calculs, terminer l’exercice à 10,1 contre 9,6 en 2016. Sur l’horizon 2018, le ratio d’endettement devrait demeurer à 10 fois le BAIIA.

DBRS souligne qu’historiquement la dette de Cominar s’est plutôt située dans la basse fourchette des 9 fois le BAIIA. Elle ajoute que, contrairement à la société de Québec, les autres sociétés immobilières détenant un statut "investissement" ont plutôt choisi d’abaisser leurs ratios d’endettement afin de minimiser le risque associé à l’environnement actuel de faibles taux d’intérêt.

La firme indique qu’elle ne redressera sa notation que si les ratios sont ramenés au niveau d’avant la transaction avec Ivanhoé-Cambridge.

La direction se défend

En conférence téléphonique avec les analystes, la direction a soutenu qu’une coupe de 22% de la distribution était suffisante.

Elle a affirmé qu’avec celle-ci, Cominar versera maintenant à ses détenteurs de parts moins de 90% de ses fonds disponibles en provenance des opérations, alors qu’elle était au-dessus de 100% au préalable. «Nous n’avons pas besoin d’une coupe plus élevée que celle effectuée pour opérer le portefeuille», a dit le chef de la direction financière, Gilles Hamel.

Le chef de la direction, Michel Dallaire, a ajouté que la société n’avait pas l’intention de toucher davantage à la distribution, soulignant qu’elle allait être en mesure de refinancer ses échéances de prêts en fournissant les garanties immobilières nécessaires. «Nous allons gérer Cominar comme on l’a fait dans le passé, pour les bonnes raisons, pas pour une agence de notation», a-t-il notamment indiqué.

Monsieur Dallaire a expliqué aux analystes que la direction pourrait vendre des immeubles qu’elle ne juge pas centraux à ses activités. Il a même indiqué que Cominar pourrait racheter de ses unités (actions) avec le produit de cette vente, la valeur aux livres des immeubles étant supérieure à celle que leur octroi actuellement le marché.

Direction prise à partie

La conférence téléphonique a été houleuse dans ses derniers moments.

Un gestionnaire de portefeuille a longuement talonné la direction sur la coupe de 22% de la distribution. Au dernier trimestre, Michel Dallaire avait affirmé que «les loyers que nous encaisserons au cours des prochains trimestres lors de la prise de possession de ces locaux nous permettent de confirmer le maintien du niveau de notre distribution».

Sandy Ivan Poklar, de Firm Capital Mortgage Invesment Corp., a demandé aux dirigeants s’ils avaient amené cette déclaration à leur conseil d’administration et à leur comité de gouvernance, puisque, 90 jours plus tard, la distribution est amputée.

"Êtes-vous inquiets d’un potentiel recours collectif d’actionnaires qui auraient acheté sur une si forte déclaration? Votre contrat d’emploi dit que si vous êtes remerciés sans cause, vous avez droit à une indemnité substantielle. Est-ce que s’il y a congédiement, vous considérez que cette indemnité s’appliquera?", a-t-il notamment déclaré.

Monsieur Dallaire a rétorqué que sa déclaration était survenue avant que Sears n’annonce qu’elle se mettait en faillite. Cet événement inattendu, a-t-il dit, est venu reporter le moment où la direction anticipait voir sa distribution passer sous les 100% de ses fonds en provenance des opérations. "C’est une chose de faire un an au-dessus de 100%, c’en est une autre de faire trois ans", s’est-il défendu.

En réplique le gestionnaire a fait valoir que Sears ne semblait pas un développement suffisamment important pour expliquer l’ampleur de la mesure et qu’une société de 7 G$ devait être capable de savoir où elle se situe sur un horizon de plus de 90 jours.

Le chef de la direction financière, Gilles Hamel, a reconnu que la mesure ne venait pas uniquement de l’annonce imprévue de Sears. Il a notamment indiqué que le taux d’occupation de Cominar avait progressé moins vite que prévu et que des rabais de loyer avaient dû être consentis à certains détaillants.

Des questions ont aussi été posées quant à l’implication de sociétés apparentées à la famille Dallaire qui réalisent des mandats de construction pour Cominar. Michel Dallaire a indiqué que, dépendamment du type de mandat, les sociétés apparentés réalisaient ces contrats au coût encouru plus un bénéfice de 2,5% à 5%.


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#461 10/08/2017 11h20 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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loulou75015 a écrit :

Monsieur Dallaire a rétorqué que sa déclaration était survenue avant que Sears n’annonce qu’elle se mettait en faillite. Cet événement inattendu, a-t-il dit, est venu reporter le moment où la direction anticipait voir sa distribution passer sous les 100% de ses fonds en provenance des opérations. "C’est une chose de faire un an au-dessus de 100%, c’en est une autre de faire trois ans", s’est-il défendu.

La faillite de Sears Canada un événement inattendu ?

On ne sait pas s’il faut rire ou pleurer.

Pour la première fois, la question du départ du management (qui aurait déjà du avoir lieu si la société avait une bonne gouvernance) est au moins abordé :

loulou75015 a écrit :

"Êtes-vous inquiets d’un potentiel recours collectif d’actionnaires qui auraient acheté sur une si forte déclaration? Votre contrat d’emploi dit que si vous êtes remerciés sans cause, vous avez droit à une indemnité substantielle. Est-ce que s’il y a congédiement, vous considérez que cette indemnité s’appliquera?", a-t-il notamment déclaré.

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#462 14/08/2017 20h24 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   31 

Il semblerait que certains investisseurs retrouvent le chemin du titre (+3% aujourd’hui).
Wait and see.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#463 23/08/2017 15h55 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Cominar Real Estate Investment Trust ("Cominar" or the "REIT") (TSX: CUF.UN) announced today its plan to concentrate on its core markets and to reduce its debt level.

Following the revision by DBRS of the credit rating for the REIT’s unsecured debentures from BBB (low) to BB (high), Cominar is positioned to strengthen its balance sheet and enhance its flexibility. Cominar has decided to concentrate its activities on its core markets being the Province of Quebec and Ottawa, and to pursue the following initiatives:

to sell its properties located in regions outside its core markets which have an estimated fair value exceeding $1.2 billion;
to use the majority of the sales proceeds to reduce its debt-to-gross book value to below 48%, which becomes its new long-term debt target;
to use a portion of the sales proceeds to purchase for cancellation its units, depending on market conditions; and
to reinvest the balance of the sales proceeds in acquisitions and developments in its core markets.
"This plan will enable Cominar to capitalize on its leading positon in these core markets, and support our acquisition and development opportunities which continues to be an integral part of our growth strategy" said Michel Dallaire, Chief Executive Officer of Cominar.

The Board of Trustees of Cominar has authorized a normal course issuer bid to purchase for cancellation a maximum of 9,000,000 outstanding units of the REIT. This normal course issuer bid is subject to the approval of the Toronto Stock Exchange.

Cominar is the third largest diversified real estate investment trust in Canada and its portfolio currently totals 44.1 million square feet spread out across Quebec, Ontario, the Atlantic Provinces and Western Canada. Cominar is the largest commercial property owner in the Province of Quebec in each of its three asset segments, being office, retail and industrial. While the REIT will remain diversified by asset type, it will no longer be constrained by the requirement to be geographically diversified in support of an investment grade rating. The REIT will continue to benefit from the diversification resulting from its three very distinct core markets, Montreal, Quebec City and Ottawa.

This focus will allow the REIT to capitalize on its leading position in its core markets. The highly internalized management platform in the core markets further enhance its competitive advantage and operating synergies. It will also allow the REIT to focus its growth and developments in the markets where the competitive advantage exists.

The REIT anticipates that these measures will narrow the current significant trading discount to its net asset value. The REIT currently intends to pursue this plan until completion or such a time as the trading price of its units is significantly closer to its net asset value.

CONFERENCE CALL ON AUGUST 24 th, 2017
On Thursday, August 24, 2017 at 2 p.m

Read more at Cominar Plans to Concentrate on its Core Markets and to Reduce Debt Level

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#464 23/08/2017 17h43 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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C’est une excellente nouvelle.

Au passage, Cominar est en train de faire ce que je préconisais il y a quelques mois :

InvestisseurHeureux, Juin 2017 a écrit :

Mon message n’aura pas grand intérêt et paraîtra peut-être prétentieux, mais si j’étais investisseur activiste dans Cominar, voilà ce que je demanderai. :-)

Pour rappel, sur le site de Cominar :

Cominar a écrit :

Les objectifs principaux de Cominar consistent à assurer aux porteurs de parts des distributions en espèces croissantes, soutenables à long terme et payables mensuellement et à accroître et maximiser la valeur des parts, grâce à une gestion intégrée et à l’expansion durable de son portefeuille immobilier.

On en est très loin depuis deux ans.

Mes suggestions :

1. Diminution immédiate du dividende et arrêt du DRIP


Coupe du dividende au maximum permis par le statut REIT.

2. J’accepte le downgrade de la dette mais ne fait pas d’AK


Le downgrade sera temporaire, du fait des points 1) et 3), alors que l’AK détruit immédiatement de la valeur.

3. Cession du portefeuille d’actifs hors région Québécoise (Québec City/Montréal)


Cominar a 22% de ses bénéfices provenant d’immeubles dans les provinces Atlantiques/Ouest et à Toronto.

Mais ce portefeuille d’actifs est trop petit et Cominar n’a pas d’expertise particulière dans ces régions, alors que la société est implantée depuis longtemps à Québec City et Montréal et y a une taille conséquente.

Je le vendrai complètement, pour diminuer l’endettement et devenir un "pur player" de la région Québécoise.

4. Nouvel objectif d’endettement à 40% de la valeur des actifs immobiliers


Au lieu d’un endettement à 52% ou 50%, je viserai 40%, pour tenir compte du risque économique lié à la concentration des actifs dans une région particulière.

5. Développement de propriétés


Le développement de nouvelles propriétés (à Québec) a toujours fait partie de la stratégie de Cominar et ils le font bien. Je conserverais cette activité, voire en augmenterais la proportion.

6. Augmentation du dividende


C’est seulement lorsque l’objectif 4) serait atteint + le retour de la notation "Investissement", que l’on remonterait le niveau du dividende à 85% de l’AFFO.

Le dividende suivrait ensuite strictement cette règle : baisse de l’AFFO, baisse du dividende, hausse de l’AFFO, hausse du dividende.

Pas de logique de dividendes croissants, la concentration sur la région de Québec ne le permettrait pas. Toutes les foncières ne sont pas adaptées à cette logique de toute façon.

7. Accroissement du portefeuille d’actifs à Québec City/Montréal


Une fois tous les points précédents réalisés, Cominar pourrait redevenir acheteur net d’immeubles dans la région de Québec.

-

That’s it!

Les cases 1) 2) sont maintenant cochées et la 3) vient donc d’être annoncée.

Pour la case 4), ils visent 48%, donc encore au-delà de ce que je suggérais, mais peut-être n’est-ce que le début.

Que n’a-t-on perdu deux ans bêtement…

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#465 23/08/2017 19h17 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Seul ombre au tableau, le payout ratio repasserait au dessus de 100%, et ce malgré la baisse récente du dividende.

À surveiller: Cominar, CGI, Couche-Tard | LesAffaires.com

Je précise "repasserait" au conditionnel. Ce serait bien que le taux d’occupation augmente et que l’AFFO par action suive par la suite (car inévitablement, la vente d’actif va diminuer l’AFFO).

Cominar précise aussi racheter des actions.


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