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Forums des investisseurs heureux

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#101 04/07/2016 15h41 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Seritage peut s’endetter (le niveau d’endettement peut s’accroitre) ou faire une ak.

Le probleme est plutot de trouver des locataires en croissance ou solide qui ont l’embarras du choix sur les emplacements de seconde zones.
L’une des solutions est la transformation de ses centres en zone commerciale sans anchor

Comme wpg, cbl, etc, toutes les reits de centre commerciaux souhaitent avoir d’autres locataires que les retaillers declinant (sears,macy, jc penny, …).
Tous les retaillers souhaitent se concentrer sur les meilleurs malls et se retirer des centres de secondes zones.
Tous les retaillers investissent d’abord dans le digital plutot que dans un magasin physique qui plus est de seconde zone.
Toutes les reits de centre commerciaux ont en definitive ce probleme là.

Dernière modification par francoisolivier (04/07/2016 15h44)

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#102 04/08/2016 22h10 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Pour les intéressés : voici les résultats du Q2 encore tout chaud.
Seritage | SEC 8-K

A noter :
- Un FFO à 0.54$ / action vs 0.53$ au Q1. Stable
- + 420 000 square feet de nouveaux leases signés au Q2 à une moyenne de 17.20 $ PSF
- 99.3% de taux d’occupation
- 15 nouveaux projets en plus des 21 existants : pour un financement de 172.50 M $ (pas de dilution car financement à base de cash & endettement). Impact 1,008,700 square feet. Rendement espéré : 29.84$ PSF vs 8.72$ PSF à ce jour. Soit un rendement sur investissement estimée à 11-13%.
- Endettement à 29.5% de la market cap et 5.4x  l’EBITDA ajustée.
- Sears Holdings occupe toujours ~90% de la surface

Quelques pensées en vrac :

Les nouveaux projets ont l’air de prioriser le redéveloppement des Sears Auto (droit de Seritage de capturer 100% de la surface au lieu de 50% pour les autres Sears/Kmart).
Donc, à se poser la question si les prochains redéveloppement seront aussi lucratif que ceux d’aujourd’hui. Il est normal que la boite priorise sur les chantiers les plus prometteur.

Je trouve quand même dommage de verser un dividende (à hauteur de 50% du FFO) alors que la boite ne génère pas de profit comptable (donc aucune obligation de verser un dividende). Ce cash serait plus intéressant dans des projets de re-développement.

Edit : Effectivement Thinkpad, c’est de l’ordre de 350,000 SF. On est passé d’une rent moyenne estimée de 30.63$ PSF avec 659,400 SF à 29.84$ PSF pour les 1,008,700 entre Q1 et Q2.
Si on raisonne en terme de gain par rapport à la situation actuelle : les 349,000 SF rapporteraient 19.47$ PSF contre 21.99$ PSF des 659,400 SF.

A surveiller sur les prochains trimestres le déclin(?) de rentabilité des prochains projets.

Dernière modification par Zera (05/08/2016 10h57)

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#103 04/08/2016 23h36 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je vois d’un bon œil cette accélération des rénovations. La capacité d’endettement n’était pas utilisée à sa juste mesure alors que le contexte de taux est intéressant, c’est une Bonne Nouvelle. tant qu’on ne fait pas appel au marché tout va bien smile

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#104 05/08/2016 09h39 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Attention, il n’y a pas d’augmentation des redeveloppement, ca stagne meme.
dans les 1,008,700 SF y avait deja 659,400 en cours au q1.

donc seulement 350,000 SF de difference. Voir difference ici : (page 4 ou 5 selon le document)

http://ir.seritage.com/Cache/1500089345 … id=4584761
http://ir.seritage.com/Cache/1500085094 … id=4584761

les loyers a la relocation tombent a moins de 18$. On etait habitue a mieux.

Pas de cash libre dans les caisses.

Bof, moi je trouve ca plutot pas terrible.

Dernière modification par Thinkpad (05/08/2016 09h40)

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#105 06/08/2016 11h00 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Les nouveaux projets ont l’air de prioriser le redéveloppement des Sears Auto (droit de Seritage de capturer 100% de la surface au lieu de 50% pour les autres Sears/Kmart).

Je pense que c’est surtout plus facile de trouver un nouveau locataire pour une petite surface (genre cabinet medicam, resto, petit magasin)
Les grosses surfaces, il y a un paquet de reit concurent loueur et tres peu de demandeur locataire (visiblement)

Dernière modification par francoisolivier (06/08/2016 11h05)

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#106 06/08/2016 15h18 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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francoisolivier a écrit :

Les grosses surfaces, il y a un paquet de reit concurent loueur et tres peu de demandeur locataire (visiblement)

En fait, chaque centre commercial doit avoir une enseigne locomotive (un grand supermarché ou un magasin discount) qui assure un flux régulier de visiteurs. En France, par exemple, cela peut-être Auchan ou Carrefour. En général, l’enseigne occupe une très grande surface et bénéficie d’un loyer réduit.

Si cette surface devient vacante, tout le centre commercial en pâti. Rédécouper la surface pour y placer d’autres locataires coûte cher, prend du temps et pénalise tout le centre pendant la période de vacances.

Ensuite, il faut trouver les bonnes enseignes pour remplacer la "locomotive". Ce qui semble à la mode actuellement c’est un centre fitness + un magasin de vêtement "discount" type H&M.

Pour lutter contre la concurrence d’Internet, on trouve aussi de plus en plus de restaurants, cinémas, etc. qui transforment le centre commercial en un lieu "d’expériences".

Bref, il ne s’agit pas seulement de "retrouver" un ou plusieurs locataires, il faut le faire en pensant au reste du centre commercial, donc ce n’est pas si simple.

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#107 06/08/2016 17h36 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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IH, bonne explication et qui explique aussi pourquoi les community centers et assimilés sont plus performants.

Dans ce cas, il n’y a pas un anchor unique dont tout dépend mais 3-4 enseignes juste en dessous, qui attirent la chalandise.

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#108 10/08/2016 20h18 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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InvestisseurHeureux a écrit :

…..

Entierement d’accord avec vous Philippe.
Mais je re insiste sur le fait qu’il y a plus de reit offreur que locataire demandeur

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#109 22/08/2016 21h40 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je voyage (trop à mon goût) aux USA depuis déjà presque 10 ans et je n’avais même pas remarqué cette tendance, bien vu Philippe ! Je l’ai vu pourtant mais pas conceptualisé. En effet, de plus en plus de malls que je connaissais (et particulièrement dans la Silicon Valley) ont vu leur nombre de magasins fortement diminué mais remplacé par des "restaurants" (guillemets de snob parisien mais bon c’est ce que je pense), des bars et autres. Cela étant, ça reste des locataires hein…


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#110 01/09/2016 17h11 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Ce qui me gênait avec SRG, c’est que certes il y a un gros potentiel de redévelopement, mais je pensais celui-ci prendrait très longtemps (5-10 ans).

En lisant cette analyse, je me rends compte que j’avais visiblement manqué une info importante. Je viens de découvrir que SRG a l’option de revendre ses parts de JV (à ses partenaires) au prix du marché début 2018. Ca représente potentiellement une arrivée de cash de l’ordre de 700 M.

J’ai appris aussi que GGP voulait développer dans l’année de nouvelles JV avec SRG (donc cela devrait aussi amener du cash et/ou diminuer sensiblement les coûts de redéveloppement pour quelques dizaines de propriétés.)

Dernière modification par Aelthen (01/09/2016 23h26)


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#111 01/09/2016 23h32 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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SRG a l’option de revendre ses parts de JV (à ses partenaires) au prix du marché début 2018. Ca représente potentiellement une arrivée de cash de l’ordre de 700 M.

1) la premiere option serait une profonde betise.
La JV concerne des proprietes comme king of prussia, où sears n’est plus locataire et qui est reloué une blind (genre 30$ par pied au lieu de 4$ de sears)

J’ai appris aussi que GGP voulait développer dans l’année de nouvelles JV avec SRG (donc cela devrait aussi amener du cash et/ou diminuer sensiblement les coûts de redéveloppement pour quelques dizaines de propriétés.)

2) Pourrais etre une bonne idée.
Mais ggp ne s’interesse qu’à la creme de la creme
Faudra arriver à un compromis où seritage ne vend pas ses bijoux de familles.

Dernière modification par francoisolivier (01/09/2016 23h36)

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#112 02/09/2016 09h34 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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francoisolivier a écrit :

1) la premiere option serait une profonde betise.
La JV concerne des proprietes comme king of prussia, où sears n’est plus locataire et qui est reloué une blind (genre 30$ par pied au lieu de 4$ de sears)

Et alors ? Si le prix de vente est le prix du marché après redéveloppement, il tiendra compte des loyers élevés.


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#113 02/09/2016 21h12 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

Banni
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Ce que francois veut dire c’est tous les concurrents de seritage vendent leur magasins les moins bien pour conserver que les meilleurs ( simon qui fait un spin off (wpg) de ses magasins les moins bien, wpg et cbl qui se separent de ses magasins de class C.

Cela serait une betise de vendre les bijoux de famille pour renover et mettre des millions dans des magasins de classe B ou C.

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#114 16/09/2016 22h20 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Une petite news : Seritage va reprendre 17 magasins à Sears
Ainsi que le commentaire sur cette opération

Barrons

Dernière modification par francoisolivier (16/09/2016 22h21)

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#115 17/09/2016 08h27 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Comme indiqué dans le lien de francoisolivier, les projets de redéveloppement de ces 17 propriétés étaient déjà dans les tuyaux.

Je pense qu’il s’agit des 17 restantes indiquées dans la liste des propriétés avec 100% de droit de recapture dans la présentation aux investisseurs :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1528_seritage17sept.jpg

Ca semble confirmé par cette annonce de redéveloppement de la propriété de St Petersburg:

Developer wants Sears out, Dick’s Sporting Goods and Lucky’s Market in at Tyrone Square Mall | Tampa Bay Times

Tampa Bay Times newspaper le 14 septembre a écrit :

Seritage Growth Properties, a New York based real estate developer, has submitted plans to the city of St. Petersburg to demolish the 188,515-square-foot Sears store to make way for a new 151,952-square-foot shopping center, according to building permits filed in St. Petersburg. Leases have already been signed with Dick’s Sporting Goods, Lucky’s Market and Petsmart, with room for one more anchoring retailer.

Organic grocery chain Lucky’s Market has been scouting sites in the Tampa Bay area for months.


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#116 24/09/2016 14h09 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Séritage va donc récupérer un an de loyer comme indemnité de résiliation et n’aura aucun mal à relouer plus cher les emplacements , super .

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#117 28/09/2016 16h32 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Euh il y aura des travaux et des delais
Cout + 1 à 1,5ans de délai

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#118 06/10/2016 11h57 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Article intéressant sur SA : Seritage : expensive reit failing tenant

Je ne soutiens pas la thèse short et le calcul de NAV avec un cap rate bien trop élevé (7.25%), mais on trouve quelques informations intéressantes dans cet article :
- graphique montrant l’évolution du taux de vacance des mall US
- 6x fois de surface commerciale par habitants aux US qu’au GB
- le taux de short sur SRG est à 20% !

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#119 06/10/2016 12h19 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je pense que l’auteur n’a pas saisi la particularité de SRG.
Son info sur le taux de short sur SRG est cependant très intéressante, car elle est dure à trouver.

D’une manière générale, les critiques faites à SRG sont les suivantes:

Il faudra du capital pour réaliser les redéveloppements de SRG, et c’est un problème. Il faudra s’endetter ou émettre des actions.

Les JV permettront de contourner ce problème, et elles ont vraisemblablement été créées pour cela.

Il y a trop de retail aux US

C’est vrai, et d’ailleurs SRG a certains projets où les magasins sont remplacés par des restaurants, immeubles, etc…

Les concurrents ferment des magasins et donc les locataires potentiels peuvent faire jouer la concurrence et SRG ne pourra pas louer à bon prix

J’ai tendance à imaginer que les concurrents ferment leurs mauvais magasins, mal placés. SRG dispose vraisemblablement de très bons emplacements, qu’ils peuvent en plus se permettre de louer moins cher que la concurrence (tout en multipliant leurs loyers par 3 ou 4). Je ne crois donc pas qu’il y ait de grosse concurrence à ce niveau là.

Dernière modification par Aelthen (06/10/2016 12h24)


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#121 14/11/2016 21h04 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Bonjour,

Une question me turlupine concernant seritage (voir le lien mis par vbvaleur)
235 malls possèdés et 221 loués à sears (+31 malls en jv) d’apres le doc de vbvaleur mais j’ai deja vu ces chiffres sur yahoo finances.

Pourtant avec les coms de sears et seritage j’avais l’impression que c’etait beaucoup moins :
On peut citer les 22 de aelthen en sept
Les 17 cités par seritage
Rocking park new hampshire (vbvaleur en nov)

Combien sont loués à sears maintenant ?
Pour moi c’est l’enorme épee damocles (la situation financiere de sears)

Dernière modification par francoisolivier (14/11/2016 21h05)

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#122 13/12/2016 16h21 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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De ce que j’ai compris, au 30 Septembre 2016, 87,8% de l’espace loué l’était à Sears. Cela représente 252 leases sur 551. Enfin, 221 Wholly Owned Properties avait au moins 1 store loué par Sears Holdings, les 14 autres étant entièrement occupées par des tierces parties (on a bien 235 Wholly Owned Properties au total).

Attention donc, quand un store Sears ou Kmart ferme, ça impacte le nombre de Master Lease ou de JV Master Lease mais pas forcément le nombre de Wholly Owned Properties ayant au moins un store Sears/Kmart (cas où il y en a plusieurs).

Dernière modification par Wift (13/12/2016 16h22)

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#123 05/01/2017 09h10 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Seritage prend un nouveau crédit :

Seritage a écrit :

NEW YORK--(BUSINESS WIRE)-- Seritage Growth Properties (NYSE:SRG) (the “Company”), […] announced that the Company has entered into a non-binding term sheet with ESL Investments, Inc. (“ESL”) for a new $200 million unsecured term loan facility.

Pourquoi ESL ? Chacun interpretera comme il veut car je n’ai pas trouvé les raisons du choix de ESL. Pour ma part, j’estime que certainement ESL proposait les meilleurs conditions wink

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#124 05/01/2017 09h50 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Macois a écrit :

Chacun interpretera comme il veut car je n’ai pas trouvé les raisons du choix de ESL. Pour ma part, j’estime que certainement ESL proposait les meilleurs conditions wink

Pour le savoir, il faut ouvrir le formulaire 8-K correspondant, afin d’en connaître les modalités, puisque nous n’avons même pas droit d’en connaître le taux dans le communiqué de presse.

On est tout à fait dans la continuité des dernières années avec Sears : du conflit d’intérêt (EL à la fois dirigeant, actionnaire, prêteur) permanent et un mépris total des petits actionnaires (communication lamentable).

Mais après on peut toujours s’inventer des histoires sur EL qui veut le bien de tous et agit pour le bien de tous…

L’extrait du 8-K :

FORM 8-K a écrit :

The proceeds of the financing, if effected, would be used, among other things, to fund redevelopment projects and for other general corporate purposes.  The Facility, which is expected to be undrawn at closing, would be subject to minimum draw increments and a maximum draw schedule, each to be set forth in definitive documentation.  The Facility would bear a base interest rate of 6.50% per annum (subject to step up to 8.00% under certain conditions), would mature on December 31, 2017 and would be prepayable at any time without premium or fee.  Financial covenants would include leverage and net worth tests consistent with those included under the Company’s existing mortgage loan facility.  A 0.50% commitment fee would be payable on the maximum principal amount of the Facility at closing.  Seritage would have the right to syndicate the Facility, subject to ESL’s consent (not to be unreasonably withheld or delayed), and an additional 0.50% would be payable if certain syndication thresholds are not met within specified time periods.

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#125 05/01/2017 13h00 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Vu le taux de la facilité de prêt je pense pas que Seritage peut se permettre d’acheter des nouveaux biens immobiliers sans augmentation de capital.

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