VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

J’ai analyse le Press Release et les declarations du CEO ds le conf call. L’impact des differents ajustements (AFFO et accruals) est assez limite: -0.03 $ d’AFFO per share au Q1 (impact des add-backs lies aux minority interests); -0.01 $ d’AFFO au Q2 et -0.01 $ d’EPS au Q2 (impact expense accruals).
Il y a clairement un probleme de process/ controle interne (*), ainsi que de credibilite du management. Les amendes SEC sont pratiquement certaines. Je suis partage sur la quantification du risque de class action. D’un cote, la ste peut argumenter que l’impact des ajustements est tres faible. D’un autre cote, la reaction du marche fut tres vive hier, et causee par la revelation desdits ajustements. Donc les pertes par les actionnaires sont tres reelles (cf. Roudoudou par ex., loin d’etre le seul). Finalement, le risque est de nature binaire, mais d’amplitude forte si la ste perd son proces (si d’aventure class action il y a, ce dont je ne doute pas). Reste une inconnue: les etats financiers audites 2013 devront-ils etre restated par Grant Thornton? Si oui, c’est la boite de Pandore re. class action.

(*) Cela dit, silver lining, l’Audit Committee a bien fait son boulot de contre-pouvoir au management. L’exec team et le CEO ont ete prompts a communiquer les adjustments au marche, et a remplacer les CFO et CAO fautifs.

Enfin, comme le suggerait Sergio (et Philippe en filigrane), le CEO a confirme que le bilan, les actifs, le NOI et la NAV ne sont pas impactes (sauf impact mineur des accruals). A la fois sur la base de l’AFFO yield (apres ajustement) et de la valeur comptable NAV, il semble qu’il y ait une opportunite d’achat. Le CEO a presente un autre calcul, approchant une "juste" valeur: hypothese 6.25% de cap rate moyen sur le ptf sur NOI de $1.4bio => $13.25 value per share. On cote a 10.

Discl: Pas de pos, mais j’evalue l’opportunite de rentrer sur ARCP actuellement. 
Bon courage a tous.

Serial Trader

Dernière modification par SerialTrader (30/10/2014 08h47)

Lavande63 a écrit :

Quand je vois la liste des principaux actionnaires je me dis qu’ils sont de taille a prendre toutes les mesures nécessaires pour "réformer" la direction d’ARCP.
[…]

Ils seraient plutôt de nature à liquider une position vraisemblablement liliputienne par rapport au total de leurs actifs sous gestion qu’à faire de l’activisme.

Pour info, les dix premiers actionnaires d’Enron étaient Marsh & McLennan, Barclays, Fidelity Investments, Citigroup, State Street, AIM Management, part of Amvescap, Taunus, Vanguard…

(source)

AleaJactaEst a écrit :

L’action côte sous la valeur de l’actif net tanglible, ca me donne envie d’en reprendre une petite louche.

Bonsoir ,
Je vais intervenir à nouveau sur le sujet, et je voudrais juste préciser que je n’ai jamais lu et relu un bilan autant de fois que ce celui de ARCP, et aussi je ne suis pas un pro de l’analyse financière.

A propos de la remarque de AleaJactEst, et en lisant le rapport Q2 2014, je vais calculer le rapport simple de "( valeur des biens immobilier - toutes les dettes)  / ( nb d’actions common et prefered)"

Voici les données du bilan :
Total real estate investments, at cost =  18,101,436 k$
Total liabilities……………………………=  10,451,698 k$
Prefered Shares………………………….=  42,730,013
CommonShares…………………………..= 907,920,494

Resultat de mon calcul = 8.04$ .

Le cours d’ARCP est actuellement vers 8.50$ , donc il valorise correctement la valeurs des biens, ni plus ni moins . Un cours a 13$ était donc excessif sur cette base de calcul là.

Par ailleurs,  le nombre d’action à probablement continuer de progresser depuis la pubication Q2 2014, les dettes ont continuées de croitre (nouvelle émission obligataire en Septembre). Donc il est possible qu’avec Q3 2014 le résultat de mon calcul soit plutôt dans les 7$-8$.

Dans le bilan je lis que la "GoodWill" pese pour 13% du "total real estate at cost".

Total real estate investments, at cost 2013… =  7,455,811  k$
Goodwill 2013……………………………………. =       96,720  k$
Goodwill / Total real estate investments 2013..= 1.3%

Total real estate investments, at cost  2014 ..=  18,101,436 k$
Goodwill  2014…………………………………….=    2,304,880 k$
Goodwill / Total real estate investments 2014..= 12.7%

Pourquoi en proportion elle a fait x10 en 1an ?
Pourquoi en 2014 cette proportion est énorme par rapport à d’autre REIT ? ( Dans NY:O, la % %goodwill s’est 1.4% , ou NY:NNN par ex, la Goodwill =0 n’est pas citée dans le bilan)

C’est quoi la Goodwill ? Sur wikipedia, Goodwill ? Wikipédia , c’est l’écart entre la valeur de l’actif au bilan , et sa vrai valeur au marché. Donc en gros, je comprends que c’est une sorte de plus value latente.

Mais quand on lit le detail de l’acquisition de Cap Lease (toujours dans le bilan) :

ARCP a écrit :

After the December 31, 2013 financial statements were issued, the Company received final purchase and sale agreements for three properties that were sold to third parties during the six months ended June 30, 2014.  After giving consideration to the sales price of these properties, the Company has estimated that the fair value of these properties originally acquired as part of the CapLease Merger to be $6.9 million lower than originally valued.  As a result of the sale, the carrying amount of real estate investments was retrospectively decreased by $6.9 million as of the CapLease Acquisition Date, with a corresponding increase to goodwill in the accompanying consolidated balance sheet as of December 31, 2013….

En résumé et en Français :
- 3 propriétés du deal CapLease ont été vendus après l’acquisition de CapLease
- Au prix du marché, les 3 ensembles valent 6.9m$ de moins qu’estimé dans le prix d’acquisition de CapLease.
- Ces 6.9m$ sont donc intégrés au goodwill

Je tire comme conclusion que le goodwill est une moins values latentes. 

Dans le bilan, on trouve la liste des autres transactions avec la value juste, et le prix payé, la différence étant le goodwill :
CapLease :
Assets purchased, at fair value: 2 216 674
Liabilities assumed, at fair value: 1 385 285
Net at fairvalue (asset-liabilities):  830 822 <===== valeur nette de CapLease au "juste prix"
Fair value of consideration given : 920 697  <==== prix d’acquisition
Good will : 89 875  <=== goodwill : survaleur payée par ARCP pour CapLease.
%goodwill = Good will / Net at fairvalue = +10.8%

Cole :
Assets purchased, at fair value: 9 938 895
Liabilities assumed, at fair value: 4 634 958
Net at fairvalue (asset-liabilities):  5 282 941
Fair value of consideration given : 7 467 644 
Good will : 2 184 703
%goodwill = Good will / Net at fairvalue = +41.3% d’exces dans le prix payé

REI :
Assets purchased, at fair value: 9 475 613
Liabilities assumed, at fair value: 4 415 544
Net at fairvalue (asset-liabilities):  5 039 073
Fair value of consideration given : 6 667 644 
Good will : 1 628 571
%goodwill = Good will / Net at fairvalue = +32.3% d’exces dans le prix payé

Cole Capital : ( l’aquisition aux pire prix ! )
Assets purchased, at fair value: 463 282
Liabilities assumed, at fair value: 219 414
Net at fairvalue (asset-liabilities):  243 868
Fair value of consideration given : 800 000
Good will : 556 132 
%goodwill = Good will / Net at fairvalue = +228%  ! d’exces dans le prix payé !
>> J’achete 800 000$ quelque chose qui vaut 243 868$ !
Etc…


Pour définir la fair value, ARCP définit les moyens utilisés pour la déterminer dans le rapport annuel de 2013 :

ARCP a écrit :

The fair value of investments and debt are valued using techniques consistent with those disclosed in Note 9 — Fair Value of Financial Instruments, depending on the nature of the investment or debt. The fair value of all other assumed assets and liabilities based on the best information available.
…
In making estimates of fair values for purposes of allocating purchase price, we utilize a number of sources, including independent appraisals that may be obtained in connection with the acquisition or financing of the respective property and other market data. We also consider information obtained about each property as a result of its pre-acquisition due diligence, as well as subsequent marketing and leasing activities, in estimating the fair value of the tangible and intangible assets acquired and intangible liabilities assumed.

Donc sur cette base là, les estimations des biens ont été correctement faites. Les prix des biens achetés sont justes, mais le prix payé est plus cher , car c’est le prix juste augmenté de la goodwill.  Dans le bilan 2013, on trouve aussi la phrase très simple sur le goodwill : 

arcp a écrit :

"Any excess of purchase price over the fair values will be recorded as goodwill" .

ARCP pour croitre à ce rythme, à proposer des prix supérieurs pour inciter les CapLease, Cole, REI à se vendre. C’est des sortes d’OPA que ARCP a fait sur ces REITs non cotés.

Ma conclusion : En se basant sur le bilan Q2 2014, Le Goodwill n’est plus valorisé dans le cours actuel…et au final c’est juste car il n’a aucune valeur réelle, à part celui de d’inciter une transaction à ce faire vite. ARCP a brulé du cash avec ces acquisitions à des prix surcotés !

Sources :
ARCP 12.31.2013 Recast - Ex. 99.1
ARCP 6.30.2014 10-Q

PS: ou bien, l’autre conclusion est que je ne comprends rien à ce que represente réellement le goodwill…:-(

kiwijuice a écrit :

NNN a un occupancy ratio autour de 97-98%, O est à 98%, SPG à 95%, GGP 91%. […]

Cher GBL, faites les maths: 99.8% d’occupancy, c’est comme si leurs biens n’étaient pas loués 17h chaque année!
OK, certains biens restent en rade plus longtemps car ils sont moins attractifs mais tout de même!
La maturité moyenne des baux est de 5ans: qui va me faire croire que lorsqu’un locataire quitte un local, ARCP peut relouer le jour d’après?
Nous avons toutes ces discussions dans ce forum pour montrer comment il est difficile d’y parvenir.

Donc je reste sur mon point. 99,8%, c’est hautement suspect je trouve.

Cher Kiwi,
Attention, comparez ce qui est comparable. ARCP c’est essentiellement un business Single Tenant. Nous avons un cas similaire proche de chez nous: Fonciere des Murs, structurellement 100% d’occupation (Accor, Quick, Jardiland, B&B, et 1-2 autres locataires de memoire). Chez FMU cette absence de vacance est bien reelle, non suspecte.

La duree residuelle moyenne des lease d’ARCP est de 12.2 annees, pas 5 ans. La encore, il faut comprendre les particularites du business Single Tenant. Il ne s’agit pas de louer une tour de bureau ou un shopping mall a une pleiade de locataires, chaque bien immo a un seul locataire (ex: restaurant, pharmacie, supermarche, centre de tri, etc.). La rotation des locataires est structurellement tres faible (sauf incident de credit ou autres cas tres particuliers).

Dernière modification par SerialTrader (13/11/2014 12h07)

Bonjour,

Galérien, vous n’avez pas tout compris…. 

Un reit se finance avec de la dette. Il y a deux types de dette : la dette sécurisée et la dette non sécurisée. Par sécurisé, il  faut comprendre qu’il y a une hypothèque (je simplifie); la dette est sécurisée pour le banquier. L’intérêt théorique pour le reit est qu’elle est normalement moins chère (puisque mieux garantie). C’est théorique car 1) on constate qu’en fait ce n’est pas le cas, 2) la garantie pour le prêteur est relative car si l’immobilier baisse, la dette n’est plus ou moins garantie et le covenant a pour conséquence qu’il soit nécessaire de vendre le bien au pire moment soit quand il est peu cher.  Ce n’est l’intérêt ni du reit, ni de son banquier. On voit donc de plus en plus de dette non sécurisée dans le financement des reit (surtout les grosses) ce qui donne beaucoup pus de flexibilité au reit.
Le ratio qui est assoupli est le rapport entre la dette non sécurisée et les actifs non hypothéqués. Il était contractuellement 0.65 (c’est à dire que les banquiers prenaient une marge de 35% entre la somme prêtée et la valeur des actifs non gagés). Ils donnent une souplesse en laissant le ratio aller jusqu’à 1 pendant le covenant holiday.

La valeurs des actifs non hypothéqués doit rester supérieure à 10,5md$.

Pour le 3éme point, je comprends que la société ne doit pas tirer sur sa facilité de caisse si elle a plus de 125m$ de trésorerie active. Je ne suis pas sûr de ma traduction (et donc de ma bonne compréhension).

En tout état de cause. Arcp ne doit rien vendre dans l’urgence pour satisfaire ses engagements financiers; au contraire les prêteurs donnent du temps pour produire une information financière fiable et assouplissent leurs exigences durant cette période. Après, il y a des waivers fees ; tout ceci n’est pas gratuit pour ARCP.

Dernière modification par Motus (18/11/2014 23h07)

namo a écrit :

200M pour l’entretien (160M annualisés si on prend les chiffres du Q2 ; je rajoute 40M pour Red Lobster)

C’est du triple net, il n’y a pas d’entretien récurrent, tout est payé par le locataire. Par contre, il y a les frais et taxes d’acquisitions.

nano a écrit :

Total = 1500M

Il faut également soustraire les loyers de la vente des commerces multienseignes à Blackstone et prendre en compte les nouvelles acquisitions. Elles se compensent à peu près, donc votre ordre de grandeur me semble bien.

Le Net Operating Income donné par David Kay dans l’avant dernière conférence est de 1,4 Md$.

nano a écrit :

pour un EBITDA de 1185M

Si je prend le 1,4 $Md précédent et j’applique un classique 10% de dépenses au niveau du REIT : 1,26 Md$. Prenons une moyenne de votre estimation et de celle-ci, soit 1,2 Md$.

nano a écrit :

edit: j’ai décidé d’affiner l’hypothèse.
Mortgage : 200M (4Md x 5%)
Corporate : 75M (2,5Md x 3%)
Convertible : 40M (1Md x 4%)
Credit : 38M (1,9Md x 2%)
Other : négligé (150M x ?%)
Total = 355M => ma 1ère estimation tombait plutôt bien

Normalement, avec les refinancements favorables évoqués au T2-2014, on doit être en dessous, mais conservons vos hypothèses conservatrices, soit 0,36 Md$.

Nous avons donc 1,2 Md$ - 0,36 Md* = 0,84 Md$ de cash disponible pour les actionnaires.

On retire les 0,09 Md$ pour les dividendes des actions préférentielles, reste 0,75 Md$.

D’après Bloomberg, il y a maintenant 924 M d’actions en circulation, soit 0,92 Md$ à verser aux actionnaires.

Nous avons donc un trou de 0,17 Md$ qui doivent être apportés par les honoraires de gestion de Cole Capital.

Si on prend le dernier trimestre, Cole Capital a rapporté 28 M$, soit 0,11 Md$ en base annualisée. Mais le management nous dit que le gros de l’activité (notamment la collecte) est sur le second semestre, donc en annualisé réel on devrait être au-dessus.

ifyouwantfriendbuydog a écrit :

Tout leur cash provenant de l"emission de nouvelles actions ou de nouveaux emprunts. puisque l’operating cash n’est que de 34 millions de $ au 30juin 2014(source FT),le versement d’un dividende mensuel prete à sourire.
Garder ses actionnaires avec de nouveaux souscripteurs/preteurs  cela porte un nom….et tous les mois avec plus de 900  millions de titres à ce jour,il va falloir trouver pres de 750 millions de $ tout frais rien que pour assurer le paiement du dividende…..pourvu pour vous que cela dure!

Je m’étonne qu’avec des propos aussi grotesques vous arriviez à avoir des +1 en réputation.

Dans le cas d’ARCP, la foncière grossie tellement rapidement qu’il peut y avoir un décalage entre les loyers perçus et les dividendes versés. En temps normal, il n’y en a pas, car les acquisitions immobilières sont financées par des prêts à court terme, transformés ensuite en equity+dettes à long terme.

Ces décalages sont malvenus et nous avons déjà pointé ici qu’ARCP devait cesser toute opération de M&A ; que la levée d’équity pour le deal Red Lobster était destructrice de valeur, etc.

Mais dire qu’ARCP est un schéma de Ponzi est absurde. Dans un Ponzi, vous n’avez pas d’actifs en face, les nouveaux entrants payent les actionnaires existants, sans aucune création de valeur.

Ici les nouveaux entrants ont contribué au patrimoine : 21 Md$ d’immobilier, qui fait d’ARCP la plus grosse foncière triple net de la cote américaine.

@lavande : je vous ai collé un -1 car vous avez posté qqs dizaines de messages sans intérêts sur cette file, et vous ne trouvez rien de mieux que prendre mon dernier message pour me mettre un -1 avec le même motif (surtout sur une file où j’ai posté un message, très approprié d’ailleurs).

Je me moque éperdument de votre cheminement intellectuel ces x dernières semaines sur cette valeur et je ne suis pas le seul, vous avez complètement pollué le fil.

Relisez tous vos messages à la suite, vous comprendrez.

Dernière modification par Igorgonzola (16/12/2014 20h35)

Bonsoir,

L’assemblée annuelle vient d’être annoncée et elle aura lieu le 29 septembre soit plus tard que la date anniversaire de celle de 2014. On peut supposer à la vue des annonces passées que le dividende sera à nouveau annoncé à ce moment et donc un règlement pour le dernier trimestre soit en début 2016 bien tassé…

La société s’annonce toujours comme cela, donc en toute théorie pas de changement dans le portfolio.

a total asset book value of $20.3 billion including approximately 4,650 properties totaling 102 million square feet. Additionally, ARCP manages $6.1 billion of gross real estate investments on behalf of the Cole Capital® non-traded REITs.

Bonjour,

Vereit publie aujourd’hui ses résultats Q4 et annuel.

VEREIT® Announces Fourth Quarter and Full Year 2015 Operating Results

2015 AFFO Per Diluted Share of $0.84 and Dispositions of $1.4 Billion Just Above Guidance Ranges
Net Debt to Normalized EBITDA Reduced to 7.0x and Created $1.8 Billion of Capacity on Revolving Line of Credit
Remediated all Material Weaknesses

2015 Highlights

- Completed reconstitution of board and enhanced corporate governance practices
- Formalized new senior management team
- Changed company name and moved listing to the NYSE
- Remediated all material weaknesses identified at December 31, 2014
- Achieved $0.84 AFFO per diluted share, which is just above the Company’s 2015 earnings guidance
- Increased occupancy to 98.6% with same store sales growth at 1.2%
- Completed $1.4 billion of dispositions, reaching the high end of the Company’s disposition guidance
- Reduced debt by $2.4 billion including secured and unsecured debt
- Increased liquidity with $1.8 billion of capacity available on its revolving line of credit
- Reduced Net Debt to Normalized EBITDA from 7.5x to 7.0x which is the top end of the investment-grade metrics target
- Increased Cole Capital new equity capital raise 75% quarter-over-quarter for the period ending December 31, 2015
- Established quarterly dividend of $0.1375 per share or $0.55 on an annual basis

Résultats sans surprises (c’est déjà un objectif en soi !)

Le taux d’occupation est en légère hausse à 98,6% (Vs 98,3%).
L’AFFO de même au dessus de la précédente guidance à 0,84$ Vs 0,83$ (Vs 0,9$ en 2014). Celui de Cole est de 0,01$ (0 sur le Q4 2015).
Les revenus sont en légère baisse de 1,26%.
La perte s’est "améliorée" passant de 1,01md$ à 323,5m$.

La guidance 2016 est très prudente (sauf pour Cole peut-être):

2016 Guidance and Common Stock Dividend Information
The Company expects its 2016 AFFO per diluted share to be in a range between $0.75 and $0.80, which includes an approximate $0.02 to $0.03 contribution from Cole Capital.  This guidance assumes $800 million to $1.0 billion of dispositions at a cash cap rate of 6.5% to 7.5% and real estate operations with average occupancy in excess of 98.0% and same store rental growth approximating 1.0%.

For Cole Capital, guidance assumes capital raise for 2016 is $500 million to $800 million, excluding DRIP, and Cole acquisitions of $1.0 billion to $1.6 billion.

Stabilité du dividende à 0,55$ annuel.

Sur les achats/ventes, les ventes sont bien supérieures comme prévues:

During 2015, the Company acquired 16 properties for $36.3 million at an average cash cap rate of 7.1%, capitalized $50.2 million of development costs and placed $97.5 million of assets into service at an average cash cap rate of 7.7%.
During 2015, the Company disposed of 228 properties and its interest in a consolidated joint venture for approximately $1.4 billion at an average cash cap rate of 6.8%. The gain on 2015 sales was approximately $33.2 million, excluding goodwill allocation.

Et le commentaire du patron:

Glenn J. Rufrano, Chief Executive Officer a écrit :

VEREIT’s fourth quarter and 2015 results reinforced the overall strength of our operational and capital allocation capabilities. We were able to achieve AFFO per diluted share of $0.84, while meeting our dispositions target of $1.4 billion, reducing $2.4 billion of debt and creating $1.8 billion of capacity on our revolving line of credit.

We also made significant progress towards establishing a foundation for growth, the core of our business plan, by enhancing portfolio diversification, increasing Cole Capital’s market share, moving towards investment grade metrics and instituting a $0.55 per share annualized dividend. We are positioned to execute in 2016 which will increase balance sheet liquidity and flexibility, while providing optionality.

Pour les gourmands le rapport complet.

Le pré-market laisse entrevoir +2,4%
Édit: le marché en offre -1,5% plutôt à l’ouverture !

Un point sur le T1-2016, en ligne avec les attentes.

VEREIT continue à être "vendeur net" (plus de cessions immobilières que d’acquisitions) et utilise le produit des ventes pour réduire l’endettement (actuellement 48% d’endettement sur actifs en coût d’acquisition, l’objectif est à 40-45%) et retrouver une notation Investment Grade.

Les ventes privilégiées sont toujours celles des murs de restaurant de Red Lobster, premier locataire de VEREIT, avec l’objectif de le faire descendre sous les 5% (actuellement 9,4%).

Taux de capitalisation

Nous notons des cessions avec des taux de capitalisation entre 5,7% et 6,8% confirmant ce que j’ai toujours pensé, à savoir que les actifs détenus par VEREIT sont de qualité (comme le présage également le taux d’occupation à 98,6%) :

Glenn Rufrano a écrit :

Since the beginning of the year, we have closed seven individual transactions at an average gross cap rate of 5.7%, have LOIs and PSAs on 30 locations and are actively marketing another 90 properties with interest across all markets.

Glenn Rufrano a écrit :

During the quarter, we sold 59 properties for $295.2 million of gross proceeds, at an average cash cap rate of 6.3% and a pre-goodwill allocation gain of $40.4 million, which is $29 million after goodwill. Subsequent to the quarter, the company disposed the 28 properties for an aggregate gross sales price of $48.2 million at an average cash cap rate of 6.8%.

Glenn Rufrano a écrit :

The best way I think I can answer that, Tony, is that we’ve indicated we can get to our targets by having a range of 6.5 to 7.5. We believe that that will be the range. As we have sold 1.7 so far, since the initial program, we’d average 6.8. We see no reason why we can’t get to our target of this year within that range.

Glenn Rufrano a écrit :

And those are the numbers that we’re seeing, I would say that 5.5% to 6% is where we are seeing the growth cap rate for the Red Lobster we’re selling individually including the 30 we have under LOI or purchase and sale agreement. That’s the range of the gross cap rate.

Frais administratifs et généraux

Quoique vu les montants cela reste relativement marginal, on notera une baisse des frais administratifs et généraux ce trimestre (gage d’une bonne gestion retrouvée ?) :


Cole Capital

La filiale de gestion pour compte de tiers continue à se redresser, comme le montre l’augmentation de sa collecte ces derniers trimestres :


Toutefois, on reste encore très loin de ce que cela devrait être :


Et donc la contribution de Cole Capital à l’AFFO reste marginale ($0,008 par action ce trimestre).

Estimation de valorisation

Le cours de bourse actuel est maintenant quasi-identique à mon estimation [conservatrice ?] d’ANR (les taux de capitalisation sont au doigt mouillé, je n’ai pas de chiffres factuels récents) :


Comparaison avec sa consœur Realty Income

Cependant, si nous comparons avec son plus proche comparable, Realty Income, VEREIT devrait coter largement au-dessus de son ANR.

En effet, à proportion des loyers perçus, VEREIT est plus gros que Realty Income ($1,2 Md de loyer vs $1 Md), mais pourtant sa capitalisation boursière est moitié moindre :


Realty Income est tellement survalorisée, que son rendement sur dividende est tombé à 3,7% vs 5,7% pour VEREIT, alors même que VEREIT verse 70% de son AFFO contre 85% pour Realty Income !

En fait, une position arbitragiste censée serait d’être short Realty Income et long VEREIT. Mais je ne m’y risquerais pas, car la survalorisation de Realty Income peut être autoréalisatrice via l’émission d’actions (émission d’actions à un coût du capital inférieur à 4% pour investir sur des immeubles à 6% de rendement).

La suite

VEREIT devrait retrouver une notation Investment Grade d’ici fin 2016, réduisant encore les incertitudes sur le titre et probablement poussant le cours de Bourse vers le haut.

La société devrait alors passer "acquéreur net" en 2017 et relever son dividende dans la foulée.

Ou peut-être une opération de M&A où VEREIT serait la cible…

-

VEREIT est toujours ma plus grosse position (122 k€) et je conserve pour l’heure. Mon PRU est hélas supérieur au cours actuel, n’ayant pu profiter des cours absurdes de fin 2015/début 2016 pour moyenner à la baisse (d’une part, car je n’avais pas la trésorerie pour et d’autre part, car je suis déjà surinvesti sur le titre).

-

Si vous ne comprenez pas les termes employés (AFFO, taux de capitalisation…), je vous renvoie au livre Investir dans les foncières cotées.

Parker, le plus simple (à mon avis, en tout cas, c’est comme ça que je fais):

Aller sur le site de la SEC www.sec.gov, l’avantage c’est que tout se trouve au même endroit, de la même façon et c’est assez standardisé en général.

Entrer le ticker ou le nom de la société dans la case "Search EDGAR" vers le bas à droite et chercher le dernier "10-Q" pour le dernier rapport trimestriel ou "10-K" pour le dernier rapport annuel.

Si vous ouvrez le dernier 10-Q, tout au début, dans l’entête, vous pourrez lire "There were 905,189,950 shares of common stock of VEREIT, Inc. outstanding as of August 2, 2016.". Donc ce chiffre inclus quelques actions supplémentaires qui ont été émises entre le 30 juin et le 2 août, parce qu’il y avait 904,797,960 actions en circulation au 30 juin (vous retrouvez ça en bas de page 2 au début du rapport financier).

Page 5, vous retrouvez un tableau récapitulant les mouvements sur le nombre d’actions sur la période ("CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY").

Et pages 61 à 63, dans le tableau avec la communication des FFO et AFFO, vous retrouvez le "Weighted-average shares of common stock outstanding - diluted". A noter que le "Weighted-average shares of common stock outstanding - basic" y est un peu inférieur au chiffre initial, sans doute que certaines actions doivent être considérées comme "dilutives" dans cette section (la différence est faible).

Voilà. Vous pouvez également trouver les infos sur le site de chaque société, mais il faut aller au bon endroit, et chercher dans des rapports souvent assez différents. La base EDGAR est plus pratique de ce coté.

Dernière modification par Mevo (11/09/2016 19h21)

Je le savais !

Reporting IH mensuel a écrit :

Je pense que sous un horizon de trois à cinq ans, les sociétés suivantes feront l’objet d’opérations de fusion-acquisition :
- Macerich
- Site Centers
- VEREIT
Macerich car elle a déjà fait l’objet de plusieurs tentatives d’OPA, Site Centers et VEREIT car leur management a un historique de fusions-acquisitions.

Maintenant que les écuries d’Augias ont été nettoyées, VEREIT est prête pour une fusion.

Et c’est Realty Income qui s’y colle !

Realty Income to Combine With VEREIT
Further Distancing Itself as the Preeminent Net Lease REIT

Source : présentation de la fusion

EDIT

Quelques éléments :
- l’opération aura lieu au T4-2021. Les actionnaires historiques de VEREIT devront donc avoir des dividendes mensuels en 2022. :-)
- tous les immeubles de bureaux feront l’objet d’une scission dans une nouvelle foncière cotée.

La fusion se fait avec une parité 70% / 30% ; qui me semble légèrement favorable à VEREIT si je regarde les capitalisations boursières actuelles.

+16% en pré-ouverture.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.