Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

gorn · #126

Je pense que le gros de l’impact n’est pas encore visible. Dans le grand groupe typique du CAC40 ou je travaille, les travaux sont en cours depuis 2022 jusqu’en 2023/24 afin que tout le monde passe en flex office. Suite aux travaux, on aura 0.7 espace de travail par employé et 2-3 immeubles qui seront rendus au propriétaire.

Ca me semble être la norme dans beaucoup de grands groupes en ile de france.

InvestisseurHeureux · #127

J’aimerais bien avoir des retours d’initiés qui travaillent dans des cabinets type CBRE sur l’immobilier de bureaux.

Mon sentiment est que les entreprises locataires ont renouvelé au moment du COVID pour ne pas être prises au dépourvu, mais maintenant, trois ans après, les taux d’occupation sont toujours très inférieurs à 2019 et ça vivote.

J’en conclus que le modèle hybride avec du télétravail est bien installé.

De là, je pense que les prochains renouvellements vont faire mal, et que les entreprises locataires vont réduire la voilure. = premier effet ciseaux.

Ensuite, quand vous avez des états qui empruntent à 3-4%, je ne vois pas comment le taux d’actualisation des bureaux pourrait encore être autour de 3% même sur des emplacements prime : il y a une inertie car les cabinets n’ont probablement pas intérêt à faire remonter les évaluations trop vite. Mais si le taux d’actualisation prend 150 points de base, ça pique quand il y a du levier = deuxième effet ciseaux.

Enfin, il y a une migration à l’oeuvre entre les métropoles nationales vs les métropoles régionales. Est-ce que dans le futur, l’immobilier prime à La Défense ou dans le QCA serait-il toujours considéré comme prime si les jeunes diplômés ne veulent plus habiter à Paris ? = troisième effet ciseaux. Ca vaut aussi aux USA pour New York vs la ceinture du soleil.

Mais tout cela n’est qu’un ressenti par rapport aux bribes que je lis. Une personne qui bosse dans un cabinet de conseil immobilier a toutes ces informations et pourrait démentir ou non.

Stouf · #128

Je vais essayer poser la question autour de moi mais je n’ai pas trop d’espoir d’avoir une réponse de la qualité souhaité (pas d’entourage direct dans les cabinets spécialisés)
Ca m’intérresse aussi. Par exemple, les preférentielles de vornado ont l’air juteuses vu d’un screener, si le risque de coupure totale du dividende n’est pas trop élevé. Je n’ai pas bossé le dossier. Pour info, vornado c’est ticker: VNO et séries M, N, L,O, A. Source seekingalpha et innovativeincomeinvestor
A faire une analyse sur les moins foncières endettés en premier mais à priori je m’intéresserai plutôt aux obligations et aux préférentielles. Je ferai un retour sur les files idoines si j’ai quelque chose d’intéressant.

EDIT: Je rappelle la ressource mensuelle de nareit pour les reits US: REITWatch: Nareit’s Monthly Industry Data Update | Nareit

Il y a un tableau de comparaison de chaque type de reit avec quelques KPIs.

Dernière modification par Stouf (14/03/2023 14h55)

InvestisseurHeureux · #129

InvestisseurHeureux, le 14/03/2023 a écrit :
Enfin, il y a une migration à l’oeuvre entre les métropoles nationales vs les métropoles régionales. Est-ce que dans le futur, l’immobilier prime à La Défense ou dans le QCA serait-il toujours considéré comme prime si les jeunes diplômés ne veulent plus habiter à Paris ? = troisième effet ciseaux. Ca vaut aussi aux USA pour New York vs la ceinture du soleil.

Je lis ce jour : L?Insee confirme le désamour des Français pour les grandes métropoles

Le monde a écrit :
Une étude publiée jeudi 16 mars confirme la baisse d’attractivité des grands pôles urbains en 2022. La crise sanitaire et le développement du télétravail ont modifié le rapport des ménages à leur lieu de résidence.

Le Monde a écrit :
Avant même la crise sanitaire, l’Ile-de-France enregistrait un solde migratoire négatif de 100 000 personnes, mais celui-ci « s’est probablement accru de quelques dizaines de milliers de personnes », souligne Isabelle Kabla-Langlois, directrice régionale Ile-de-France de l’Insee et coautrice de l’étude. « On ne peut pas parler d’exode urbain », poursuit-elle, mais cette évolution, qui devra être confirmée par les résultats du prochain recensement, attendus courant 2023, « n’est pas anodine ».

Le Monde a écrit :
Surtout, des flux croissants de population quittent les métropoles en direction des villes de taille moyenne et petite. La dynamique est la même dans les campagnes : les « entrées » ont été nettement supérieures aux « sorties » dans ces territoires, bien davantage en 2022 qu’en 2019, alors que « l’excédent migratoire tendait à se tarir avant la pandémie ». Autant d’évolutions que l’Insee attribue en particulier « aux possibilités nouvelles qu’offre le télétravail ».

On observe en France la même chose que j’avais lue pour les USA.

Depuis les années 80, les bureaux dans les grandes métropoles étaient le graal de l’immobilier commercial : je me demande s’ils ne pourraient pas suivre la pente glissante des centres commerciaux ?

InvestisseurHeureux · #130

La pression sur les bureaux se confirme, aux USA en tout cas.

Source : S&P Global Ratings

S&P a écrit :
Fundamentals in the office real estate market are deteriorating, pressured by longer-term secular headwinds from remote working and near-term cyclical risks from a slowing economy and weaker job growth.

S&P a écrit :
We expect office assets to underperform other real estate property types over the next two years given expected pressure to net effective rents and occupancy levels.

S&P a écrit :
We also expect the technology sector slowdown to curb demand for office space because technology has been a key demand driver due to robust growth. While we believe office REITs operate with healthy tenant bases that span diverse industries, the recent job cuts in the technology sector, coupled with a deteriorating job picture as the economy slows, will likely pressure demand for office space.

A court terme, les baux longs masquent les problèmes à venir :

S&P a écrit :
Still, office REITs benefit from the long-term nature of leases and well-staggered lease expiration profiles. As such, they are relatively well positioned to avoid a material disruption to cash flows caused by the cyclical and secular headwinds.

InvestisseurHeureux · #131

Les alertes se multiplient, en tout cas aux USA : Commercial Real Estate Prices May Crash 40% From Peak, Worse Than 2008

The Federal Reserve has raised benchmark interest rates to upwards of 4.75% from almost zero 12 months ago — the steepest jump in US borrowing costs since the 1980s.

On top of that, hybrid and remote working trends since the breakout of COVID-19 have dampened consumer appetite for office spaces – and that’s weighing on real estate valuations.

On a le double-effet que j’avais évoqué plus haut : hausse des taux, et baisse de la demande.

Oblible · #132

Idem au Canada.

Canada | Le taux d?inoccupation des bureaux a atteint un sommet | La Presse

Le taux d’inoccupation des bureaux a atteint un sommet

Le taux global d’inoccupation des bureaux du pays s’élevait à 17,7 %, celui des bureaux dans les centres-villes atteignant 18,4 % pendant que celui des bureaux dans les banlieues s’établissait à 16,8 %.

Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto a atteint 15,3 %, le niveau le plus élevé que le plus grand marché de bureaux du Canada ait connu depuis 1995.

Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Vancouver est passé à 10,4 %, le plus élevé depuis 2004.

Ottawa et Montréal ont toutes deux enregistré leurs taux d’inoccupation les plus élevés de tous les temps au centre-ville, à 13,2 % et 16,5 %, respectivement.

CBRE a attribué la plupart des augmentations de taux d’inoccupation aux entreprises technologiques, qui ajustent la taille de leurs activités et repensent leurs espaces.

Les bureaux continuent de se vider au Canada | Radio-Canada.ca

Les bureaux continuent de se vider au Canada

Le taux d’inoccupation des espaces de bureaux au Canada a atteint un sommet historique de 17,7 % au premier trimestre de 2023, selon CBRE, une firme-conseil en immobilier commercial.

Dans les trois derniers mois, 2,7 millions de pieds carrés d’espace de bureaux sont devenus vacants à travers le pays. Plus de 80 % de cet espace inoccupé supplémentaire se trouve à Toronto.

"Le total national a été principalement influencé par Toronto, où les locataires redimensionnent leurs bureaux à mesure qu’ils clarifient leurs besoins d’espace", peut-on lire dans un rapport publié mardi.

InvestisseurHeureux · #133

Lu ce matin :

Newsletter Marc Fiorentino a écrit :
LA CHUTE DU JOUR

L’immobilier d’entreprise en France.
Bureaux, commerces, locaux d’entreprises et entrepôts.
L’investissement est en baisse de 35% sur un an.
C’est le secteur des bureaux qui est le plus atteint.
Les prix baissent mais ne s’effondrent pas.
C’est le nombre de transactions qui chute.

Mcgill · #134

Plus qu’a tout vendre avant les baisses de parts.

Vu que on perd de l’argent avec les loyers qui baissent malgré la hausse de l’inflation, les prochaines valorisation d’expertise risquent d’etre assez mauvaises.

Un bureau vide et invendable ca vaut rien donc mes avis que les valorisarions de 2024 vont faire baisser les prix.

InvestisseurHeureux · #135

Mcgill a écrit :
Plus qu’a tout vendre avant les baisses de parts.

Je pense en effet que ceux qui détiennent des SCPI 100% bureaux ou des foncières 100% bureaux, devraient réfléchir à deux fois s’ils souhaitent les conserver…

kiwijuice · #136

Mon bureau parisien est dans le 2e, proche Opéra.
Tout est plein autour de nous.

A la Défense, il y aurait 20% de vacance (télétravail…).

Comme d’habitude, l’emplacement va faire la différence pour tous les investisseurs.

Dernière modification par kiwijuice (13/04/2023 12h24)

R3dSqu4re · #137

Constat similaire à celui de kiwijuice pour Paris.

Nous avons cherché des bureaux pour acheter aux T3 / T4 2022 dans Paris. Le constat : ruée vers les bureaux de qualité (mix emplacement / prestations). Volonté d’amélioration forte du cadre de travail, en accord avec la macrotrend « amélioration de la qualité de vie au travail ».

Les gens dont j’entends qu’une part importante de télétravail a été mise en place ont leurs bureaux majoritairement situés en banlieue, notamment dans les zones d’activité nécessitant la voiture pour s’y rendre.

My two cents, concernant les niveaux d’occupation des bureaux (et non les valorisations en multiple du FFO) : on pourrait se diriger vers une polarisation du marché :

Le QCA qui garde des niveaux d’occupation importants, la surface locative par entreprise pouvant être amenée à baisser mais pouvant être compensée par d’autres entreprises venant s’installer dans de meilleures localisations. C’est ce que semble annoncer Gecina, avec un potentiel de réversion annoncé comme significatif (cette situation de + de locataires dans une surface offerte équivalente peut effectivement permettre une hausse des loyers perçus).

La Défense qui poursuit sa perte d’attractivité à mesure que les installations vieillissent (pour la plupart de mes collègues, se retrouver à La Défense serait la pire des sanctions). Le marché est peut être néanmoins incontournable pour toutes les entreprises ayant des besoins de surfaces significatifs : les très gros plateaux semblent compliqués à trouver en intra-muros. A ce titre, il est intéressant de noter les dernières opérations de SFL, qui vends de très beaux immeubles de taille moyenne et investit dans des gros immeubles dans Paris. Pour pouvoir proposer des gros plateaux justement ?

Les zones d’activité hors de Paris, du type « l’immeuble carré et insipide de 3 étages, avec son parking devant ». Probablement les plus impactés par le tt.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par R3dSqu4re (18/04/2023 08h56)

Concerto · #138

Je ne suis pas spécialement les foncières et les SCPI mais vu aujourd’hui concernant l’immobilier de bureaux à San Francisco :

Wall Street Journal a écrit :
Fire Sale: $300 Million San Francisco Office Tower, Mostly Empty. Open to Offers.

350 California Street was worth $300 million four years ago. It might sell for 80% less now, brokers say, in a market where office vacancy rates have soared.

Source

Dernière modification par Concerto (28/04/2023 17h44)

utafit · #139

La ville est minée par la drogue, en particulier la drogue des zombies. Cela fait fuir les entreprises du centre ville.

lien journal

salaze · #140

Un aperçu sur la transition en cours dans une partie du Canada où des immeubles de bureaux sont reconvertis en logement:

Regard sur l?immobilier | Une première conversion d?immeuble de bureaux | La Presse

InvestisseurHeureux · #141

Dans la file d’Icade :

AesculusHippocastanum, le 21/05/2023 a écrit :
Un article d’investir ( n°2576, page 3) annonce que Véolia a obtenu une ristourne de 30% sur le loyer de son siège social appartenant à Icade. Le court article ne dit quelles ont été les contreparties, notamment en terme de durée d’engagement.

Super_Pognon, le 21/05/2023 a écrit :
J’ai entendu le même chiffre de la part de V.

Il n’y a pas de contrepartie à ma connaissance.

Le loyer était cher, les bureaux ne sont pas pleins avec le télétravail, l’emplacement n’est pas premium et le marché bureau est mal parti… Il suffit de voir le bâtiment et les flux soi même.

AMF : actionnaire de V. / Membre d’un panel d’actionnaires qui rencontre la direction

MisterVix · #142

Petit retour d’expérience personnelle et forcément limitée.

Il ne se passe pas un jour sans qu’un parent de copain d’école ne dise faire son sport ou ses courses ou garder les gamins car en télétravail. Il y a même ceux qui invitent les enfants des autres quand ils "tele ~~travaillent~~ ".

Je ne nie pas la tendance de fonds, je pense simplement que les entreprises ne sont pas stupides et vont siffler la fin de la récréation. Si les moyens de "flicage" ne sont pas permis pour des raisons éthiques, je pense que le retour au travail sera l’une des possibilités.

J’ai des proches qui travaillent dans les bureaux européens des GAFA (ils passent de l’une à l’autre régulièrement ). Tous me disent que le télétravail est terminé et que le retour au travail 4 jours minimum est devenu la norme.

Bref, le télétravail sera certainement une nouvelle possibilité, une flexibilité pour certains cadres ou une solution pour les jours de grève /enfants malades etc.
Je ne suis pas certain que ca soit, in fine, la revolution qu’on nous annonce.

Kabal · #143

J’ai un ressenti complètement différent du votre (mon expérience donc limitée aussi).
Personne autour de moi ne garde ces enfants ou invite les enfants des autres. Les gens font bien leurs courses ou du sport mais pas plus que quand ils en faisaient en présentiel. La seule chose qui change c’est que ce n’est plus l’horaire 12-14h qui est visé. On peut choisir de le faire à un autre moment pour les cadres autonomes. Ces mêmes cadres ont tendance à rogner leurs pauses repas ou à faire plus d’heures ou à se reconnecter à des heures plus tôt ou plus tard.

Pour les GAFA, étant des sociétés américaines qui sont en train de licenciées dans le monde, c’est un moyen de pousser doucement les gens dehors en France. La législation protégeant bien mieux les salariés Français, le choc des cultures est douloureux pour les GAFA. Si j’étais eux, surtout dans la tech, je commencerais par rogner tous les avantages que je peux.

Après, le télétravail est globalement plus apprécié des employés que des employeurs et plus on est haut dans la pyramide, plus on pense comme "on estime" qu’un employeur doit penser. Donc on est contre le télétravail.

De ma maigre expérience, le télétravail qui ne marche pas, c’est surtout un révélateur d’un problème. Soit la personne ne bosse pas mais le présentéisme existait déjà avant. Soit l’entreprise n’est pas adapté pour et c’est normal que ca ne marche pas. Toutes les personnes que j’ai eu en télétravail avec qui ça n’a pas marché était en fait en qui je n’avais pas confiance et qui nécessitait une surveillance de chaque instant car pas autonome et pas responsable… Résultat, je préfère maintenant m’en séparer.

J’ai des copains qui eux sont en télétravail et n’en rame pas une. Mais dans leurs jobs en présentiel, c’était le cas aussi. Donc bon, c’est juste "invisible" maintenant. Finalement tout le monde est content !

Je pense qu’on va se stabiliser dans mon secteur vers 2-3 jours par semaine selon que les entreprises soient ou pas en flex office.

Super_Pognon · #144

Un ressenti également.

Je constate qu’il y a plusieurs prismes.

Cas (A)
Il y a les entreprises avec des marges faibles, parfois plus petites, avec des mentalités un peu rétrogrades. Dans celles-ci les patrons se plaignent des employés fainéants qui sont à la maison en télétravail, mais ils considèrent qu’ils ne travaillent pas. Donc on entend de leur part que la "récrée" doit être finie. En fait, comme les marges sont faibles, on en a pour son argent. Le management est obsolète, basé sur le contrôle, le présentéisme, et aucunement sur la performance et la valeur ajoutée. C’est la même chose pour l’employée. Avec peu de moyens, on en a pour son argent, à tous les niveaux ! Il n’y a pas de confiance entre le management et les salariés. Chacun en profite à son niveau.

Cas (B)
A l’opposé, des boites plus grosses, avec plus de marges. Elles se permettent l’opposée. De toute façon, les salariés ou les manageurs performants peuvent changer facilement. Donc, on se focalise plus sur le bien être. Et le salaire n’est plus suffisant pour retenir les gens. Donc le télétravail y est naturel. Car, le manager a confiance en son employé (ce qui n’est pas le cas dans le premier cas donné), et l’employé est motivé par son job (il peut aller chercher son enfant plus tôt, mais il sera plus performant et travaillera plus en moyenne que en allant à son bureau).

Ainsi, les gens qui n’ont pas les moyens de se payer des gens performant, le savent très bien et placent tout sur le contrôle et le présentéisme pour montrer son pouvoir. Naturellement, le télétravail ne peut exister dans cet environnement.

Les gens pas assez performants ou employables (après vous pouvez être très bon sur un secteur totalement bouché…) se retrouvent avec malheureusement ces managers retrogrades. Certains iront à profiter du télétravail, pas pour le travail…

Dans la précédente boite, j’avais une employée qui me demandait de faire du télétravail pour faire de la garde d’enfant… Elle ne comprenait pas pourquoi elle ne pouvait pas et que je n’avais pas accepté sa demande. Il y a des salariés qui ne peuvent pas le faire, mais la le problème est plus profond. Dans le cas que je décris, je n’avais pas confiance. Je n’avais pas confiance déjà quand cette personne était au bureau en face de moi, alors à distance !

Dans la boite actuelle, le recrutement est d’un grand calibre. La question ne se pose même pas, et le télétravail se fait naturellement en toute confiance et la performance est la.

Le souci est une fois qu’on y a gouté difficile d’en revenir. Si je change d’employeur, si il n’y a pas de télétravail, y compris dans la période d’essai, je pense que je ne donnerai pas suite quelque soit la proposition. L’essai se fait dans les deux sens.

Dernière modification par Super_Pognon (24/05/2023 22h18)

Paradeplatz · #145

Je pense que votre point est effectivement important et c’est ce que je vois chez mes clients : ceux qui n’ont pas de souci à atteindre leurs objectifs de marge s’en fichent que leurs employés travaillent de la maison et c’est tout l’inverse chez les autres, si on ne remplit pas les objectifs c’est parce que nos équipes ne sont pas suffisamment efficaces en remote.

Ca nous pose un problème avec nos équipes de consultants, certains n’ont pas de contrainte de présence chez les clients alors que d’autres doivent être sur place 3 à 5 jours par semaine.

A mon avis la prochaine grosse crise économique marquera le retour du présentiel.

Dernière modification par Paradeplatz (25/05/2023 10h23)

Kabal · #146

Super_Pognon, le 24/05/2023 a écrit :
Le souci est une fois qu’on y a gouté difficile d’en revenir. Si je change d’employeur, si il n’y a pas de télétravail, y compris dans la période d’essai, je pense que je ne donnerai pas suite quelque soit la proposition. L’essai se fait dans les deux sens.

Je suis d’accord. Néanmoins, si le secteur est suffisamment bouché, les salariés ont la main et peuvent négocier du télétravail et/ou leurs salaires. Tant que ca restera comme ça, ça ne bougera pas. Et comme vous, j’espère ne pas vivre le retour arrière.

Il faut voir aussi que les gens en télétravail n’habite plus forcément à coté de chez eux. Dans ma boite, on en a 30% qui habite hors de la région où nous sommes. Parfois à plus de 600km. Difficile de renverser la vapeur sans que ca pose un problème structurel dans une entreprise. Le marché du travail se réorganise là dessus.

InvestisseurHeureux · #147

Les hedges funds arrivent à anticiper le taux d’occupation en étudiant les données des téléphones.

Ça avait déjà été le cas avec les centres commerciaux.

Ici peut-être avec les immeubles-laboratoires :

So, with regard to the valuation issue, I agree with the comments by Jonathan Litt on CNBC that ARE is richly valued compared to its peers.

…

Another concern expressed by Jonathan was the falling occupancy rate, given the massive decline in cellphone data activity in ARE’s buildings.

Source originelle : Jonathan Litt warns about a section of commercial real estate space he thought was bucking the trend

C’est pour ça, que, en tout cas aux USA, il faut faire gaffe quand le cours d’une foncière baisse : les types ont des informations que nous n’avons pas, et les taux d’occupation financier sont un indicateur retardé.

Asn540 · #148

La mode du télétravail est en train de passer dans les GAFAM selon cet article

Certains immeubles de bureau sont bradés à un rendement très élevé et des baux longs en place

Il suffirait seulement de deux trois investisseurs emblématiques qui reviennent sur cette classe d’actif pour la relancer…

Maki · #149

Kabal a écrit :
Néanmoins, si le secteur est suffisamment bouché, les salariés ont la main et peuvent négocier du télétravail et/ou leurs salaires. Tant que ca restera comme ça, ça ne bougera pas. Et comme vous, j’espère ne pas vivre le retour arrière.

C’est également ce que je constate dans mon entreprise (industrie peu "sexy") et dans la région un peu excentrée dans laquelle j’habite. Certains cadres résident à la ville et nécessitent 45min à 1h de route pour se rendre au travail et rentrer à la maison.
L’entreprise a ouvert le télétravail à 4j par semaine à la fois pour faciliter la gestion perso (employés moins fatigués, plus épanouis) mais aussi pour ouvrir son vivier de recrutement.
Les dernières recrues, comme les employés plus anciens en profitent bien, la confiance et la performance est au rendez-vous. Le retour au présentiel, même à 4j par semaine, sera difficile.

Ma compagne qui doit aussi faire le même type de trajet pour se rendre au bureau n’accepterait pas un job ne proposant pas de télétravail.

Il me semble que les prochaines générations seront aussi plus exigeantes sur le télétravail.

salaze · #150

D’après un article de courrier international, reprenant un article du New York Times, aux USA, les bureaux vides sont en nombre important.

Ce qui est intéressant, c’est évidemment les causes de cet état de fait, qui concerne plusieurs villes majeures, mais surtout de voir les idées de projet pour y faire face.

La transition prendra du temps, de l’argent entre l’inoccupation et la transformation des lieux, mais parait optimiste pour le futur.

Je pense que cette situation n’est pas propre aux USA mais concerne d’autres pays.

Plus de 26 Empire State Building pourraient tenir dans les bureaux vides de New York
Opinion | New York Is Full of Empty Offices After Covid. Make Way for the Playground City. - The New York Times

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[+1] #129 17/03/2023 14h32

InvestisseurHeureux, le 14/03/2023 a écrit :

Le monde a écrit :

Le Monde a écrit :

Le Monde a écrit :

S&P a écrit :

S&P a écrit :

S&P a écrit :

S&P a écrit :

Newsletter Marc Fiorentino a écrit :

Mcgill a écrit :

[+1] #138 28/04/2023 17h43

Wall Street Journal a écrit :

[+1] #139 28/04/2023 18h42

AesculusHippocastanum, le 21/05/2023 a écrit :

Super_Pognon, le 21/05/2023 a écrit :

Super_Pognon, le 24/05/2023 a écrit :

1 [+2] #147 18/06/2023 15h50

Kabal a écrit :

Discussions peut-être similaires à “immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et scpi ?”

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