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#151 11/06/2017 21h31 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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SRG a mis à jour sa présentation, nous avons une nouvelle diapo illustrant la répartition des secteurs d’activité :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_srg.jpg

On peut voir les différentes enseignes par catégories :

37% Entertainment, food & beverage => Cinéma, théâtre, restaurant etc.
20% Value fashion => Fringues etc.
17% Home => Décoration, ameublement maison
14% Specialty => Vin, nourriture pour animaux, cosmétique etc.
10% Everyday uses => Salle de sport, produit de distribution bio etc.
  2% Other => … ?

Ça manque un peu de détail sur les revenus par enseignes mais c’est déjà un début.

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Dernière modification par Zera (11/06/2017 21h33)

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#152 13/06/2017 14h35 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Environ deux ans plus tard, Benjamin SCHALL (CEO de SRG) est de nouveau interviewé par NAREIT
Seritage Expected to Approach $1 Billion in New Development by Year-End

Au Q1, nous étions à une proportion de 60% des revenus de SRG issus de Sears vs 80% il y a 2 ans. Ils visent le palier des 50% à la fin de l’année.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_sans_titre.jpg

SRG reste toujours autant exposé à Sears malgré l’accélération de la diversification (30% d’exposition en moins en 2 ans et demi), si l’activité retail s’écroule avant fin 2019 (malgré les efforts de SHLD cf update de ce jour du plan de restructurement de SHLD), l’ambitieux plan de redeveloppement se retrouvera bien ralenti.

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#153 25/06/2017 16h39 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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A propos, sears a laché 20 malls ou seritage a repris 20 malls :
ici

Et un debat interessant sur corner ici

So out of these 20 properties, only 6 were EBITDA negative in 2015 according to the annex, though many were close. Shows how quickly things are deteriorating at SHLD. 2 of these are in A class malls ($760 and $900 sales/sqft), La Jolla and Baybrook Mall, so there should be some good opportunities there for redevelopment, 400,000 sqft of space and 26 acres.

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#154 25/06/2017 17h26 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Yep, l’annexe en question est ici : srg_cmbs_annex.xls
J’ai convertis en XLS pour pouvoir le partager, j’espère qu’il n’y aura pas d’impact.

Je crois avoir lu que certaines de ces propriétés étaient des JV, vu que les partenaires (je ne sais plus si c’est MAC ou SPG) n’étaient pas chaud pour redevelopper seulement 50% de l’espace.

A vérifier… Après tout en juillet 2018 (je n’en suis pas sûr), SRG pourra lâcher ses parts des JV à la valeur du marché.

Edit : Desolé, ce n’est pas moi qui est compilé ce fichier, je ne sais plus où je l’ai trouvé mais vu qu’il était en format xlsx, j’ai dû le convertir en xls pour le partager sur le forum.

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Dernière modification par Zera (25/06/2017 19h31)

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#155 25/06/2017 18h45 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Ah mais c’est t.oi qui a fait ce fichier excel que j’ai vu trainé je ne sais plus où
En tout cas +1 pour ce fichier !!

Mais justement j’aimerai bien que srg vende quelques malls pourris comme valley view, southbay pavillon, southwestcenter plutot que de vendre des jv rentable.

L’épée de Damocles, c’est le dépôt de bilan de Sears. Donc j’aimerai qu’elle se débarrasse des malls pourris qui seront les moins revendables maintenant pour faire baisser le risque.
Avec cet argent elle pourrait accélerer le nombre de malls en reconstruction ou acheter des malls avec d’autres retaillers. 

Déontologie : pas actionnaire mais dans ma watchlist. (j’aimerai qu’elle baisse un peu).

Dernière modification par francoisolivier (25/06/2017 18h58)

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#156 27/06/2017 21h16 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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je crois que c’etait sur seekingalpha …
Sinon j’ai acheté une petite ligne.

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#157 11/07/2017 20h16 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Point de vue de Berkowitz sur Seritage :

Source

Seritage est forcement impacté par la situation vu du marché de SHLD. Mais ça ne l’empêche pas de continuer à développer ses propriétés. Il lui suffit de trouver un client potentiel pour déclencher un redeveloppement et même parfois bénéficier des indemnités d’un an de loyer selon certaines propriétés. Il a l’air plutôt confiant.

"Bruce Berkowitz" a écrit :

There’s no doubt that Seritage has been tarnished by perceptions of Sears. But the company will be able to continue its pace ofre development, especially given the nature of the calls and the puts. Seritage will call a property when they have tenants lined up for that space with much higher rental rates. And if Sears puts part or all of a property to Seritage, then Seritage receives one year’s worth of rent and operating expenses and most likely, they’ve already identified potential customers for the space. So, I don’t envision any problems at the current pace or even at a somewhat accelerated pace.

Niveau endettement, il espère que SRG va roller sa dette à un coût plus favorable pour continuer à se redevelopper avant de se désendetter. Tout en augmentant les FFO suite aux ROI des investissements et donc distribuer plus de dividende. (au moins le minimum). Il ne serait pas surpris de voir SRG distribuer un dividende de 4$ au bout de 6-10 ans vs 1$ aujourd’hui. Il estime qu’il restera assez de cash flow pour redevelopper les propriétés sans compter les gains sur de la croissance organique.

"Bruce Berkowitz" a écrit :

I expect Seritage to eventually refinance what I call its IPO debt in a much more sensible fashion and a lower cost, which will allow faster expansion, more revenue, more operating income, and higher dividends.
I wouldn’t be surprised if three years from now, it has roughly doubled its dividend to about two dollars per share while still continuing to grow over the next three year period. I would not be surprised over a roughly six to ten year period if Seritage doubled its dividend twice from a dollar to two dollars, and then from two to four dollars.
And there’ll still be some growth after that, on an organic basis, without the need to acquire any other properties.

Sinon un élément de décôte : L’immobilier de SRG a été vendu pour une valeur de 80$ PSF, ce qui n’est pas très cher pour la valeur moyenne des Mall Reits (bon il y a certes du redeveloppement, mais il y a quand même une sacré marge entre coût d’acquisition + redeveloppement vs valeur comparable).
Autant que les JV vendu à 167$ PSF à des spécialistes en REITs Mall class A (qui ont une valorisation de $300+ PSF)
Berkowitz rappele qu’évaluer la valeur de ces propriétés nécessite une approche d’estimation propriété par propriété. Exemple du mall Clearview Mall en Louisiana où le grade national attribué au bien ne reflète pas son vrai potentiel (situé dans le meilleur emplacement du centre commercial).
De plus, il y a toujours de la demande pour redevelopper les "big box", parkings et auto center.
Donc selon lui, se baser uniquement sur des stats dans un tableau est insuffisant pour déterminer la valeur des propriétés de SRG et de SHLD au passage.

"Bruce Berkowitz" a écrit :

In terms of real estate, the company’s been actively selling real estate over the years.
Since 2012, the company sold more than 50 million square feet of owned real estate for more than $4 billion. That’s about $80 per square foot. Data also includes property sold to Seritage for an average of $61 per square foot. And the Seritage joint venture sold for an average of $157 per square foot. Our analysis also includes Ala Moana, a ground lease which sold for $200 million, or $586 per square foot
[…]
A majority of the malls in the country need to evolve with redevelopment. At present, Sears is typically the only anchor willing to sell back space at the best malls. And with Sears’ goal of shrinking its footprint to a smaller box, there’s more than enough opportunity for all sides to win. Over the years we’ve found that you really need to conduct a property-by-property, submarket-specific analysis to truly understand the values, because the value goes way beyond the physical box containing a retail operation.
For instance, the Sears at South Coast Plaza in California and the two Kmarts in New York City have significant value. Even if you look at a location like the Clearview Mall in Louisiana, you’d be mistaken if you simply focused on the grade of the mall assigned by any type of national database. The Sears there is located at the best part of the mall. It has great visibility from the main streets. There’s still
strong demand to repurpose the big box, the detached auto center, and the parking area. So the true value of that real estate is considerably higher than what you might think by just looking at a database.

Pour donner un ordre d’idée, voici une comparaison des différentes EV/SF en fonction des REITs. Le graph date de 2016, mais c’est juste pour donner une échelle à illustrer.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_srg_11.png

Voici quelques photos de Ala Moana, réputé comme un des plus beau mall au monde, vendu 586$ PSF à GGP en 2013. (et il s’agit seulement du bail).
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_ala_moana.png

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#158 13/07/2017 06h41 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Bonjour zera,

On avait discuté du graphique sur la file cbl ou wpg (ev par sqf)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_srg_11.png

Et la conclusion etait qu’on ne pouvait rien tirer de ce graphe.
A gauche, il y a des reits avec des bons emplacements et bien valorisée.
A qualité égale, certaines sont plus chere que d’autre.

A droite, il y a 2 types de reits : srg avec des bons emplacement mais louant à bas pris 84% de ces sqf à sears pour 4-5$ le sqf
Cbl, ddr, wpg avec des emplacements de mall b ou c, mais qui meme en changeant de locataire ne pourront pas aller à gauche du tableau.

Je voulais revenir sur un autre point : 60% des revenues provenant de sears.
La difficulté de seritage est qu’entre le moment où la surface est reprise à sears et le moment où le premier loyer du nouveau locataire se voit dans les comptes, il y a entre un à deux ans.
On voit seulement maintenant dans les comptes annuels, les premiers changements de locataires.
( Ce qui est aussi problématique pour un retailler de commander une boutique qu’il n’aura que dans plus d’un an au mieux.)

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Dernière modification par francoisolivier (13/07/2017 08h18)

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#159 13/07/2017 22h53 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Yep, je sais que ce graph n’était pas le plus adapté. Mais c’était histoire d’illustrer une échelle car sortir un 486$ PSF sans élément de comparaison, ce n’est pas très parlant pour celui qui ne connait pas trop le marché.
Après je conçois avoir opté pour la facilité en prenant un graph que je connaissais déjà. Si vous en avez un meilleur, je suis preneur pour éditer mon message.
En parallèle, il date de la période avant le plongeon des mall Reits, j’en ai bien conscience.

Mais encore une fois, et je le dis bien :

"Zera" a écrit :

Pour donner un ordre d’idée, voici une comparaison des différentes EV/SF en fonction des REITs. Le graph date de 2016, mais c’est juste pour donner une échelle à illustrer.

Enfin bref.

Petit news flow sur les JV avec GGP :
- 8 des 12 baux ont été intégralement cédé  + 5 nouveaux baux en JV 50% SRG/GGP ont donné suite.
Tout ça pour un montant de 247.6M $ pour les futurs projets de redeveloppement ou/et de l’immobilier SHLD ou/et de l’immobilier de Sears Canada.

"SRG" a écrit :

NEW YORK--(BUSINESS WIRE)-- Seritage Growth Properties (NYSE:SRG) (the “Company”) today announced that it has completed two transactions with GGP Inc. (“GGP”) whereby the Company received gross consideration of $247.6 million. Pursuant to the transactions, the Company has (i) sold to GGP the Company’s 50% interest in eight of the 12 assets in the existing joint venture between the two companies for $190.1 million; and (ii) sold to GGP a 50% joint venture interest in five additional assets for $57.5 million.

As a result of these transactions, the Company reduced amounts outstanding under its mortgage loan by $50.6 million and received approximately $171.6 million of additional cash proceeds before closing costs, which it intends to use to fund its expanding redevelopment pipeline and for general corporate purposes.

“Over the last two years, our partnership with GGP has commenced a series of value enhancing redevelopments at high-quality Sears locations attached to dominant GGP retail centers. The transactions announced today allow Seritage to crystalize this value on eight of the existing 12 assets we held in partnership with GGP, and expand our partnership with GGP on five additional assets primed for redevelopment,” said Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer. “In addition, these transactions demonstrate our ability to tap into the value generated through redevelopment activity in order to redeploy capital into our next wave of accretive projects.”

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Dernière modification par Zera (13/07/2017 22h59)

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#160 02/08/2017 18h43 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Petite anecdote de la part du CEO de Simon Property Group (SPG) au sujet des JV de Seritage / GGP pendant le transcript du Q2

"David E. Simon" a écrit :

Well, I think what – that deal was good for both companies, good for Seritage, good for General Growth. And there is possibility win-win intersects between us and Seritage and Sears for the foreseeable future, and we will try to create that environment and I’m sure they will as well. But there’s no guarantee. Anything could happen, but we’re always looking to create win-wins for our partners, Seritage being one of them and Sears indirectly in that they’re in a lot of our real estate. So, a deal like that made sense for both of those parties. It certainly is possible as we think about things, but it’s got to be a win for us as well and, obviously, for the counterparty.

Apparemment, le CEO ne se cache pas que de futurs projet de JV seraient potentiellement possible avec SRG ou SHLD à condition de trouver un deal gagnant/gagnant..

Cela reste une hypothèse mais je le vois comme un appel du pied de SPG, ou alors des négociations ont déjà lieu en ce moment même. (après tout, le deal récent avec GGP le prouve bien).
Comme SPG et MAC n’ont apparemment pas fait de nouvelles JV depuis le spin-off SRG, peut être qu’ils temporisent pour mieux négocier (l’incertitude de la banqueroute de SHLD est forcement un levier de négociation).

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#161 04/08/2017 21h19 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Bonsoir,

Publication du T2 2017 hier soir

Cela va prendre du temps mais cela pourrait donner une très belle foncière à terme

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Dernière modification par corsaire00 (04/08/2017 23h42)


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#162 05/08/2017 09h54 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Sears Holdings Terminations under the Master Lease
In June 2017, pursuant to the terms of the Master Lease between the Company and Sears Holdings, Sears Holdings provided notice that
it intends to exercise its right to terminate the Master Lease with respect to 20 stores totaling 3.8 million square feet of gross leasable
area. The aggregate annual base rent at these stores is approximately $11.2 million, or 4.8% of the Company’s total annual base rent as
of June 30, 2017, including all signed leases. Sears Holdings will continue to pay Seritage rent until it vacates the stores, which is
expected to occur in October 2017. Pursuant to the Master Lease, Sears Holdings will also pay Seritage a termination fee equal to one
year of the aggregate annual base rent and estimated operating expenses for the 20 properties

Sears va rendre à Seritage près de 10% de la surface total locative louée à 2,94 $ le pied carré  + la taxe de résiliation (1 an de loyer )  Super smile

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#163 05/08/2017 10h06 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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vbvaleur a écrit :

Sears va rendre à Seritage près de 10% de la surface total locative louée à 2,94 $ le pied carré  + la taxe de résiliation (1 an de loyer )  Super smile

Entre:
La restitution progressive des surfaces louées par SEARS qui permet une relocation sur des niveaux de loyers sensiblement plus élevé,
Le développement du parc immobilier par la modernisation des centres commerciaux défraîchis,
Le travail réalisé par les partenaires via les joint-ventures,
La cession progressive de centres commerciaux une fois redeveloppés pour dégager des marges de manœuvres pour accélérer la transformation

Je trouve que cette opération SERITAGE est un trés beau montage financier pour extérioriser l’immobiliser de SEARS.

Je ne serais pas étonné que SEARS cède une nouvelle partie de son foncier à SERITAGE d’ici quelques trimestres.

Et je suis fortement tenté de reprendre une louche de seritage.

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#164 05/08/2017 10h19 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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Je pense aussi que Sears va céder à nouveau de l’immobilier à Seritage prochainement par contre  pour ce qui est dans rependre une louche j’espère que la santé de Sears va faire chuter le titre à l’avenir pour nous offrir une belle porte d’entrée parce que à 2,7 Mds de capi et sans information sur la qualité des biens encore loués à Sears et leurs potentiels difficile de se faire une idée même si je pense que le meilleur reste a venir .

J’ose imaginer que Sears ne lâche pas ses meilleurs contrats de location et emplacements en premier .

francoisolivier a écrit :

Je voulais revenir sur un autre point : 60% des revenues provenant de sears.
La difficulté de seritage est qu’entre le moment où la surface est reprise à sears et le moment où le premier loyer du nouveau locataire se voit dans les comptes, il y a entre un à deux ans.
On voit seulement maintenant dans les comptes annuels, les premiers changements de locataires.
( Ce qui est aussi problématique pour un retailler de commander une boutique qu’il n’aura que dans plus d’un an au mieux.)

C’est pour ça qu’il y’a la taxe de résiliation (1 an de loyer ) .

Dernière modification par vbvaleur (05/08/2017 10h38)

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#165 05/08/2017 11h01 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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J’ose imaginer que Sears ne lâche pas ses meilleurs contrats de location et emplacements en premier .

Cela deja été un peu le cas (king of prussia, le mall à hawai, mall of america,…)
Je ne pense pas non plus que sears va vendre à seritage ces emplacements les plus pourris.
Mais attendons de voir ce que va faire sears.

Meme si la vente de jv + le pret de lampert laissait presager d’une vente d’immobilier consequente de sears.
Dans ce cadre, les simons et autres sont pas contre faire des jv si c’est pas cher.
Ou des achats.

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#166 05/08/2017 11h21 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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francoisolivier , ce que je veux dire par lâcher c’est stopper le contrat de location à Seritage et pas vendre à Seritage .
Je pense que les meilleurs biens de Sears ont déjà été cédés à Seritage mais je pense aussi et j’espère que Sears dans un premier temps stoppe les locations à Seritage des biens les moins prestigieux donc normalement les moins profitables et que le meilleur reste a récupérer pour Seritage .

Dernière modification par vbvaleur (05/08/2017 11h22)

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#167 04/11/2017 11h21 → Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings (foncière cotée, reit (real estate investment trust), seritage)

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InvestisseurHeureux a écrit :

En effet.

J’avais déjà cité un papier en juin 2016 qui indiquait que pour refaire les centres existants, Seritage était sous-capitalisé.

N’oubliez pas que plutôt de faire appel au marché pour financer ses projets de réaménagement  la société peut vendre ses actifs qui ont déjà été réaménagés ou n’ont pas besoin de l’être :

As previously reported, completed two transactions with GGP for gross consideration of $247.6 million whereby the Company (i) sold to GGP the Company’s 50% interest in eight of the 12 assets in the existing joint venture between the two companies for $190.1 million; and (ii) sold to GGP a 50% joint venture interest in five additional assets for $57.5 million.  As a result of the transactions, the Company recorded aggregate gains of $56.8 million, reduced amounts outstanding under its mortgage loan by $50.6 million and received approximately $171.6 million of unrestricted cash proceeds before closing costs, which it intends to use to fund its redevelopment pipeline and for general corporate purposes.
In

Actuellement la société à 342 baux rapportants 100 millions de location annuel , le loyers de ces actifs est de 15$ par psf en moyenne, un prix que je considère acceptable donc la société peut très bien vendre ces actifs pour financer ses projets sans oublier que plusieurs projets arrivent à leurs termes tout les trimestres par exemple je compte 8 projets arrivant à leurs termes au dernier trimestre de 2017 totalisant 655 000 pieds carrés .

Fait intéressant Sears Holding va résilier  environ 3,8 millions de pieds carrés a partir du premier octobre 2017(après les résultats donc) soit plus que les 3,6 millions de pieds carrés déjà résiliés par le passé !
A chaque résiliation Sears paye à Seritage son loyer jusqu’à ce qu’elle quitte les magasins et également des frais de résiliation correspondant à une année de loyer annuel global plus une année de taxes foncières et de frais d’exploitation estimés , de quoi financer une petite partie des coûts de redéveloppement

Dernière modification par vbvaleur (04/11/2017 11h26)

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