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#101 22/11/2021 23h15

Banni
Réputation :   13  

Je ne sais pas quel sera l’impact à lt sur les bureaux mais ce qui est certain c’est que celui sur les salariés sera lourd. Quand toutes ces boites vont s’apercevoir que plus personne ne bosse au dela que 80% en réalité la modération salariale va être de rigueur (et c’est un euphémisme). Surtout quand on voit que comme par hasard les jours plébicités sont les vendredis et lundi, tiens quelle surprise.

Il ne faut pas se leurer ca va très vite devenir un outil pour les PSE et consors, et il y a du gras dans les banques, et chez les assureurs.

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[+4]    #102 23/11/2021 08h57

Membre (2014)
Réputation :   204  

Peut-être un peu hors sujet mais ce que vous décrivez est à mon sens c’est une bonne chose, cela va obliger les entreprises à évaluer (enfin) les collaborateurs sur leur capacité à livrer un résultat de performance et non plus sur le présentéisme ou la présence aux meeting physiques du vendredi soir 17h30 qui n’ont aucune logique si ce n’est de montrer aux collaborateurs que personne ne leur fait confiance (et cela n’intéresse plus personne de travailler pour ce genre de boutique).

Quand aux salaires c’est l’offre et la demande. Tous les travailleurs en capacité de télétravailler vont aller vers cette requête de télétravail le lundi et le vendredi (a minima), ce qui fait sens car être au bureau par intermittence pour faire ses CALL comme si on était chez soi et ne rencontrer personne dans les locaux est complètement ubuesque quand on y réfléchi en terme de performance économique de court moyen et long terme.
Dès lors que c’est compatible avec l’attente des objectifs je ne vois pas ou est le problème.
Dans le futur on viendra sur site quand on a un meeting important et ou un besoin d’échange informel.
Dans mon métier de l’IT Management, la question du travail hybrid et de la latitude vis-à-vis du télétravail est une question qui vient très largement avant le salaire désormais.
Ne pas proposer au moins 2 jours de télétravail flexible pour un employeur revient à se présenter à un poste de management international sans parler anglais, ni plus ni moins (on n’est pas crédible).

Ce qui va quand même dans le sens de ce que l’on disait plus haut, la surface va baisser mais pas tellement, il faut quand même toujours pouvoir accueillir entre 70 et 100% des travailleurs du service, justement pour les meeting importants par exemple.

Le marché des foncières de bureau mute, mais ne va pas mourir, c’est intéressant car chaque fois qu’il y a mutation il y a sélection et ensuite meilleur performance. Le terrain de jeu est encore propice à de belles histoires.


Bien à vous, Dooffy

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[+2]    #103 23/11/2021 22h43

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INTJ

Personnellement moins je vois les gens, hormis quelques amis proches, mieux je me porte. De nombreux membres ici partagent cette opinion.

Si on regarde la file sur le Myers Briggs du forum, on découvre que c’est un nid à INTJ. On discute entre nous et on en conclut que le télétravail, tranquille à la maison je gère mon temps et je bosse à la mission, c’est ce que tout le monde veut.

Oui mais les INTJ ce sont 2% de la population générale.

La majorité des gens a besoin de contacts, de relations humaines, aussi vaines et désespérantes soient elles (selon moi, car beaucoup de gens savent extraire pleins de bonnes choses de leurs relations). Cette même majorité ne veut pas se decarcasser pour être performant et gagner leur liberté, elle veut un salaire fixe, une augmentation par an, un canapé et la TV le soir.

C’est pourquoi je ne crois pas au télétravail. C’est évidemment appelé à se développer pour des cadres, mais pas pour les grandes masses. C’est contre nature pour beaucoup de gens. Et les logements ne le permettent pas bien souvent.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#104 24/11/2021 22h11

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ESFP

MisterVix, le 23/11/2021 a écrit :

Et les logements ne le permettent pas bien souvent.

Si le logement ne le permet pas, il faut alors créer la demande ! 😎

A titre personnel, si je me lançais dans l’immobilier, la première chose que je ferais est de garder la place pour un bureau. Cela peut être une source de rendement entrepreneurial, en particulier pour des petites surfaces.

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#105 07/02/2022 12h31

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Bonjour,

Je partage un article des Echos portant sur l’évolution des commerces. Pas de bonnes nouvelles pour celles et ceux investis dans ce domaine.

Les Echos a écrit :

« Nous constatons la disparition progressive des grands projets. C’est la fin d’un cycle pour l’immobilier commercial », estiment les experts de Procos. […]
Sur une base 100 en 2016, Procos et Stackr estiment […] le niveau de fréquentation 2021 des centres commerciaux de périphérie à 80 %.

Je pense qu’on s’oriente vers la même chose en immobilier de bureau, à savoir moins de très grands projets mais du plus qualitatif.

Bien à vous,
AaronBen

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#106 07/02/2022 14h38

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Il devient compliqué d’investir dans l’immobilier : commerces/e commerce,  bureaux /télétravail, résidentiel /Dpe, santé /ehpad….

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#107 07/02/2022 14h41

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Il reste ARGAN…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#108 31/03/2022 16h16

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INTJ

Je ne sais pas où on sont ces histoires de télétravail, sinon que le sujet semble sorti de l’actualité, mais le cours de plusieurs foncières de bureaux US est revenu au niveau pré-COVID (exemple : Boston Properties).

Une fois de plus, Brookfield Asset Management a fait une super opération en sortant de la côte Brookfield Property (grosse foncière de bureaux US) à vil prix en juillet 2021.

Plus récemment, il y a eu plusieurs opérations de fusion-acquisitions annoncées sur les foncières de bureaux : Paramount Group, Hibernia REIT, Befimmo.

Pas mal pour un secteur has been !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#109 31/03/2022 17h06

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INTP

Bonjour à tous,

IH : En tendance, les statistiques montrent effectivement une augmentation substantielle de la part des employés désireux de travailler en home office, ou plus prosaïquement du nombre de jours souhaités, ce qui devrait bien confirmer la direction prise pendant les différents confinement.

En mars-avril 2021, voici ce que les statistiques montraient (source flexiwork, données relayées par Statistica) :



En pratique, à titre personnel, j’ai reçu plusieurs offres d’embauche au cours des dernières semaines comportant toutes une clause offrant au moins 2 jours de télétravail par semaine. C’est le cas également de tout mon entourage. Le hic, c’est qu’aucune de ces offres n’a été émise par une entreprise pratiquant une politique de flex-office (plus présente dans le consulting notamment), c’est à dire devoir s’installer là où il y a de la place et non pas au même bureau tous les jours. (NB: A noter que ces exemples sont anecdotiques et pourraient très bien découler d’un biais personnel lié à ma profession, mon entourage ou autre. Je n’ai pas trouvé de sources récentes au sujet du flex office).

Or, c’est bien la réduction de la surface nécessaire qui doit driver une baisse de la demande en m² et possiblement une baisse des loyers. Sans cela, le taux d’occupation effectif des bureaux par les employés diminuera, mais sans avoir d’impact substantiel sur la surface contractée par les entreprises. Je n’ai pas vu passer de statistiques notoires et significatives à ce sujet, et si telle était la direction prise, je ne m’étonnerais guère que cela prenne des années à se généraliser, avec des impacts annuels moins élevés que ceux de l’augmentation de la démographie et de la population employée.

Amicalement,
Ursule

Dernière modification par Ursule (31/03/2022 17h11)

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[+1]    #110 31/03/2022 18h03

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Ursule sur votre point sur le flex office je me permets une nuance (potentiellement de taille dans la discussion).

Le flex office en cabinet de conseil n’en est pas réellement un puisque le consultant est en fait majoritairement soumis à la politique de présence de son client.
Les offres des cabinets de conseil qui vendent du flex office à leur candidats c’est pratiquement de la démagogie puisqu’il est dans l’intérêt du cabinet que ses consultants ne soient jamais au siège et toujours en clientèle. Vous pouvez travailler de chez vous ! Sauf quand vous êtes sur une mission, et si vous n’êtes pas sur une mission, on ne pourra pas vous garder vous comprenez bien mon petit monsieur.

En noircissant le trait, un bon consultant va être amené à travailler tantôt chez lui, tantôt au siège de sa boutique, tantôt chez son client 1, tantôt chez son client 2, etc… In fine la même ressource va donc mobiliser des m² un peu partout et va finir par accroître la surface mobilisée nécessaire.

Quand on connaît le prix des consultants (et le fait qu’ils sont sur 4 "jobs" en même temps pour certains), on (le client) est quand même psychologiquement biaisé et on demandera assez naturellement d’en avoir pour son argent et donc d’avoir l’animal à portée de main (et si vous êtes dans une boutique un peu old school, ce sera bien 4 jours minimum sur site), vous comprenez mes internes s’en vont si je les embêtes trop à venir sur site alors je ne vais pas me gêner avec mes externes…

Les vraies offres réellement flex sont très rares, il y a un vrai changement de culture à mettre en place (culture de la performance, de la transparence, de l’autonomie et de la confiance, en France, il y a du chemin à faire).
Les redimensionnements d’espaces de travail ne sont pas encore réellement à l’ordre du jour. Bien sûr je peux me tromper mais la réduction des espaces de travail va se faire au gré des renouvellement des baux, donc rien de disruptif à mon sens, et les foncières qui connaissent leur métier et leur client sauront en tirer avantage.

Je suis en charge du regroupement des équipes sur un nouveau site et je vois bien que le gain de superficie est assez relatif eu égard à l’ensemble considéré. Par ailleurs, le site que nous quittons coûtait bien moins cher au mètre carré que le nouveau; au bilan, pas beaucoup de savings mais surtout une incapacité désormais à accueillir 100% des collaborateurs sur site de manière régulière (il y en aura toujours sur des espaces de travail de passage assez petits et organiser des rotation intelligentes). Et ici on ne parle pas d’un cabinet de conseil pour le coup.


Bien à vous, Dooffy

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#111 31/03/2022 18h26

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ENTJ

Je confirme que pour ce qui est des offres d’emplois, je crois que toutes celles que je reçois incluent au moins 2j de télétravail par semaine, que ce soit des ESN, cabinet de conseil, ETI ou CAC40.

Le flex office est pas encore aussi répandu, mais je le vois quand même arriver chez de plus en plus de client, donc des très gros du CAC40.

Après pour ce qui est de la vision du conseil @Doofy, pas forcément aligné. Vous avez ici plus la vision d’externes en régie, quand on parle de missions au forfait c’est assez différent.
Avant le COVID j’allais chez les clients majoritairement pour des réunions, ateliers… Pour le reste du travail c’était majoritairement au bureau, et un peu de télétraval de temps en temps.
Depuis le COVID, même les réunions se font majoritairement à distance, donc encore moins de présence chez le client (ce qui a ses inconvénients aussi…) et pour ce qui aurait été fait au bureau habituellement, une part bien plus importante est maintenant faite en télétravail.

Personnellement je suis environ à 5j par mois en présentiel (bureau ou client) et tout le reste en télétravail.

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#112 13/04/2022 18h53

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ESTJ

Comme employeur peu fan du télétravail après une expérience malheureuse, je partage cet article d’un cas un peu extrême de mise devant le fait accompli par le salarié, mais qui démontre que les bureaux ne sont pas forcément à cataloguer au passé avec une généralisation forcée de ce mode de travail :

Salarié licencié après avoir voulu imposer un nouveau domicile éloigné


Trop vieux pour être FIRE, trop jeune pour être retraité…just in time pour profiter pourtant !

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#113 25/07/2022 22h29

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J’ai discuté avec les commerçants dans ma commune. Ils estiment que le télétravail a fait beaucoup de mal. Ils me parlent d’une baisse allant de 15 à 30%. Il y a moins de clients durant l’heure du déjeuner et ils font du coup moins d’emplettes. Toute la question reste de savoir si le télétravail va durer car aux Etats-Unis cette tendance semble en baisse. La rentrée va être importante dans ce sens en montrant l’orientation des grandes entreprises françaises. Les agences immobilières m’ont fait part également d’une baisse de la demande pour les locations peu explicable hormis du fait du télétravail .

Apparemment le télétravail devient un facteur d’embauche chez les jeunes donc c’est peu rassurant pour la proche banlieue. 53% des jeunes se disent prêts à quitter leur entreprise s’il est impossible de faire du télétravail…. Le télétravail se démocratiserait même dans les TPE. Quel va être cet impact sur l’immobilier parisien à moyen-terme? La question se pose. Le marché pourrait aller vers la tendance suivante si elle se poursuit : achat de maison en grande banlieue parisienne voire villes éloignées et retour 2 jours par semaine en télétravail en séjournant à l’hôtel ou A/R en train. Une agente m’a dit qu’elle avait vendu beau coup de maisons ces derniers mois dans le 78…Il restera cependant toujours un vivier de cadres à hauts revenus préférant rester proche de leur travail. Il est peut-être malin de monter en gamme et de cibler des sites d’annonces plus ciblés…

Dernière modification par al2020 (25/07/2022 22h34)

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#114 26/07/2022 14h34

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INTJ

Sur le télétravail, il est possible en effet que cette fois ce soit la "bonne".

Hoya Capital donne régulièrement des informations chiffrées dans ses articles :
Office REITs: Workers Hate The Commute, Not The Office

Pour le moment, il y a toujours de la demande locative sur les bureaux aux USA, mais les taux d’utilisation sont très loin du niveau pré-COVID :



Il y a deux options :

1) le rapport de force est à la faveur des salariés, mais les décideurs finiront par les contraindre à revenir, et on retrouvera 80-100% d’occupation.

2) C’est la nouvelle norme, c’est ancré dans le paysage, et à un moment donné, les décideurs arrêteront logiquement de payer des bureaux partiellement inoccupés.

Je n’ai pas les chiffres pour l’Europe, mais il faut être très prudent sur les foncières de bureaux US, car il y a une grosse dichotomie entre le taux d’utilisation des bureaux et le taux d’occupation des loyers.

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[+1]    #115 26/07/2022 18h28

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INTP

Chez mon client actuel, qui est une grande banque française, on est passé de :
- "le télétravail, c’est 1 jour max par semaine, parce que les salariés ne travaillent pas assez s’il ne sont pas en présentiel" pré covid,

- "mise en place du télétravail pour tous à 50%, mais si vous voulez vous pouvez venir plus" post confinements,

- puis dernièrement, après quelques mois de réorganisation des locaux pour optimiser les surfaces utilisées et taux d’occupation (i.e. faire tourner la boutique avec 40-45% d’espace en moins), c’est "tout le monde en télé travail à 50% sauf exception".

Et des rumeurs annoncent déjà le passage de 50% à 60% à la rentrée.

La balance entre la soit disant baisse de productivité vs les gains d’espaces (donc baisse des coûts) doit clairement pencher d’un côté pour que la direction fasse un revirement à 180 degrés si vite et si fort.


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#116 01/11/2022 17h37

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Un risque qui pèse sur les SCPI : le risque majeur de liquidité.

Beaucoup de SCPI se sont gavées de bureaux.
Or beaucoup d’entreprises passent en Flex Work (pas de bureau attitré), ce qui réduit énormément les surfaces (taux de 6 places pour 10 salariés, voire 4 places pour 10 salariés dans certaines structures).
Cela ne se verra pas tout de suite, mais cela risque de faire un massacre dans les SCPI de bureaux.
Un article intéressant à ce propos :
Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse
https://www.volckeralliance.org/sites/d … 272022.pdf

D’autres SCPI ne trouvent plus d’actifs à des prix raisonnables et essaient d’acheter des murs d’entreprises (industrielles, logistiques, de santé…) mal placés et non relouables.
En plus, elles veulent profiter de l’avantage fiscal d’investir à l’étranger.
Du coup, elles se lancent à acheter des actifs non liquides dans des coins paumés de l’union européenne. Des entreprises leurs vendent leurs murs, ce qui rapporte du cash au futur locataire. Mais c’est un boulot de banquier qui fait du crédit bail immobilier, pas un boulot de SCPI.
Si le locataire fait faillite, ce sera impossible à relouer.

Quelques articles intéressants en complément :
Au UK, ça commence à sentir le roussi. Mais un REIT est moins dangereux, c’est coté en bourse, vous pouvez le vendre (avec une décote).
https://www.reuters.com/markets/europe/ … 022-10-21/

Un article qui tempère un peu ce que je dis :
https://seekingalpha.com/article/454609 … o-bankrupt

Ce qui se rapproche pour moi des SCPI, ce sont les direct property OEICs au UK. Et il y a déjà eu des fonds qui ont bloqué les rachats. Au UK, cela s’appelle le "gating", et ce n’est pas théorique.
https://www.rowan-dartington.co.uk/insi … er-areas-0
https://www.ftadviser.com/property/2020 … ted-funds/

Dernière modification par smith (01/11/2022 18h36)

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#117 01/11/2022 17h40

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Vous ajoutez des frais d’entrée importants - un écart (Rentabilité Economique - Taux d’emprunt) aujourd’hui très faible - et vous avez de bonnes raisons de vous abstenir d’y investir actuellement.


Gare aux gourous

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#118 01/11/2022 19h44

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INTP

De mon côté aussi, comme ririsama, nous sommes passés du télétravail très contraignant pré -covid à 50% pour tous post-covid…

Les bureaux étant partiellement vides, le flex-office est désormais à l’étude et verra le jour prochainement je pense…

C’est une tendance qui se dessine clairement je pense… A laquelle il faudra ajouter désormais le prix de l’énergie qui va pousser à déserter les passoires thermiques.
Si c’est l’employé qui chauffe son bureau puisqu’il travaille de chez lui, c’est encore mieux 😉


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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