Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#251 10/06/2020 17h09

Membre
Réputation :   12  

J’ai lu avec beaucoup d’intérêt les différentes files traitant de la question SCPI vs SIIC. Malgré cela, je n’arrive pas a trancher entre SIIC (ETF lyxor en PEA) et SCPI (direct emprunt ou AV).

Comme le soulignait Whitetiger: les SCPI semblent s’inscrire dans une stratégie de diversification, moins corrélées au marché, et a comparer a des produits de taux ou fonds euros. Les SIIC seraient plus comparables (performance ou volatilité) et corrélées au marché actions. De ce point de vue les SCPI avec effet de levier/en AV semblent a privilégier, surtout avec un PEA actions en parallèle
Cependant, vous avez également été nombreux à souligner les limites (croissantes ?) des SCPI, diminution des rendements etc…

Ma question est donc la suivante: si l’objectif de l’épargnant n’est pas premièrement la performance (puisque deja recherchée ailleurs) mais la diversification/stabilité, certains tranchent ils encore en faveur des SIIC ?

La réponse est probablement individuelle pour être pertinente, je me permets donc de donner quelques infos: 24 ans, horizon long, TMI 30%, pas besoin de liquidités a CT/MT, PEA d’ETFs actions se remplissant lentement mais surement.

GBL, IH, compte tenu de votre expérience, je suis particulièrement preneur de votre avis. GBL Vous prenez le parti des SIIC "dans la plupart des cas". Même vs des SCPI à crédit (et uniquement à crédit) ? Meme si l’objectif est la diversification ? (i.e, l’épargnant a deja investi dans une classe d’actif risquée et volatile et se demande comment placer le reste)

Merci beaucoup pour vos réponses,

Hors ligne Hors ligne

 

#252 10/06/2020 17h22

Membre
Réputation :   58  

Et pourquoi pas prendre les 2 ?
C’est ce que j’ai fait.

Par contre avec un TMI à 30%, ne prenez pas des SCPI avec des revenus français sans emprunt. Vous allez être taxé à 47,2 % !

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 4   [+2]    #253 11/06/2020 07h29

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   123  

Il ne faut pas opposer les SCPI et les SIIC. Ce sont 2 véhicules différents et complémentaires.

Les SCPI sont à privilégier si l’on recherche la régularité sur le LT. Dans ce cadre, il fait effectivement sens de les associer à un compte AV.

D’un autre côté, on peut avoir un PEA pour profiter de la performance des actions en général.

A noter, qu’il n’est pas possible de détenir des SIIC dans un PEA. Mais il existe un moyen indirect de l’obtenir car il est possible de mettre des trackers sur l’indice NAREIT, par exemple le Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF (FR0011869304). On profite de la performance moyenne des foncières européennes, tout en étant dans le cadre fiscal avantageux du PEA, pour faire de la capitalisation.

Les SCPI sont aussi intéressantes en direct (avec plus ou moins de crédit), pour profiter du bon rendement qu’elles fournissent avec régularité.

A 24 ans et une capacité d’épargne, il peut être intelligent de privilégier la capitalisation (PEA et CTO). mais de progressivement basculer une partie de l’épargne (les gains) dans un système qui sécurise une rente (SCPI en direct, AV, immobilier en direct).

Dernière modification par WhiteTiger (11/06/2020 07h30)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

Hors ligne Hors ligne

 

#254 11/06/2020 10h52

Membre
Réputation :   4  

Bonjour, une question par rapport à l’allocation et la catégorisation de cette classe d’actifs :

Pour déterminer l’allocation patrimoniale (comme décrit avec la pyramide de l’épargne sur le site avenuedesinvestisseurs : avenuedesinvestisseurs.fr/wp-content/up … pargne.png), faut-il considérer le tracker PEA immo comme de l’immobilier ou le catégoriser comme une action ?

Enfin, l’effet de levier du crédit (pour les SCPI) ne permet pas de se constituer un patrimoine qu’on ne possède pas (grâce aux loyers perçus) et donc serait plus avantageux, alors que pour le tracker PEA, on ne peut investir qu’avec l’épargne que l’on a ?

Hors ligne Hors ligne

 

#255 15/06/2020 10h32

Membre
Réputation :   12  

Merci pour votre réponse.

WhiteTiger, le 11/06/2020 a écrit :

Il ne faut pas opposer les SCPI et les SIIC. Ce sont 2 véhicules différents et complémentaires.

En effet, si les SCPI ont un objectif diversificateur et les SIIC un objectif de performance ils sont complémentaires. Mais dans ce cas je comparerais plus les SIIC aux actions et j’ai du mal a voir l’intérêt de remplacer des etfs actions par des SIIC.Je voulais m’assurer que les SIIC ne peuvent pas aussi être vu comme des actifs avec un objectif de diversification/stabilité. (Le commentaire de GBL sur une autre file poussant a privilégier les SIICs au SCPI m’avait mis le doute, mais j’imagine que cela sous entendait de ne pas deja être investir en actions sur PEA).

WhiteTiger, le 11/06/2020 a écrit :

Les SCPI sont à privilégier si l’on recherche la régularité sur le LT. Dans ce cadre, il fait effectivement sens de les associer à un compte AV[…] Les SCPI sont aussi intéressantes en direct (avec plus ou moins de crédit), pour profiter du bon rendement qu’elles fournissent avec régularité.

Pensez-vous qu’il fait plus de sens d’avoir des SCPI long terme sur AV ou en direct ? Surin considère par exemple qu’à très long terme (et dans une optique de ne jamais vendre comme la mienne), des SCPI en direct sont plus avantageuse vs des SCPI en AV dont les frais s’accumulent et grignotent les revenus.

WhiteTiger, le 11/06/2020 a écrit :

A 24 ans et une capacité d’épargne, il peut être intelligent de privilégier la capitalisation (PEA et CTO). mais de progressivement basculer une partie de l’épargne (les gains) dans un système qui sécurise une rente (SCPI en direct, AV, immobilier en direct).

Sur les 5k d’épargne mensuelle que je prévois pour 2 prochaines années au moins, je compte privilégier la capitalisation sur PEA (etfs actions) pour au moins 60%. Je ne compte cependant pas tout investir en actions et réfléchis actuellement au placement des 40% restants (environ 2000 euros par mois). Ce sera surement un melange de fonds euros et de SCPI mais je n’arrive toujours pas a trancher entre SCPI en AV et SCPI en direct. Qu’en pensez-vous ?

Merci,

Hors ligne Hors ligne

 

#256 15/06/2020 13h50

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Pour "trancher entre SCPI en AV et SCPI en direct", il faut comparer la différence en terme de frais, et prix (achat et vente) des parts, et des distributions  (tout ceci dépend du contrat AV), et la différence en terme de fiscalité (qui dépend de votre TMI IR, actuel et à venir).

Chacun aura un résultat different. Mais plus votre TMI est élevé, plus "en AV" s’avérera favorable.

Sinon, je n’ai pas "poussé à privilégier les SIICs aux SCPI".
J’ai juste constaté (dans d’autres files, comme dans celle-ci) que le prix qu’on payait, pour des actifs immobiliers somme toute assez similaires, via ces 2 types de support, n’était pas le même. Et que l’évolution de leurs résultats dans le temps, sur la dernière décennie, semblait aussi divergente.
Tout le monde a pu constater récemment la forte volatilité des SIIC (au niveau des cours comme des dividendes) suite au Covid-19, et la faible volatilité à ce jour des SCPI, ce qui ajoute un autre aspect à la comparaison, même si c’est surtout dans 1 ou 2 ou 3 ans qu’il faudra faire le bilan.
Autant de constats, qui semblent caractériser la manière dont les gestionnaires de ces supports agissent et performent, et la manière dont les investisseurs dans ces supports agissent. Mieux vaut en être conscient avant d’investir, sans oublier que les performances passées ne déterminent pas les performances futures (sauf si on a identifié des causes récurrentes à ces performances).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#257 15/06/2020 15h34

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   123  

YoungInvestor a écrit :

Merci pour votre réponse.

WhiteTiger, le 11/06/2020 a écrit :

Il ne faut pas opposer les SCPI et les SIIC. Ce sont 2 véhicules différents et complémentaires.

En effet, si les SCPI ont un objectif diversificateur et les SIIC un objectif de performance ils sont complémentaires. Mais dans ce cas je comparerais plus les SIIC aux actions et j’ai du mal a voir l’intérêt de remplacer des etfs actions par des SIIC.Je voulais m’assurer que les SIIC ne peuvent pas aussi être vu comme des actifs avec un objectif de diversification/stabilité. (Le commentaire de GBL sur une autre file poussant a privilégier les SIICs au SCPI m’avait mis le doute, mais j’imagine que cela sous entendait de ne pas deja être investir en actions sur PEA).

Tout dépend de quel point de vue on regarde.

Pour répondre à ce genre d’interrogation, je me place souvent d’un point de vue des risques encourus.

Lorsque l’on compare la volatilité moyenne des SIIC sur plusieurs périodes et celles des actions de la même zone géographique, on peut s’apercevoir qu’elle est bien souvent équivalente. Donc le niveau de risque semble assez similaire. A ce titre, je ne vois pas trop l’intérêt d’opter spécifiquement sur ce mono-secteur plutôt que sur un ETF actions (qui peut déjà comprendre une poche "foncières").   

Pour ce qui est du dilemne SCPI en direct et SCPI en AV, je partage l’avis de Surin, sans parler du risque de contre-partie spécifique à l’AV.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

Hors ligne Hors ligne

 

#258 15/06/2020 16h44

Membre
Réputation :   5  

Concernant les contrats d’assurance vie, vous pouvez par exemple vous renseigner sur le contrat Darjeeling qui semble très intéressant au niveau des SCPI ( frais etc ) comparé a d’autres contrats ou effectivement cela peut rogner le rendement.

Concernant la question du " indice " ou " foncières côtées " tout dépend aussi de l’objectif, si c’est pour percevoir des revenus passifs, les dividendes perçus d’un ETF répliquant le SP 500 sera par essence bien plus faible que ce qu’on peut avoir sur des foncières en direct.

En revanche, a mon sens la question que l’on pourrait se poser c’est pourquoi viser que ce secteur dans cette optique même s’il présente des avantages fiscaux ( pour la foncière )  et des obligations de versement des dividendes aux associés pour 80% minimum de mémoire, d’autres sociétés peuvent avoir des rendements bien supérieurs ( Total récemment, ABBV par exemple )

Toutes ces questions reviennent toujours quelque part au même, à savoir quels sont ces objectifs de placement, et surtout avoir un soucis de diversification  ( supports, mais aussi sectoriels ) comme l’IH l’enseigne dans son livre me semble t’il

Dernière modification par Passion (15/06/2020 16h45)

Hors ligne Hors ligne

 

#259 16/11/2020 16h09

Administrateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2704  

Comme la NAV est calculée une fois par an pour les SCPI à capital variable, et que d’ici le 31/12/2020 de l’eau aura coulé sous les ponts avec le COVID, on pourrait bien avoir des NAV fin 2020 proche de celles du 31/12/2019.

Et puisque les valeurs de part sont données à + ou - 10% de cette NAV, les maisons de gestion vont pouvoir mettre des valeurs de part inchangées, et saluer la "résilience" du modèle SCPI et de leur excellente gestion.

Pendant ce temps, les SIIC auront perdus 50% puis repris 100% (bon il y a encore du chemin à faire…) pour revenir au point de départ.

Cruelle ironie alors que globalement le portefeuille d’actifs immobiliers des SIIC est plus qualitatif…

Hors ligne Hors ligne

 

#260 16/11/2020 16h19

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   498  

C’est bien pour ça qu’il faut diversifier tout simplement.

Scpi versus reit ou action versus immobilier ect … on voit clairement à ce jour que rien est rationnel ou logique .

En soit il est vrai que même a ce jour les decotes sur les foncieres en général sont assez impressionnante !

Pour les scpi commerce uniquement par contre je serai moins optimiste pour l’avoir des valeurs inchangés.  L’avenir nous le dira comme on est dans un cycle économique qui semble irrationnel , je cherche plus à comprendre et diversifie !


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#261 16/11/2020 16h30

Membre
Réputation :   53  

InvestisseurHeureux a écrit :

Comme la NAV est calculée une fois par an pour les SCPI à capital variable, et que d’ici le 31/12/2020 de l’eau aura coulé sous les ponts avec le COVID, on pourrait bien avoir des NAV fin 2020 proche de celles du 31/12/2019.

C’est exactement le fond de ma pensée actuelle, j’étais justement en train de réaliser un post à ce sujet…

Concernant la volatilité des foncières, je suis en effet d’accord avec vous deux concernant la qualité du patrimoine et de leur parcours boursier. Mais il est bien évidemment que la volatilité représente du risque et que le risque est rémunéré (peut-être très bien pour les opportunistes)… L’avenir nous le dira!

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #262 09/01/2021 15h43

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   153  

WhiteTiger, le 11/06/2020 a écrit :

Il ne faut pas opposer les SCPI et les SIIC. Ce sont 2 véhicules différents et complémentaires.

Les SCPI sont à privilégier si l’on recherche la régularité sur le LT.
(..)
A noter, qu’il n’est pas possible de détenir des SIIC dans un PEA. Mais il existe un moyen indirect de l’obtenir car il est possible de mettre des trackers sur l’indice NAREIT, par exemple le Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF (FR0011869304). On profite de la performance moyenne des foncières européennes, tout en étant dans le cadre fiscal avantageux du PEA, pour faire de la capitalisation.

Les SCPI sont aussi intéressantes en direct (avec plus ou moins de crédit), pour profiter du bon rendement qu’elles fournissent avec régularité. .

Bonjour à tout le monde

En faisant des recherches sur des thèmes d’ investissements , j’ai trouvé ceci sur Quantalys
Comparaison de fonds

Intriguée par les "secteurs spécialisés" , décorrélés à 0,04 et 0, 02 des autres secteurs, et leur non-volatilité, j’ai développé en cliquant sur les spécialisés : et voici :
Recherche de fonds

Certaines SCPI sont cotées en bourse ! et avec 0€ de frais d’achats ou vente puisque déjà inclus dans "la part de vente" supérieure à la "part de marché"
Aestiam Cap’Hébergimmo | QUA000006545 - Synthèse

Et tous les fonds et sociétés de gestion doivent avoir un agrément AMF
SCPI ASPIM - Bourse Direct

J’ignore la profondeur d’un carnet d’ordre en bourse // achat via un intermédiaire ou directement à la société de gestion, mais il n’y a aucune raison que ce soit "plus liquide" ou "moins liquide";
Voire même "moins", car peu/pas connu : rien chez BD; SAXO ? = Site Inaccessible ce matin (enfin…cet après-midi, pour la métropole)

Voilà, c’est "un savoir inutile" sûrement, mais j’ai pris plaisir à le découvrir, et à le partager pour ceux qui ne le savaient pas … smile

Bon Week-end !
Mimizoé1

Info : propriétaire en Nue et pleine propriété depuis + 20 ans de 4 SCPI, dont Cap’Hébergimmo depuis ses débuts


Parrainages Binck, BourseDirect, Véracash, BullionVault, WeSave, (Me contacter en MP)

Hors ligne Hors ligne

 

#263 09/01/2021 18h37

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   118  

InvestisseurHeureux, le 16/11/2020 a écrit :

Comme la NAV est calculée une fois par an pour les SCPI à capital variable, et que d’ici le 31/12/2020 de l’eau aura coulé sous les ponts avec le COVID, on pourrait bien avoir des NAV fin 2020 proche de celles du 31/12/2019.

Et puisque les valeurs de part sont données à + ou - 10% de cette NAV, les maisons de gestion vont pouvoir mettre des valeurs de part inchangées, et saluer la "résilience" du modèle SCPI et de leur excellente gestion.

Pendant ce temps, les SIIC auront perdus 50% puis repris 100% (bon il y a encore du chemin à faire…) pour revenir au point de départ.

Cruelle ironie alors que globalement le portefeuille d’actifs immobiliers des SIIC est plus qualitatif…

La qualité d’un actif est presque sans importance quand son détenteur est en cessation de paiements et doit le céder au plus mauvais moment pour le plus grand bonheur de l’acquéreur.

C’est tout le probleme des sociétés financières fonctionnant avec un fort effet de levier … ou des personnes physiques (ou morales!) sur-endettées. 

On l’a vu avec la menace d’augmentation de capital ultra-dilutive d’URW. Les SCPI ont un mode de gestion beaucoup plus conservateur quant à l’usage du levier et donc ne pourront pas aller chercher les 10% de rendement. C’est possible d’ailleurs que ça se passe assez mal pour certaines.

Tout cela est évident, me semble-t’il. C’est difficile à accepter mais il me semble probable qu’il n’y a pas de théorie objective de la valeur.

Dernière modification par Caratheodory (09/01/2021 18h50)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #264 10/01/2021 12h15

Membre
Réputation :   76  

mimizoe1, le 09/01/2021 a écrit :

Certaines SCPI sont cotées en bourse ! et avec 0€ de frais d’achats ou vente puisque déjà inclus dans "la part de vente" supérieure à la "part de marché"
Aestiam Cap’Hébergimmo | QUA000006545 - Synthèse

Non, cela me semble parfaitement impossible. Vous vous méprenez certainement.
À ma connaissance, le statut des SCPI ne leur permet pas d’être côté en bourse.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

#265 10/01/2021 13h45

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   196  

A la limite, la maison mère de la société de gestion comme Paref côtée sur Euronext mais c’est différent.

Dernière modification par Liberty84 (10/01/2021 13h48)

Hors ligne Hors ligne

 

#266 10/01/2021 14h43

Membre
Réputation :   57  

Flouzamax a écrit :

Pour moi, toute choses égales par ailleurs (typologie des biens, géographie, qualité, endettement, gestion…), la valorisation moyenne sur le long terme d’une foncière et d’une SCPI sera identique. Vu que ce sont des investissements à faire sur le long-terme, je ne voit pas trop l’intérêt de cet avantage de volatilité. On confond souvent risque et volatilité, ce n’est pas équivalent.

Je ne suis investi ni en foncière ni en SCPI.

Voici ma vision très schématique :

- SCPI :
1er écueil : il faut faire confiance à la société de gestion : les performances passées…lorsque l’on s’engage sur 15-20 ans…
2e écueil : il faut opter pour une enveloppe "protectrice" pour éviter de laisser 50% voire plus (dès que la TMI est > 30%) des loyers au fisc : type SCI IS. L’AV est relativement chargée en frais.
3e écueil : il faut être prêt à attendre (très) longtemps sur certaines SCPI pour pouvoir sortir lorsque tous les investisseurs font le même constat et veulent récupérer leur capital : l’illiquidité se paie cher.

- Foncières :
1er écueil : pas de financement par le crédit amortissable (crédit non affecté possible avec petites sommes)
2e écueil : la liquidité des foncières (avantage par rapport aux SCPI) a un revers : la volatilité. Il faut pouvoir encaisser un important flux vendeur et des shorteurs très puissants.


Primum non nocere

Hors ligne Hors ligne

 

#267 10/01/2021 14h47

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

Vous oubliez, pour les foncières, le 3) faire confiance au management pour ne pas détruire la valeur dans des achats hasardeux ou surcotés

Dernière modification par Kabal (10/01/2021 14h59)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #268 10/01/2021 15h55

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

mimizoe1, le 09/01/2021 a écrit :

Certaines SCPI sont cotées en bourse ! et avec 0€ de frais d’achats ou vente puisque déjà inclus dans "la part de vente" supérieure à la "part de marché"
Aestiam Cap’Hébergimmo | QUA000006545 - Synthèse

Je ne connais aucune SCPI qui soit "cotée en bourse". Le lien indiqué n’a rien a voir avec ce qui est affirmé juste avant.

Les SCPI sont (statutairement) des Sociétés Civiles (fiscalement transparentes), ce qui doit être très gênant pour être côté en bourse. Elles doivent respecter des contraintes réglementaires différentes de celles des sociétés cotées. Etc.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #269 10/01/2021 20h34

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   153  

Bonjour à tout le monde

mad   sad    sad    et rouge de honte pour mes "âneries"   Ouuuuuuuh !

J’ai été abusée par la liste comparative de Quantalys (tirée de "comparaison de FONDS") , par le fait que ces SCPI avaient un code ISIN et que la liste était limitée à 13 SCPI.

Après recherches plus approfondies: En fait, elles en ont toutes un, et ce ne sont pas des fonds !
Mauvaise présentation de résultats par Quantalys ("Je t*e compare toutes les bananes, comme demandé, mais je t*e rajoute une comparaison avec des mangues"…)

Donc je présente mes excuses à tout le monde pour avoir relaté des choses fausses (anti-charte !)

Bonne fin de WE quand même …
Mimizoé1

Edit : Rajout d’ un motif de confusion, pour être complète.

Dernière modification par mimizoe1 (16/01/2021 13h13)


Parrainages Binck, BourseDirect, Véracash, BullionVault, WeSave, (Me contacter en MP)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #270 15/01/2021 21h18

Membre
Réputation :   17  

RadioInvest, le 10/01/2021 a écrit :

Flouzamax a écrit :

Vu que ce sont des investissements à faire sur le long-terme, je ne voit pas trop l’intérêt de cet avantage de volatilité. On confond souvent risque et volatilité, ce n’est pas équivalent.

3e écueil : il faut être prêt à attendre (très) longtemps sur certaines SCPI pour pouvoir sortir lorsque tous les investisseurs font le même constat et veulent récupérer leur capital : l’illiquidité se paie cher.

En cas de retournement de marché, c’est la double-peine. En capital fixe une foncière sera volatile comme une foncière, avec le désavantage supplémentaire d’un marché qui fonctionne en "slow-motion", et une dépendance par rapport aux règles abscondes de fonctionnement du marché secondaire, avec notamment peu de visibilité et de transparence. En capital variable la SCPI devra se saborder par morceaux au pire moment pour satisfaire les flux de rachat, et potentiellement différer de plusieurs années les rachats, avec certainement une décote graduelle difficile à avaler pour celui qui patiente.

Je trouve que l’on sous-estime beaucoup les risques réels des SCPI. Le grand-public à tendance à croire (incité par le discours de certains vendeurs…) à la quasi-sécurité du capital: faites un sondage dans la rue, c’est effarant le niveau de fausses croyances dans ce domaine.

Mon avis sur la question, c’est que les SCPI fonctionnent très bien quand tout va bien, mais elles n’ont jamais fait la preuve réelle de leur résilience en cas de retournement sérieux de marché. On se rappelle de ce que ça a donné dans les années 90. Si le marché immobilier (bureau, commerce) se retourne et baisse pendant plusieurs années, on risque d’avoir une crise de défiance et un cercle vicieux si la collecte devient trop négative. Et malheureusement il suffit de 30% de mouton noir pour entraîner tout le secteur sans distinctions; pour le grand public toutes les SCPI sont à ranger dans le même sac. Les bon élèves peuvent se retrouver puni collectivement avec les cancres.

Pour rappel, je n’ai rien contre les SCPI, ce peuvent être de bon placements (et j’en ai 4), mais ne pas sur-estimer leur résilience dans une tempête sérieuse. Et la crise actuelle peut potentiellement en déclencher une.

Hors ligne Hors ligne

 

#271 15/01/2021 23h54

Membre
Réputation :   10  

En cas de retournement de marché, …la descente aux enfers d’Unibail-R-W dure depuis 2 ans et ne sais quand finira. Eté 2018 à 180€, hiver 2020-21 à 60€
Pour une SCPI, la durée est généralement plus longue et les mouvements moins rapides (en simplifiant).
En considérant le prix de la part, le cycle des loyers perçus pouvant être différant.

Hors ligne Hors ligne

 

#272 16/01/2021 12h15

Membre
Réputation :   17  

Hadrumetum, le 15/01/2021 a écrit :

En cas de retournement de marché, …la descente aux enfers d’Unibail-R-W dure depuis 2 ans et ne sais quand finira. (…)
Pour une SCPI, la durée est généralement plus longue et les mouvements moins rapides (en simplifiant).

On prend souvent l’exemple d’URW au niveau des foncières, mais ça reste un cas particulier. La chute provient plus des erreurs stratégiques d’URW et de la faiblesse des "mall US", qu’une raison spécifique aux foncières en général. Prenez à contrario Covivio ou Klepierre, le parcours 2015/2019 n’est pas si volatil ou mauvais que ça.

Ce que je ne comprend pas bien, c’est compte-tenu de la durée d’investissement conseillée sur des SCPI, pourquoi on s’attache tant à la stabilité de la valeur de part. Ce qui m’importe en premier sur un investissement sur 20 ans c’est la stabilité du rendement, le risque global sur le LT, et la performance; pas tellement la volatilité sur le court ou moyen terme. Cela me semble un biais psychologique.

De plus avoir un cycle style "SCPI années 90" sur un placement, qui dure des années et ne semble jamais se terminer, ne me paraît pas forcément très confortable non plus.

Hors ligne Hors ligne

 

#273 16/01/2021 13h33

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   464  

Bien d’accord avec l’analyse de Flouzamax.

D’ailleurs, si la volatilité est un signe d’incertitude, et donc potentiellement de baisse des rendements de la foncière, j’y vois personnellement l’occasion d’optimiser mon investissemnt

-En externalisant des moins values
-Voir si je pense que le marché est excessivement pessimiste en renforçant ma position à bon prix


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

Hors ligne Hors ligne

 

#274 16/01/2021 23h54

Membre
Réputation :   42  

Tous ces investissements sont volatiles, mais la volatilité ne peut être définie qu’en lien avec une constante de temps caractéristique, qui pourrait être quelques mois pour les foncières, ou quelques décennies pour les SCPI (estimations à la louche, évidemment). Je suppose qu’on pourrait même identifier un spectre de fréquences de variations pour chacun de ces investissements.
Dans aucun des deux cas vous ne pouvez savoir à l’avance si une éventuelle nécessité de vente tombera dans un moment favorable.

Dernière modification par Deb67 (16/01/2021 23h54)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 2   [+4]    #275 19/01/2021 16h42

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   319  

Les différents instruments financier pour investir dans l’immobilier sont :

Les SCPI
Les OPCI
Les SIIC (ou REIT)
Les ETF

1. Les SCPI
Je vous déconseille les SCPI pour plusieurs raisons :

→ Faible liquidité surtout en période de krach
→ Frais d’entrée élevée (entre 8% et 12%)
→ Frais de gestion conséquents
→ Pas de décote sur l’ANR (Actif Net Réévalué)
→ En cette période de Covid, non prise en compte à ce jour, des effets de la crise sur l’ANR.
→ Fiscalité désavantageuse :
- loyers : tranche marginale de l’impôt, jusqu’à 41%+prélèvements sociaux de 17,2%
- plus values : 36,2% après abattements pour durée de détention
- IFI : Les parts de SCPI entrent dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

2. Les OPCI
Ce sont des produits hybrides entre immobilier et bourse

Composition de ces fonds :
Immobilier : > 60% dont SIIC < 9%
Liquidités : > 10%
Actifs financier < 30% (titres et OPCVM actions, obligations, …)

Par rapport aux SCPI, les OPCI se caractérisent par une plus grande liquidité, des frais d’entrée moins importants (environ 3,5%), mais des frais de gestion très importants (environ 2,25 % par an).

Je vous les déconseille aussi, en raison des frais et de leur allocation d’actif sub-optimale.

3. Les SIIC
Les Foncières cotées en bourse, SIIC en France ou REIT dans les pays anglo-saxons, présentent de multiples avantages.

→ Forte décote actuellement sur l’ANR : par exemple Klepierre décote ce jour de 39% sur l’ANR NDV (Net Disposal Value) ou valeur nette à la revente, la notion d’ANR la plus stricte (29,8€ au 30 juin 2020).
→ Très grande liquidité boursière
→ Frais de courtage modiques (0,1% à 0,5%)
→ Fiscalité des valeurs mobilière (flat tax de 30% maximum) mais non éligibles au PEA (Plan d’Epargne en Actions)

4. Les ETF
Les trackers sont une alternative à l’investissement en direct en SIIC.

Je vous propose celui-ci, qui a l’avantage d’être éligible au PEA.

Lyxor PEA Immobilier Europe
Mnémonique : PMEH
Code ISIN : FR0011869304
Valeur de la part : 14€
Frais de gestion : 0,4% / an
Encours : 11 millions d’euros
Dividendes : non (capitalisation)
volatilité : 5/7 (élevée)

Message édité par l’équipe de modération (19/01/2021 17h33) GBL :
  La "tranche marginale de l’impôt, jusqu’à 41%" devrait plutôt être "jusqu’à 49%", avec TMI 45% et 4% en plus sur les très hauts revenus…

Dernière modification par Larbinator (19/01/2021 16h47)

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur