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[+9]    #1 04/01/2018 23h48

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Bonjour à tous,
On parle souvent de la souscription de parts de SCPI, mais rarement de comment ça se passe pour les céder. Voilà pourquoi je pense utile de vous indiquer comment s’est passée la « vente » de mes 5 SCPI.

En résumé : tout s’est bien passé avec les 5 sociétés de gestion concernées.

Contexte
J’avais un petit portefeuille de 5 SCPI pour un montant total de 50 000 euros. Je n’étais pas réellement mécontent de mon investissement, mais l’investissement en SCPI me convenait de moins en moins (frais, blabla des sociétés de gestions dont les intérêts ne sont pas franchement alignés sur ceux des associés). En octobre, une affaire immobilière s’est présentée à moi et ce fut la bonne occasion pour me défaire de mes SCPI. Vous l’avez compris, j’ai cédé mes SCPI pour acheter un bien immobilier, plus exactement pour constituer un apport.

J’ai décidé de ne pas vendre mes parts de gré à gré. Pour aller au plus simple et au plus rapide, je me suis donc adressé directement aux sociétés de gestion.

Les SCPI en question, avec à peu près 10 000 euros sur chacune, étaient les suivantes :
- Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi)
- PFO2 (Périal)
- Corum (Corum)
- Multimmobilier 2 (La Française AM) : La seule à capital fixe
- Foncia Pierre Rendement (édit : merci Surin pour m’avoir signalé l’oubli !)

Demande de retrait
J’ai débord pris contact avec chaque société de gestion, soit par email, soit par le formulaire présent sur leur site web, tout en précisant mon numéro d’associé. Le but étant de connaître les documents nécessaires à cette opération et surtout s’il existe un formulaire de retrait.

L’ensemble des sociétés de gestion a répondu rapidement, à l’expression de La Française qui a mis simplement une semaine.

Un formulaire de retraits de parts (toujours plus commode à remplir) a été fourni par :
- La Française AM
- Amundi
- Périal

Foncia et Corum ont demandé d’établir un courrier. Celui-ci devant comporter le nom de la SCPI, le numéro d’associé, le nombre de parts, le prix et la date de souscription, la date d’entrée en jouissance.

Pour l’ensemble des sociétés de gestion, les documents complémentaires étaient globalement les mêmes : copie du bulletin de souscription (ou attestation de propriété), copie d’une pièce d’identité, un RIB et, pour certaines, une attestation de domicile.

Le tout envoyé en lettre recommandée bien entendu.

Réception de l’argent
C’est la bonne surprise de l’opération.

- Corum a été le plus diligent. Le lendemain de l’envoi du recommandé, un email de confirmation m’a été envoyé. 4 jours après l’argent était sur mon compte !
- Amundi pour Rivoli Avenir Patrimoine a procédé au virement en 15 jours.
- La Française AM pour Multimobilier 2 en 16 jours. Le recommandé a été posté à la fin du mois, ce qui a permis d’inscrire les parts sur le registre des ventes très rapidement, s’agissant d’une SCPI à capital variable cela était nécessaire.
- Foncia pour Foncia Pierre Rendement en 18 jours
- Périal pour PFO2 a mis 36 jours. Renseignement pris auprès de la société de gestion, ce délai serait dû à un "volume conséquent des demandes de retrait de parts" (vraiment ?).

Globalement, j’ai trouvé ces délais très satisfaisants ! Je ne m’attendais pas à recevoir l’argent aussi rapidement.

Attention, cela n’est bien entendu valable que dans le contexte actuel de faible demande de retrait et de souscriptions importantes. La réponse de Périal concernant PFO2 peut d’ailleurs interroger.

Je me suis dit que ça pouvait en intéresser certains.
Si vous avez des questions….

Dernière modification par PierreQuiroule (05/01/2018 01h22)

Mots-clés : cession, retrait, scpi, vente

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#2 05/01/2018 00h39

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PierreQuiroule a écrit :

Les SCPI en question, avec à peu près 10 000 euros sur chacune, étaient les suivantes :
- Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi)
- PFO2 (Périal)
- Corum (Corum)
- Multimmobilier 2 (La Française AM) : La seule à capital fixe

Vous parliez de 5 SCPI, l’autre est donc Foncia Pierre Rendement aussi à capital fixe.
Ce retour est très intéressant car en plus d’être concret, vous l’avez fait sur 5 SCPI à caractéristiques différentes de 5 SG différentes.

Depuis combien de temps possédiez-vous ces parts?

J’ai toujours considéré que posséder plusieurs SCPI était un gage de liquidité car si une ou deux sont bloquées, on peut toujours vendre celles qui n’ont pas de problème. Bien sûr le jour où tout se bloque ça n’a plus d’intérêt mais voyez vous avez pu vendre Multimobilier 2 facilement alors que 2 SCPI de La Française nécessitent des délais de plusieurs mois pour se débarrasser des parts (Selectinvest 1 et Crédit Mutuel Pierre 1), d’où l’intérêt de diversifier.
5 SCPI pour 50000€ c’est un maximum mais ça ne vous a coûté que quelques timbres et paperasse au final.

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#3 05/01/2018 01h02

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Je n’avais ces SCPI que depuis 3 ans et quelques mois. Ce n’est donc pas une bonne opération vu les frais. Mais grâce à mon TMI bas et à la revalorisation des parts, c’est largement positif. Après impôts, je suis à +8% par rapport à ce que j’ai investi. Un bon fonds euro aurait fait aussi bien, mais je n’avais qu’à les garder 9 ans comme préconisé…

Vous avez raison, c’est l’une des forces des SCPI vs l’immobilier direct que de pouvoir diversifier avec des sommes relativement faibles. C’est d’ailleurs ce point qui m’a décidé à y investir. Je ne voulais pas tout avoir en bourse et l’investissement en immobilier direct mobilisait trop de cash.

Ajout : Par contre, un obstacle à la diversification en SCPI est la déclaration d’impôt ! Suivant Corum, beaucoup se sont mises à investir à l’étranger. Chaque SCPI envoie un document pour aider à remplir la déclaration, mais ça reste lourd. Déclarer 10 euros de revenu foncier en Slovaquie, avec 1 euro de frais financier X le nombre de pays X 5 SCPI commençait à me g*ver. Dire que je devrai encore le faire l’année prochaine. Joie.

Dernière modification par PierreQuiroule (05/01/2018 01h19)

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#4 05/01/2018 16h08

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Merci pour ce retour. Je suis en train de réfléchir à une cession de parts de SCPI et il est précieux d’avoir ce type de retour d’expérience.
Les points que je suis en train de creuser, mais peut-être avez-vous déjà une réponse :
1. Quel montant va réellement être crédité après la cession ?

À titre d’information, sur ce sujet, voici la réponse obtenue récemment auprès d’un gérant de SCPI, concernant les définitions de deux termes assez proches, me semble-t-il :
-valeur de retrait qui correspond à la valeur nominale (prix de la part + prime d’émission) qui s’élève à compter du 1er juillet 2017 à 1056 euros (1040 euros du 01/07/2016 au 30/06/2017). Il s’agit de la valeur statuaire de la part lorsqu’il existe des demandes de souscription pour un montant égal ou supérieur aux demandes de retrait
- valeur de sortie qui correspond à la valeur de réalisation étant égale à la somme de la valeur vénale des immeubles (expertise immobilière) et de la valeur nette des autres actifs moins les dettes. Il s’agit de la valeur liquidative qui s’élève à 1024 euros au 31/12/2016.


2. Comment valoriser l’augmentation progressive des délais de jouissance, dans le cadre d’une cession de gré à gré ? En effet, certaines SCPI sont passées à six mois (Corum par exemple) de délai de jouissance, ce qui représente un montant significatif de revenus locatifs en moins.

Je ferai mon retour d’expérience sur le forum dans la mesure du possible.

Bien à vous,

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#5 05/01/2018 18h50

Modérateur
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@Yoga : de quelle SCPI parlez-vous ?   (EN l’état, votre message est assez incompréhensible…)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 05/01/2018 19h43

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Comme GBL, je ne suis pas sûr de comprendre votre première question. Tout ce que je peux vous dire, c’est que j’avais fait mes calculs avec la valeur de retrait affichée sur le site de chaque société de gestion. J’ai reçu au centime près ce qui était annoncé.

Vous me permettez de préciser un point important : je n’étais en plus-value par rapport au prix de souscription que pour une seule SCPI (Rivoli), dans ce cas, la société de gestion a payé pour mon compte l’impôt sur les plus-values immobilières. J’ai donc reçu la valeur de retrait déduite de cet impôt. Ça peut paraître évident, mais ça va mieux en le disant.

Pour votre point n° 2, autant que je sache, l’avantage d’une cession de gré à gré, c’est justement de ne pas subir le délai de jouissance. D’après ce que j’ai vu, le prix est calculé pour que l’avantage retiré d’une cession de gré à gré (par rapport au retrait par le biais de la société de gestion) soit partagé équitablement entre le vendeur et l’acquéreur.

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#7 06/01/2018 00h16

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Pouvez-vous confirmer les chiffres svp? A supposer que vous ayez payé la part 260€ en 2013, vous l’avez revendue 262€ soit le prix de retrait aujourd’hui et avez payé l’impôt sur la PV sur la base de 2€ de PV?

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#8 06/01/2018 10h02

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@PierreQuiRoule,

Merci pour le partage d’information.
Comme c’est un sujet que je regarde actuellement, vous serait-il possible de détailler un peu l’aspect fiscal de cette cession de parts?
Notamment sur quelle base est calculée la plus ou moins value ?

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[+2]    #9 06/01/2018 11h16

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Sur la base des éléments que l’on a, il a donc du payer l’imposition sur la PV de 2€ par part de Rivoli Avenir Patrimoine, soit 19% d’impôt sur le revenu + les PS de 15,5%
Impôt sur le revenu : déclaration d’une plus-value immobilière | service-public.fr
Comme il n’a pas d’abattement pour durée de détention, l’imposition est de 34,5% soit 0,69€ par part.
PierreQuiroule qui a vendu ses parts de RAP valant 262€ en valeur de retrait a donc perçu 261,31€ nets par part. il confirmera (ou non smile  ).

Sinon voici les règles pour les abattements en fonction de la durée de détention:
Plus-values immobilières : abattements 2017 - Achat-Vente - Le Particulier

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[+2]    #10 06/01/2018 12h36

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Bravo Surin !
Votre calcul est parfaitement exact. Du coup, je n’ai rien à rajouter à votre réponse, les chiffres indiqués sont les bons. smile Je confirme que j’ai bien reçu 261,31 euros par part RAV.

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#11 10/01/2018 15h34

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Intéressant en effet d’avoir ce retour, surtout qu’il est concrêt et chiffré.
Pour rester sur l’exemple de RAP, quel était votre prix initial de souscription ?
Etant donné votre faible durée de détention de ces parts, ce qui vous sauve, c’est principalement la revalorisation des parts ainsi que votre faible TMI qui a minimisé l’impact des revenus fonciers.

Dernière modification par yademo (10/01/2018 15h34)


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#12 10/01/2018 15h48

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Comme dit plus haut son prix initial de souscription  était de 260€ pour RAP.

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[+1]    #13 10/01/2018 16h04

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Merci pour ce retour.

Je n’avais pas fait de retour de mon expérience donc voilà…

J’ai procédé à la vente de mes parts SCPI de Sélectinvest 1, il y a un an après 8 mois d’attente vu le nombre de demandes de retraits…et je m’estime chanceuse. Actuellement, le délai de retrait sur cette SCPI est de plus d’un an !

Les relations avec La Française au moment de l’opération ont été profesionnelles et rapides concernant l’envoi de la demande de retrait et son traitement administratif, c’est après qu’il a fallu faire preuve de patience et sans aucune information de la part de la société gestionnaire même après plusieurs appels téléphoniques. Un beau jour (après 8 mois), nous avons été informé par un courrier que l’argent avait été viré sur notre compte.

A méditer pour l’avenir.

Dernière modification par Saphyre (10/01/2018 16h04)


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[+1]    #14 10/01/2018 16h16

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En effet la situation de Selectinvest 1 ne s’améliore pas, cela fait bien 2 ans que de tels délais sont nécessaires et apparemment cela s’accroit.
Il y a possibilité de revendre plus vite mais avec une décote de l’ordre de 15% via le fonds de remboursement.
Crédit Mutuel Pierre 1 (de La Française aussi) est elle aussi dans cette situation avec une décote de 17% environ pour le fonds de remboursement et des délais de revente de l’ordre de 1 an sinon.
Ce sont à ma connaissance les 2 seules SCPI du marché connaissant de tels problèmes de liquidité.

Edit: mise à jour des décotes

Dernière modification par kc44 (10/01/2018 16h26)

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#15 10/01/2018 19h55

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La décote m’a été proposé mais elle entamait ma rentabilité donc j’ai refusé…avec quelques doutes parfois il est vrai (8 mois c’est long).

Malgré cela, l’investissement a été rentable pour moi. Le projet datant de 2003, la valeur de la part (différence prix d’acquisition en 2003 et prix de retrait en 2016) s’était apprécié de 16%, d’où mon choix.

J’ai souscrit les parts avec un crédit sur 20 ans, donc une fois ce dernier remboursé par anticipation et la fascalité payée, le gain a été de 50 k€. Pas trop mal avec un apport initial de 0 et un effort d’épargne de 200 euros mensuel au cours des 5 dernières années de l’investissement.

Par contre, mon cas démontre les risques des SCPI quand le marché se grippe.


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#16 31/01/2018 01h44

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Suite et fin de l’aventure SCPI pour moi : la réception des derniers dividendes !

La cession n’étant pas intervenue pile à la fin d’un trimestre*, quelques euros sont arrivés sur mon compte en janvier :
- 6,14 € par part Multimmobilier 2 (contre 9,21 € reçus au trimestre précédent)
- 1,79 € par part RAP (contre 2,83 €)
- 7,34 € par part Foncia Pierre Rendement (contre 11,01 €)
- 1,63 € par part PFO2 (contre 2,05 €)
- Corum distribuant son dividende mensuellement n’a rien versé depuis l’envoi du courrier (pas de dividende en décembre).

*Le courrier recommandé a été envoyé le 27 novembre et reçu le lendemain par la plupart des sociétés de gestion.

En gros, j’ai reçu entre 60% et 80% du dividende du dernier trimestre, ce que je trouve honnête. J’avoue ne pas avoir le courage de chercher comment ce versement a été calculé dans chaque cas : au mois, à la quinzaine, au jour…

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#17 07/04/2019 13h23

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J’ai pour ma part eu l’occasion de vendre 50 parts de Fructirégions Europe, SCPI à capital fixe.
Bien qu’en augmentation de capital au prix de 232€ frais inclus, j’ai pu en tirer 230€ net vendeur soit 250,7€ prix acheteur.
Ces parts achetées 206€ il y a 6 ans ont subi un prélèvement de 19% de PV + 17,2% de PS, le tout arrondi à l’euro supérieur soit 36,25% d’imposition. A cela s’ajoute une plus-value sur cession d’actifs de 0,12% du montant brut soit 13,35€.

C’est cher payé en impôts mais cet achat a rapporté plus de 5% de dividendes sur la durée et les frais ont été largement amortis puisque je fais une plus-value nette de 7,29%.

J’estime qu’il y a mieux à faire ailleurs, je vends une SCPI qui surcote de plus de 20% par rapport à sa valeur de réalisation pour en acquérir d’autres que sous-cotent.

A noter, AEW-Ciloger a traîné pour le règlement, cela a pris un peu plus d’un mois et a nécessité une relance, sans que je n’ai d’explication de la raison d’un blocage du virement.
Nous sommes pourtant bien en 2019.

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[+1]    #18 13/05/2020 11h55

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Bonjour,
J’ai initié la vente d’environ 50k€ de SCPI notamment suite à la crise qui se profile, ce qui me permet de :
_Prendre une partie des plus-values sur des SCPI que je considère au sommet et qui à mon sens ont des chances de voir leur prix baisser. Tant pis pour l’imposition sur les plus-values
_Me débarrasser de SCPI avec lesquelles je ne suis pas à l’aise et ne souscrirais pas aujourd’hui
_Au final j’estime ne pas perdre grand chose autre qu’une absence de dividendes le temps de réinvestir cet argent, ce qui prendra des mois mais ça me laisse une chance de saisir des opportunités à venir sur les marchés secondaires.

Voici un point provisoire :
_Vente de Fructirégions : vente effectuée sans problème, avec une sacré facture sur la plus-value, se montant à près de 40%, je n’ai pas pu vérifier, la SCPI a du vendre des biens en plus-value en début d’année.
_Vente de Fructipierre : idem marché fluide au plus haut, inutile d’être trop gourmand, les acheteurs sont nombreux à 575-576€ net vendeur, il ne faut pas se positionner plus haut, d’autant plus que ça ne durera pas je pense.
_Vente de Rivoli Avenir Patrimoine : vente effectuée sans problème, le marché est fluide, le règlement se fait rapidement et les informations pour vérifier le calcul de plus-value sont disponibles immédiatement, ce qui est la moindre des choses (en plus d’être correctes…).
_Vente de Pierre Plus : après un mois et demi, toujours rien. C’est le flou absolu, impossible de connaître l’état du marché, de savoir combien de parts sont en vente, combien sont en attente de souscription.
J’avoue ne pas être du tout à l’aise avec ce type de capital, les SCPI à capital variable. Ca laisse trop de marge au gérant car ce n’est pas encadré, quand je vois que Corum semble traiter les ordres au fil du temps alors que d’autres font un échange par mois, quand ce n’est pas plus, cela me parait anormal.

Ce que je constate, c’est que pour vendre une SCPI à capital fixe, si l’on sait lire les carnets d’ordres, on sait quasiment à coup sûr si son ordre a des chances de passer et surtout, au lendemain de la confrontation à une date fixe, on sait aussi si c’est passé ou non. Il faut ensuite attendre 3 semaines pour être payé.
Pour vendre une SCPI à capital variable, il y a beaucoup d’inconnues, seul le gérant pourra vous rassurer en expliquant que le marché est fluide mais il n’est pas tenu de communiquer et surtout cela l’engage potentiellement donc un mystère se maintient jusqu’à ce que vous touchiez vos fonds.

En l’occurrence je n’avais aucun besoin mais je trouve qu’il est rassurant de pouvoir récupérer 50k€ en quelques clics en pleine crise, avoir un portefeuille très diversifié permet d’avoir le choix sur les SCPI à vendre et avoir moins de risque de se retrouver bloqué.
Les ventes se montent à 10k pour Fructirégions et Fructipierre, 15k pour Rivoli Avenir Patrimoine et Pierre Plus.
Si l’on ajoute les 50k€ que j’avais prévu d’investir début mars et pour lesquels je me suis rétracté, cela me permet d’être moins exposé au marché des SCPI tout en gardant des revenus me permettant de vivre et être très liquide. Cela permettra de saisir des opportunités que ce soit en bourse, pour l’achat d’une RP ou autres SCPI.
J’ajoute à cela que pendant ces 2 derniers mois, les dépenses se sont révélées très modérées, de la nourriture pour le même budget qu’avant, quelques gants et masques certes mais pour le reste plus rien, le budget essence étant réduit de 2/3 en consommation et de 3/4 en terme de budget.

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#19 28/01/2021 10h47

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Bonjour Surin,

suite à votre expérience de vente de parts de pierre plus, j’ai lu dans le bulletin de retrait fournis par Ciloger :

Bulletin de retrait a écrit :

L’associé qui se retire perd la jouissance de la part au 1er jour du trimestre au cours duquel le retrait est enregistré sur le registre des retraits.

1) Pouvez vous me confirmer que vous avec perdu la jouissance de vos parts au 1er Avril (et donc le dernier dividende que vous avez perçu était celui du T1 2020)?
2) Dois je en conclure que la SCPI (et donc les associés restant) gagne presque 1 an de revenus sur ces parts ? (1er jour du trimestre d’inscription sur le registre, puis attente, puis 6 mois de délais de jouissance pour le nouveau propriétaire).
3) combien de temps avez vous mis pour vendre vos parts finalement?

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[+1]    #20 28/01/2021 11h11

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1) Je confirme que la perte de jouissance est sur tout le trimestre, mieux vaut donc céder ses parts en début de trimestre.
2) En effet, dans le cas des parts cédées uniquement, un délai de 7 à 10 mois permet du coup - je suppose - à la SCPI de ne pas avoir à les verser et augmenter ainsi son résultat, ce qui bénéficie aux autres associés. Les parts souscrites augmentant le capital ont un délai correspondant à celui nécessaire pour trouver/acheter des biens.
3) 1 mois et 3 semaines. Ordre envoyé en début de mois, exécuté en fin de mois et paiement fait 3 semaines après. L’intérêt d’envoyer un ordre en tout début de trimestre est que chronologiquement on passe avant ceux qui envoient leur ordre au fil du mois concerné. Je pense que durant les temps qui courent, ça a son importance, plusieurs SCPI risquant de voir leur marché se bloquer, même temporairement (AESTIAM, 2 SCPI bloquées, 1 ayant eu une alerte finalement passée, à surveiller aussi les SCPI gérées par FIDUCIAL et d’autres à venir probablement - à surveiller : LA FRANCAISE ? AEW-CILOGER ?).

Dernière modification par Surin (29/01/2021 10h32)

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#21 29/01/2021 10h33

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Je n’avais pas cette information en tête lorsque je vous ai répondu hier :
Les SCPI ACTIPIERRE EUROPE et PIERRE PLUS réduisent leur délai de jouissance

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#22 31/01/2021 11h17

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Surin, le 28/01/2021 a écrit :

1) Je confirme que la perte de jouissance est sur tout le trimestre, mieux vaut donc céder ses parts en début de trimestre

Il semble donc que les règles ont également changées depuis 2017 puisque PierreQuiroule indiquait dans son message 16qu’il avait reçu des dividendes au prorata des dates de vente effectives.

A moins que cela dépendent des SCPI ?

Yvan

Dernière modification par Yvan (31/01/2021 11h25)

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#23 01/02/2021 11h08

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Oui cela dépend des SCPI, se référer aux statuts et a la note d’info pour chacune.


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