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[+3]    #276 19/01/2021 17h01

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Je suis surpris par ce "comparatif" Larbinator qui - sur le principe est une excellente idée - mais en fin de compte n’est qu’un avis bien personnel, je dirais même sans vraiment d’objectivité, de votre vision de l’investissement en fonds immobilier.

Je m’explique :
Vous balayez les SCPI d’un revers de main en en listant uniquement les défauts (j’en déduis qu’elles n’auraient aucun avantage) mais faites un plaidoyer pour les SIIC, je vous invite à convaincre la myriade d’investisseurs rincés ces dernières années par certains investissements s’étant montrés bien hasardeux.
De la liquidité mais à quel prix => en vendant à 30% du prix acheté ? A ce compte là je vous informe que les SCPI sont tout aussi liquides.
Je ne parlerai pas des OPCI qui sont à mes yeux un gadget n’ayant aucun intérêt. Il faudrait qu’ils donnent accès à un patrimoine qualitatif qui ne serait pas disponible via d’autres fonds mais ce n’est pas le cas.
Vous concluez en conseillant (pardon, en proposant) l’achat d’un tracker immobilier, à l’encours ridicule, sans plus d’explications.

Je suis désolé de ce message qui n’est pas très sympathique alors que je suis persuadé que votre démarche est bienveillante et totalement désintéressée mais en fin de compte, je reste sur ma faim.
Je vous invite à développer certains points smile

Dernière modification par Surin (19/01/2021 17h04)

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#277 19/01/2021 17h18

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Larbinator vous conviendrez avec moi que si je devais vendre mes KLEPIERRE aujourd’hui, saisi d’un urgent besoin de liquidités, le fait de constater une "Forte décote actuellement sur l’ANR" ne me serait pas d’un grand secours, même intellectuel.

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Favoris 5    #278 19/01/2021 17h48

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Pour ma part, j’ai opté pour les REITs qui présentent de nombreux avantages, donc une liquidité importantes, des rendements attractifs et une fiscalité favorable.

Voici mes REITs, mREITs et CLO du moment. Ce portfolio m’assure un dividende annuel de $14935 soit environ $1244 par mois. La capital engagé est de $183,517 pour une valorisation à ce jour de $206,486. La rentabilité sur le capital engagé est donc de 8.13% et la rentabilité sur la valorisation actuelle est de 7.23%.

AGNC
AWP
BRT
CLNC
ECC
ESS
EQR
FRT
GEO
HTA
IRM
MAC
MPW
NLY
NNN
OHI
OXLC
SPG
STAG
VTR
WPC

Ce portfolio a été constitué progressivement sur l’année 2020 en profitant de très bonnes opportunités. Je pense que les REITs sont encore sous-évalués et que le gain en capital à venir est substantiel.

Quelques remarques:
- A noter que les REITs profitent d’une fiscalité favorable aux US depuis le new Tax Act de Donald J. Trump, mais cela ne risque de ne pas durer car Joseph Biden va sans doute dêmolire ces baisses d’impôts.
- Le COVID risque de changer la donne sur le REITs au-delà de la pandémie, c’est pourquoi je fais progressivement évoluer le portefeuille vers des foncières qui se focalisent sur appartements (BRT, ESS, EQR), medical offices & hospitals (MPW, HTA). Pour les Malls, que du premium (SPG, MAC) qui devrait fortement rebondir et profiter de la fermetures des malls de class B et C. J’ai aussi des prisons (GEO), paradoxalement (ou pas) les prisons ont souvent très fortement progressées sous les administrations démocrates.
- Les mREITs et CLO permettent sous reserve d’accepter un peu de risque d’augmenter le rendement du portefeuille.

Au plaisir de lire vos choix de REITs!

Dernière modification par TyrionLannister (19/01/2021 17h51)


Tyrion Lannister - "a Lannister always pays his debt"

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#279 19/01/2021 18h42

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Tant que les gens ne ferons pas l’effort de comprendre réellement les différences entre les différents vecteurs "immobiliers", et seront seulement à la recherche du meilleur sur 1 ou 2 critères (toujours discutables) … pour trouver le meilleur placement, la discussion sur ce sujet ne progressera pas.

SCPI, OPCI, club deal ou SCI, SIIC côté en bourse, immobilier physique, ETF, … sont tous trés différents par nature et par essence. Et plutôt que de chercher à comparer, il faudrait réaliser qu’ils sont tous différents et ne s’opposent pas mais chacun d’eux peut trouver sa place et sa justification dans la constitution d’un patrimoine diversifié et équilibré.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#280 19/01/2021 21h01

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Larbinator a écrit :

→ Faible liquidité surtout en période de krach

Avoir de la liquidité pour vendre à -60% (c’est le cas sur URW), je ne vois pas trop l’intérêt. D’ailleurs si je publiais ici un message pour vendre certaines parts de SCPI de gré à gré à -60% je suis sûr que je trouverais de la liquidité

Larbinator a écrit :

→ Pas de décote sur l’ANR (Actif Net Réévalué)

C’est plutôt bien quand vous voulez vendre vos parts non ?

Larbinator a écrit :

→ Fiscalité désavantageuse :

Il y a plein de moyens de l’optimiser. Certains ici ont des SCI très bien optimisées, d’autres ont de l’AV qui leur permet de réinvestir 100% des loyers dont ils n’ont pas besoin à date et qu’ils retireront avec une fiscalité plus douce lors de leur retraite etc etc.

Je n’ai pas l’impression que vous ayez fait un comparatif mais un plaidoyer…

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#281 19/01/2021 21h15

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Larbinator a écrit :

Je vous déconseille les SCPI pour plusieurs raisons
(…)
Les Foncières cotées en bourse, SIIC en France ou REIT dans les pays anglo-saxons, présentent de multiples avantages.

Votre message est instructif, et résume bien les différents avantages et inconvénients des supports, mais vos conclusions me semblent un peu trop générales.

Même si je pense qu’investir en ce moment dans les SCPI est en général une très mauvaise idée, l’investissement en soit en SCPI n’est pas forcément un mauvais calcul: tout dépend de beaucoup de facteurs, du support d’investissement (SCI familiale, statut fiscal, TMI, etc…), le choix du support d’investissement doit avant tout se faire globalement et selon une approche patrimoniale.

Ceci dit, à mon sens, c’est en ce moment la période pour faire des arbitrages entre ces supports. Personnellement je diminue mon exposition aux SCPI qui me paraissent sur-évaluées (j’ai la "chance" d’en détenir dans une AV, donc liquide) pour me recentrer sur les foncières. Quelque-soit l’évolution de l’immobilier dans le futur, cela me paraît gagnant.

Dernière modification par Flouzamax (19/01/2021 21h17)

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