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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/08/2014 13h19

Membre
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Bonjour à tous,

Sages avisés du forum, j’aurais besoin de vos conseils :-)

En fait, je réfléchis à un investissement type buy & hold, quelque chose que je pourrais laisser enfouis sans devoir m’en préoccuper. L’achat de part de SCPI me tentait plutôt bien. J’ai d’ailleurs plutôt regardé du coté de FONCIA Pierre Rendement depuis l’ouverture récente de son capital.
Mon profil : en couple, TMI 30%, aucun endettement, pas de résidence principale (prévu à horizon 5/6 ans), on a suffisamment d’argent de coté pour acheter la résidence principale en empruntant au minimum (donc l’emprunt pour l’achat de part ne devrait pas trop saccager notre capacité d’emprunt).
Je songeais emprunter 44000 euros sans apport pour prendre 40 parts de FONCIA Pierre Rendement (40 parts à 910 euros, et le reste pour couvrir les frais d’entrée et gestion initiaux, estimé autour de 7k).
Boursorama me propose du 3% hors assurance pour mon emprunt de 44k sur 20 ans…
A vue de nez cela me ferait un TRI autour de 6%, qu’en pensez-vous ?
J’hésite entre soit SCPI ou soit foncières cotées pour un investissement, mais cela supposerait une attention (arbitrages & cie) plus importante dans le second cas…

Mots-clés : avis, foncia pierre rendement

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#2 20/08/2014 13h46

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sauf que ous n’aurez peut être pas aussi facilement votre pret si c’est pour acheter de la fonciere côtée


Parrain VIVID, Ebuyclub, AFER, MAX, Fortunéo, Bourso, ING, AFER, Linxea, orange bk……

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#3 20/08/2014 13h56

Membre
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sauf que ous n’aurez peut être pas aussi facilement votre pret si c’est pour acheter de la fonciere côtée

Oui, j’en serai pour ma poche effectivement (je mettrais probablement 40k d’économies actuellement stockées dans LDD et livrets classiques)

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#4 20/08/2014 14h31

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Avec une TMI de 30% et les prélèvements sociaux, je dirais que dans tous les cas, ce sera peut rentable sans à espérer une hausse des prix de l’immobilier commercial.

Vous semblez vouloir faire croître votre capital et pas spécialement à générer des flux de suite.

Rajouter les solutions des SCPI dans une assurance vie et d’investir dans une SICAV immobilière capitalisante.

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#5 20/08/2014 14h34

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Vous avez envisagé les SCPI en assurance vie ? Certe vous perdez la possibilité d’emprunt mais vu votre TMI, votre liquidité disponible et votre horizon d’achat de RP, vous y gagnerez en rendement !

Dernière modification par Al25 (20/08/2014 14h34)


The cake is a lie  --  Parrain Binck, Fortuneo et Boursorama.Me contacter par MP

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#6 20/08/2014 14h54

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Jloup a écrit :

Je songeais emprunter 44000 euros sans apport pour prendre 40 parts de FONCIA Pierre Rendement (40 parts à 910 euros, et le reste pour couvrir les frais d’entrée et gestion initiaux, estimé autour de 7k).

Le prix de 910€ est un prix NET de tout. Donc avec 44000€ vous aurez 44000/910 = 48 parts à 910€ (et il vous restera encore 320€ = 44000 - 910*48).
Les "frais" se situent ailleurs, et si vous souhaitez vendre vos parts ce sera à un prix (net vendeur) proche de 820€ (si l’acheteur les paie 910€) : les frais représentent la différence entre les 910€ et les 820€.

Si vous pouvez acheter sans emprunt, vous pouvez aussi envisager d’acheter la nue-propriété de parts de Foncia Pierre Rendement, renonçant aux dividendes pendant 10 ans (et n’ayant en conséquence aucun impôt à payer sur ces dividendes pendant ces 10 ans). Ca vous coutera en gros 68% de 910€, et vous pourriez  alors pour 44 000€ obtenir 71 parts. Après 10 ans vous récupérez la pleine propriété sans aucune formalité, et les dividendes tomberont alors chaque trimestre (et il faudra alors payer des impôts sur les revenus fonciers). Avec un TMI de 30% (en plus de 15.5% de PS), c’est bien plus avantageux que l’achat de parts au comptant, et c’est assez proche de l’achat de parts à crédit.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 21/08/2014 08h51

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merci à tous pour ces précieux conseils.

Rajouter les solutions des SCPI dans une assurance vie et d’investir dans une SICAV immobilière capitalisante.

Vous avez envisagé les SCPI en assurance vie ? Certe vous perdez la possibilité d’emprunt mais vu votre TMI, votre liquidité disponible et votre horizon d’achat de RP, vous y gagnerez en rendement !

je n’avais pas considéré cette solution, je vais du coup regarder du coté des AV avec SCPI et sicav. Après je n’aurais plus de levier lié au crédit, mais bon…

Le prix de 910€ est un prix NET de tout. Donc avec 44000€ vous aurez 44000/910 = 48 parts à 910€ (et il vous restera encore 320€ = 44000 - 910*48).
Les "frais" se situent ailleurs, et si vous souhaitez vendre vos parts ce sera à un prix (net vendeur) proche de 820€ (si l’acheteur les paie 910€) : les frais représentent la différence entre les 910€ et les 820€.

merci pour ces infos !

Si vous pouvez acheter sans emprunt, vous pouvez aussi envisager d’acheter la nue-propriété de parts de Foncia Pierre Rendement, renonçant aux dividendes pendant 10 ans (et n’ayant en conséquence aucun impôt à payer sur ces dividendes pendant ces 10 ans). Ca vous coutera en gros 68% de 910€, et vous pourriez  alors pour 44 000€ obtenir 71 parts. Après 10 ans vous récupérez la pleine propriété sans aucune formalité, et les dividendes tomberont alors chaque trimestre (et il faudra alors payer des impôts sur les revenus fonciers). Avec un TMI de 30% (en plus de 15.5% de PS), c’est bien plus avantageux que l’achat de parts au comptant, et c’est assez proche de l’achat de parts à crédit.

Cela se trouve facilement, un partenaire pour prendre l’usufruit ? J’avais considéré cette solution avec le cumul crédit, me permettant d’avoir du déficit foncier lié aux intérêts d’emprunts… Mais étant néophyte j’ai peut être surestimé la difficulté a trouver un usufruitier.

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#8 21/08/2014 09h11

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Par contre, dans le cadre de la NP, les intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles contrairement à celui en emprunt et il convient donc de privilégier l’investissement cash

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#9 21/08/2014 12h19

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Jloup a écrit :

Cela se trouve facilement, un partenaire pour prendre l’usufruit ?

Votre CGP en trouvera un, s’il est compétent, sinon passez par "Stephane" sur ce forum, ou par Primalliance, par exemple.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 22/08/2014 08h40

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Merci pour ces précisions :-)

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#11 27/08/2014 18h04

Membre
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Jloup a écrit :

Boursorama me propose du 3% hors assurance pour mon emprunt de 44k sur 20 ans.

Bonjour JLoup,

Rassurez-moi: le crédit proposé ne vient pas de Boursorama n’est-ce pas?

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#12 05/09/2014 08h22

Membre
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Bonjour à tous,

Wow a écrit :

…le crédit proposé ne vient pas de Boursorama n’est-ce pas?

On peut raisonnablement se poser la question… Car, il y a encore peu de temps boursorama ne proposait ce type de crédit qu’à partir de 100 k€


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#13 05/09/2014 15h59

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On peut raisonnablement se poser la question… Car, il y a encore peu de temps boursorama ne proposait ce type de crédit qu’à partir de 100 k€

Bonjour,
pour répondre à vos questions, je triche un peu avec un membre de la famille qui travaille là bas et qui pouvait me proposer une petite ristourne hors process…

Dernière modification par Jloup (05/09/2014 15h59)

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#14 09/09/2014 13h27

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Les deux solutions que vous évoquez ne sont pas comparables :

- Si vous disposez d’une somme à investir au comptant, il peut être intéressant de dynamiser cette épargne en achetant des foncières cotées. Vous pouvez, par exemple, vous intéresser à SCBSM qui va probablement annoncer de bons résultats fin septembre. Dans ce cas, c’est la foncière qui gère pour vous l’effet de levier et l’endettement. (Je précise que je suis moi-même investi dans cette société)

- Si vous disposez d’une capacité d’endettement, vous pouvez également acheter des scpi à crédit, déduire les intérêts de l’emprunt souscrit, et faire ainsi, votre propre "cuisine". Pour cela, il vous faudra acheter de la pleine propriété et non de la nue-propriété, et monter un dossier de crédit sur une durée appropriée. Dans ce cas, la question de la fiscalité devra faire l’objet d’une attention particulière, surtout avec un TMI à 30% !

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