Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#151 10/09/2018 00h07 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1501 

Quelques remarques courtes, qui valent ce qu’elles valent (je n’ai pas envie de rentrer dans de longues polémiques) :

- dès qu’on dit "la forêt", on fait une généralisation abusive et casse-gueule. Privée/publique ; feuillue/résineuse ; privée de petite surface vs grande surface ; pin maritime vs douglas vs chêne… De plaine ou de montagne… facile d’accès ou difficile d’accès. Il faut dire "les forêts". Or, quand on investit dans "la forêt", on investit en fait dans un certain type de forêt, avec une certaine rentabilité. Il faut donc examiner cet investissement au cas par cas (comme Tssm qui peut citer les chiffres et les particularités de son GFF, qui ne sont pas les mêmes qu’un autre GFF).

- concernant les chiffres cités par maxcorporis, les forêts gérées par les EFF sont quand même un peu la crème de la forêt privée : des grands ensembles en termes de surface (sinon on n’arrive pas à rémunérer l’expert), rémunérateurs (sinon on n’arrive pas à rémunérer l’expert), et bien gérées (l’expert bosse).

- à l’inverse, l’article de Forêt-Entreprise cité par toufou semble parler de la forêt en général, ou de la forêt privée en général.

- contrer les chiffres de l’un par les chiffres de l’autre n’est pas plus logique que, face à "les agriculteurs vont mal", répondre "les chiffres des grands céréaliers sont plutôt bons" ! On ne parle pas de la même chose, pas du même ensemble !

- quand on investit dans la forêt "institutionnalisée", type grand GFF bien géré, on est quand même plutôt sur cette forêt privée "haut de gamme".

- dans l’article de Forêt-Entreprise, il me semble y avoir une grosse erreur de raisonnement : l’évolution du prix du m3 de bois dans le temps n’est égal à la rentabilité de la forêt que si la forêt est constante. Forêt mature, gérée de façon constante, donc les essences ne changent pas, le stock de bois moyen à l’hectare ne change pas, le volume unitaire des arbres ne change pas.
Or, la forêt privée, et notamment la forêt privée résineuse plantée en grandes surfaces, est une forêt relativement jeune. Pour une surface forestière donnée, sa rentabilité et sa valeur n’évoluent pas uniquement en fonction du prix du m3 de bois, car, souvent : le volume sur pied à l’ha croît ; le volume moyen unitaire des arbres croît, les essences ont pu être renouvelées pour partie pour mieux s’adapter à la demande, les itinéraires techniques ont pu s’adapter aussi, etc.
Dans l’exemple du GFF de Tssm, la valeur de la forêt a un peu plus que doublé en 11 ans (je pense que son deuxième chiffre à 28,5 m€ est en 2017 et non pas 2007 comme indiqué par erreur), et la valeur de ses parts a plus que de doublé aussi. Avec ces chiffres, ça fait une augmentation de valeur de 7 % par an.
Dans cette augmentation, il y a peut-être une part d’"engouement du marché" ; mais il y a aussi très probablement une part d’augmentation de la valeur intrinsèque de la forêt : davantage de m3 à l’hectare, volume unitaire des arbres plus gros, etc.
Si on compare à des actions, le propriétaire des actions de l’entreprise X, qui ne verse "que" 1 % de dividence annuel, mais dont le cours de l’action a plus que doublé en 11 ans soit 7 % d’augmentation annuelle, va être plutôt content du résultat, non ? Et personne ne penserait à stigmatiser la faiblesse des 1 % de rendement annuel sans prendre en compte l’augmentation de la valeur de l’action ?

- globalement, je suis d’accord que, depuis 1980 par exemple, le prix du m3 de bois a baissé en euros constants (corrigés de l’inflation), que les charges et la fiscalité ont augmenté, et que la rémunération du propriétaire forestier a baissé. Mais le fait que ça ait baissé ne veut pas dire que ce n’est plus du tout intéressant.

- si la rentabilité était si basse que 0,2 %, les gens qui savent compter (grands groupes, assureurs, etc.) auraient quitté l’investissement forestier depuis longtemps. Or, il me semble que les grands propriétaires forestiers gardent leur forêt, voire en achètent encore…

- si la rentabilité était si basse, les prix de la forêt seraient bas aussi. Les gens qui cherchent à diminuer l’ISF ne suffisent pas à expliquer les prix actuels de la forêt.

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2018 01h48)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

Hors ligne

 

[+1]    #152 23/09/2018 14h53 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   

Le prix du m3 de bois feuillu à bcp chuté, les gens préfèrent du ikea que des meubles massifs.
Certains résineux se vendent bien s’ils répondent aux attentes des industriels.
L’investissement en forêt physique est un investissement de niche qui nécessite de bonnes connaissances techniques et ne peut être rentable que dans certaines régions.
Chaque groupement forestier est évidemment différent et il est très compliqué de faire des généralités.
Quelques régions permettent de dégager des revenus forestiers intéressants avec une maîtrise de la gestion.
La chasse est devenue une partie de revenu importante des propriétaires forestiers. Une grande attention doit toutefois être portée sur l’équilibre foret gibier. Les chasseurs paieront plus cher pour une forêt giboyeuse mais si cette population de gibier empêche le renouvellement de la forêt, on entre dans un cercle vicieux complexe…

Nous avons un groupement forestier familial, nous maîtrisons gestion, travaux et avons une réelle connaissance des prix du bois. Il est aujourd’hui très rentable et récoltons les efforts d’investissement passés.

Hors ligne

 

#153 11/04/2019 21h49 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   169 

Bonsoir,

l’un(e) des membres aurait peut être une expérience positive ou négative à relater avec les GFF HELIADES ou NYSIADES de La Forestiere CDC svp ?

bonne soirée.


"Ne nous soumets pas à la tentation du stock picking…" - Portefeuille et Mon blog

Hors ligne

 

#154 07/10/2019 18h56 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   29 

Bonjour,

Je m’intéresse aux groupements forestiers. C’est un investissement que je n’ai encore jamais réalisé mais qui me plairait. Au-delà de la réduction d’impôt qu’il procure, je trouve l’idée de posséder des parts dans une forêt assez agréable mais pas au point d’y investir les yeux fermés. Vatel capital propose ce type de produit mais je ne connais ni le groupe, et encore moins les groupements gérés. J’ai demandé les derniers rapports annuels qui devraient m’éclairer un peu plus.

Si vous avez déjà réalisé ce type d’investissement, quels critères avez-vous vérifiés avant de passer un ordre d’achat ?

Avec mes remerciements,

Cordialement,

Hors ligne

 

[+1]    #155 07/10/2019 21h23 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   28 

Que le groupe qui les propose soit spécialisé dans l’exploitation forestière… depuis longtemps…

Hors ligne

 

#156 07/10/2019 21h45 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   29 

Bonsoir,

formulée en ces termes, votre réponse est pleine de bon sens et souligne une évidence criante….qui m’avait échappé.

Bien à vous,

Hors ligne

 

#157 08/10/2019 08h43 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   71 

Conseil n°2 : relire attentivement cette file qui apporte la réponse au conseil n°1

Hors ligne

 

#158 29/11/2019 15h37 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   

France Valley annonce dans le Figaro Magazine de ce WE un Groupement Forestier d’Investissement avec un Visa de l’AMF et sur Boursorama que ce Groupement a déjà 30 forêts et 5500 hectares. Les autres offres que j’ai vues sont de petits groupements forestiers avec 3 à 5 forêts voire des nouveaux sans forêt du tout. Je suis assez tenté notamment pour la réduction d’IR. Vous connaissez France Valley?

Hors ligne

 

#159 29/11/2019 17h15 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   28 

Pour la part, pas d’infos sur France Valley. Je suis aussi preneur de celles-ci, ayant regardé ce dossier.

C’est le premier Groupement Forestier d’Investissement (GFI) agréé, ce qui permet d’en faire de la publicité et de solliciter l’épargne publique contrairement aux Groupements Fonciers Forestiers (GFF)… avec un marché des parts qui devrait en principe être plus fluide et assez proche de celui des SCPI à capital fixe, avec une responsabilité des associés limitée à leurs apports contrairement aux GFF, une taille plus grosse permettant en théorie une meilleure diversification.

Un autre avantage est que les parts sont disponibles…

Par contre, je n’ai trouvé aucune information sur les frais lors de l’investissement (droits d’entrée, commission de souscription?) ni sur les frais annuels de gestion. Il n’y a par contre pas de frais de sortie.

Hors ligne

 

[+1]    #160 29/11/2019 17h40 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   21 

Bonjour sm94 et tous les IH

Informations disponibles sur le site, tout en bas de la page Groupement Forestier d’Investissement principales caractéristiques GFI

Mimizoé1

Hors ligne

 

#161 29/11/2019 17h52 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   28 

OK, merci mimizoe1.

Les frais se décomposent entre ceux liés à la souscription (10% de commission de souscription et éventuel droit d’entrée), ceux, récurrents, liés à la gestion du GFI France Valley Patrimoine (0,75% par an s’agissant des frais de gestion de France Valley), et ceux, capitalisés dans la valeur des parts (donc récupérés lors du rachat des parts sous réserve de liquidité), liés à l’acquisition des actifs forestiers.

10% du prix de la part donc 11,11% de frais, cela fait beaucoup

Je viens aussi de trouver ceci dans un bulletin semestriel d’information

Prix de souscription = 200,00 €
Valeur de retrait = 180,00 €
Valeur de réalisation au 30/06/2019 = 171,94 €
Valeur de reconstitution au 30/06/2019 = 207,03 €

Hors ligne

 

#162 29/11/2019 18h06 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   

Ha oui alors c’est vraiment comme les SCPI : mêmes frais, mêmes présentations de valeurs de parts (souscription, retrait…).
Par contre j’ai regardé le GFI est à capital variable, comme maintenant la plupart des SCPI. Mieux pour la liquidité.

Hors ligne

 

#163 29/11/2019 18h46 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

sm94 a écrit :

avec un marché des parts qui devrait en principe être plus fluide et assez proche de celui des SCPI à capital fixe, avec une responsabilité des associés limitée à leurs apports contrairement aux GFF, une taille plus grosse permettant en théorie une meilleure diversification.

Un autre avantage est que les parts sont disponibles…

Par contre, je n’ai trouvé aucune information sur les frais lors de l’investissement (droits d’entrée, commission de souscription?) ni sur les frais annuels de gestion. Il n’y a par contre pas de frais de sortie.

Après quelques recherches, le fonctionnement serai plus proche d’une SCPI à capital variable.
Présentation du GFI

La liquidité des part n’est pas garantie, tant en termes de rapidité que de valeur. S’agissant du Groupement Forestier d’Investissement GFI France Valley Patrimoine, elle est organisée selon le même mécanisme que les SCPI dans l’immobilier : chaque nouvelle souscription est en priorité utilisée pour racheter, à la dernière valeur de retrait publiée, les parts des associés sortants. La liquidité dépend donc des demandes de souscriptions qui seront reçues par France Valley.

Par contre…

Dans leur rapport entre eux, les Associés sont tenus des dettes et obligations sociales dans la proportion du nombre de parts leur appartenant.

J’ai trouvé le DIC, on y trouve que le prix est par encadré comme pour les SCPI:

Le prix de souscription est établi sur la base de la valeur de reconstitution. Tout écart de plus ou moins 10% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts devra être notifié et justifié sans délai, par écrit, par la Société de Gestion à l’Autorité des Marchés Financiers. Il nécessite une actualisation de la Note d’Information soumise au Visa

A noter:
Frais de collecte 10% HT.
Frais de transfert (de dossier) de gré à gré : 75€ HT (dû par le cessionnaire).

Quelque chose qui fait un peu peur niveau frais… Des frais assimilés à des frais de recherche pour l’achat des forêts:

Une commission d’acquisition ou de cession, calculée sur le montant de l’acquisition ou de la cession
forestière et/ou immobilière, est perçue par la Société de Gestion à titre de rémunération de sa mission
dans le cadre des acquisitions ou des cessions d’actifs forestiers et/ou immobiliers, une commission égale
à :
▪ Une commission d’acquisition de 5,00 % HT du prix d’acquisition des actifs acquis, y compris en cas de
financement complémentaire par emprunt (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 6,00 % TTC
pour un taux de TVA de 20 %) ;
▪ Une commission de cession de 5,00 % HT du prix de cession (à majorer de la TVA au taux en vigueur,
soit 6,00 % TTC pour un taux de TVA de 20 %).
La commission sur les acquisitions s’applique aux acquisitions consécutives à de nouvelles souscriptions.

Pour compléter sm94, le bulletin semestriel est ici
Je rajoute la plaquette d’information

Hors ligne

 

#164 29/11/2019 22h31 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   28 

Une précision pour la phrase "avec une responsabilité des associés limitée à leurs apports contrairement aux GFF". Pour les GFF, la responsabilité est illimitée…

La commission de souscription de 11,11% doit être comparée à un objectif de performances d’environ 2,5% par an. Il faut donc déjà plus de 4 ans pour la compenser.

Hors ligne

 

[+1]    #165 30/11/2019 22h14 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Modérateur
Top 50 Réputation
Réputation :   379 

Bonjour,

Il est bon de préciser que Fonra n’est autre que le DG de la société mentionnée, ce qu’on appelle une pub maladroite…
Ce n’est malheureusement pas la 1ère fois que cela se passe sur nos forums, de venir faire l’oie blanche.


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

Hors ligne

 

#166 01/12/2019 09h20 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   

Vous pensez que FONRA - ARNOF - ARNAUD F. ?

J’hésite entre pathétique et … pathétique …

Hors ligne

 

#167 01/12/2019 20h58 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   28 

Ah, l’ingénu, le candide…
Nous attendons une réaction de Fonra, bien sur…

Hors ligne

 

#168 01/12/2019 21h25 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   413 

Je n’ai jamais compris cette façon de faire.

Un message du genre "je suis untel, DG de telle société, je peux répondre à vos questions etc." aurait pour moi beaucoup plus de valeur pour me dire "tiens ça peut être intéressant" plutôt qu’un avis d’un anonyme qui vient de débarquer sur le forum.

Et quand l’anonyme se trouve être en fait le DG, au contraire, il décrédibilise son activité.

Dernière modification par Geronimo (01/12/2019 21h26)

Hors ligne

 

#169 11/12/2019 14h26 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous, je reviens au sujet de la file, c’est à dire en l’occurrence ici le GFF France Valley.
Compte tenu des frais énoncés plus haut - pas négligeables -, du rendement pas terrible MAIS des 18% de réduction d’IRPP dans la limite d’un investissement de 50000 euros pour une personne seule, est-ce selon vous intéressant ?
Merci pour vos avis.

Hors ligne

 

#170 11/12/2019 14h39 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   28 

Pour moi, c’est trop chargé en frais.

Hors ligne

 

#171 12/12/2019 14h19 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   

reremi38 a écrit :

Bonjour à tous, je reviens au sujet de la file, c’est à dire en l’occurrence ici le GFF France Valley.
Compte tenu des frais énoncés plus haut - pas négligeables -, du rendement pas terrible MAIS des 18% de réduction d’IRPP dans la limite d’un investissement de 50000 euros pour une personne seule, est-ce selon vous intéressant ?
Merci pour vos avis.

Bonjour

La réduction d’impôt est de 18% de 11400€ pour un couple ou de 5700€ pour un célibataire
pour le marché secondaire

source : LegiFrance

Hors ligne

 

#172 12/12/2019 22h45 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   

Je complète me propos car je ne voudrais induire personne en erreur :

Site France Valley a écrit :

Réduction d’impôt sur le Revenu / Loi IR-PME
Réduction d’Impôt sur le Revenu de 18% de la souscription de parts de Groupements Forestiers (parts nouvelles émises seulement, ce dispositif ne fonctionne pas pour les parts acquises en secondaire), dans la limite de 50.000 euros pour un célibataire et 100.000 euros pour un couple (soit des réductions d’Impôt sur le Revenu de respectivement 9.000 euros et 18.000 euros), en contrepartie d’une durée de conservation minimale de 5 ans ½ / 7 ans, sauf cas de déblocage anticipés : licenciement, invalidité, décès, et en contrepartie d’un risque de perte en capital.

Les Groupements Forestiers qui assurent bien la recherche et l’exploitation des forêts qu’ils détiennent sont éligibles à ce dispositif dédié aux PME. C’est le cas des Groupements Forestiers de France Valley.

Tous ces dispositifs fonctionnent également pour les Groupements Forestiers d’Investissement ayant obtenu un visa de l’AMF.

Lien

Message édité par l’équipe de modération (12/12/2019 22h46) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Hors ligne

 

#173 Hier 13h41 → Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Membre
Réputation :   28 

Je suis très étonné qu’en cliquant "Principales Caractéristiques du GFI" cette information soit donnée

France Valley a écrit :

18% de Réduction d’Impôt sur le Revenu (en contrepartie d’un blocage minimal des parts de 5 ans½ à 7 ans et d’un risque de perte en capital - la durée d’investissement conseillée est de 10 ans), dans la limite d’une souscription de 50.000 € pour un célibataire et de 100.000 € pour un couple. Cette réduction est soumise au plafonnement des niches fiscales de 10.000 €.

A la page fiscalité du site, on trouve

France Valley a écrit :

Réduction d’Impôt sur le Revenu de 18% de la souscription de parts de Groupements Forestiers (parts nouvelles émises seulement, ce dispositif ne fonctionne pas pour les parts acquises en secondaire), dans la limite de 50.000 euros pour un célibataire et 100.000 euros pour un couple (soit des réductions d’Impôt sur le Revenu de respectivement 9.000 euros et 18.000 euros)

Lorsque l’on repart aux sources: IR - Réduction et crédit d’impôt au titre des investissements forestiers - Modalités d’application - Modalités de calcul et remise en cause

Réduction d’impôt
a. Acquisition de terrains boisés ou à boiser, souscriptions ou acquisitions en numéraire de parts de groupes forestiers ou de sociétés d’origine forestière

80 Le taux de la réduction d’impôt est de 18 % (CGI, art. 199 decies H, 5).

90 Le prix d’acquisition de terrains ou de souscription de parts de groupements forestiers et la fraction éligible du prix d’acquisition ou de souscription de parts de sociétés d’épargne forestière (CGI, art. 199 decies H, 2-a, b et c) sont retenus globalement dans la limite de 5 700 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et 11 400 € pour un couple marié ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, soumis à une imposition commune.

Aucune différence de traitement entre GFF et GFI n’est signalée. Avant de souscrire 50 ou 100KE, je vous conseille donc de demander les documents source officiels…

La durée de blocage minimal des parts de 5 ans½ à 7 ans est fausse aussi: sur le Bofip
"engagement de conserver ses parts jusqu’au 31 décembre de la huitième année suivant la date de la souscription"

Enfin, la réduction fonctionne en cas d’achat sur le marché secondaire, en tout cas pour les GFF…

Dernière modification par sm94 (Hier 16h08)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech