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#301 01/06/2021 20h23

Membre (2019)
Réputation :   5  

N’étant pas un professionnel et ne me sentant pas assez légitime pour laisser mon point de vue, je me suis abstenu , mais en voyant l’avis de mon prédécesseur, j’avoue le partager.

Surtout , être très surpris de l’engouement qui semble bien plus prononcé pour les foncières côtées que les SCPI.

Je ne suis pas entrain de dire qu’il n’y a aucun risque sur les SCPI, certainement comme deja mentionné que le problème de liquidité et perte en capital peut etre également important. Pour ma part j’ai investi un peu en NP et pas mal au comptant, pour avoir des revenus complémentaires, dans une idée de les garder limite à vie. Dans ma situation, je ne suis pas certain que le risque soit si important que la volatilité des foncières côtées.

Ce qui me surprend le plus, c’est surtout le faible rendement des foncières, quand je vois certaines qui versent entre 2 et 4% brut, avec la fiscalité qui passe derrière, on arrive franchement sur des rendements que je trouve vraiment très très faibles compte tenu du risque pris. Autant les SCPI on peut trouver entre 4.5 et 6.5% et sans la volatilité des marchés financiers.

Il faut le vivre pour le comprendre, que les foncières soient liquides c’est une bonne chose, mais qui va vouloir vendre son investissement à -50%? Dans les faits, liquide ou pas, on ne revend pas et on va vouloir attendre que cela remonte pour retrouver son PRU.

Niveau gestion émotionnelle, a mon sens, il est utopique de penser que le commun des mortels est capable d’endurer ce genre de baisse sans mal dormir la nuit, à moins d’y mettre un petit capital qu’on est prêt a perdre.

J’ai limite le sentiment que l’intérêt majeur de ces sociétés côtées serait plus dans la valorisation des actifs, si on les choisit bien, on peut faire de belles PV, que pour le rendement en lui même pour des revenus passifs.

Dernière modification par Passion (01/06/2021 20h25)

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[+1]    #302 01/06/2021 21h34

Membre (2018)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   106  

INTP

En dehors d’éléments objectifs concernant des historiques de rendement, un des élément le plus important à prendre en compte est la capacité psychologique à endurer la volatilité sur les foncières

Cette volatilité est en plus exacerbée par le levier plus important auquelles elles ont recours

Je ne suis pas expert en psychologie, mais j’ai remarqué que le fait qu’une cotation soit disponible à tout moment est à double tranchant : d’un avantage théorique pour pouvoir faire de bonnes affaires, ça peut se transformer en aiguillon qui vous pousse à vendre au pire moment pour arrêter la douleur de la moins-value (qui coïncide généralement avec les pires nouvelles pour la société)

Mais rien n’oblige quelqu’un à regarder la cotation de la foncière qu’il a en portefeuille, si c’est pour du long terme

Mais oui faut le savoir, rien ne sert de vouloir grapiller qq pourcents de performance avec une foncière cotée si c’est pour vendre au plus bas sous le coup du stress. Effectivement y a pas à jouer les gros bras, si on sent que psychologiquement ca va pas le faire, autant s’abstenir

C’est mon humble avis en ayant (un peu) subi cette volatilité

Dernière modification par Alex25803559 (01/06/2021 21h37)

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#303 01/06/2021 23h06

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   267  

Flouzamax, le 28/05/2021 a écrit :

[Et c’est là d’ailleurs la grosse différence entre une SCPI et une foncière: si personne ne souhaite investir dans une foncière ou une entreprise classique, le cours de l’action baisse jusqu’à ce que le cours deviennent suffisamment bon marché pour attirer du monde, car le rendement va mécaniquement monter.

Le mécaniquement que vous décrivez est assez théorique. Si c’est vraiment un retournement de marché, le dividende sera coupé entraînant une baisse qui va causer des problèmes sur l’endettement qui va entraîner une AK donc encore plus de baisse. La stabilisation est assez relative. Et encore une fois, le scénario URW montre bien que la destruction de valeur est présente et rapide et tout aussi longue à récupérer (quand c’est possible).

La grosse différence c’est que c’est plus lent sur une SCPI ce qui a le désavantage de bloquer la vente mais l’avantage de passer la crise plus sereinement si elle n’est pas trop longue. Par exemple sur Immorente, j’ai pas trop senti la crise.

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#304 22/09/2021 11h04

Membre (2021)
Réputation :   33  

Bonjour,

Je partage un article des Echos qui évoque spécifiquement ce sujet.

Je pense que cela pourra alimenter les réflexions de chacun.

AaronBen

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#305 22/09/2021 12h57

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   91  

Quand bien même on ne peut que reconnaître la qualité de ce journal, pour le coup, cet article est complètement bidon…

C’est comme demander à un boulanger s’il faut mieux acheter le pain chez lui ou aller l’acheter chez le boulanger d’en face…

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#306 22/09/2021 13h33

Membre (2016)
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Top 20 Banque/Fiscalité
Réputation :   321  

Bonjour aux IH

@Woyal :
Désolée, mais je n’ ai rien compris ce que vous voulez dire ..
Vous pourriez détailler (argumenter) , s’ il vous plait ? J’ ai dû rater des allusions à des choses que je ne connais pas … (?)

Mimizoé1


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#307 22/09/2021 18h37

Membre (2018)
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L’article est léger et ne va pas beaucoup dans les détails, mais il n’est pas bidon… et je ne vois pas le rapport avec la boulangerie, les Echos n’ont aucune raison de favoriser l’un ou l’autre, et dressent une comparaison assez objective ici en soulignant les avantages / inconvénients des deux produits.

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#308 22/09/2021 20h53

Membre (2018)
Réputation :   16  

mimizoe1 a écrit :

Bonjour aux IH

@Woyal :
Désolée, mais je n’ ai rien compris ce que vous voulez dire ..
Vous pourriez détailler (argumenter) , s’ il vous plait ? J’ ai dû rater des allusions à des choses que je ne connais pas … (?)

Mimizoé1

J’imagine que Woyal a estimé que l’article était biaisé car les 2 intervenants de l’article sont représentants de Sofidy et Novaxia, 2 gérants de SCPI?

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[+1]    #309 22/09/2021 23h38

Membre (2019)
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Sartorius, c’est exactement cela (même si à la marge, Sofidy fait de la gestion de fonds orientés foncières).

C’est un article vantant les mérites des SCPI face aux foncières et non pas comparant les deux de manière très objective…

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#310 27/05/2022 11h56

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je suis exposé à l’immobilier coté via un ETF (EEE) qui réplique un panier de SIIC Européennes.
Je me pose la question d’investir une somme identique en SCPI (Corum Origin par ex.) pour "lisser" un peu le portefeuille.

Mais la remontée des taux fait peser une menace à moyen terme sur les prix de l’immobilier qui devraient descendre ou stagner.
Les SIIC ont déjà fait le plongeon en 2020 et sont à nouveau à la baisse, mais du côté des SCPI c’est calme (trop?).

Est-ce que vous pensez que c’est le moment d’investir en SCPI ou mieux vaut renforcer ma position en SIIC?

Dernière modification par Kopernik (27/05/2022 11h57)

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#311 14/06/2022 12h27

Membre (2019)
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Pour completer mon message precedent, je vois aujourd’hui un article de Patrick Artus qui conseille de privilegier le cash malgre l’inflation.

l’article ici: Article Le revenu

Il parle de consequences negatives probables sur le non-cote: "Le «non coté» ou «private equity» devrait lui aussi souffrir de la hausse des coûts de financement. Les «actifs réels», dont l’immobilier, les infrastructures, l’or, etc., réputés protéger contre l’inflation, pourraient aussi souffrir de la hausse des taux réels."

N’ayant aucune experience dans les SCPI, et souhaitant investir en SCPI je me demande quelles pourraient etre les consequences:
- baisse du prix de la part a moyen terme (ne me parait pas un gros risque, personnellement je souhaite investir sur une longue duree)
- diminution partielle ou totale des revenus a moyen terme (ca m’embeterait plus).
- problemes de liquidite a long terme sur les SCPI suite a des annees de mauvaise performance (ca m’ embeterait aussi je preferererais dans ce cas acheter des SIIC lorsqu’elles sont sous valorisees).

Je vous serais tres reconnaissant pour vos avis. La quasi totalite des articles disponibles sur les SCPI en ce moment viennent de sites qui vendent des SCPI…donc pas vraiment fiables. Evidemment d’apres eux c’ est toujours le moment ideal pour les SCPI!

Dernière modification par Kopernik (14/06/2022 12h29)

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[+1]    #312 14/06/2022 13h43

Membre (2014)
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Top 20 Finance/Économie
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Bonjour Kopernik,

j’essaie de répondre à vos deux derniers messages.

à mon avis entre les SIIC et la SCPI à aujourd’hui ce sont les SIIC qui représentent la valeur la plus faible l’immobilier papier sur le marché, car les SCPI vont petit à petit faire l’objet de réévaluations ultérieurement, et qui penserait aujourd’hui à la hausse ? alors que pour les SIIC c’est relativement instantané, regardez le cours de bourse de GECINA par exemple. Donc passer maintenant des SIIC aux SCPI me paraît à contretemps.

pour le second message je pense que la solution est d’étaler l’investissement sur 12 à 24 mois, et puis comme pour tout : diversifier le portefeuille sur plusieurs classes d’actifs décorrélés car prédire n’est pas savoir et la plupart des investisseurs se trompent généralement.


"La bourse est le seul magasin où la plupart des clients fuient quand les prix baissent. W Buffet". Portefeuille, Blog

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#313 20/06/2022 11h33

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonjour

Quand on voit l’état des foncières cotées, avec des prix d’actions impactés par des drivers business pour quasiment toutes les sous classes d’actifs (télétravail, e-commerce, scandales type Orpea, etc), et par l’augmentation des taux d’intérêts, ne doit on pas s’attendre à une correction sur le prix des parts et la valeur des SCPIs?

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[+1]    #314 21/06/2022 23h38

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A mon humble avis, si la prudence est de mise, il faut aussi relativiser.

Les marchés sont baissiers actuellement, donc forcément les SIIC trinquent également car elles suivent les tendances boursières. Elles inspirent également une certaine crainte légitime liée à la hausse des taux. Car les SIIC, pour pousser leur croissance n’ont cessé d’avoir recours au levier du crédit avec des taux d’endettement souvent proche de 30% (voire supérieur) de leur capitalisation. Une hausse des taux les handicape doublement : baisse de la valeur des actifs et baisse du rendement car la part des intérêts liés à leur dette devient plus important.

Pour les SCPI, je pense qu’il faut être sélectif et éviter les SCPI qui utilisent beaucoup le levier du crédit (> 20/25%). Mais globalement, elles restent majoritairement beaucoup plus prudente que les SIIC. Ma conviction est que celles dont le taux d’endettement reste inférieur à 20%, verront certes potentiellement la valeur de leurs actifs baisser, mais pas forcément leur rendement, ou à la marge.

J’évite le commerce et les hotels et je reste prudent avec les bureaux en pondérant ces actifs avec de la logistique, de la santé et du logement. Bref de la diversification.

La durée d’investissement conseillée est de 8 ans, ce n’est pas pour rien. On a mal été habitué avec la quasi absence de cycle immobilier depuis plus de 20 ans. Du coup une baisse temporaire de la valeur de l’actif effraie…

Mais sur 8 ans, on peut raisonnablement penser que la valeur peut rester stable (elle perdrait en réalité le niveau de l’inflation sur la période), et que l’investissement devrait être rentable grâce aux loyers.

La période des rendement > 5% et la croissance des actifs de 2/3% par an semble révolue.

Mais si vous diversifiez vos investissements, y compris au niveau de vos SCPI, elles me semblent encore indispensables au sein d’un patrimoine de bon père de famille, en complément d’immobilier physique, d’actions et d’une trésorerie sécurisée.

Dernière modification par Chipie2k (21/06/2022 23h40)

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#315 22/06/2022 10h56

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
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Je suis d’accord avec vous, il faut relativiser, principalement pour les SIIC.

Là où je ne suis pas d’accord avec vous, et je vais reprendre votre message pour mettre en italique les points où je suis d’accord et corriger là où je ne suis pas d’accord

Les marchés sont baissiers actuellement, donc forcément les SIIC trinquent également car elles suivent les tendances boursières. Elles inspirent également une certaine crainte légitime liée à la hausse des taux. Car les SIIC, pour pousser leur croissance n’ont cessé d’avoir recours au levier du crédit avec des taux d’endettement souvent proche de 30% (voire supérieur) de leur capitalisation la valeur de ses actifs. Une hausse des taux les handicape doublement : baisse de la valeur des actifs et baisse du rendement car la part des intérêts liés à leur dette devient plus important.

Concernant votre dernière phrase:
La baisse de la valeur des actifs n’est pas acquise en valeur nominale (bien entendu, en valeur réelle, c’est-à-dire ajusté de l’inflation elle l’est).
"baisse du rendement car la part des intérêts liés à leur dette devient plus important", cela dépend de la stratégie de la foncière. Avec une demande en actifs de qualité qui reste élevée (notamment venant des SCPI), une foncière peut avoir intérêt à diminuer son levier en vendant des actifs qu’elle juge mature, et éventuellement, soit développer de nouveaux projets, soit faire un retour à l’actionnaire à l’aide d’un dividende exceptionnel (très peu probable) ou en rachetant des actifs à un prix décôté par rapport à l’actif net.

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[-1]    #316 02/12/2022 11h09

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INTP

Un effet entonnoir chez Blackrock ?

Blackstone limite les retraits à un fonds immobilier de 125 milliards de dollars alors que les investisseurs se précipitent pour sortir - Teknomers Nouvelles

Le discours d’E.Macron en visite aux US fait froid dans le dos, fragmentation de l’Europe, fermeture d’usines, faillites, chômage, tout ceci nous le voyons arriver et je crains la gueule de bois après les fêtes.
Pour revenir sur les SCPI, j’avais hésité à en prendre quand elles étaient au fond du trou en 1995, après 8 ans de chute continuelle, j’avais préféré acheter en direct ma RP en partie à crédit, taux 8% et bien m’en a pris.

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#317 02/12/2022 15h36

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Attention : Blackrock et Blackstone sont 2 sociétés différentes (source)
Ce n’est pas pareil que Tweeter & twitter mais d’aucun y verraient quelques similitudes…

Blackstone applique juste les conditions contractuelles prévues (et, d’après l’article cité, ils commercialisent ce fond, en annonçant dès le départ pouvoir viser une meilleure rentabilité en échange d’une liquidité réduite… donc rien de surprenant à ce que la liquidité ne soit pas parfaite)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#318 02/12/2022 16h02

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INTP

En effet, Blackstone est l’ancien nom de Blackrock, j’ai confondu, désolé.
J’y vois néanmoins un signe qui demande réflexion, que des grandes fortunes cherchent à sortir ! L’avenir nous éclairera.

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#319 02/12/2022 17h15

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INTJ

Il n’y a rien d’extraordinaire dans cette nouvelle.

C’est un gros fonds immobilier à capital ouvert, exactement comme nos SCPI à capital ouvert.

Le fonds a bien progressé ces dernières années, mais des investisseurs souhaitent en sortir, car vu la hausse des taux récente aux USA, la valeur de l’immobilier commercial a baissé ou devrait baisser, et donc la valeur liquidative du fonds également (il y a une latence).

Donc les investisseurs historiques du fonds (des particuliers) veulent prendre leurs profits.

Il y a une contrainte de liquidité au niveau du fonds, et c’est bien normal, vu la nature du sous-jacent (des actifs immobiliers).

Ce qui est "drôle", c’est que c’est ce fonds qui a racheté une pelletée de foncières cotées ces deux dernières années. Les investisseurs payaient des commissions pour rentrer sur le fonds, et le fonds achetait des foncières cotées que les investisseurs auraient pu acquérir directement sur les marchés boursiers quasi-sans frais.

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#320 02/12/2022 17h19

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Oui rien de surprenant, l’immobilier va corriger un peu en 2023, c’est désormais clair pour la plupart des acteurs immobiliers. Cette anticipation est déjà pricé sur les fonds cotés, et même les plus optimistes tablent désormais sur, au mieux, une stabilisation.

Parallèlement les taux se détendent un peu, mais il serait très surprenant de les voir à nouveau revenir sur les taux d’il y a 1 an / 1 an et demi.
Actuellement on est dans dans la phase chute des volumes des transactions et certains vendeurs retirent leurs actifs du marché. On a pas encore forcement de forced seller (pas encore).

Bien sûr je parle de moyennes, d’une vision "macro". On se dirige très probablement sur un marché à 2 vitesses, avec comme d’habitude, une vrai différenciation qui va se faire sur les meilleurs emplacements et le reste.
Petite nouveauté en revanche une différenciation très marquée en fonction de la qualité des immeubles et de leur(s) labélisation éventuelle BREEAM LEED HQE…
Si vous n’avez aucun label ce n’est même pas la peine d’espérer un financement bancaire en Allemagne désormais.


Parrain Fortuneo : 13042518

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#321 03/12/2022 06h12

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cedREIM, le 02/12/2022 a écrit :

Actuellement on est dans dans la phase chute des volumes des transactions et certains vendeurs retirent leurs actifs du marché. On a pas encore forcement de forced seller (pas encore).

Il y a en permanence ce que vous appelez des "forced sellers" (divorces, héritages, etc sur le marché résidentiel par exemple).

En période normale ils représentent une proportion minoritaire des acteurs de marché et ne sont pas market makers, donc peuvent en général suivre la tendance des prix, avec une petite décote.

En période contrainte, ils sont toujours (au moins) aussi nombreux mais par contre les autres se retirent. En proportion ils deviennent importants et market makers : leur décote devient la norme et la moyenne du prix de marché s’oriente à la baisse.

Dernière modification par Geronimo (03/12/2022 06h16)

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#322 09/12/2022 15h01

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INTP

Le PDG de Blackstone affirme que les investisseurs en difficulté financière sont à l’origine des rachats de FPI
07/12/2022 | 23:54
 

Le directeur général de Blackstone Inc, Stephen Schwarzman, a déclaré mercredi que les rachats dans le fonds de revenu immobilier non négocié (REIT) de sa société, d’une valeur de 69 milliards de dollars, ont été motivés par des investisseurs dérangés par la volatilité du marché plutôt que par une insatisfaction vis-à-vis du fonds.

Les actions de Blackstone ont perdu 15 % de leur valeur depuis le 1er décembre, date à laquelle la société new-yorkaise a révélé qu’elle avait pour la première fois limité les rachats de parts du FPI, qui est commercialisé auprès d’investisseurs fortunés plutôt que de clients institutionnels comme les fonds de pension et les compagnies d’assurance. Blackstone compte sur le REIT pour environ 17% de ses revenus.

Des rachats importants ont été observés dans d’autres fonds de ce type. La semaine dernière, la société d’investissement Starwood Capital a informé les investisseurs que son fonds de placement immobilier non négocié de 14,6 milliards de dollars avait également levé les barrières.

Source : Le PDG de Blackstone affirme que les investisseurs en difficult financire sont  l’origine des rachats de FPI

Message édité par l’équipe de modération (09/12/2022 19h34) :
- ajout de la source et réduction de la citation

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#323 19/07/2023 17h37

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Bonjour,

La cartographie des risques de l’AMF, dont je recommande la lecture, présente les projets (en p.81) pour améliorer la gestion de la liquidité des fonds immobiliers.

AMF a écrit :

Compte tenu de la moindre liquidité des actifs présents au portefeuille des fonds immobiliers, il est important de mettre en place des profils de liquidité adéquats pour ces fonds. Par exemple, dans le cadre de sa consultation portant sur standards techniques réglementaires pour les fonds ELTIF, l’ESMA a proposé l’adoption d’une période minimale de détention des investisseurs, des préavis de rachats, des gates, d’outils anti-dilution ainsi que des moindres fréquences de rachats afin de limiter les asymétries de liquidité présentes au sein de ces fonds.

Dernière modification par AaronBen (19/07/2023 17h38)

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[+2]    #324 19/07/2023 18h28

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Surin, le 22/10/2015 a écrit :

Bonjour,
Je m’interesse pas mal aux SCPI et sais que leur patrimoine total est d’environ 35 milliards d’euros (en France uniquement ?)
Qu’en est-il des SIIC, connait-on la valeur de leur patrimoine global ? Est-il evalué par expertises comme sur des SCPI?
Merci

Crown, le 22/10/2015 a écrit :

Le lien suivant évoque l’ordre de grandeur

Patrimoine Immobilier des grands investisseurs

Selon, l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) les SIIC gèrent un patrimoine de l’ordre de 100 milliards fin 2012.
Cela représenterait environ 41 % de l’immobilier d’investissement, sachant qu’ils estiment en France, ce marché à environ 241 milliards d’euros (fin 2012).

Les SCPI représentent effectivement environ 30 Milliards.

Les autres grands détenteurs restent les compagnies d’assurance.

Bonne journée

Crown

Pour le suivi, (quelques années ont passé …) :

Les SCPI ont aujourd’hui un patrimoine de 89,61 Milliards d’€ (fin 2022). Un triplement en une dizaine d’années.
SCPI en chiffres
Quant aux SIIC, on parlait d’une centaine de milliards  en 2012, d’après ce graphique c’était moins, toujours est-il qu’il n’a fait que diminuer ces dernières années.

On note donc un report des SIIC vers les SCPI. Reste à voir comment se comportent les assureurs, il me semble qu’il achètent pas mal de SCPI ces dernières années pour garnir leurs contrats, est-ce aussi un report, ils délèguent la gestion des immeubles en investissant dans des SCPI plutôt que par eux-mêmes ?


Capitalisation des SIIC - Pierrepapier.fr


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#325 19/07/2023 19h05

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ENTP

Votre graphique présente la Capitalisation et non pas le patrimoine, c’est ce qui explique que votre chiffre est incohérent avec celui d’il y a quelques années.

C’est aussi ce qui explique la forte baisse : elle reflète celle des cours.

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