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Résultat du sondage :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Selectinvest 1 à un proche ?


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Non, certainement pas (avis négatif)

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Nombre de votants : 0

[+4]    #1 05/05/2018 23h36

Modérateur
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Voici une courte analyse de la SCPI Sélectinvest de La Française AM.

Cette SCPI a la particularité d’avoir un marché secondaire pour le moins "embouteillé", voire bloqué, actuellement.

C’est une SCPI ancienne (créée en 1968), avec une forte capitalisation (1 595 M€), et un TRI 10 ans médiocre (3.58%).
Je n’insisterai pas sur le TOF, voisin de 80% (donc mauvais), qui est sans doute le reflet d’un patrimoine vieillissant et pas vraiment géré activement (ce qu’on n’arrive pas à louer, mieux vaut le vendre).

Situation au                   31/03/2018 - 03/2017 - 03/2016 - 03/2015 - 03/2014 :
   Prix de souscription :        635.00€ - 635.00€ - 635.00€ - 635.00€ - 635.00€  (soit 595.31€ net vendeur)
   Valeur de réalisation:        575.05€ - 566.39€ - 562.20€ - 567.77€ - 575.74€
   Distribution an N-1  :          25.44€ -   27.00€ -   27.00€ -   28.56€ -  30.00€
   Prix d’annulation      :       518.00€ -  511.00€ - 511.00€ - 511.00€ -  aucun
   parts souscrites en T1 :        1 552 -     8 967 -     9 681 -    8 426 -     6 606
   parts annulées en T1 :          2 710 -        169 -     2 525 -    2 667 -     0
   parts en attente de retrait:  54 538 -    30 504 -   24 519 -  28 182 -     7 220

Donc actuellement 2.17% des parts de la SCPI sont en attente de retrait (espérant un pigeon pour recevoir 595.31€), chaque trimestre quelques associés perdent patience et font annuler leurs parts (à 518€ actuellement), quand ils constate qu’au rythme actuel il faudrait attendre plus de 3 ans (je dirais plutôt 5 ans, au moins) pour céder ses parts.

Et cette situation dure au moins depuis depuis 2015, avec une stabilité de la valeur de réalisation, une baisse constante du montant distribué (donc de la rentabilité apparente sur un prix de souscription inchangé), un prix net vendeur maintenu au dessus de la valeur de réalisation (contrairement à toute logique, pour une SCPI dont autant de monde veut vendre des parts, et personne en acheter), sans que la société de gestion ne songe à baisser le prix de souscription (ce qu’elle pourrait faire), ni n’envisage de vendre une partie du patrimoine (une bonne partie est possédée depuis plus de 30 ans, donc il n’y aurait aucune impôt sur une éventuelle plus-value) ou de sérieusement remette en cause les valeurs d’expertise (qui indiquent que des immeubles pourraient être vendus en récupérant environ 570€ par part si tous les immeubles étaient vendus). 

Une telle situation me semble tout à fait anormale  : le rôle de la société de gestion ne devrait-il pas être de
   - réajuster (baisser) le prix de la part, afin qu’un rendement plus élevé attire des acheteurs de parts,
   - céder une partie du patrimoine (une cession de 2% du patrimoine par exemple: la SCPI a des immeubles vacants),
plutôt que de laisser cette situation pourrir (et les associés rester collés) ?
Le rôle du Conseil de Surveillance devrait être de "motiver" la société de gestion à agir en ce sens.

Je remarque par ailleurs qu’une autre grosse SCPI de la même société de gestion est dans une situation assez similaire : Crédit Mutuel Pierre 1, créée en 1973, capitalisant 1 176 M€.
Dans le passé, j’ai pu voir le traitement réservé par la même société de gestion à une SCPI (plus petite : 400 M€, Multicommerce) dont le marché secondaire était bloqué, et dont le prix de souscription aurait du être significativement baissé pour retrouver de la liquidité : la société de gestion a préféré la faire absorber par Epargne Foncière, avec une parité basée sur un taux de rendement des commerces supérieurs à celui des bureaux (alors que toute la place exigeait alors un rendement supérieur pour les bureaux), qui impliquait que les associés de la SCPI absorbée (même les 98% qui ne voulaient pas céder leurs parts) constatent une baisse de leurs distributions, donc une parité très défavorable (voire spoliatrice) pour les associés de la SCPI absorbée. Ça avait permis d’effacer un "cadavre" pour la société de gestion (sans absorption, cette SCPI aurait du baisser le prix de sa part, et afficher pendant des années un TRI catastrophique, sur 5-10-15 ans), et ça a permis à Epargne Foncière de se diversifier dans les commerces à un prix attractif.

Je suppose que l’age moyen des associés (rentrés depuis 1968, souvent pour financer leur retraite, ou ayant hérité de parts) ne doit pas être très jeune, et que leur implication (sauf peut-être une toute petite minorité, qui s’avère impuissante en face de la majorité passive/silencieuse) est limitée. Je suppose qu’une part significative des parts en vente provient de successions. Mais tout ceci n’est pas une excuse !

AMF: Je ne suis pas associé de cette SCPI, et aucun associé de cette SCPI ne s’en est plaint auprès de moi.

Mots-clés : absorption, fusion, la française, marché secondaire bloqué, scpi, sélectinvest


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#2 06/05/2018 00h11

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La Française a écrit :

Taux d’occupation financier au 02/04/2018 : 81,99%

Mauvaise gestion ? Immeubles vieillissants ?


Dif tor heh smusma

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#3 06/05/2018 06h09

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C’est donc sans doute pour cette raison que depuis quelques années cette scpi (dont j’ai une toute petite part via mon ass vie), n’a plus son dividende versé sur le fond euro mais que celui-ci est réinvesti directement dans la scpi. Ainsi, pas de sortie d’argent.


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#4 06/05/2018 07h38

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tikitoi a écrit :

Ainsi, pas de sortie d’argent.

Non seulement mais surtout des souscriptions bienvenues !
C’est une aberration du point de vue de l’investisseur que de souscrire ses dividendes en parts de Selectinvest 1, vous payez des frais de souscription que vous reverrez dans 2 ou 3 ans seulement et si vous n’êtes pas sorti d’ici là.
Je serais curieux de connaitre le mécanisme d’acceptation du changement des conditions de versement du dividende, passant du fonds euro au réinvestissement en parts de la SCPI, avez-vous eu le choix ? Avez-vous eu la possibilité, en cas de refus, de revendre vos parts sans être pénalisé ?

Il serait aussi intéressant de savoir s’il est aisé de revendre des Selectinvest 1 que l’on possède via une AV, si l’envie vous en prend Tikitoi, ne vous gênez pas pour le faire et nous donner un retour.
Je suis certain que vous saurez faire un meilleur usage des sommes ainsi récupérées wink

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#5 06/05/2018 19h06

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Aucun mécanisme d’acceptation
Autrefois, c’était réinvesti sur la même unité de compte.
Puis, en 2012, un courrier  a mentionné que c’était versé et sécurisé sur le fond euro (ce qui me paraissait plus logique) .

En 2016, les courriers mentionnaient que le loyer était reversés net de frais de gestion sur le support en unité de la scpi.
Pas le choix.
Courtier = linxea

Pour la revente, il me semble qu’une scpi dans l’assurance vie, c’est l’assureur qui en est le propriétaire. Donc c’est à lui de se débrouiller pour vendre.


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#6 06/05/2018 20h20

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Ce qui ne vous donne pas davantage de garantie ni sur le délai pour toucher les fonds, ni sur le prix de vente.

Pour répondre à Arnvald sur le TOF de 81,99%, ils répondent en grande partie à votre question dans le bulletin T1 2018 en expliquant qu’un des actifs vacants sera loué au 1er juillet (il représente plus de 10% de la vacance en superficie) et que habituellement au premier trimestre il y a beaucoup de mesures d’accompagnement à la relocation faisant ainsi perdre quelques points.
On peut espérer 85 ou 86% de TOF rapidement sans s’en satisfaire pour autant et sans garantie non plus mais c’est probable.

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#7 07/05/2018 09h29

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Concernant le versement des dividendes sur le fond euro ou son réinvestissement dans la même scpi, visiblement il n’y a pas que pour selectinvest.
C’est fonction de l’assureur.

Sur cette page de linxea, vous avez les differents contrats avec le pourcentage de redistribution par assureur et le fond de réinvestissement :https://www.linxea.com/outils-et-services/compareo/immobilier#nav

http://i68.tinypic.com/2dvofhj.jpg


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#8 15/06/2018 16h23

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Quelqu’un pourrait-il clarifier le prix auquel des parts de cette SCPI peuvent s’acheter sur ces différents contrats d’AV ?

Si c’est un prix basé sur la valeur de reconstitution (665.74€ à fin 2017) ou de réalisation (575.05€ à fin 2017) , comme pour une autre SCPI sur un autre contrat AV (voir ici), ça pourrait expliquer pourquoi la SdG est réticente à abaisser le prix (635€ actuellement) des parts sur la marché secondaire, quitte à laisser ce marché très encombré pendant des années…

(Peut-être que cette SCPI servirait surtout pour les contrats AV, et la liquidité des porteurs de parts en directs ne serait pas le souci principal…)

Il me semble que, chez Linxea,  seul le contrat AV Spirica (Linxea Spirit) qui propose Selectinvest1, avec pour le prix de la part "une décote par rapport au prix en direct (voir le tableau de l’annexe de souscription)", et l’annexe de souscription indique 93.7% du prix d’achat en direct + 4.25% de frais d’investissement, ci qui ferait 620.28€ (635€ * .937 * 1.0425) comme prix d’achat  et 594.99€ (635€ * .937) comme prix de vente. 
Il y a sans doute d’autres contrats d’AV qui proposent cette SCPI, avec peur-être des prix différents.


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#9 15/06/2018 16h40

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Bonjour

Chez les contrats SPIRICA, après application de 6% de frais, la valeur liquidative est de 595.31
Pour le reste, je ne sais pas
Cdt

Eric

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#10 15/06/2018 16h46

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595,31 € est la valeur de retrait de cette SCPI donc elle s’achèterait 633,31 € si on y ajoute 6% de frais (en divisant 595,31 par 0,94).

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#11 15/06/2018 16h50

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Oui
C’est le principe pour les contrats SPIRICA
Pour les SCPI à capital variable, une fois appliqué les frais de 6%, la part de scpi est acquise et vendue à la valeur de retrait

Cdt
Eric

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#12 15/06/2018 20h41

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GoodbyLenine a écrit :

Il me semble que, chez Linxea,  seul le contrat AV Spirica (Linxea Spirit) qui propose Selectinvest1, avec pour le prix de la part "une décote par rapport au prix en direct (voir le tableau de l’annexe de souscription)", et l’annexe de souscription indique 93.7% du prix d’achat en direct + 4.25% de frais d’investissement, ci qui ferait 620.28€ (635€ * .937 * 1.0425) comme prix d’achat  et 594.99€ (635€ * .937) comme prix de vente. 
Il y a sans doute d’autres contrats d’AV qui proposent cette SCPI, avec peur-être des prix différents.

93.7% est seulement une indication donnant la valeur de retrait en % du prix de souscription (qui n’est d’ailleurs pas tout à fait juste pour selectinvest1 puisque le % =93.75). Le prix d’investissement se fait au prix de rachat après 4.25% de frais

Surin a écrit :

595,31 € est la valeur de retrait de cette SCPI donc elle s’achèterait 633,31 € si on y ajoute 6% de frais (en divisant 595,31 par 0,94).

Dans le contrat "mes placements Liberté" géré par SPIRICA , les frais de souscription de Selectinvest 1 sont de 4.25%
Pour s’offrir une part de la SCPI, il faut donc débourser : 595.31€ *1.0425 = 620,61€ contre 635€ en direct
Après, ce qui se pratique le plus c’est 97.5% du prix de souscription, mais vous ne touchez que 85% des dividendes (exemple, tous les contrats gérés par Suravenir)

Dernière modification par ddazin (15/06/2018 21h18)

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#13 15/06/2018 22h55

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Vu comme les assureurs calculent leurs frais, je pense que le calcul est plutôt 595,31/0,9575 = 621,74 € la part (0,9575=100-4,25/100) .

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#14 16/06/2018 06h50

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Oui, c’est juste, merci de la correction :621,74€ chez les contrats Spirica et s’il existe des contrats Suravenir qui distribuent Sélectinvest1 (Hédios Life?), ça serait 635*0.975 =619.13€, mais avec un dividende amputé. Je n’ai pas accès aux conditions pour les autres assureurs (Apicil, Swisslife, Nortia…), mais je vais me renseigner.

Dernière modification par ddazin (16/06/2018 07h02)

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#15 18/06/2018 09h44

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APICIL et NORTIA : 97.50% du prix de souscription, SwissLife : 99%

Dernière modification par ddazin (18/06/2018 10h24)

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#16 02/11/2018 09h38

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Le nombre de parts en attente de retrait est passé de 46 104 au 31/12/2017 à 60 330 au 30 septembre soit une augmentation de plus de 30%.
Avec le nombre de souscriptions compensant les retraits (1 771 parts au T3) on arrive à un délai de 34 trimestres soit 8,5 ans pour un vendeur de parts qui ne souhaiterait pas passer par le fonds de remboursement qui ne propose que 518 euros/part contre 595,31 € pour la valeur de retrait normale.
Les délais s’allongent malgré que le CS indique dans le dernier BT "une relative stabilité des « flux » mensuels des demandes de remboursement." (…)
Je rappelle qu’en début d’année on pouvait tabler sur 2,3 ans avant d’arriver à vendre ses parts, ce délai a plus que triplé.
Je n’ai pas les mots pour commenter.

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#17 02/01/2019 17h55

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En résumé la situation est grave mais pas désespérée :
SCPI Selectinvest 1 : derrière ses problèmes de liquidité, de bons fondamentaux


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#18 02/01/2019 20h13

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J’avoue avoir du mal à cerner l’intérêt de ce genre d’article, creux au possible. Probablement que ce sont des intérêts d’ordre commercial.

La première partie ne dit pas autre chose que ce que l’on décrit ici sur les difficultés du marché secondaire et qui ne sont pas prêtes de se résorber, la société de gestion semblant être dans le déni en sous-estimant la gravité de la situation et le CS ne disant pas autre chose que des banalités :

Informations Conseil de surveillance BT4T 2017 a écrit :

C’est le 21 décembre dernier que se sont réunis les membres de votre conseil de surveillance pour prendre connaissance des données immobilières et financières de la SCPI. Le total des investissements de l’année représente près de 50 millions d’euros et celui des arbitrages 53 millions (dont plus de 50 % des surfaces sont vacantes) ; les taux d’occupation en seront bénéficiaires.

TOF au 31/12/2017 : 85,9 %

Informations Conseil de surveillance BT3T 2018 a écrit :

Lors de la réunion du 24 septembre dernier, il a été fait un point sur les arbitrages réalisés et engagés (80 millions avant la fin d’exercice) dont les surfaces vacantes représentent 42 %, contribuant ainsi à l’amélioration du taux d’occupation de la SCPI depuis le début de l’année.

TOF au 30/09/2018 : 84,2 %
Ca s’améliore ou ça s’améliorera mais le TOF végète ou diminue.

Quant aux fondamentaux :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_se.png
Un prix de part qui n’a pas bougé en 10 ans mais une valeur de retrait mise à mal à cause du fonds de remboursement qui propose une décote de 13% (en plus des frais).
Un dividende ayant perdu plus de 34% en 10 ans qui baisse sans discontinuer, alors il peut se stabiliser à 4%, cela met Selectinvest 1 dans le "top 5" des SCPI de rendement qui distribuent le moins.
Un TOF mis en avant de 84,2% est un mauvais TOF dans le contexte actuel.
Quant à la "décote de presque 5% par rapport à la valeur de reconstitution", ça ne doit en aucun cas être une incitation à la souscription.

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#19 02/03/2019 09h14

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Le nombre de parts en attente de retrait est passé à 58 360 au 31/12/2018 soit une augmentation 26,6% en un an mais en baisse de 3,3% par rapport au trimestre dernier. Espérons que l’hémorragie cesse, c’est surtout du à un nombre élevé de parts annulées/remboursées via le fonds de remboursement (15 231).

Avec le nombre de souscriptions compensant les retraits (1444 parts au T4), on est à un délai théorique de 10 ans pour un vendeur de parts qui ne souhaiterait pas passer par le fonds de remboursement (mais c’est sans compter les parts qui finissent par être remboursées par ce fonds et qui donc raccourcissent ce délai).
C’est probablement peine perdue pour les nouveaux vendeurs, les parts actuellement remboursées à la valeur de retrait normale sont des parts en vente depuis plusieurs années.

La société de gestion semble enfin réagir - timidement - à voir comment cela se traduira : concrètement les associés désirant vendre se verront proposer automatiquement au bout de 3 mois un remboursement plus rapide via le fonds de remboursement (idem CM Pierre 1).

Une bonne nouvelle, le point bas des distributions semble avoir été atteint, le dividende 2019 devrait progresser, en tout cas les distributions trimestrielles passeront à 6,51€/part soit une augmentation de 2,4%.
Patience…

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#20 18/09/2020 14h41

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Pour le suivi :
_T1 2020 :
"Ainsi, le nombre de parts en attente de retrait bénéficie d’une réduction  de  près  de  50  %  à  11  640  (contre  21  215  au 31 décembre 2019) soit 0,5 % du total des parts."
=> Le nombre de parts en attente de retrait a continué sa réduction dans la lignée de 2019.
On pouvait craindre le pire avec les événements actuels mais non :
_T2 2020 :
"Les  souscriptions  de  ce  trimestre  ont  atteint  7,2  millions  d’euros et ont été affectés en totalité au retrait de 11 499 parts. Le nombre de parts en attente s’élève à 7 390, en diminution de 37 % par rapport au trimestre précédent (11 640 parts)."

Après le point haut de 58 000 parts en attente de retrait du message précédent, la situation semble rentrer dans l’ordre pour les vendeurs qui n’ont pas eu à utiliser le fonds de remboursement, moins rémunérateur. Sur les 7390 parts restant en attente, 7249 sont de nouvelles ventes apparues à ce trimestre (seules 141 parts du ou des trimestres précédent en attente n’ont pas été vendues).
Il faut simplement souhaiter que le ou les investisseurs poursuivent sur leur lancée, 7,2 millions d’euros de souscriptions pour cette SCPI en un trimestre, ce n’est pas habituel, même surprenant dans le contexte actuel mais tant mieux.

Sources "" : Bulletins trimestriels correspondants.

Dernière modification par Surin (18/09/2020 14h42)

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