Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

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#1526 21/06/2022 11h39

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[+1] #1541 19/09/2022 12h00

#1542 19/09/2022 14h37

#1543 11/10/2022 16h16

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Lolo77, le 16/06/2022 a écrit :

PetitRichard, le 18/06/2022 a écrit :

NicolasV, le 21/06/2022 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

NicolasV, le 22/06/2022 a écrit :

GoodbyLenine, le 13/06/2022 a écrit :

CORUM L’Épargne a écrit :

MichelPlatini, le 27/03/2013 a écrit :

Frédéric Puzin, Fondateur de CORUM L’Épargne a écrit :

cedREIM · #1526

Lolo77, le 16/06/2022 a écrit :
Bonjour,

Oui, je l’ai reçu ce matin sur mon compte, c’est 1.46€/part (net)

Pour info Corum communique sur une plus value brute de 2.10€/part
30.5% de retenue à la source donc.

Attention donc c’est 2.10€ qui sera retenu pour le calcul du taux de distribution.

NicolasV · #1527

PetitRichard, le 18/06/2022 a écrit :
Coté rendement : Les loyers ne sont pas dilués, en théorie, car il y a un délai de jouissance qui compense le délai de l’investissement du capital créé lors de la création de nouvelles parts. Cela dit, pour moi, il y a dilution du rendement car :
- Le rendement ne fait que baisser depuis des années. Les nouveaux investissements sont moins rentables que les anciens et donc il y a bien une dilution des actionnaires actuels du point de vue du rendement.
- La société de gestion utilise souvent le report à nouveau pour lisser le rendement annuel. En phase de décroissance des rendement,s ça veut dire qu’on dilue puisque le nouvel actionnaire ponctionne le magot des anciens actionnaires.
- Les plus-moins values sont touchés par les nouveaux actionnaires même lorsque le délai de jouissance court toujours.
.

- Si les rendements ont été divisés par 2 mais que la SCPI demande 2x plus d’argent pour acheter une part, le revenu par part en € est en théorie identique et les anciens associés ne sont pas dilués.
Sur l’immense majorité des SCPI à capi variable, la collecte me semble avoir un effet relutif à court terme grâce à un délai de jouissance "surdimensionné". Après à long terme il y a plus de facteurs qui entrent en jeu. Par exemple certaines SCPI sont en permanence décotées ce qui est dilutif (Epargne Foncière par ex).

- Le RAN enrichit la SCPI et est pris en compte dans le calcul de la valeur de réalisation, les nouveaux entrants apportent donc en cash l’équivalent du RAN. Dans la plupart des SCPI, ce cash est même étiqueté dès son entrée au capital come étant du RAN pour éviter une inégalité fiscale vis à vis des anciens associés.
- Est-ce que toutes les SCPI fonctionnent ainsi pour la distribution de PV ?

Dernière modification par NicolasV (21/06/2022 20h54)

GoodbyLenine · #1528

NicolasV, le 21/06/2022 a écrit :
- Le RAN enrichit la SCPI et est pris en compte dans le calcul de la valeur de réalisation, les nouveaux entrants apportent donc en cash l’équivalent du RAN. Dans la plupart des SCPI, ce cash est même étiqueté dès son entrée au capital come étant du RAN pour éviter une inégalité fiscale vis à vis des anciens associés.

Pouvez-vous aussi expliquer en quoi le RAN "enrichit" la SCPI. A mon avis ce n’est pas le cas, et il n’y a aucune "richesse" de créée (par le fait d’abonder le RAN).

Le RAN constitue juste un agrégat comptable. Le gonfler permet d’avoir un montant distribuable par la SCPI plus important (une partie du prix d’achat des parts nouvellement créées devient directement distribuable), ceci pour que la création de nouvelles parts ne change pas le montant du RAN par part, auquel semblent très attachés (à tort a mon avis) certains associés.

Le RAN n’intervient pas dans le calcul de la valeur de réalisation, qui est obtenue à partir de la valeur (d’expertise) du patrimoine immobilier, plus la trésorerie et les créances (et les éventuels autres actifs), moins les dettes, de la SCPI. Ceci, même si ne pas avoir distribué aux associés 1M€ (par exemple) augmente effectivement la valeur de réalisation de 1M€, et revient un peu à forcer les associés à reinvestir une partie du résultat de leur SCPI (certes, sans les frais de souscription).

Par ailleurs, pour avoir une réelle "égalité fiscale", il faudrait aussi allouer comptablement une partie du prix des parts nouvelles au RPV (qui, pour certaines SCPI, représentent beaucoup plus que le RAN), ou ne pas conserver de RPV (mais distribuer les plus-values dès que possible). Or, la plupart des SCPI qui allouent une partie du prix des nouvelles parts au RAN ont d’énormes RPV. Et la crise sanitaire a montré que la plupart des SCPI avec de gros RAN ne l’utilisaient pas quand leur résultat plongeait. C’est assez incohérent…

Je suis tout à fait satisfait du choix de CORUM de ne constituer ni RAN, ni RPV.

NicolasV · #1529

GoodbyLenine a écrit :
Ceci, même si ne pas avoir distribué aux associés 1M€ (par exemple) augmente effectivement la valeur de réalisation de 1M€, et revient un peu à forcer les associés à reinvestir une partie du résultat de leur SCPI (certes, sans les frais de souscription).

Je pense qu’on est d’accord. Comme vous le dites le fait de ne pas distribuer tout le résultat augmente la valeur de réalisation (toutes choses égales par ailleurs), il me semble donc raisonnable de dire que la SCPI s’enrichit. Bien sûr ce n’est en soit pas le fait d’étiquetter une somme comme étant du RAN qui enrichit la SCPI. Quoi qu’il en soit le propos de PetitRichard me semble infondé, car le nouvel associé paye ce "magot", ce n’est pas de l’argent gratuit.

Tout comme vous je regrette certains mensonges à propos du RAN, véhiculés principalement par des courtiers pourtant "spécialistes" en SCPI. C’était récurrent lorsqu’on parlait davantage du Covid.. Par contre mon jugement global est un peu plus nuancé : compte tenu du montant astronomique de la commission de souscription, pouvoir ne pas la payer sur une petite partie de son investissement est à mon avis un plus. Et je pense que si Corum a abandonné le RAN ce n’est pas simplement par amour pour les associés.

Dernière modification par NicolasV (22/06/2022 20h41)

Thortue · #1530

Si la SCPI s’enrichit par ce biais c’est au détriment des associés qui ne touchent pas les dividendes afférents (en tout cas pas immédiatement)… C’est un jeu à somme nulle. La question est de savoir où l’associé préfère avoir cet argent. Pour ma part c’est sur mon compte où je peux en faire ce que je veux et même le réinvestir dans la SCPI…

Imaginer que le RAN est une manière de ne pas payer de frais de souscription me semble exagéré : d’une part cet argent n’a pas vocation à être investi mais distribué, c’est donc de l’argent qui dort inutilement ; d’autre part, quand bien même la valeur de part évoluerait directement sous l’effet de l’augmentation du RAN, la valeur de retrait elle reflèterait bien les frais de souscription. Ils seraient donc payés d’une certaine manière.

Dernière modification par Thortue (22/06/2022 20h58)

Surin · #1531

Beaucoup de confusion dans votre message qui laisse entendre qu’il a été dit "une manière de ne pas payer de frais de souscription" et par ailleurs "donc de l’argent qui dort inutilement", le ran n’a pas vocation à "dormir", il peut être investi en immeubles notemment, on l’a dit et répété.

Thortue · #1532

Vous avez raison, RAN et trésorerie sont deux affaires différentes, mes excuses pour ce propos inexact : même si ce montant a vocation à être distribué, il n’est qu’un agrégat comptable pouvant être investi. Tout dépend des choix de gestion de la SCPI.

GoodbyLenine · #1533

NicolasV, le 22/06/2022 a écrit :
Par contre mon jugement global est un peu plus nuancé : compte tenu du montant astronomique de la commission de souscription, pouvoir ne pas la payer sur une petite partie de son investissement est à mon avis un plus. Et je pense que si Corum a abandonné le RAN ce n’est pas simplement par amour pour les associés.

En poussant ce raisonnement, il vous faudrait des SCPI qui ne distribueraient rien, et conserveraient tout leur résultat en RAN ou RPV, pour les capitaliser, et que les associés n’en voient la couleur que le jour où ils cèdent leurs parts. Ceux qui veulent une petite distribution panacheraient une telle "SCPI capitalisante" avec d’autres qui distribueraient (la totalité de) leur résultat.
A mon avis, ça n’existe pas (sauf [https://www.paref-gestion.com/notre-off … sidentiel/]Novapierre Résidentiel[/url]) … parce que les associés veulent surtout des distributions.

Une autre manière de le pousser serait de se demander pourquoi il n’y a guère de SCPI qui permettent de réinvestir les montants distribués, avec des frais de souscription réduits, voire nuls (sans pour autant se rattraper sur des frais de gestions élevés permettant de récupérer +ou- l’équivalent des frais de souscription).

On peut se demander qu’est-ce qui donnerait un droit quelconque à une société de gestion pour décider, à la place des associés (dont elle est juste un prestataire), de la place du curseur entre distribution et capitalisation des résultats d’une SCPI. Bien souvent, elles justifient de l’utilité présumée du RAN, en prétendant que c’est pour pouvoir maintenir le montant distribué en cas de baisse temporaire du résultat… et on a pu constater que c’était largement un bobard pendant la crise sanitaire. J’ai parfois un peu de peine pour les associés qui sont contents de se laisser faire ainsi…

cedREIM · #1534

Globalement, on peut quand même noter que les SCPI n’ont pas attendu le Covid pour distribuer RAN et RPV afin de compenser la baisse des rendements.
Les SCPI qui distribuent plus que leur résultat net ne sont pas si rares.

Aurait-il été pertinent de distribuer massivement des réserves en 2020/2021 face à toutes les incertitudes qui pesaient (et pèsent toujours d’ailleurs) sur le prix des actifs ?
Je n’en suis pas certain.
Distribuer des réserves c’est aussi faire baisser la valeur des parts, toutes choses égales par ailleurs.

Qu’un investisseur avisé préfère avoir l’équivalent des réserves sur son compte en banque, je le comprends, et je souscrirais plutôt aussi à cette approche pour le RAN, mais pas forcément pour les plus-values ou je préfère l’effet boule de neige d’un réinvestissement du cash.
Et même pour aller plus loin je préfère des arbitrages au strict minimum, ce n’est pas l’esprit des SCPI selon moi. Quand vous voyez que Corum arbitre des immeuble au bout de 5 ans et 1 jour en encaissant désormais 5% de commission je pense que l’alignement des intérêts n’y est pas du tout.

Si je me détache de mon intérêt personnel, une société de gestion doit-elle prendre des décisions en fonction de l’infime minorité d’investisseurs avisés, ou bien raisonner plus globalement pour l’ensemble des associés dont l’écrasante majorité ni comprend pas grand chose dans les faits et semble préférer une stabilité de la "rente" ?

Sisco2117 · #1535

Quelque chose m’échappe…
En effet, comme tous les autres associés j’imagine, j’ai reçu ce jour un mail avec un code parrainage me permettant de toucher de 100€ (dès 2000€ d’investissement par le parrainé) à 1.5% de la somme investie par le parrainé (à partir de 100k)…Cela avait été annoncé il y a quelques mois lors d’un webinaire.

info plus détaillée ici

Ce qui me parait contradictoire ou contre-intuitif c’est que CORUM explique dans diverses communications "gérer" la collecte quitte à l’arrêter pour pouvoir investir dans de bonnes conditions les fonds….Alors que ce système de parrainage pousse au contraire à la collecte (N’attendez pas pour passer le mot !Recommandez-nous à vos proches et faites-leur découvrir la nouvelle façon d’épargner)… ou alors ils estiment que la collecte via ce canal sera marginale ou qu’elle se fera au détriment d’autres canaux…

loulou75015 · #1536

Bonjour Sisco,

Pourtant assez logique je trouve.

1/ vous mettez en place un système de parrainage beaucoup moins coûteux que de rémunérer des distributeurs

2/ vous limitez petit à petit les partenariats de distribution avec lesdits distributeurs coûteux.

3/ vous avez votre objectif de limiter la collecte tout en économisant beaucoup d’argent.

GoodbyLenine · #1537

Distribution pour juin 2022 : 4.8804€/part (arrivé sur le compte de l’associé)

GoodbyLenine, le 13/06/2022 a écrit :
En fait, c’est 4.0822€, mais la différence est faible.

ArnvaldIngofson · #1538

Versement juillet (SMS reçu aujourd’hui, pas encore sur le compte) : 4,2759 € par part.

Yes, j’ai été plus rapide que GBL !

Aussi reçu un mail informant que

CORUM L’Épargne a écrit :
vous pouvez désormais profiter d’un espace client permettant une re-souscription plus rapide

KeepCalmAndBCE · #1539

Versement du mois d’août reçu aujourd’hui :

4,187 € / part

JacobAlonzo · #1540

MichelPlatini, le 27/03/2013 a écrit :
En consultant le rapport de Corum, j’ai constaté qu’ils ont investi dans un centre commercial nouvellement crée à proximité de chez moi à Amnéville - les - Thermes.
Pour y être allé 2/3 fois, je peux assurer que ledit centre commercial a beaucoup de mal à décoller. (faut dire que la région en est très largement pourvue)

Bref, prudence de mon côté.
Je passe mon tour.

As-tu des nouvelles de ce centre commercial?
A t’il trouver son public?

ArnvaldIngofson · #1541

Non, c’est le boulet historique de CORUM Origin.
Selon le rapport annuel, au 31 décembre 2021, il y a 39 locaux vacants, dont 3 à Amnéville (468 m²).
La valeur du Centre Commercial Le Marché des Thermes 57360 Amnéville, acquis le 31/10/2012 pour 1 156 k€, a une estimation 2021 de 470 k€.

Mais compte tenu de la taille aujourd’hui de CORUM Origin (superficie totale 1 324 640 m² au 31/12/2021), c’est un tout petit boulet, une boulette, une erreur de jeunesse anecdotique.
Donc pas une raison pour ne pas investir.

cedREIM · #1542

C’est le propre des actifs dit "de rendement" leur comportement est assez binaire. En cas de vacance locative, il est souvent bien compliqué de relouer, et les relocations se feront bien souvent à un prix en deçà du précédent loyer.

Si vous regardez les publications de Corum, il est fait état de la vacance (peu d’infos mais on a les villes et les m²), et vous remarquerez que les actifs vacants le sont souvent de manière assez prolongée.
Sur plusieurs milliards de patrimoine il n’est pas anormal de retrouver ce type de situation, cela fait partie de la vie de la gestion d’un fond.

Tant que la collecte reste soutenue, les actifs problématiques ont tendance à être dilués par les nouveaux investissements.

Si les surfaces concernées à Amnéville sont anecdotiques, il existe aussi d’autres "boulet" (je pense a Yecla, surtout, mais aussi Hambourg) et là on parle d’actifs achetés plusieurs dizaines de millions d’euros, qui ont par ailleurs déjà été dépréciés significativement dans les comptes de la SCPI.

GoodbyLenine · #1543

Distribution pour 09/2022 : 4.2699€/part arrivés sur le compte bancaire.

Pour mémoire :
pour 01/2022 : 3.8837 € / part
pour 02/2022 : 3.9840 € / part
pour 03/2022 : 6,3278 € / part
pour 04/2022 : 4,4221 € / part
pour 05/2022 : 4,0822 € / part
pour 06/2022 : 4,8804 € / part
pour 07/2022 : 4,2758 € / part
pour 08/2022 : 4,1867 € / part

Total sur 9 mois = 40.3126€/part (vs 38.1221€/part l’an passé)

Yvan · #1544

Lu sur le site de Corum (Source)

Article daté du 21 octobre 2022.

"C’est dans ce contexte que CORUM Origin a fait l’acquisition de 4 immeubles au 3e trimestre pour un total de 84 millions d’euros : deux en Italie acquis avec des rendements2 supérieurs à 7,6 % et deux en Espagne pour des rendements2 pouvant dépasser 8 %."

Justification de ces bons rendements : "Ces derniers mois ont justement été l’occasion pour elle de réaliser de nouvelles acquisitions à des conditions plus favorables que dans un passé pas si lointain, celui d’avant la crise de la Covid-19 en 2020. Et ce, alors même que beaucoup d’investisseurs peinent actuellement à conclure leurs acquisitions et que la période estivale est par nature calme sur le marché immobilier. La « botte secrète » de CORUM ? C’est vous ! En effet, grâce à votre épargne, votre SCPI peut investir en faisant moins appel à la dette que d’autres investisseurs, à un moment où emprunter pour acheter de l’immobilier est plus difficile et plus cher car les taux des emprunts ont augmenté. Ceci confère à votre SCPI un meilleur pouvoir de négociation face aux vendeurs dans un marché où les acheteurs deviennent par conséquent un peu moins nombreux."

Paragraphe concernent l’inflation : "De plus, dans certains pays, l’inflation est très forte, avec par exemple +12 % aux Pays-Bas au 31 août… Ce qui signifie que vous toucherez des revenus issus de loyers indexés, pour une bonne partie d’entre eux, sur une inflation nettement plus élevée que celle que vous subissez en France. Voilà une réponse concrète à la flambée des prix ! Cela n’est bien sûr possible qu’à condition d’avoir sélectionné les bons locataires : ils doivent être suffisamment solides financièrement et capables de répercuter l’inflation dans leurs prix de vente pour assumer ces importantes augmentations de loyer, à l’instar de Carrefour, Oracle ou Accenture, pour ne citer qu’eux. Bien entendu, nous modulons l’approche selon le locataire, car tous ne sont pas de grandes multinationales. Mais globalement, l’inflation plus forte en Europe qu’en France, ainsi que les hausses de loyer moyennes qui lui sont liées, pourraient soutenir positivement le rendement de votre SCPI."

Tout cela est évidement signé par Frédéric PUZIN.

Il ne reste donc plus qu’à attendre pour voir si tout celà se traduit bien dans les prochains versements 😉.

Yvan

Sisco2117 · #1545

Pour ceux cherchant à investir à crédit dans Corum Origin, pour info un lien sur ce sujet dans une autre discussion ici

Ferdossi · #1546

Bonjour, quelq’un peut-il m’expliquer la régle de calcul du rendement net ?
Je vois partout sur corum a un rendement net de 7%, j’ai investi 50000 moins les 12% de frais d’entrée, il reste 44000x0.07/12=256,
J’ai 44 parts, donc 256/44=5.8€ le rendement par part.
Or je vois que le rendement par part est plutôt de 4.2€ce qui fait dans les 4% (au lieu de 7 !)
Qu’est ce que j’ai raté ?

Dernière modification par Ferdossi (10/11/2022 07h43)

ArnvaldIngofson · #1547

7,03 % c’est le rendement 2021.
Bon chiffre pour la comm, mais plutôt exceptionnel si on regarde depuis 2012, obtenu grâce à des plus-values de cessions d’immeuble.
Et comme ils sont très fort en comm chez CORUM, ils annoncent que

Frédéric Puzin, Fondateur de CORUM L’Épargne a écrit :
LA PERFORMANCE RÉELLE DEVRAIT DÉPASSER 10 % EN 2022 !

En considérant l’augmentation du prix de part réalisée en avril.

CORUM Origin a un objectif de rendement de 6 %, net de frais de souscription et gestion.
C’est un objectif : non garanti.
Depuis 2012, il a toujours été atteint ou dépassé.

Par ailleurs, CORUM communique sur une performance brute,
à laquelle il faut enlever l’impôt étranger prélevé à la source.
Comme expliqué plus haut dans cette file.
Ca représente environ 20 %.

Donc si on prend l’objectif de 6 %,
net d’impôt étranger,
le revenu distribué est d’environ 4,8 %.
Les distributions mensuelles de cette année sont en ligne avec cette hypothèse.

Quant à expliquer la fiscalité de ces revenus (IR foncier, plus-values immobilières, prélèvements sociaux) : joker !
Lire plus haut …

GoodbyLenine · #1548

Distribution pour 10/2022 : 4.3211€/part arrivés sur le compte bancaire.

Pour mémoire :
pour 01/2022 : 3.8837 € / part
pour 02/2022 : 3.9840 € / part
pour 03/2022 : 6,3278 € / part
pour 04/2022 : 4,4221 € / part
pour 05/2022 : 4,0822 € / part
pour 06/2022 : 4,8804 € / part
pour 07/2022 : 4,2758 € / part
pour 08/2022 : 4,1867 € / part
pour 09/2022 : 4.2699 € /part
Total sur 10 mois = 44.6337€/part (vs 41.2019€/part l’an passé)

PetitBleu · #1549

Bonjour à tous

Je vous partage un petit exercice auquel je me suis livré.
J’ai investi 10 600€ (10 parts) en direct dans Corum Origin le 28/03/18 et j’ai souscris à l’option 100% dividendes réinvestis.
J’ai repris tous les cash flows de dividendes exceptionnels reçus sur la période.
j’ai retenu en valeur actuelle du portefeuille, le prix de retrait (999,21€) x le nombre de part en portefeuille (12,16) qui intègre les nouvelles souscriptions.
J’ai également pris en compte les dates de jouissance des dividendes réinvestis (6 mois d’attente entre le réinvestissement et la jouissance).

Au final, le TRI ressort inférieur à 4% avant fiscalité (IR + Prélèvement sociaux).
J’avoue que, avec un peu de recul, je suis déçu du rendement. A mettre en parallèle des 6-7% brut qui sont communiqués par la société. Alors bien sûr, les frais de souscription des dividendes réinvestis viennent largement grever la performance, mais quand même…

Dernière modification par PetitBleu (15/11/2022 17h53)

JMeuret · #1550

Et pourquoi ne pas faire simplement le bon calcul?

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Oui, complètement (avis positif)

Oui, avec des réserves (avis assez positif)

Je ne sais pas (avis neutre)

Non, probablement pas (avis assez négatif)

Non, certainement pas (avis négatif)

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