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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

66% - 40
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

25% - 15
Je ne sais pas (avis neutre)

3% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

3% - 2
Non, certainement pas (avis négatif)

1% - 1
Nombre d’avis : 60   Avis moyen : 4,5/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#501 02/05/2018 13h39

Membre
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Bonjour,

J’aimerais racheter des parts de CORUM à crédit.
Est ce que certains ici l’ont déjà fait ? Des retours, des conseils ?

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#502 02/05/2018 14h27

Membre
Réputation :   75  

La difficulté, semble-t-il, est de trouver un organisme prêteur qui accepte de financer un tel achat.
Perso, je n’ai fait l’acquisition que de quelques parts et j’ai profité d’une offre « prêt personnel, 48 mois » de ma banque.

Sinon, vis à vis des démarches de souscription, il n’y a aucune difficulté. Ces démarches peuvent être réalisées en ligne et, si besoin, vous pouvez facilement échanger avec un conseiller de la société de gestion.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#503 02/05/2018 22h36

Membre
Réputation :   57  

CORUM a une banque partenaire qui finance. Mais le taux est élevé je trouve : 2,80% sur 15 ans.

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#504 03/05/2018 22h29

Membre
Réputation :   57  

2 questions SVP :

1) Est ce que les intérêts d’emprunt sont bien déductibles ?

2) Pour l’imposition des revenus, est ce que c’est comme pour Novapierre Allemagne ?

soit :
taux d’imposition de = (TMI - taux moyen)
Pas de PS.

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#505 03/05/2018 23h09

Membre
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1) Oui pour la quote-part de revenus d’origine française et non pour le reste.

2) Cela dépend du pays où est situé le bien immobilier.

Je vous invite à regarder la discussion :
SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?
où ces points sont discutés avec exemples à l’appui.

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#506 04/05/2018 14h14

Membre
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1) J’ai posé la question à CORUM. Ils m’ont répondu que tout était déductible. Bizarre.

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#507 04/05/2018 14h27

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Je vous copie l’extrait du lien donné dans mon message et qui répond à votre question :

stephane a écrit :

Les intérêts d’emprunt liés aux prêts finançant des parts de SCPI européennes

Ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers de source française, exception faite de la partie qui concerne les revenus de source française. Le calcul d’un prorata correspondant aux seuls revenus de source française est donc nécessaire si la SCPI distribue à la fois des revenus de source française et des revenus de source étrangère. Seule la partie « française » doit être prise en compte. Toutefois, les intérêts d’emprunt peuvent venir réduire le montant du revenu foncier de source étrangère pris en compte pour la détermination du taux d’imposition en France des revenus de source française (dans la méthode du taux effectif) ou pour la détermination du montant du crédit d’impôt (dans la méthode de l’imputation).

Les intérêts d’emprunts ont donc un rôle dans le calcul de votre impôt même pour les revenus fonciers étrangers mais l’économie d’impôt n’est certainement pas la même que si vous les aviez déduits directement de vos revenus fonciers de source française.

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#508 04/05/2018 14h29

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Et si on a d’autres revenus d’origine française, ça joue ?

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#509 04/05/2018 14h33

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La quote-part des intérêts d’emprunt correspondant à la quote-part des revenus fonciers étrangers n’est pas déductible des revenus d’origine française mais elle peut avoir un impact sur l’éventuel impôt résiduel à payer sur ces revenus fonciers étrangers.

Dernière modification par cat (04/05/2018 14h34)

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#510 10/05/2018 15h38

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Corum dans son BT du T1 2018 communique sur un acompte sur dividende de 17.95 € par part.
En fait les investisseurs ne touchent que 15.31 € par part (l’écart étant l’impôt étranger prélevé sur le loyer)
Cela fait donc un dividende annualisé de 15.31 * 4 / 1060 = 5.78% au lieu de 6.77 % (17.95*4/1060)
Soit un écart de presque 1 point de prélevé.

Parce que si je le compare à Pierval Santé qui communique sur 5.05 % (12.625 par part pour le T1 2018) et que l’impôt étranger est cette fois ci déjà prélevé car c’est le net touché, l’écart de rendement n’est pas si élevé entre les 2 SCPI.

5.78 % pour Corum et 5.05 % sur Pierval.

C’est bien cela ?

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#511 10/05/2018 15h54

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Il vaut mieux prendre les chiffres sur 1 an :
CORUM revenus 2017
mais en gros c’est cela …


Dif tor heh smusma

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#512 10/05/2018 16h13

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Pourquoi certaines SCPI communiquent elles bruts de prélèvements étrangers et d’autres nets de prélèvements ?

Ca fausse les comparaisons, non ?

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#513 10/05/2018 16h36

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C’est ainsi, Corum est la seule à communiquer son rendement annuel brut de prélèvements à l’étranger, c’est un choix qu’ils assument, en effet il faut en tenir compte lorsque l’on compare plusieurs SCPI aux revenus européens, de même que les SCPI ne communiquent pas les frais de souscription sur la même base, certaines le font par rapport au prix frais inclus, d’autres par rapport au prix hors frais, donc à mettre à égalité de traitement lors de comparaisons.

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#514 10/05/2018 18h51

Banni
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Si on le compare à Pierval Santé, il a 1,45% de commissions de souscription en plus ça fait 0,15% par an qui est amputé (sur 10 ans)
Il a un délai de jouissance de 3 mois de plus ça fait 0,14 % par an en moins.
Et en tenant compte qu’il faut encore déduire l’impôt a l’étranger.
Au final il ne rapporte pas vraiment  plus que Pierval Santé.
Avec des biens en plus qui sont dans des États baltes…

Alors qu’il est présente dans les médias comme la SCPI au méga rendement…

Dernière modification par manu6757 (10/05/2018 18h56)

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#515 10/05/2018 20h17

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Il faut aussi tenir compte de l’impôt sur le revenu français :
. 39 % des revenus sont exonérés (Pays-Bas, Portugal, …)
. 42 % ouvrent droit à un crédit d’impôt au taux moyen (Allemagne, Espagne, …)
. 19 % imposés normalement en revenus fonciers (France).

Si vous payez pas mal d’IR, ça devient intéressant les immeubles à l’étranger !


Dif tor heh smusma

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#516 10/05/2018 20h50

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Oui c’est vrai qu’il faut en tenir compte.

Pour les revenus allemands, on m’a dit que le prélèvement forfaitaire allemand était déjà payé (Pour Pierval Santé). Pas de prélèvements sociaux et un impôt sur le revenu qui correspond à l’écart entre mon taux marginal et mon taux moyen.
Je ne suis pas un pro de la fiscalité (mais c’est ce que j’ai compris)
On a plus de chance d’être pas loin du plafond de revenu d’une tranche marginale d’impôt (sans la dépasser) car dans ce cas, l’écart entre le taux marginal et le taux moyen se réduit et la fiscalité aussi !
En revanche, celui qui est tout juste dans l’échelon supérieure aura moins de chance ! Son taux marginal passe un grand cran supérieur alors que son taux moyen a à peine progressé, l’écart entre ces 2 taux explose…et la fiscalité aussi !

Système un peu bizarre finalement.

Dernière modification par manu6757 (10/05/2018 20h52)

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#517 10/05/2018 23h56

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Système certes pas simple mais qui a du sens.

Si vous raisonnez en taux marginal, vous considérez que les revenus de SCPI sont "la goutte d’eau qui fait déborder le vase", le dernier revenu qui s’ajoutent aux autres.
Je ne vois pas de raison de raisonner comme ça, surtout que les revenus de SCPI sont pérennes et long terme (peut-être plus qu’un salaire dans le privé).
Ne pas faire une fixation sur ce taux, qui est finalement rarement utile.
Une des rares utilités est le cas d’un revenu que vous pouvez choisir de percevoir ou pas,
par exemple l’intéressement des entreprises : le percevoir (imposable au taux marginal) ou l’épargner (bloqué 5 ans mais non imposable).

Mais on peut aussi considérer que vous avez une masse totale de revenus, de différentes natures (salaires, pensions, revenus de capitaux mobiliers, plus-values, revenus fonciers, etc).
Dans cette approche globale, c’est le taux moyen qui est significatif.
Le système du crédit d’impôt est alors juste et finalement équivalent à l’exonération.

L’évolution fiscale la plus importante cette année est l’introduction du PFU (30 % IR + PS)
qui s’applique aux foncières cotées
mais pas aux SCPI,
alors que dans les 2 cas on a bien des revenus de l’immobilier.
Ca donne un net désavantage aux SCPI franco-françaises.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (11/05/2018 00h00)


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#518 11/05/2018 11h11

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manu6757 a écrit :

….
Avec des biens en plus qui sont dans des États baltes…

Oulala, après toute cette dithyrambe à charge pour vous convaincre que vous avez bien fait d’investir dans Pierval Santé,  je vois que vous aimez bien vous vous faire peur !

1 investissement de 16m€ en Estonie pour plus de 1500m€ investis au total…

Mais au final, oui, vous avez raison, les choses ne sont pas aussi éloignées que les chiffres bruts peuvent le laisser penser. Toutefois, comparer Pierval Santé et Corum ne me semble pas trés pertinents. D’un côté, une SCPI basée sur un marché de niche (historiquement assez risqué) et de l’autre, une "classique" bureaux-commerces qui diversifie géographiquement pour booster le rendement (avec les risques que cela comporte).


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+3]    #519 12/05/2018 09h10

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En effet, le PFU ne s’applique pas aux SCPI alors qu’il s’applique aux foncières, ce qui est un inconvénient pour les SCPI. Pour les contribuables taxés à 14 % comme moi, l’écart est plus faible entre PFU 30 % et fiscalité SCPI franco françaises (14 % + 17.2 % = 31.2 %)
Pour les contribuables ayant un taux marginal d’imposition supérieur ils peuvent minorer leur impôt soit  en souscrivant des SCPI à travers leur contrat d’assurance vie, soit en achetant leur SCPI en nue propriété, soit à crédit ou en achetant davantage de SCPI européennes ou un mixte de tout cela.

Ensuite, oui pour moi j’envisage les revenus de SCPI comme un complément de revenu, un booster de pouvoir d’achat soit immédiat soit à terme (démembrement de propriété, assurance vie…).
J’ai besoin de mes revenus d’activité  qui me procurent l’essentiel de mes revenus et qui sont stables (je suis salarié et non indépendant).
Les revenus de SCPI, c’est un plus (comme beaucoup de gens je pense).

Concernant la stabilité des revenus des SCPI (qui seraient plus stables que les revenus d’activité de salariés), je ne suis pas d’accord. Si on regarde sur les 8 dernières années, on constate des variations des dividendes par part assez sensibles et vers le bas de la plupart des SCPI. Je prends par exemple Accès Valeur Pierre qui passe de 29.6 € par part en 2009 à 24 € par part en 2017, Edissimo qui passe de 12.50 à 9.95, Elysées Pierre qui passe de 33 à 30, Epargne foncière (de 40.08 à 35.64), Ficommerce (de 12.90 à 10.30), Immorente (de 17.08 à 15.50), PF Grand Paris (26.2 à 20), Primopierre (12.99 à 9.80), Rivoli Avenir Patrimoine (13 à 11.18)…
Heureusement mon salaire n’a pas diminué d’autant sur les 8 dernières années (je prends exprès une période longue et significative). Bien sûr ça peut tanguer dans l’autre sens mais ça tangue !

Donc je suis bien sur une logique de complément de revenu en me mettant bien en tête que ces revenus peuvent pas mal fluctuer. Mon objectif est aussi de miser sur des SCPI qui revalorisent le plus à terme et c’est là où j’ai besoin de conseil sur ce forum.
J’ai bien compris qu’une SCPI comme Rivoli  Avenir Patrimoine qui verse des taux de rémunération plus faibles pouvaient bien s’apprécier sur le long terme et avoir un TRI sympathique sur 10-15 ans.
J’en recherche d’ailleurs d’autres.

Je reviens sur la fiscalité des SCPI européennes. Oui on économise les prélèvements sociaux c’est un vrai gain en effet.
Pour la partie IRPP (hors PS), le gain n’est pas toujours si fort.
Je vais prendre un exemple : j’ai une SCPI 100 % allemande.
J’ai un taux marginal d’imposition de 14 % et un taux moyen d’imposition de  6 % (calcul effectué en additionnant tous mes revenus de source française et allemande)
Je reviens sur ma SCPI allemande : on me prélève à la source presque 16 % (j’arrondis).
Je dois payer encore 8 % d’IRPP (écart entre taux marginal et taux moyen)
En tout je paie 24 % d’impôt (16 % + 8 %)
Je paie moins (24 %) qu’avec une SCPI française (31.2 %). L’écart de 7 % (en gros), ça me fait 0.30 à 0.35 % par an de gagné.
Imaginons que mes revenus augmentent mais que je reste toujours à la tranche de 14 %.
Et que mon taux moyen passe à 8 %.
En tout je paierai 22 % d’impôt (16 % + 6 %)
L’écart SCPI allemande / française passe à 10 %.

Alors contrairement à ce que j’ai sous entendu dans mon post précédent, il n’y a pas d’effet de seuil parce que si je passe à la tranche des 30 %, je serai plus taxé tant sur les SCPI françaises (+16 points) qu’européennes (car calculé sur l’écart entre taux marginal qui explose et taux moyen qui monte un peu)

Bref, tout ça pour dire que fiscalement parlant, il y a un gain pour les SCPI européennes d’au moins 0.3 % par an ce qui est un plus en effet.

Maintenant quid des SCPI qui investissent dans d’autres pays que l’Allemagne et qui prélèvent une taxe supérieure à 16 % et notamment pour ceux imposés dans la tranche des 14 %. Le gain est il important ? Je pense à l’Espagne. Je pense qu’il est moins fort, non ?

Je reviens à Pierval Santé : on me dit que la comparaison avec Corum n’est pas judicieuse.
Je les comparais pour quelque chose de précis : le rendement affiché et j’en ai déduis que compte tenu du délai de jouissance plus long de Corum, des frais d’acquisition plus lourds et d’un affichage en brut d’impôt étranger pour Corum et en net pour Pierval Santé, que l’écart de rendement entre ces 2 SCPI est extrêmement faible et je ne comprends pas pourquoi la presse spécialisée financière n’en tient pas compte c’est tout.

Bien évidemment ce sont sur le reste des SCPI bien différentes j’en suis conscient…notamment sur le type de bien détenu.

Je suis un simple investisseur, on nous présente que le côté positif de la SCPI. Je recherche par SCPI quels peuvent être les points de vigilance c’est tout et après je pèse le pour et le contre.
J’insiste sur le côté négatif car il nous est jamais présenté.

Pour Corum, je vois comme points négatifs :

1/ La présentation du rendement (affiché en brut) qui décale du 1 point avec le net et je pense qu’il faut en tenir compte

2/ Des frais très importants (tant des frais de souscription que des frais de gestion) qui vont forcément et mécaniquement diminués les rendements à terme…

3/ Un délai de jouissance énorme (6 mois)

4/ A la lecture du bilan, je vois que Corum garde très peu de trésorerie au 31/12 de chaque année et pourtant les collectes sont très importantes au T4 et qui pourraient expliquer du cash au 31/12.
Un commercial qui vend des SCPI m’a expliqué qu’ils investissent en effet leur collecte en un temps record (alors que déceler des opportunités prend toujours du temps). J’ai bien peur que la sélection ne soit pas si rigoureuse…

5/ Une petite équipe (Corum) qui gère des biens immobiliers partout en Europe. Je me pose des questions : comment font-ils ? Pour connaître les marchés locaux, les aspects juridiques, pour mesurer la fiabilité de leurs locataires… Ca demande une équipe ultra expérimentée et assez nombreuse pour moi, non ? Et comment font-ils lors des renouvellements de  baux, pour les travaux…

6/ La stratégie de Corum est claire. Garder un rendement d’au moins 6 %.
Moi qui suis dans la gestion d’actifs, je suis interrogatif.
Ca me fait penser au marché obligataire.
Il y a 6-7 ans, on pouvait trouver des bonnes qualités de signature pour du 4-5 % de rendement.
Maintenant, acheter du 4 à 5 %, c’est être certain d’acheter des signatures dégradées (en tout cas bien plus dégradées).
Si le marché obligataire monte, tout va bien. Si le marché corrige, bonjour les moins values et les dettes pourries.
Je ne crois pas au Père Noël. Dans un marché où les rendements locatifs s’érodent, maintenir des tickets élevés dégrade mécaniquement la qualité d’un portefeuille.
Et Corum qui était à ses débuts pas trop dangereux car il investissait beaucoup en France. Il a profité du marché espagnol en 2014 c’est vrai.
Mais j’ai l’impression que plus on avance dans le temps plus ça devient dangereux surtout s’il collecte encore massivement et investit en un temps record.

7/ Pierval Santé est recommandé par la plupart des vendeurs de SCPI mais pas Corum pour les raisons que j’ai évoqué plus haut.
On peut aussi parler de quelques établissements financiers qui ne financent pas Corum. Pourquoi ?

8/ Les institutionnels n’investissent pas dans Corum. Certains évoquent les frais importants.
Corum a pour explication qu’il n’en veut pas parce qu’ils peuvent déséquilibrer leur gestion. Est-ce une explication fiable ? Et pourquoi Rivoli Avenir Patrimoine (qui a une taille comparable avec Corum n’a pas de problème avec les institutionnels ?

Dernière modification par manu6757 (12/05/2018 09h29)

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#520 12/05/2018 09h56

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@Manu, vous avez indiqué travailler dans la gestion d’actifs, travaillez vous pour un concurrent de Corum ?

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#521 12/05/2018 11h08

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Non je travaille dans une banque de réseau dans le service Gestion Sous Mandat.

En gros je gère des contrats d’assurance vie et des comptes titres à la place des clients.

Il s’agit plutôt comme type d’actifs des titres en direct, des OPCVM.

Pas de fonds à formule pas de SCPI car la gestion n’est pas souple et on ne peut l’automatiser pour tous les clients ayant le même profil.

Et les banques préfèrent leurs SCPI maison !

Non je m’intéresse aux SCPI car je suis déjà dans l’univers de la gestion d’actifs et c’est donc à titre personnel. Pour investir et pour la culture générale (car il y a beaucoup à apprendre sur ce sujet et c’est passionnant).

Sur Internet, on trouve pas mal d’informations par SCPI notamment sur Immobail et ici sur ce forum (bien évidemment). Et merci pour vos contributions.

Maintenant ce qui m’intéresse ce sont aussi les arguments négatifs par produit non pas pour dénoncer tel ou tel, non pas par pessimisme mais pour voir vraiment le pour et le contre et surtout l’info qu’on trouve difficilement.

Pour Corum, il y a aussi un point positif (qu’on ne parle pas vraiment), c’est lorsqu’on épluche les rapports de gestion annuels, on a la valeur d’expertise bien par bien ce que je ne trouve pas ailleurs. Sur ce point ils sont transparents !

Voilà. J’attends beaucoup de nos échanges car je suis encore un bleu dans ce domaine.

Merci à vous.

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#522 12/05/2018 11h24

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manu6757 a écrit :

1/ La présentation du rendement (affiché en brut) qui décale du 1 point avec le net et je pense qu’il faut en tenir compte

2/ Des frais très importants (tant des frais de souscription que des frais de gestion) qui vont forcément et mécaniquement diminués les rendements à terme…

3/ Un délai de jouissance énorme (6 mois)

Oui, il faut tenir compte de tout ça.
On arrive alors à :

CORUM a écrit :

6,45% DVM 2017 pour CORUM - 5,53% TRI sur 5 ans.

Le TRI sur 5 ans est en fait peu significatif, il y a 5 ans CORUM était une toute petite SCPI essentiellement française.

manu6757 a écrit :

7/ Pierval Santé est recommandé par la plupart des vendeurs de SCPI mais pas Corum pour les raisons que j’ai évoqué plus haut.
On peut aussi parler de quelques établissements financiers qui ne financent pas Corum. Pourquoi ?

Les "vendeurs" ont une nette tendance à "recommander" les produits sur lesquels ils ont la plus importante (rétro-)commission.
Or de ce point de vue, CORUM ne fait aucun effort, devant limiter une collecte qui pourrait être plus importante compte tenu de sa notoriété (même si basée sur une communication contestable).

Les établissements financiers sont plus réticents à financer de l’immobilier à l’étranger.

manu6757 a écrit :

8/ Les institutionnels n’investissent pas dans Corum. Certains évoquent les frais importants.

Ils ne peuvent pas, CORUM ayant fait le choix de ne pas être distribué en assurance-vie.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (12/05/2018 11h29)


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#523 12/05/2018 11h29

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ArnvaldIngofson a écrit :

Or de ce point de vue, CORUM ne fait aucun effort, devant limiter une collecte qui pourrait être plus importante compte tenu de sa notoriété (même si basée sur une communication contestable).

Sur quoi vous basez-vous pour affirmer cela ? Avez-vous des explications sourcées ? Je pense pour ma part que ceux qui ne vendent pas Corum le font pour d’autres raisons.

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#524 12/05/2018 11h32

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La Centrale des SCPI est à fond sur Corum. Quand on leur parle d’une autre SCPI, ils reviennent sans arrêt sur Corum. Je ne sais pas si vous avez aussi eu cette expérience…

Quand on voit les frais de souscription importants (dont la majorité sert à rémunérer les collecteurs de capitaux et pas à payer les honoraires de notaire), on peut comprendre pourquoi.

Maintenant reste à savoir combien ils sont rémunérés. Ca doit être affiché quelque part…

D’autres vendeurs comme France SCPI la propose mais ne la met pas en avant pour des raisons d’après eux de risques importants de cette SCPI (petite équipe de gestion qui achète dans toute l’Europe, investissements sans délai…)

Dernière modification par manu6757 (12/05/2018 11h33)

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#525 12/05/2018 11h52

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CORUM explique, notamment lors de ses AG, que son approche diffère de celle de nombreuses SCPI.

De nombreuses SCPI collectent tout ce qu’elles peuvent, par tous les réseaux possibles.
Puis elles doivent investir rapidement, et ce n’est pas toujours optimal pour le rendement ou conforme à leur cible (la santé par exemple).

A l’inverse, CORUM détermine un montant d’investissement possible (environ 300 millions d’euros par an) compte tenu des marchés immobiliers dans les différents pays et des capacités de sa petite équipe.
La collecte "spontanée" en direct suffisant à cet objectif, ils n’ont pas à chercher à développer des réseaux indirects.


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