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Oui, avec des réserves (avis assez positif)

24% - 15
Je ne sais pas (avis neutre)

3% - 2
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3% - 2
Non, certainement pas (avis négatif)

1% - 1
Nombre d’avis : 61   Avis moyen : 4,5/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#526 12/05/2018 12h04

Membre
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Réputation :   1022  

D’accord, je ne partage pas du tout votre point de vue, pas plus que je crois en la communication de la société gérant Corum.
Je pense plutôt qu’ils sont conscients de la collecte qu’ils peuvent envisager avoir et qu’ils communiquent là-dessus sur le BT en faisant croire que volontairement ils la limitent. Pour moi rien de concret ne permet d’affirmer que Corum limite sa collecte, jamais ils ne l’ont stoppée comme Epargne Foncière a pu le faire par le passé, même si elle a fait exactement l’inverse ensuite.

Je pense que Corum utilise cet état de fait pour le mettre en avant dans sa communication à l’associé, que son refus d’ouvrir la collecte aux institutionnels lui permet de ne pas être surveillée par un institutionnel trop présent au conseil de surveillance et que donc ça n’a pas que des avantages pour l’associé, même si on met souvent en avant le fait qu’un institutionnel est souvent de mèche avec la société de gestion.

Dernier point, 300 millions par an c’est énorme dans l’absolu et même par rapport à la taille de Corum qui devient plus que respectable, on pourra toujours mettre en avant des SCPI qui collectent davantage mais lorsque je lis leur bulletins à ce sujet, je me gausse.

manu6757 a écrit :

Pour Corum, il y a aussi un point positif (qu’on ne parle pas vraiment), c’est lorsqu’on épluche les rapports de gestion annuels, on a la valeur d’expertise bien par bien ce que je ne trouve pas ailleurs. Sur ce point ils sont transparents !

Là-dessus je vous rejoins entièrement et globalement en opposition avec ce que je viens d’écrire, il y a plein de choses positives dans la rédaction, présentation et diffusion des bulletins de Corum. De même pour le rapport annuel qui arrive de plus en avance.

Ils bousculent quelque peu le monde des SCPI et c’est tout à leur honneur (dividende mensuel, PV pour le NP… etc, investissement en fractions de parts même si pour moi l’intérêt n’est que commercial)

Dernière modification par kc44 (12/05/2018 12h06)

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#527 12/05/2018 12h08

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manu6757 a écrit :

La Centrale des SCPI est à fond sur Corum. Quand on leur parle d’une autre SCPI, ils reviennent sans arrêt sur Corum. Je ne sais pas si vous avez aussi eu cette expérience…

Quand on voit les frais de souscription importants (dont la majorité sert à rémunérer les collecteurs de capitaux et pas à payer les honoraires de notaire), on peut comprendre pourquoi.

Maintenant reste à savoir combien ils sont rémunérés. Ca doit être affiché quelque part…

D’autres vendeurs comme France SCPI la propose mais ne la met pas en avant pour des raisons d’après eux de risques importants de cette SCPI (petite équipe de gestion qui achète dans toute l’Europe, investissements sans délai…)

Voici pourquoi, en fait Corum "impose" aux partenaires avec qui ils travaillent de vendre une part substantielle de Corum, c’est à dire un truc du type non négligeable (30-50% ou plus peut être) ce qui explique l’attitude de la centrale des SCPI. Je ne juge pas ici de ce positionnement (qui peut être argumenté ou contesté)

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#528 12/05/2018 12h13

Banni
Réputation :   -1  

J’ai l’impression que Corum passe beaucoup de temps à regarder ce que les autres font et à s’auto congratuler.
Ce ne me semble pas très sérieux comme méthode et ça n’inspire pas confiance.
En effet, s’ils sont bons, ils n’ont pas besoin de critiquer leurs collègues…

Je regarde le rapport annuel et je constate qu’ils investissent très rapidement leurs collectes.

Pour les SCPI de santé, notamment Pierval Santé, ils ont 1 à 2 mois de collecte non investi au 31/12.
Donc on ne peut pas leur faire de reproche qu’ils investissent sans réfléchir…

Et je pense qu’il y a plein d’autres SCPI qui n’ont pas tout investi au 31/12. Pas seulement Pierval Santé. Surtout que les collectes sont très importantes au T4 de chaque année et que ça se comprendrait même si ça baisserait un peu le montant des dividendes l’année N.

Après OK pour dire que Corum bouscule le marché avec de nouveaux concepts (mensualisation des dividendes, souscription en ligne…)

L’idée d’imposer à ses partenaires une part importante de leur collecte dans Corum ne m’inspire pas confiance ni dans Corum ni dans ses partenaires qui auront dans ce cas un avis biaisé… et non indépendant…

Dernière modification par manu6757 (12/05/2018 12h24)

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#529 12/05/2018 12h25

Membre
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Réputation :   661  

Surin a écrit :

D’accord, je ne partage pas du tout votre point de vue, pas plus que je crois en la communication de la société gérant Corum.
Je pense plutôt qu’ils sont conscients de la collecte qu’ils peuvent envisager avoir et qu’ils communiquent là-dessus sur le BT en faisant croire que volontairement ils la limitent. Pour moi rien de concret ne permet d’affirmer que Corum limite sa collecte, jamais ils ne l’ont stoppée comme Epargne Foncière a pu le faire par le passé, même si elle a fait exactement l’inverse ensuite.

Bien sûr chacun pense ce qu’il veut et l’exprime.
Mais pour reprendre votre question :

Surin a écrit :

Sur quoi vous basez-vous pour affirmer cela ? Avez-vous des explications sourcées ?

"rien de concret" ne me permet de leur prêter un plan aussi machiavélique, certes possible mais peu probable.

manu6757 a écrit :

J’ai l’impression que Corum passe beaucoup de temps à regarder ce que les autres font et à s’auto congratuler.

Je peux vous confirmer, pour avoir discuté avec lui après l’AG, que Puzin est fier de lui et peu réceptif à la critique.
Ce qui est effectivement un risque.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (12/05/2018 12h28)


Dif tor heh smusma

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#530 12/05/2018 12h29

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Vous ne pouvez pas tirer une conclusion de vos constatations :

1/ Le fait qu’une SCPI investisse plus ou moins rapidement peut effectivement vouloir dire qu’elle n’est pas très regardante mais aussi peut vouloir tout aussi bien dire que son équipe est efficace et/ou que la SG est digitalisée et qu’elle a des process efficaces. Vous en tirez une conclusion sans aucune analyse ni preuve, et je ne défends pas particulièrement Corum, j’essaye d’avoir un jugement objectif.

2/ Pierval Santé est une bonne SCPI mais moins diversifiée que Corum, elle présente d’autres avantages/inconvénients, elle est plus concentrée sectoriellement, vouloir les opposer et/ou comparer n’a pas de sens. D’ailleurs je détiens les 2, et en allocation plus de Pierval que de Corum (dont j’ai surtout de l’US)

3/ Finalement un des éléments du juge de paix c’est la hausse ou baisse des valeurs d’expertise, par exemple sur Corum XL elle monte pour l’instant.

4/ Lorsque je me pose la question d’investir en SCPI je fais une sorte d’analyse top down en commencant par deux critères clés : 1) La société de gestion 2) le marché (secteur + géographie), cela me permet de dégager pas mal de SCPI et ensuite un critère 3) c’est est ce que il y a des onces de pistes (communication + ce qui est appliqué réellement) de maitrise de la collecte et est ce que la SCPI ne collecte pas "trop" (par rapport à sa taille par ex)

Par exemple sur le critère 2) et CorumXL peut intéresser les gens qui croient à la dynamique et/ou recovery sur les marchés espagnols, portugais et des pays du nord de l’Europe pour les bureaux et commerces.

C’est pourquoi je ne rejoins pas du tout vos methodes d’analyses qui me semblent construites sur des ressentis plutôt que du concret ou un pragmatisme. D’ailleurs vous le dites vous même : "j’ai l’impression que" ;-)

Dernière modification par roudoudou (12/05/2018 12h30)

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#531 12/05/2018 12h31

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ArnvaldIngofson a écrit :

Bien sûr chacun pense ce qu’il veut et l’exprime.
Mais pour reprendre votre question :

Surin a écrit :

Sur quoi vous basez-vous pour affirmer cela ? Avez-vous des explications sourcées ?

"rien de concret" ne me permet de leur prêter un plan aussi machiavélique, certes possible mais peu probable.

On est d’accord, c’est aussi mon avis - contraire au votre - que j’exprime par contre je trouve que cela n’a absolument rien de "machiavélique".

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#532 12/05/2018 13h27

Banni
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Là où on est d’accord, c’est que c’est l’évolution de la valeur d’expertise qui donnera une indication sur la qualité de cette SCPI.

Dans le rapport annuel, on constate que globalement elle monte surtout pour les biens situés en région parisienne et en Espagne et lorsque le bien est vacant (il y en a peu actuellement), elle s’effondre.

Amnéville : prix d’acquisition : 1 156 k€ valeur d’expertise fin 2017 : 470 k€

La SCPI a du mal à relouer ce bien qui est vacant depuis plus d’un an…

Nantes (une partie vacant) : prix d’acquisition :  1172 k€ valeur d’expertise fin 2017 : 630 k€

Là où je veux en venir : c’est attendons qu’un nombre significatif de baux arrivent à terme et regardons si après il y a relocation et si oui dans quelles conditions.

Bien sûr la SCPI peut après les revendre mais avec des risques de moins values importantes.
Comme elle peut aussi vendre des biens occupés avec plus values.

Pour moi il est trop tôt pour voir la qualité des investissements de cette SCPI trop récente. Idem pour les autres SCPI récentes comme Pierval, Corum XL ou autres de moins de 10 ans.

Et regardons aussi comment à la prochaine correction de marché, le prix des parts de cette SCPI va évoluer.

Sur les vieilles SCPI, on a déjà un historique intéressant.

Je pense que quand on achète à un spread croissant avec le marché, on dégrade mécaniquement la qualité de son portefeuille.
Ils ont commencé par aller dans les pays "core" de l’UE et investissent progressivement et de plus en plus dans la "périphérie" pour maintenir leurs rendements. Mais bon cette règle qui s’est toujours confirmée surtout au moment des crises peut devenir obsolète ! Je pense que tant que le marché grimpera j’aurai tort !

Encore une fois : je suis un particulier qui cherche à comprendre comment fonctionne les SCPI.
Un spécialiste (en tout cas beaucoup plus que moi) m’a mis en garde sur Corum et sur sa politique de gestion.
J’ai regardé par moi même certains chiffres qui vont dans le sens de ses propos.
Alors bien sûr ce ne sont pas des preuves mais je reste quand même très dubitatif.

Même si cette SCPI a aussi quelques points positifs que j’ai déjà évoqué.

Je reste néanmoins très dubitatif… et j’ai des raisons sérieuses de l’être.

PS : sur le petit délai d’investissement de leur collecte, ça peut dire plein de choses : investissements avec peu de réflexion, mais aussi digitalisation mais bon je pense que la digitalisation ce ne fait pas tout !  Qu’un bien se visite avant et que le déplacement d’une équipe est préférable… et que ça ne se fait pas d’un clic de souris.
Quand vous achetez un appartement ou une maison, vous prenez aussi votre temps avant de prendre une décision !
En tout cas quand ils disent qu’ils investissent plus lentement que leurs concurrents je n’y crois pas !

Dernière modification par manu6757 (12/05/2018 13h48)

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#533 12/05/2018 14h19

Membre
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Désolé je n’adhère toujours pas, 2 contre exemples :

1) A Paris par exemple lorsque vous tombez sur une "affaire" vous avez plutôt interêt à ne pas vous accorder un "délai de reflexion".

2)Vous n’argumentez toujours pas, et sur Corum vous pointez un seul bien (1 exemple) et vous en tirez une généralité.

La ou je suis d’accord c’est qu’on ne connait pas le comportement en cas de crise, ces SCPI sont jeunes en effet, personne ne nie que c’est un "pari" mais dans 5 ans si le pari est réussi le prix ne sera plus le même et inversement.

Vous devriez plutôt acheter de l’Immorente.

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#534 12/05/2018 14h28

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Bonjour,

Je suis vos échanges au sujet de cette SCPI.

Etant novice en la matière, on m’a aussi récemment conseillé cette SCPI à de nombreuses reprises, notamment pour son taux de rentabilité attractif (biaisé a priori par une communication en % bruts).

A vous lire, ce n’est donc pas une SCPI sur laquelle il faut réaliser un premier investissement. S’il fallait commencer par un investissement dans ce type d’immobilier, d’autres SCPI seraient donc plus sécurisantes ?

In fine, je constate que le choix d’une SCPI, en dehors de tous les indicateurs chiffrés (TDVM, TRI…), nécessite aussi du discernement pour analyser la stratégie d’investissement du gestionnaire.

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#535 12/05/2018 14h28

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@ roudoudou : En effet à Paris il ne faut pas trop tarder je suis d’accord avec vous.
Car la demande est supérieure à l’offre.

Mais est ce que Corum Conviction achète à Paris en 2018 ?

Car si je suis votre raisonnement, le délai de réflexion devrait s’allonger au fil des années.
Car Corum investit de moins en moins à Paris…

Et en Province comme à l’étranger, il faut être d’autant plus prudent…

Concernant mon exemple dans les pays Baltes, ce n’est qu’un exemple. Et il ne faut pas faire une généralité de mon exemple !
Ce que je voulais dire, c’est que Corum investit de moins en moins dans les pays "core" de l’Union européenne et de plus en plus vers les pays "périphériques" c’est un mouvement qui va être de plus en plus important.

Corum l’affirme d’ailleurs : plus vraiment d’opportunité en France, en Allemagne (ça c’est un pic pour ses concurrents) et aux Pays Bas…

Et il suffit simplement de regarder leur belle carte sur leur rapport annuel (étude BNP Paribas Real Estate sur le taux de rendement prime des bureaux) pour voir où est le bleu vert des rendements (couleur de Corum)

On voit bien qu’ils ne recherchent que les tickets élevés. C’est leur choix ! Mais il faut être conscient des risques qui vont avec…

Ce n’est pas moi qui le dit, je reprends leurs arguments !

Dernière modification par manu6757 (12/05/2018 14h40)

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#536 12/05/2018 16h20

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Sur le délai de réflexion, on a affaire à des acheteurs censés très bien savoir ce qu’ils font, combien ils peuvent investir et ayant je n’en doute pas la capacité à trancher rapidement si une occasion se présente à eux.
En réalité à Paris il ne faut pas réfléchir en effet sous peine de se faire doubler mais avant de trouver justement un bien correspondant à ses attentes, il faut être patient car le marché est tendu et les bonnes affaires sont rares. A l’inverse en province on peut arriver et avoir du choix, on peut alors "prendre son temps" pour bien réfléchir mais il n’empêche qu’il sera plus aisé d’investir rapidement une collecte, la concurrence étant censée moins rude.
Exemple extrême en Estonie, le gérant arrive et fait son marché, il est la seule SCPI à avoir une capacité d’investissement, en un aller-retour Easyjet et quelques visites c’est bouclé. Facile d’investir rapidement la collecte dans ces conditions, à condition d’avoir étudié un minimum le marché local au préalable.

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#537 12/05/2018 16h36

Banni
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OK pour ces explications.

Corum peut aussi avoir des partenaires immobiliers dans certains pays qui font une partie de travail pour eux. Simple hypothèse.

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#538 12/05/2018 21h22

Modérateur
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Corum AM a bien évidemment des "partenaires" locaux dans les pays où ils investissent (c’est ce qu’ils ont plusieurs fois indiqué en AG, précisant même qu’ils s’efforcent d’avoir les "meilleurs" partenaires), pour divers aspects : sourcing d’investissements, support juridique, etc. Par contre, une fois un immeuble acquis, la relation avec les locataires est gérée par des employés de Corum AM, et pas sous-traitée  (comme le font d’autres SdG).

roudoudou a écrit :

Voici pourquoi, en fait Corum "impose" aux partenaires avec qui ils travaillent dek vendre une part substantielle de Corum, c’est à dire un truc du type non négligeable (30-50% ou plus peut être) ce qui explique l’attitude de la centrale des SCPI. Je ne juge pas ici de ce positionnement (qui peut être argumenté ou contesté)

Avez-vous des éléments concrets prouvant que Corum imposerait quelque chose à ce niveau ?  Ou est ce juste votre raisonnement/impression ?
(En tout cas, vu combien certains concurents -en gestion de SCPI- sont prompts à les attaquer, si le contrat de commercialisation de Corum imposait ce genre de clause, je pense que la DGCCRF ou/et l’AMF aurait déjà été prévenue, et aurait agi).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#539 12/05/2018 21h49

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GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous des éléments concrets prouvant que Corum imposerait quelque chose à ce niveau ?  Ou est ce juste votre raisonnement/impression ?
(Vu combien certains concurents -en gestion de SCPI- sont prompts à les attaquer, si le contrat de commercialisation de Corum imposait ce genre de clause, je pense que la DGCCRF ou/et l’AMF aurait déjà été prévenue,  et aurait agi).

Non c’est du concret : du "off" de la part de plusieurs CGPi, ce n’est pas contractuel mais c’est assez facile d’en faire un objectif commercial et de rompre le contrat s’il n’est pas atteint…

Dernière modification par roudoudou (12/05/2018 21h50)

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#540 13/05/2018 01h17

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Et l’on voudrait nous faire croire qu’elle "limite sa collecte" …

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#541 13/05/2018 08h29

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Je réponds plus longuement au message #519 de Manu6757:

manu6757 a écrit :

1/ La présentation du rendement (affiché en brut) qui décale du 1 point avec le net et je pense qu’il faut en tenir compte

Le tout est de bien l’intégrer lorsque l’on compare plusieurs SCPI. Ce qui me gène c’est que cela biaise aussi les comparaisons sur le TRI - 5 ans en l’occurrence pour l’instant. Entre le fait du délai de jouissance qui n’est pas intégré dans le TRI (ou mal ?), le fait que cela reste théorique car les dividendes sont censés être réinvestis dans la SCPI (mais tient-on bien compte du délai de jouissance ?) et le fait que les impôts à l’étranger soient intégrés pour certaines SCPI et pas pour Corum, il ne faut vraiment pas trop se baser sur ce critère.

manu6757 a écrit :

2/ Des frais très importants (tant des frais de souscription que des frais de gestion) qui vont forcément et mécaniquement diminués les rendements à terme…

Le fait est que pour l’instant ils arrivent à combiner leurs frais élevés, tout au bénéfice de la société de gestion, avec un rendement plus que suffisant pour l’investisseur. A voir sur le long terme si le rendement se maintient, après-tout cela justifie aussi des déplacements aux quatre coins de l’Europe.

manu6757 a écrit :

3/ Un délai de jouissance énorme (6 mois)

C’est la tendance de la plupart des SCPI… sauf de celles qui ne rencontrent pas le succès escompté donc c’est aussi un indicateur de bonne santé de la SCPI.

manu6757 a écrit :

4/ A la lecture du bilan, je vois que Corum garde très peu de trésorerie au 31/12 de chaque année et pourtant les collectes sont très importantes au T4 et qui pourraient expliquer du cash au 31/12.
Un commercial qui vend des SCPI m’a expliqué qu’ils investissent en effet leur collecte en un temps record (alors que déceler des opportunités prend toujours du temps). J’ai bien peur que la sélection ne soit pas si rigoureuse…

C’est ce que j’expliquais sur les zones secondaires, péri-urbaines, dans lesquelles investit Corum. Les biens sont en attente de repreneur, ils arrivent et font leur marché. Je caricature un peu mais globalement si Corum arrive à investir dans des biens rapportant plus de 7%, c’est aussi qu’elle a des critères de sélection, principalement sur l’emplacement et le type de bâtiment, moins qualitatifs que d’autres SCPI de Foncia, Sofidy, Primonial ou Amundi. C’est un choix.

manu6757 a écrit :

5/ Une petite équipe (Corum) qui gère des biens immobiliers partout en Europe. Je me pose des questions : comment font-ils ? Pour connaître les marchés locaux, les aspects juridiques, pour mesurer la fiabilité de leurs locataires… Ca demande une équipe ultra expérimentée et assez nombreuse pour moi, non ? Et comment font-ils lors des renouvellements de  baux, pour les travaux…

Le fait est qu’ils y arrivent pour l’instant, nous n’avons aucun retour sur les renouvellements de baux, c’est là qu’est l’inconnue, à voir pour les prochaines années.

manu6757 a écrit :

6/ La stratégie de Corum est claire. Garder un rendement d’au moins 6 %.
Moi qui suis dans la gestion d’actifs, je suis interrogatif.
Ca me fait penser au marché obligataire.
Il y a 6-7 ans, on pouvait trouver des bonnes qualités de signature pour du 4-5 % de rendement.
Maintenant, acheter du 4 à 5 %, c’est être certain d’acheter des signatures dégradées (en tout cas bien plus dégradées).
Si le marché obligataire monte, tout va bien. Si le marché corrige, bonjour les moins values et les dettes pourries.
Je ne crois pas au Père Noël. Dans un marché où les rendements locatifs s’érodent, maintenir des tickets élevés dégrade mécaniquement la qualité d’un portefeuille.
Et Corum qui était à ses débuts pas trop dangereux car il investissait beaucoup en France. Il a profité du marché espagnol en 2014 c’est vrai.
Mais j’ai l’impression que plus on avance dans le temps plus ça devient dangereux surtout s’il collecte encore massivement et investit en un temps record.

C’est aussi mon avis, ils ont aussi beaucoup investi aux Pays-Bas mais ils n’étaient pas les premiers contrairement à ce qu’ils claironnent dans leurs BT en sous-entendant que les autres SCPI les auraient suivis.

manu6757 a écrit :

7/ Pierval Santé est recommandé par la plupart des vendeurs de SCPI mais pas Corum pour les raisons que j’ai évoqué plus haut.
On peut aussi parler de quelques établissements financiers qui ne financent pas Corum. Pourquoi ?

Il faut se méfier des stratégies des différents vendeurs. Cela peut être une démarche sincère censée protéger l’investisseur si le vendeur estime que le produit est mauvais. Cela peut aussi du être au fait que Corum rémunère insuffisamment le vendeur et il préfère privilégier d’autres SCPI plus rémunératrices.

manu6757 a écrit :

8/ Les institutionnels n’investissent pas dans Corum. Certains évoquent les frais importants.
Corum a pour explication qu’il n’en veut pas parce qu’ils peuvent déséquilibrer leur gestion. Est-ce une explication fiable ? Et pourquoi Rivoli Avenir Patrimoine (qui a une taille comparable avec Corum n’a pas de problème avec les institutionnels ?

Corum a fait un choix et l’assume. Encore une fois cela fait partie de leur stratégie, elle se défend, on ne peut leur reprocher de changer leur optique comme des girouettes, cette SCPI tient une direction très claire depuis ses débuts et cohérente, s’y tient et parvient à maintenir un rendement plus que correct malgré les doutes des observateurs. Leur communication est aussi très affûtée.

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[+1]    #542 13/05/2018 11h59

Banni
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Je pense que le TRI 5 ans n’a pas grand sens ici pour plusieurs raisons :

Pour les SCPI en général :

* Nous sommes sur une période courte
* Il n’y a pas eu de retournement de marché pendant cette période

Et particulièrement pour cette SCPI

* SCPI récente (donc taux d’occupation encore au top et dividendes gonflés)
* Forte collecte + délai de jouissance de 6 mois + délai d’investissement rapide ==> ce qui dope artificiellement le rendement des anciens associés car les nouveaux associés dans ce cas nombreux ne touchent rien et ils sont nombreux
* Impôt prélevé à l’étranger non décompté contrairement aux autres SCPI européennes

Pour les frais élevés, rendements importants vous avez raison. Ca s’explique : le gérant recherche des tickets élevés et se fixe un objectif de rendement en achetant entre 7 à 8 % et en toujours achetant à ce taux quelque soient les conditions de marché. Le gérant ne s’adapte pas au marché.
Dans ces conditions la mauvaise surprise ne viendra pas du rendement qui baisse mais de la dégradation progressive de la qualité des actifs qu’il achète. Tant que le marché monte, pas de problème, le gros risque, c’est s’il corrige…

Délai de jouissance élevé = bonne santé de la SCPI ? Pas forcément d’après moi.
Si on parle de forte collecte oui, mais si on parle de qualité des investissements…
Le gérant vise un objectif de rendement très élevé. Il va acheter des biens avec des rendements élevés. Avec l’érosion des rendements, il est obligé d’aller de plus en plus loin des pays "core".
Les investisseurs achètent d’abord un taux de rendement élevé et sont focalisés sur ça et donc adhèrent massivement.
Tant que les épargnants sont focalisés sur le taux et que le marché monte, le délai de jouissance est élevé.
Quand le marché se cassera la figure et que les investisseurs verront le pot aux roses, il diminuera fortement le délai de jouissance.
D’ailleurs Corum l’a fortement augmenté fin 2015…
Il pourra aussi fortement le diminuer quand la conjoncture sera moins bonne.
Mais les épargnants qui investissent aujourd’hui avec 6 mois de carence seront laisés si le délai de jouissance baisse subitement…

Normalement le délai de jouissance est sensé "coller" avec le délai d’investissement de la collecte pour qu’il y ait égalité de traitement entre anciens associés et nouveaux associés.
Ce n’est pas le cas…comme pour beaucoup de SCPI d’ailleurs mais Corum est particulièrement concerné…

Insuffisance de rémunération des vendeurs avec Corum : je n’y crois pas trop.
Sur 11.96 % de frais, les frais de collecte sont de…10.76 %
Peut être tout ne va pas aux vendeurs mais le taux à se partager est très important…

Moins bons emplacements des actifs de Corum que d’autres sociétés ? Oui.
On le voit dans le prix au m2…

Corum : 1 191.31 millions de capi et 813 113 m2 géré ça fait 1465 € le m2… Le niveau le plus faible de toutes les SCPI avec Epargne Pierre.

En comparaison : Lf Europimmo (autre SCPI européenne) a 413.59 millions de capi et 106 827 m2 en gestion ça fait 3871 € le m2.

Rien à voir ! Quand on regarde l’emplacement des biens de Lf Europimmo et quand on le compare à Corum ça n’a strictement rien à voir…

Et pourtant les 3 règles d’or sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !

Dernière modification par manu6757 (13/05/2018 12h05)

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#543 13/05/2018 15h21

Membre
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manu6757 a écrit :

Et pourtant les 3 règles d’or sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !

Je précise que je détiens des parts dans la SCPI en question.

Néanmoins, et même si je partage parfaitement le fait que l’emplacement soit particulièrement important, je pense aussi qu’il ne doit pas être l’unique critère de choix (et encore moins parfois éventuellement au détriment d’autres).

Dans le fond je pense que vous avez plus ou moins tous les deux raison, même si je me sens plus proche de l’avis de Surin.

Le problème pour vraiment trancher est qu’il manque pas mal d’éléments importants.
Et en occurrence, sans ces éléments, beaucoup de questions/réponses ne sont finalement que de simples hypothèses…

L’un des exemples les plus représentatif étant par exemple l’importance des frais de souscriptions qui en fonction des intervenants peuvent signifier tout et son contraire.

Une chose est sure, Corum est très loin d’être la SCPI parfaite dans laquelle absolument investir mais Corum apporte aussi de neuf dans divers aspects qui pourra peut-être faire évoluer quelques mentalités au profit de tous finalement (communication, dividendes mensuels, etc…).


L'union fait la force !

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#544 13/05/2018 17h58

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L’emplacement est une règle d’or comme je l’ai écris plus haut.
Mais ce n’est pas le seul critère voir mes posts précédents où j’ai évoqué d’autres sujets.

Ca reste quand même un critère fondamental. En cas de crise, les locataires auront davantage de pouvoir. Ils choisiront davantage de biens parfaitement bien situés (l’idéal est au centre de grandes métropoles) et en très bon état donc des biens qui sont plutôt chers à l’acquisition : 3000 € le mètre carré et plus.

Les biens situés loin des métropoles et en mauvais état seront délaissés.

Et au fil des années, les écarts augmentent de plus en plus.

Regardez Paris, Lyon, Bordeaux et Toulouse d’un côté et les petites villes et le monde rural de l’autre.

Dans les très grandes villes, les prix ne dépendent plus de la solvabilité des primo accédants mais ceux des investisseurs français et étrangers et des seconds accédants plutôt fortunés.

Dans les autres endroits, c’est le pouvoir d’achat des acheteurs et des primo acheteurs qui dicte les prix.

Oui je suis d’accord avec vous il manque pas mal d’éléments pour Corum et je n’ai toujours pas les réponses aux nombreuses  questions que je me pose sur cette SCPI.

Pour moi on est en plein brouillard et je reste songeur…

Concernant les frais, ils sont réels : 12 % à l’entrée et beaucoup en frais de gestion (davantage que les autres). Ca c’est clair.
Alors que ça aille dans la poche des vendeurs, de la SCPI ou autre peu importe, ça ne va pas dans la mienne.

En tout cas, je trouve que certains vendeurs reviennent sans arrêt sur leurs produits. C’est ça qui a commencé à déclencher toutes mes interrogations (notamment sur leur indépendance et la qualité de leurs conseils). C’est tout !

Oui ils innovent en effet (mensualité des dividendes, valeur d’expertise de chaque bien dans leur bilan, commissions sur transaction non dues si pas de plus value).

Il y a aussi quelques éléments positifs je ne le cache pas.  Mais bon si on arrive à m’enlever une partie l’épais brouillard sur les aspects qui paraissent moins roses, peut être que l’un dans l’autre, ça ne sera pas si mal.

Mais on en n’est pas encore là.

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#545 13/05/2018 19h03

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Il y a aussi quelques éléments positifs je ne le cache pas.  Mais bon si on arrive à m’enlever une partie l’épais brouillard sur les aspects qui paraissent moins roses, peut être que l’un dans l’autre, ça ne sera pas si mal.

Mais on en n’est pas encore là.

Cela me paraît purement rhétorique ; à vous lire depuis votre arrivée, il est clair que vous ne prendrez jamais de Corum.

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#546 13/05/2018 19h29

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Jamais c’est un mot fort  ça voudrait dire que le brouillard sera toujours aussi épais.
Non heureusement que le temps change parfois.

Peut être que j’aurai quelques arguments sur ce forum qui me lèveront certains doutes.
Je ne suis pas fataliste non plus !

Mais pour l’heure, c’est clair que je n’en prendrai pas et je préfère attendre.

S’il n’y a pas de nuages dans le secteur, il y a plein de raisons de penser que Corum aura de bonnes performances tandis que certains de ses concurrents seront moins rentables en achetant à des rendements moindres.

Si Corum n’avait pas de frais d’entrée je rentrerai volontiers pour ressortir au début de l’orage et profiter à fond entre temps du beau temps.

Mais comme il y en a (comme les autres SCPI) c’est un investissement sur au moins 10 ans et les probabilités de correction avant cette échéance seront fortes et je ne veux pas prendre ce risque.

Je comprends néanmoins ceux qui veulent le prendre. Chacun fait ce qu’il veut.

On pourra refaire un point d’ici là pour voir si toutes mes inquiétudes étaient justifiées ou pas.

En espérant pour certains d’entre vous que c’est de l’inquiétude pour rien.

Ca me servira d’expérience et on en ressort toujours grandi.

Et pour vous quels sont les 5 bons arguments positifs et négatifs pour Corum ?

J’ai l’impression que pour certains d’entre vous, il n’y a pas de point négatif ou d’interrogation.

On m’a posé la question si j’étais un concurrent de Corum, est ce qu’il y a des gens ici qui travaillent pour Corum (salarié, partenaire commercial…) ? Je me permets de vous poser le même type de question qui est justifiée pour moi comme elle l’était pour vous.

Dernière modification par manu6757 (13/05/2018 19h36)

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[+2]    #547 13/05/2018 19h36

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Je voudrais juste faire une remarque, qui me viens quand je lis

manu6757 a écrit :

Dans les très grandes villes, les prix ne dépendent plus de la solvabilité des primo accédants mais ceux des investisseurs français et étrangers et des seconds accédants plutôt fortunés.

Dans les autres endroits, c’est le pouvoir d’achat des acheteurs et des primo acheteurs qui dicte les prix.

Ces phrases peuvent se comprendre dans le contexte du marché immobilier d’habitation.

Mais Corum, comme la plupart des SCPI, n’investissent pas dans de l’immobilier d’habitation. Elles investissent dans des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, des entrepôts, etc. c’est à dire dans des locaux qui seront loués à des entreprises ou des professionnels pour y exercer leurs activités.

Le raisonnement doit un minimum être adapté à ce contexte. On oublie donc les primo accédants, les second accédants, etc.

En cas de crise économique, une grande partie des entreprises et des professionnels va souffrir (mais pas tous…), va essayer (voire être obligé) de réduire ses coûts, de diminuer les surfaces occupées (et la vacance locative est le pire ennemi des bailleurs comme les SCPI), ou renégocier son loyer à la baisse. Les locaux les moins qualitatifs (mais pas tous : pas ceux loués par les entreprises qui s’en sortent bien et qui veulent conserver l’usage de ces locaux, quelle qu’en soit la raison) risqueront plus de voir leur locataire partir avec peu de perspective d’en trouver un autre (ou alors en baissant pas mal le loyer).

Pour des bureaux, pas sur qu’une entreprise déménagera en centre ville sous prétexte qu’un immeuble y serait "mieux situé" : par contre, elle pourra déménager si elle doit s’agrandir, pour regrouper des sites, pour disposer d’un immeuble plus fonctionnel, mieux adapté à son besoin, mieux accessible à ses salariés donc mieux desservi par les transports en commun et les axes routiers, etc. Ainsi les immeubles de bureaux les mieux situés seront les plus prisés, les plus faciles à (re)louer, sous réserve qu’ils remplissent les autres critères demandés :  plus fonctionnels, mieux adapté aux besoin des entreprises … qui évoluent avec le temps, etc.).
Pour les murs de commerces, une grande surface de banlieue ne va pas déménager en centre ville sous prétexte que les immeubles y sont plus jolis : pas sur que ses clients le suivent ! Mais s’il y a trop de surface commerciales dans une zone, les clients ne se démultipliant pas, certains magasins rencontreront des difficultés (même en l’absence de crise économique).
Un hôtel (ou une clinique, ou …)ne va pas changer de locaux sous n’importe quel prétexte …. tant qu’il aura des clients à l’endroit où il est situé, pourquoi bougerait-il ?
Un entrepôt a besoin de se situer près des axes de transport, et d’être adapté aux modes de stockage et de chargement des marchandises qu’il abrite. Il ne va pas "bouger" sans de bonnes raisons.
On constate donc que, pour de l’immobilier professionnel, la notion de "bon emplacement" n’est pas forcément la même que pour de l’immobilier d’habitation : ça dépend du type d’utilisation, et dans certains cas la bonne localisation sera même loin du centre ville.

Un autre paramètre important est à prendre en compte : la nature des engagements pris en relation avec le bail. En France, un locataire (d’un bail pro) a un droit à renouvellement éternellement (et il peut même vendre ce droit : ça s’appelle le "pas de porte"), et peut généralement résilier le bail après 3/6/9 ans, et le loyer ne peut généralement (sauf à certains moments, et dans certaines conditions) pas être augmenté plus que selon un index public…. donc le bailleur est en position de faiblesse en général. Dans d’autres pays (mais pas tous), tout ou presque est contractuel, et un locataire peut souhaiter s’engager sur une durée de bail très longue (car rien ne lui assure qu’il pourra renouveler son bail à son extinction), et il n’est pas rare que bailleur et locataire renégocient les conditions d’un bail (modifiant le loyer, la durée, etc.) en cours de route (et bien avant son échéance) dans un commun intérêt…. donc la relation entre le bailleur et le locataire est plus équilibrée. Chacun en tirera les conclusions qu’il voudra.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#548 13/05/2018 20h20

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@GoodbyLenine : merci pour votre analyse.

Vous avez parfaitement raison. Les choses sont plus complexes que cela si on fait une analyse davantage micro que macro.

Le centre ville et les grandes métropoles ne sont pas forcément recherchés par tous.

OK pour l’immobilier hôtelière et l’immobilier de santé qui restent davantage "sur place"

OK pour les commerces qui ne recherchent pas forcément les centre ville.

etc…

Moi j’avais une analyse plus globale, plus macro et je l’avoue moins affinée que la votre.

OK ce ne sont pas les primo ou les seconds accédants qui font directement le marché de l’immobilier pro on est totalement d’accord.

Mais est-ce que l’immobilier résidentiel et commercial sont des marchés vraiment séparés avec des dynamiques bien différentes ?

Je ne le pense pas.

En collectant des stats sur excel et en regardant les corrélations entre ces 2 marchés depuis plusieurs années, je constate que ces 2 marchés sont très corrélés.

Là où les prix immobiliers d’habitation s’envolent, les valeurs de l’immobilier professionnel montent.

A titre d’exemple, les SCPI Accès Valeur Pierre, Actpierre 1, 2, 3, Elysées Pierre, Rivoli Avenir Patrimoine et Sélecti Pierre 2 ont vu les prix de leurs actifs bien progresser ces dernières années.
Point commun, ce sont des SCPI parisiennes.

Les SCPI qui sont plus en province ou même en agglomération parsienne ont eu plus de difficultés à voir leur VL progresser.

L’immobilier d’habitation suit les mêmes tendances.

Bien évidemment il s’agit d’une analyse en grande masse et il y a plein de nuances à apporter j’en suis conscient.

Et le fait que le marché parisien d’habitation voit son prix progresser sans arrêt par les seconds accédants et les investisseurs (et déconnecté de plus en plus du pouvoir d’achat) attire aussi des investisseurs dans le marché pro (comme moi par exemple). Ca ne fait qu’alimenter la hausse. La hausse entraîne la hausse.

Moi je n’ai pas les moyens d’acheter un appart à Paris, mais je veux aussi profiter de cette déconnexion du marché parisien en investissant dans le pro avec des tickets moindres.
Vous voyez le lien ? Et beaucoup de parisiens locataires (moi je suis un propriétaire provincial) pensent comme moi (frustrés eux de ne pas pouvoir devenir propriétaires).

On peut aussi dire là où les commerces partent les habitants partent et réciproquement…

Alors ça peut un jour péter mais comme vous l’avez reconnu, les biens les plus en bon état (et donc bien souvent les plus chers car le prix est sensé reflété une valeur) seront les plus épargnés.

Je pense que l’immobilier pas cher est fragile par les temps qui court.

Alors oui vous avez raison de rajouter aussi le côté fonctionnel mais ça ça a aussi un coût.

D’ailleurs Rivoli semble avoir des biens de meilleur qualité qu’Elysées (qui fait des efforts pour faire des travaux je le précise)

Mais pour revenir à Corum et si on le compare à Lf Europimmo (qui investit aussi en Europe), on n’est pas du tout au même prix au mètre carré.
Alors j’ai regardé une vidéo de présentation de Lf Europimmo et j’ai compris en effet que Lf Europimmo préfère miser sur les grandes métropoles et sur les biens récents (qui nécessiteront peu de travaux) et qui sont plus chers à l’achat. La vidéo n’a fait que confirmer ma lecture du bilan.

Corum va davantage dans les zones périphériques (par rapport aux grandes villes et par rapport aux grands pays de l’UE)

C’est un choix que je respecte mais il me paraît plus risqué.

D’ailleurs si on pouvait sérieusement trouver du 7-8 % à l’achat près de chez nous (objectif de Corum), pourquoi s’embêter à aller loin ? C’est bien plus simple d’aller en France et comme vous l’écrivez la loi française est davantage pro locataire avec des loyers garantis jusqu’à la fin des baux.

A l’étranger ça l’est moins… Mais je pense que les locataires ne négocient pas à l’étranger leurs loyers à la hausse en cours de bail…
Il y a donc plus de risque de baisse en cours de bail. C’est moins sécurisant pour le bailleur…

Mais comme Corum est cohérent et veut maintenir ses rendements coûte que coûte ce qui est dangereux pour moi (à l’achat), il n’a pas le choix et je le comprends parfaitement.

Et pour terminer, si un jour l’immobilier corrige vraiment (je ne parle pas d’une petite baisse des prix liée à une mauvaise conjoncture), ça sera à cause d’une remontée forte des taux d’intérêts  dans les pays" périphériques" et dans les pays où on prête  sur 35 ans, 40 ans, 50 ans et à taux variable.

Sur ça, la France et l’Allemagne sont bien protégés et on l’a vu en 2008.
Comparez d’un côté l’Espagne, le Portugal, l’Irelande, l’Italie d’un côté… et la France et l’Allemagne de l’autre…

Ce n’est pas trop différent en 2018 et l’immobilier pro corrigera comme le résidentiel dans ces conditions…

Mais tant que ça ne tangue pas trop Corum sera au top j’en suis convaincu.

Mais on a tendance à ne plus penser aux orages quand il fait beau trop longtemps…

Dernière modification par manu6757 (13/05/2018 21h39)

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[+2]    #549 13/05/2018 23h26

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Il y a deux manières de s’enrichir avec les SCPI: le rendement d’une part, la plus-value lors de la revente des parts d’autre part.

En axant ses achats et sa communication, ou sa communication donc ses achats, sur le rendement (donc un seul des deux moteurs de performance), la société de gestion se condamne dans un contexte d’augmentation générale des prix donc de baisse des rendements a investir sur des biens non core… donc peut-être a sacrifier les plus-values à terme.

C’est une stratégie gagnante sur le plan médiatique à court et moyen terme, mais à long terme?

D’autre SCPI font un choix inverse: sacrifier les rendements à court terme pour espérer des plus-values à long terme. C’est pour cela que le choix d’une SCPI sur le seul critère de la DVM est idiot, de même que sont mauvais les classements de la presse qui surpondèrent ce critère.

C’est une SCPI de diversification à mon avis. Un mélange entre ces deux types de gestion peut se concevoir.

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#550 14/05/2018 14h36

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Oui tout à fait.

Si déjà certains journalistes dit spécialisés en finances gobent tout des chiffres délivrés par les sociétés de gestion et pire effectuent des comparaisons sur la base de ces mêmes chiffres calculés selon des méthodes différentes, ça fausse pas mal de choses. Ici déjà on a  plus d’un point d’écart et plus on aura d’actifs étrangers, plus cet écart sera important et leur comparaison faussée…

Oui on est obnubilé par les rendements.

Je pense qu’il y a un vrai travail de pédagogie à faire là dessus…

C’est pour cela que je fais mon étude moi même pour voir ce qui se cache sous le capot. Heureusement que j’ai des compétences dans la finance et que je connais les grandes règles.

J’ai appelé ce matin Corum :

Pour la question des montants à investir au 31/12 qui est proche de 0, voici la réponse que j’ai obtenu :

Au T4, il y a beaucoup de décisions (d’investissement) qui sont prises. Et la collecte est souvent investie rapidement.
Ce qui est moins le cas du T1 où c’est un trimestre sans grande activité malgré qu’ils collectent tout autant.
Si on fait un arrêté au 31 mars de chaque année, on trouvera plus de cash à investir.
Explication qui me convient.

Pour la règle d’affichage des dividendes, ils la publient en effet en brut d’impôts étrangers.
Apparemment ils ont le droit de faire ainsi.
Ils ne trouvent pas normal de publier en nets de certains impôts et en bruts d’autres impôts.
Ils reconnaissent qu’il n’y a pas d’harmonisation sur ça.

Concernant la politique de gestion, ils me confirment bien qu’ils souhaitent rendre 6 % aux associés quelque soit les conditions de marché.
Quand je leur ai dit que ça dégradait la qualité de leur portefeuille, ils n’ont ni confirmé ni infirmer mes dires.
Ils m’ont répondu qu’ils pratiquent une politique stricte du comment et du combien dans les collectes.
Pour le combien, elle m’a répondu ! 300 à 400 millions d’euros max par an.
Pour le comment : ?

Ils maîtrisent le combien en ne souhaitant pas d’instits dans la SCPI (problème de flux à gérer) et en demandant aux commerciaux quand il y a beaucoup de collectes de ralentir les souscriptions.
Je pense que sur ça, ça me paraît OK.

Mais on ne m’a pas répondu réellement pourquoi cette stratégie d’acheter du 7-8 % pour obtenir du 6 % de dividende était la bonne ou la meilleure… C’est le gros point noir.

Pour les baux à l’étranger, ils m’ont indiqué que pour certains baux, les gros travaux étaient financés par les locataires.

Pour les revalorisations de part, bouche cousue sur une nouvelle revalorisation des parts.
On m’a indiqué que les valeurs d’expertise ont augmenté et qu’habituellement les revalorisations se font au 1er juin de chaque année et quand il y en a ça monte entre 1 et 1.5 % au maximum pour maintenir le rendement en cas de difficultés.

Pour les financements : partenariat avec la BPALC pour les crédits immos et le Crédit Agricole pour les crédits consos allant de 5 à 15 ans à 2.90 % sans frais de garantie ni frais de dossier mais avec 10 % d’apport demandé.

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