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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/01/2019 04h43

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Bonjour,

Comme dit dans ma presentation, j’ai commencé à envisager un projet d’investissement en SCPI (en tant que non-resident).
En voici les détails :

Projet :

Achat de parts de SCPI depuis l’étranger, à crédit dans le but de bénéficier d’un effet de levier.

Objectif :

    • maximiser la rentabilité

Contraintes :

    • Effort d’épargne (cashflow négatif) cappé à 400€/personne, soit 800€ à deux
    • Pas de projet immobiliers à court terme (on privilégie la mobilité internationale), mais d’ici 10 ans dur à dire. A discuter avec ma conjointe pour décider de la durée maximale d’emprunt sur laquelle on souhaite s’engager. Eventuellement 10 ans ?
    • Projet réalisé depuis l’étranger (Singapour), avec un patrimoine français limité :
        o Pas de bien immobilier
        o Patrimoine financier :
            - 28,000/4,000€ en PEA/AV pour moi
            - 5,000€ en AV pour elle + 10,000€ CC
        o Un prêt étudiant à mon nom (CRD : 8,000€)
    • Revenus annuels (nets de tout impôt) à Singapour : 30k€ pour elle, 48k€ pour moi. Les salaires sont en devise locale évidemment ; j’ai converti les montants pour clarifier mais peut-être que les banques prendraient un autre taux, ou le minoreraient par prudence, même si le dollar singapourien est plutôt stable par rapport à l’euro.

Premières réflexions :

    • J’avais rejeté la création de SCI à l’IS par complexité à le réaliser depuis l’étranger, mais c’était avant de comprendre la fiscalité pour les non-résidents (et de voir son impact sur le projet). Eventuellement à creuser…
    • A priori achat de PP uniquement. L’achat d’UF ou de NP a crédit pourrait être intéressant mais il semble que les banques le financent rarement (sans parler pour des non-résidents).

Simulation :

Petite simulation, avec des hypothèses simplistes (frais 10%, DVM constant) pour avoir une première idée de ce que le projet donnerait.
J’ai fait une première simulation sans considérer impôt et taxes. D’après la convention fiscale entre la France et Singapour, les revenus provenant de biens immobiliers en France sont imposés en France, au barème de l’IR. Les intérêts d’emprunt sont déductibles (comme pour un résident français). Cependant pour les non-résidents le taux minimal d’imposition est 20%, dès le premier euro (passage à 30% envisagé mais à priori pas mis en place). Soit une imposition totale de 37.2%, (éventuellement 47.2%) avec la CSG-CRDS, qui est logiquement déductible pour les non-résidents mais cela ne s’applique pas à ceux vivant hors de l’Europe. Ça change évidemment pas mal les choses, à voir si ça va jusqu’à remettre en cause le projet.
J’ai donc fait une seconde simulation en considérant un taux d’imposition à 37.5%. J’ai pris en compte la déduction des intérêts d’emprunt.
Je tiens à préciser que j’ai tout fait à la mano sous excel ; je pense avoir bien vérifié mes résultats mais il est possible qu’il y ait des erreurs. Ce n’est pas la première fois que je fais un tableau d’amortissement mais c’est la première fois que j’y intègre une déduction des intérêts d’emprunt. Cela m’a semblé facile à mettre en place (on retranche de l’impôt à payer la somme des intérêts de la même année), mais il est possible que j’ai commis des erreurs par méconnaissance…
Le tableau avec déduction des intérêts présente évidemment des mensualité moyenne, car elles augmentent au fil des années (puisque l’on rembourse de moins en moins d’intérêts).

Tableaux à refaire bien entendu de manière plus poussé lorsque j’aurais sélectionné des SCPI (en utilisant leurs caractéristiques).

https://cdn.pbrd.co/images/HUODr1l.png

Conclusion :

Le TRI (et le rendement annuel) chute donc de manière importante après prise en compte de la fiscalité. Et ce alors même que dans le cas d’investissements en SCPI le TRI peut être flatteur car les bénéfices ne sont pas forcement réinvestits immédiatement pour un rendement similaire.
Si on considère le scenario avec un DVM à 4.5%, on ne fait guère mieux qu’une AV.

J’avoue que les résultats après impôts me laissent dubitatif. L’intérêt n’est pas nul, et lancer le projet ne me semble pas particulièrement pénible (en gros trouver des courtiers / conseillers en gestion de patrimoine et recueillir des propositions) mais je me demande si les contraintes et les risques en valent la peine.

Je serais reconnaissant d’avoir des remarques ou conseils pour ce projet, qui pourraient m’aider à trancher.

______
A la modération : Si cette section est réservée aux portefeuilles déjà constitués et pas aux projets, veuillez m’excuser et vous pouvez déplacer mon message dans ma présentation.
Edit2: J’avais indiqué comme titre « Portefeuille de SCPI de Waffle (NR) », mais il semble qu’il ait été modifié automatiquement (peut etre lors de la previsualisation ?). Je ne vois aucune possibilité de modifier le titre lors de l’edit, serait-il possible de le faire ?

Dernière modification par Waffle (04/01/2019 02h46)

Mots-clés : non-resident, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier)

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[+1]    #2 03/01/2019 08h46

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Pour éviter l’IR et les PS français, les SCPI ayant des revenus à l’étranger sont l’idéal. Voir ce que ça donne à Singapour en fonction des conventions fiscales.
Corum Origin (zone Euro : Pays-Bas, Italie, Allemagne, Finlande, Espagne, etc.), et la dernière Corum XL (essentiellement hors zone Euro : UK et Pologne) ont l’avantage d’un fort rendement (> 6 %).
Mais ça serait pas diversifié.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (03/01/2019 08h52)


Dif tor heh smusma

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#3 03/01/2019 10h19

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Bonjour,

vous dites :"Si on considère le scénario avec un DVM à 4.5%, on ne fait guère mieux qu’une AV."…

C’est vrai si on parle en terme de taux…

Mais avec l’achat de SCPI, c’est 2.6 % de 120 000 € dès l’année 1 de l’’investissement alors que pour une AV c’est 2.6 % de 4800 € (à la louche 800*12/2) à l’année 1.

On ne parle pas de 2.6 % sur la même somme wink ! C’est dû à l’effet de levier de l’emprunt.

A+

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#4 03/01/2019 10h45

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Merci Arnvald, j’avais effectivement vu dans des discussions que des SCPI ayant des revenus à l’étranger ont une imposition différente, ça m’était sorti de l’esprit. Il faut que je me renseigne plus à ce propos (quelle imposition, comment déclarer ces revenus pour être en règle à Singapour, etc.).

_____
Nickpeps, je parle de TRI (qui considère les flux et pas uniquement le capital de fin vs capital investi). Si deux investissements ont le même TRI et les memes flux (« effort d’epargne »), alors les VAN sont(evidemment) les memes.
Si on considère mon AN, j’emprunte 120,000€ en année 1, que je revends 108,000€ (10% de frais) après 10 ans*. Avec un DVM de 4.5%, cela me demande un effort d’épargne de 783€ par mois pendant 10 ans.
Si je décide de placer 783€ chaque mois pendant 10 ans sur un fond euro d’une AV qui distribue 2.5% net par an (on peut considérer que c’est optimiste), au bout de 10 ans j’aurais 107,900€.

Compte tenu des hypothèses retenues, les deux projets sont donc peu ou prou équivalents.

*Je ne compte pas revendre mes parts après 10 ans, mais pour un calcul de rendement il faut bien sûr prendre en compte le prix de revente.

Dernière modification par Waffle (03/01/2019 10h47)

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#5 03/01/2019 11h16

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J’ai parcouru mais il me semble que la comparaison entre vos 2 scénarii est biaisée :
Vous comptez 37,5% d’imposition. Vouliez-vous dire 20% NR + 17,2% PS ? Donc 37,2%.
Peu importe mais j’ose espérer que sur 10 ans vous pouvez obtenir mieux que 2,5% pour un emprunt et vous n’avez pas déduit les intérêts d’emprunt des loyers.

Face à cela vous mettez 2,5% net en AV. Net de PS donc ? Impossible.
Ensuite il y a une erreur, même à ce taux vous n’aurez pas 107900€ car vous avez compté que chaque année chaque mensualité versée vous rapportait 2,5% or non, la première rapporte 11/12 de 2,5%, la seconde 10/12 de 2,5% etc …
Du coup il y a les intérêts + intérêts composés en trop.
Edit : pour ce calcul il faut utiliser une calculatrice de crédit et faire l’opération à l’envers :
Montant emprunté : 93 960 € soit 783€*120 mensualités à 2,5% ce qui donne une mensualité de 885,76 € à multiplier par 120 pour obtenir le montant final soit 106291,2 € en plaçant 783€ tous les mois à 2,5% nets pendant 10 ans.

Dernière modification par kc44 (03/01/2019 11h53)

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#6 04/01/2019 03h23

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Merci pour vos remarques.

1er point: exact, je voulais bien dire 20% NR+17.2% soit 37.2% et non pas 37.5%. J’avais bien utilisé 37.2% dans mes calculs, c’est juste dans l’intitulé du tableau qu’il y avait une erreur (je l’ai modifié).

A propos de la comparaison avec l’AV : également ce que vous dites est correct : 2.5% net de PS est irréaliste. De même pour obtenir le capital après 10 ans j’ai volontairement ramené les versements mensuels à un versement annuel, par souci de calcul (bien plus rapide à obtenir). Dans les faits l’erreur est minime : la différence entre nos capitaux après 10 ans est de 1.5% (1600€). 
Ce « scenario » ne m’intéressait pas particulièrement et un résultat approché me suffisait. Je voulais juste comparer grossièrement les résultats de la simulation de projet d’investissement en SCPI avec un taux « sans risque » ; on peut considérer une AV qui distribuerait 2% net pour plus de rigueur mais ça ne change pas le fait qu’on puisse espérer un rendement plus important d’un projet avec emprunt.

J’ai déduit les intérêts d’emprunt des loyers (indiqué dans le premier message), ou du moins j’ai voulu le faire mais il est tout à fait possible que j’ai commis une erreur à ce niveau-là. Ca me parait même probable au vu des résultats et de votre réaction.
Je ne trouve pas d’anomalie dans mes calculs, ça doit donc être une erreur de raisonnement ; je vais chercher une application pour comparer.

Dernière modification par Waffle (04/01/2019 03h26)

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[+1]    #7 04/01/2019 04h07

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Waffle a écrit :

Ce n’est pas la première fois que je fais un tableau d’amortissement mais c’est la première fois que j’y intègre une déduction des intérêts d’emprunt. Cela m’a semblé facile à mettre en place (on retranche de l’impôt à payer la somme des intérêts de la même année), mais il est possible que j’ai commis des erreurs par méconnaissance…

Les intérêts d’emprunt sont à déduire des loyers et non des impôts. De la même manière l’imposition ne sera pas calculée sur les dividendes perçus mais sur le résultat communiqué par la SCPI, celle-ci peut avoir aussi des intérêts d’emprunt qui viendront en déduction des loyers.

Waffle a écrit :

ça ne change pas le fait qu’on puisse espérer un rendement plus important d’un projet avec emprunt.

Avec un emprunt à 2,5% sur 10 ans c’est évident. J’ai ce genre de taux pour un emprunt souscrit il y a plusieurs année et je le rembourse par anticipation, ayant aussi des liquidités moins rémunérées.
Il faut viser autour de 1,5% pour le crédit sur 10 ans.

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#8 04/01/2019 05h13

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Encore une fois une erreur de formulation de ma part.
Je voulais dire que je retranchais du revenu imposable (ici la somme des loyers sur l’année) le montant des intérêts bancaires de la même année. Ensuite, j’applique l’impôt (37.2%) à ce montant. En année 1 pour un DVM de 4.5% par exemple, j’obtiens :
    • Somme des loyers : 5,400€
    • Intérêts bancaires : 1,723€
    • Impôt à payer : (5,400-1,732)*37.2% = 1,368€
    • Annualité finale : 12,930-5,400+1,368 = 8,898€, soit une mensualité de 741€

Avec cette méthode j’obtiens bien les TRI donnés dans le premier message (en tenant compte des hypothèses annoncées). Par contre j’ignorais que le résultat communiqué par la SCPI pouvait être inférieur à la somme des loyers en déduisant leurs propres intérêts d’emprunt. A voir comment réussir à l’intégrer dans les simulations.

_______

J’ai commencé à éplucher les conventions fiscales entre différents pays européens et Singapour, la plupart font apparaitre une fiscalité bien plus intéressante que pour des SCPI en France. J’essaye néanmoins de garder à l’esprit que l’aspect fiscal est secondaire et qu’il ne faut pas faire ses choix d’investissement en privilégiant ce critère…

Dernière modification par Waffle (04/01/2019 05h15)

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#9 04/01/2019 05h36

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Oui c’est complexe car il y a les intérêts en déduction mais parfois vous avez à déclarer davantage que ce qui a été distribué car une partie va alimenter le RAN.
Dans les simulations on fait comme vous avez fait, on table sur les dividendes.

Vous êtes dans le vrai sur la fiscalité, c’est secondaire, on en tient simplement compte si cela peut aider à trancher.

Je reviens sur l’AV. Ok pour le 1,6% d’écart entre les deux modes de calculs mais j’insiste sur le manque de réalisme de 2,5% net. C’est mieux qu’un PEL d’avant 2015, si précieux.
Il faut partir sur 2% de distribution sur lesquels on retranche les prélèvements sociaux de 17,2%, vous n’aurez pas mieux (et plutôt moins bien). A la sortie il y aura une fiscalité sauf à ne pas dépasser l’abattement annuel.
Cela donne en partant d’une mensualité de 741€ :
741*120=88920 que je rentre dans la calculette de crédit avec un taux de 1,66% (2-les PS)
=> 7646,40 € d’intérêts à ajouter à 88920 € soit un total de 96566,4 € seulement au bout de 10 ans.

Dernière modification par kc44 (04/01/2019 05h36)

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#10 23/01/2019 10h57

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Petite mise à jour.

J’ai contacté plusieurs courtiers et cabinets de gestion patrimoniale “spécialisés dans le traitement de dossiers d’expatriés”, à grands coups de recherches google ; j’ai dû en contacter une dizaine.

J’ai eu des retours positifs (à priori et au vu des quelques éléments que je leur fournissais) de quelques-uns d’entre eux. Ils m’ont envoyé des documents de renseignements à remplir pour préciser notre projet et  notre situation financière, personnelle et professionnelle ; je suis maintenant en attente de leurs propositions. J’ai même pu rencontrer un conseiller autour d’une bière car il passait ce moment à Singapour (pour y rencontrer d’autre clients).

Nous avons un peu affiné nos ce que nous souhaitions comme emprunt :
   • Montant : de l’ordre de 220 k€
   • Durée : 15 ans (après simulations et comparaisons, prendre 15 ans au lieu de 10 ans offre de bien meilleures possibilités en terme d’emprunt et de rendement)

Le critère qui nous pose le plus de souci est celui de l’apport. Apres les premiers contacts que j’ai eu, 10% semble être très courant (en apport ou à placer dans la banque). Actuellement si nous liquidions nos livrets et AV nous pourrions réunir environ 12k. A voir donc si nous obtiendront des offres avec des apports/placements inferieurs à 10%. Sinon ce sera à refaire dans quelques mois (vraisemblablement 6) le temps de réunir les liquidités nécessaires.

J’ai reçu une première proposition de Linxea, avec les caractéristiques suivantes :
   

Proposition - Linxea a écrit :

• Taux si montant > 200k€ : 1.95%
   • Assurance groupe : taux de 0.28% à 0.78% selon l’âge
   • Durée : 15 ans
   • Frais de dossier : 600€ par ligne de SCPI
   • Pas d’exonération des IRA
   • Placement de 10% de la somme empruntée (min 20k)
   • Virement de 2k€ mensuel vers le compte (équivalent à une domiciliation du salaire)
   • Pas d’apport

Globalement je trouve la proposition relativement satisfaisante. Je n’ai pas trop de point de comparaison pour les taux, ou du moins les points de comparaison que j’ai sont avec des résidents Français donc difficile à dire mais à 1.95% il me semble « ok ».
L’assurance est relativement chère. A voir si on peut la déléguer, ou s’il est possible d’en changer ensuite rapidement. Je souhaiterais avoir un TAEG de 2% max.
Les frais de dossier me semblent assez chers aussi (par rapport à ce que j’ai pu voir pour des résidents) mais apparemment traiter des dossiers de NR est plus complexe (d’où le surcout).
L’exonération des IRA serait préférable car justement un des points qui nous a fait augmenter la durée d’emprunt de 10 à 15 ans est que si à 10 ans nous aurions besoin de clôturer le prêt nous pourrions toujours vendre une partie des parts pour le faire.
Le placement de 10% est comme je le mentionnais le point qui nous pose le plus problème.

Il mentionne une liste de SCPI « assez large ». Je suppose qu’il s’agit de celle-ci.
Il ne mentionne pas de différé de remboursement mais je compte bien le demander vu notre situation (peu de liquidités).

______

En parlant de SCPI d’ailleurs, j’ai commencé à réunir des info sur une vingtaine d’entre elles.
Celles qui ont pour l’instant le plus retenu mon attention sont :
   • Actipierre 1
   • Actipierre 3
   • Atlantique Pierre 1
   • Corum Origin
   • Corum XL
   • Immorente
   • Novapierre Allemagne
Je ne les ai pas retenues sur les mêmes critères bien entendu, certaines me paraissent plus « stables » (DVM stable*, 30 ans d’historique, présentes dans des zones avec un risque limité : Paris, IdF) alors que d’autres ont pour but de dynamiser le portefeuille.

Je penserais par exemple à une répartition de ce type :
   • Corum Origin – 20%
   • Corum XL – 10%
   • Atlantique Pierre 1 – 10%
   • Immorente – 30%
   • Actipierre 1 – 10%
(A noter que c’est sans considérer les frais de dossier par ligne, il est probable qu’en réalité nous nous limitions à 4 lignes).

____________

Encore un pavé, il semble que j’ai du mal à synthétiser. Pour ceux qui ont suivi jusqu’ici auriez-vous des commentaires à faire ? Par rapport aux conditions d’emprunt (éléments qui semblent peu compétitifs par ex) ou par rapport au « portefeuille » présenté.
Nous réalisons que notre manque de liquidité est un vrai problème ; j’avais pensé à faire un emprunt conso pour le « régler » mais je pense que ce n’est pas très prudent et préfère si nécessaire repousser l’investissement de ~6 mois s’il le faut.

______
*  je n’ai observé que les DVM de 2014 à 2018

Dernière modification par Waffle (23/01/2019 10h58)

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#11 24/01/2019 03h24

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Bonjour Waffle,
Sur les conditions d’emprunt je rejoins votre ok, c’est sans plus mais si en tant que NR il faut s’en contenter, mieux vaut un peu de levier via emprunt que pas du tout, ça reste correct.
600€ par dossier est un peu cher mais avec 50k€ par SCPI ça va encore.
Pour le manque de liquidités, un peu de discipline et de patience, vous devriez y arriver, n’allez pas vous mettre un financement supplémentaire.

Pour le choix des SCPI (j’approuve au passage), celles à capital fixe sont plutôt mal orientées sur le marché secondaire, attendre ne fera pas de mal. Pour celle à capital variable, il peut toujours y avoir une augmentation de prix de part mais relativement contenue : Corum peut-être, Immorente ça m’étonnerait ou 5€ et Novapierre Allemagne vient d’augmenter son prix de 5€.

Donc pas de précipitation. J’aurais tendance à négocier les 600€ par ligne pour arriver à 6 lignes, la diversification ne coute rien normalement, elle apporte un plus à la revente, on voit aujourd’hui qu’il vaut mieux posséder Actipierre 1 et 3 pour pouvoir vendre la plus liquide (la 1) car la 3 connait des difficultés en ce moment, à condition bien sûr de ne pas avoir besoin de tout revendre en même temps.

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#12 24/01/2019 08h42

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Hello Surin, merci encore pour votre réponse claire et qui répond à mes interrogations.
Je craignais d’un peu trop me disperser en choisissant plus que 4 SCPI mais je note que ça n’est pas un problème (modulo les frais de dossiers que ça peut engendre).

Effectivement, le plus important avant de nous lancer est d’avoir des finances saines et nous ne sommes pas contre attendre quelques mois pour cela. En attendant nous devrions recevoir d’autres propositions de la part des CGP contactés ; je leur ai indiqué que nos liquidités étaient limitées pour le moment. L’une d’entre eux m’a répondu qu’elle aller chercher en priorité des propositions en lien avec cette contrainte.
Si on reçoit une qui convient, parfait ; sinon nous reprendrions la recherche de financement dans ~6 mois.

Dernière modification par Waffle (24/01/2019 08h42)

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#13 02/04/2019 10h05

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Petite mise à jour.

Conditions de l’emprunt

Nous venons d’avoir une proposition d’un CGP qui indique pouvoir obtenir un financement de 250k€ à 1.95% sur 15 ans. La contrepartie serait de placer 10 à 20% d’épargne chez la banque partenaire. D’après le courtier cette condition ne serait pas officiellement requise et si nous voulions nous pourrions donc même en placer moins… Je prends ceci avec un grain de sel, nous verrons bien ce que la banque répond. La demande de financement a été soumise.

En terme de frais, ceux de nantissement s’élèvent à 500€ par ligne de SCPI et il y a 75€ de parts sociales à acquérir lors de l’ouverture du compte (il s’agit de la banque populaire). Pas d’autre détails pour l’instant, éventuellement quelques frais bancaires supplémentaires (j’ai considéré 200€ en prenant en compte les parts sociales).

L’assurance serait d’après le CGP autour de 0.1% - 0.15%.

________________
Portefeuille

Nous avons finalement opté pour les 4 SCPI suivantes, capital equireparti.
    • Corum Origin
    • Immorente
    • Novapierre Allemagne
    • Pierval Sante

Portefeuille plutôt dynamique (certains pourraient même dire « spéculatif »), notamment au vu de la collecte récente très élevée. Nous avons bien pesé le pour et le contre (de notre point de vue) et tant qu’à ne pas pouvoir prédire les rendements futurs il nous semblait que partir sur des SCPI qui délivraient d’ores et déjà des rendements élevés n’était pas forcément un plus mauvais pari qu’en prendre des moins dynamiques.
Nous ne souhaitions pas être trop exposé à la France. Si l’on retourne la question et que l’on me demandait « pourquoi se surexposer à la France ? » je serais bien incapable de le justifier, au contraire c’est à mon avis faire le pari que l’immo Francais va surperformer celui des autres pays ce qui ne me semble pas gagné. A choisir entre la France et l’Allemagne j’aurais d’ailleurs tendance à préférer la seconde, ce qui est reflété dans le portefeuille.
La fiscalité n’a pas été l’élément déterminant (loin de là) mais elle a également joué dans la décision.
A noter que certaines des SCPI que j’avais shortlistées n’étaient pas finançable à crédit (notamment celles à capital fixe).

________________
Rendement

En supposant des rendements (en %) pour Corum/Im/NA/PS à 6/4.7/4.9/5.05 j’obtiens un TRI à 7.12% sur 15 ans.
Ceci sous les hypothèses (discutables évidemment) suivantes :
    • Pas de revalorisation du prix de part
    • Pas d’évolution des rendements
    • Les frais d’achat (et de nantissement, banque etc.) ont été pris en compte
    • Assurance à 0.15%

Bref, l’opération parait plutôt intéressante (sous les hypothèses mentionnées). Nous avons évidemment conduits des stress-tests pour évaluer si nous serions toujours en capacité de rembourser l’emprunt en cas de baisse durable des rendements.

________________

N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires.

Dernière modification par Waffle (02/04/2019 10h07)

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#14 02/04/2019 10h19

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Cela semble intéressant (pour un non-résident).
N’y-a-t-il pas moyen d’éliminer les 500 euros de frais de nantissement par ligne?
Etes-vous parfaitement au point sur la fiscalité pour votre calcul de TRI?

Bonne chance pour cet investissement en tout cas,
cat

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#15 02/04/2019 10h30

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Trouver un financement est compliqué et c’est donc un bon point d’y arriver.

Le taux sur 15 ans est cher. On devrait être autour de 1,40 % en moyenne sur du locatif sans trop chercher. Apres votre situation NR est sûrement l’explication.
L’épargne à 10-20% correspond aux frais perdus dans la valeur de revente des parts en cas de défaillance.

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#16 02/04/2019 10h51

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Waffle, en tant que non-résident, j’ai eu une proposition très proche de la vôtre.
Par contre j’ai des conditions supplémentaires :
- Frais de dossier et de montage : 300€ par SCPI financée + 0,5% du montant emprunté
- CB dans l’établissement
- 5 opérations dans le mois
Les frais de dossier et de montage me paraissent excessifs…

Je compte faire une opération du même ordre (300k€), et avec une répartition quasi identique, à la nuance que je ne souhaite pas être exposé du tout au marché Français.

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Favoris 1    #17 02/04/2019 11h27

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Effectivement quand je regarde des posts de résidents Francais je vois des taux à 1.4%, 1.3% voire plus bas mais 1.95% est le meilleur que j’ai pu obtenir. J’ai contacté un certain nombre de courtiers / CPG et aucun ne proposait moins. Plusieurs me disaient que le mieux qu’ils pouvaient avoir était à 2.5%.

En outre, comme je le disais un peu plus haut nos liquidités actuelles sont relativement limitées (nous avons atteint 20k€ récemment en épargnant pas mal depuis le début de l’année + les bonus qui sont tombés) donc mon pouvoir de négociation était très réduit. Je cherchais une proposition avec maximum 10% à placer/avancer, au-delà on n’aurait pas pu (pour le montant qu’on voulait emprunter).

Pour les 500€ de frais par ligne j’avais demandé s’il était possible de les reduire mais on m’a repondu que le dossier à monter pour un non-résident est plus complexe que pour un résident ; on m’a fait comprendre que la proposition était déjà satisfaisante et qu’il valait mieux ne pas trop faire la chasse aux coûts. Et comme je le disais, ma situation ne me permet pas d’être trop ferme en négociation : concrètement cette offre est la meilleure (significativement) que j’ai eue.

___________

Concernant la fiscalité effectivement j’ai déduis tous les intérêts des revenus français (38%). Alors qu’il me semble qu’il ne faudrait déduire que la part des intérêts en lien avec des revenus français (soit 38% à priori).
Mais (1) je ne suis pas tres clair sur ce point, (2) il me semble qu’en soit ce point en lui-même n’est pas très clair (en cherchant je voyais justement beaucoup de confusion à ce sujet) et (3) quand j’ai posé la question au CGP il m’a en gros répondu de tout deduire, que pour des montants pareils je ne risquais rien et que s’il y avait une erreur ce serait de bonne foi.

Bon. Si l’on passe sur ce comportement que je trouve discutable de sa part j’aimerais tout de même être certain de ce qu’il faut faire légalement.
Dans ma simulation si je ne déduis des revenus français que 38% des intérêts, le TRI passe à 6.4%.
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Jammy effectivement les frais de dossiers et de montage paraissent particulièrement chers.
Les courtiers qui m’ont soumis des proposition intéressantes sont Epargneplurielle et Equance, vous pouvez les contacter ils traitent avec des expatriés du monde entier (pas seulement Singapour/Asie). Je vous ai envoyé mon nom par mp, n’hésitez pas à leur dire que je vous ai fourni les contacts.

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[+1]    #18 02/04/2019 11h52

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Je pense que, comme pour un résident français, il faut ventiler les intérêts suivant la répartition du patrimoine foncier dans les différents pays, si les revenus ne sont pas imposés de la même manière (pour un résident français, 3 possibilités à ma connaissance : revenus fonciers, revenus étrangers de type 8TI ou de type 8TK).
Il faudrait regarder ce que disent les conventions fiscales avec Singapour :
* si les revenus fonciers non français ne sont pas taxés pour vous, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt;
* s’ils sont un minimum taxés, vous pourrez très probablement déduire les intérêts d’emprunt.

le CGP de Waffle a écrit :

… et que s’il y avait une erreur ce serait de bonne foi.

Cela ressemble plutôt à de la mauvaise foi caractérisée ;-).

Bien à vous,
cat

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#19 01/11/2019 09h03

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Hello, petite mise à jour après… 7 mois tout de même !

L’opération a été finalisée il y a déjà un moment mais j’attendais d’avoir reçu toutes les attestations de parts des différentes SDG avant de poster un CR (ne pas vendre la peau de l’ours avant de l’avoir tué…). C’est enfin le cas, j’ai reçu la dernière attestation de parts il y a quelques jours.

Le prêt a été conclu en date du 01/06/2019 sous les conditions suivantes, via un CGP :
       • Banque partenaire : BP
       • Montant emprunté : 250,443€
       • Taux d’emprunt annuel : 1.95%
       • Assurance : 0.062%
       • Durée d’emprunt : 15 ans
       • 4 SCPI choisies, le capital est globalement equiréparti : Corum Orign, Immorente, Novapierre Allemagne 1, Pierval Sante
       • Frais de dossier : 500€ par ligne, soit 2,000€
       • Frais de compte : 5.1€/mois (61€/an)
       • Autres conditions d’emprunt : Achat de parts sociales de la BP à hauteur de 75€ et nous sommes censés placer au moins 10% de la somme emprunté (soit 25,000€) dans la banque. Pour l’instant nous n’y avons mis que 10k€ et n’avons pas reçu de ‘rappel à l’ordre’… Les parts de SCPI sont bien évidemment nanties.

Nous n’avons pas pu avoir de différé de remboursement, donc les premiers mois les mensualités étaient assez élevées (1600€) mais nous avons pu les supporter sans problème. Les dividendes vont commencer à tomber ce qui rendra l’effort d’épargne bien plus facile (reçu le premier virement de la part de Pierval Sante hier).

Nous avons pu avoir des parts de Novapierre Allemagne 1 malgré la fermeture de la souscription, ce qui a été appréciable (le CGP avait pris les devants et fait le nécessaire pour que nous puissions en avoir lors de la souscription du prêt).
Par contre il a « loupé » l’info de l’augmentation du prix de part d’Immorente, ce qui a causé deux problèmes : premièrement la souscription a été retardée de deux mois car il s’en est aperçu fin Juillet. Et deuxièmement il aurait été un peu galère d’un point de vue administratif de modifier l’emprunt (ou d’en refaire un) pour compléter le prix d’achats des parts (à cause de l’augmentation). Nous avons donc du rajouter 1300€ pour finaliser l’achat. Le plus dérangeant est évidemment le fait que nous n’ayons pas bénéficié de l’augmentation mais bon, le principal est qu’à présent tout est lancé.

Je suis toujours régulièrement les discussions sur les financements de ce type d’emprunt et le taux semble bien plus élevé que ce qui est accordé pour des résidents Français (aux alentours de 1.2% pour du 15 ans en ce moment je dirais ?). Nous le savions et nous avions malgré tout choisi de réaliser l’emprunt dès à présent car l’avenir était assez flou et nous ne souhaitions pas repousser cet emprunt ad vitam eternam en attendant un retour en France (qui donnerait accès à de meilleures conditions d’emprunt) qui pouvait arriver dans 6 mois comme dans 6 ans…
Ma foi, il semble à présent qu’un retour serait très probable à horizon 6-10 mois ! S’il se fait nous nous renseignerons pour renégocier l’emprunt.


Voilà ce qui conclut pour l’instant ce projet d’emprunt, encore merci aux différentes remarques que j’ai reçues (et aux autres personnes qui partagent leur expériences d’emprunt) ; je tiendrai ce fil à jour mais je pense (et j’espère !) que ce devrait être peu fréquent.

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