Forums de la communauté des investisseurs heureux

Fauxdebutant · #1

Bonjour à tous,

Après plusieurs années de réflexion et devant l’impossibilité de faire rémunérer les liquidités, je me suis décidé à me lancer dans l’investissement en SCPI.

Dans la mesure où je trouve une banque pour me prêter le budget envisagé, je souhaiterai investir dans les Scpi suivantes :

50% dans des Scpi possédant un gros retour d’expérience
IMMORENTE 25%
EFFIMMO 25%

Et le reste du budget sur des Scpi plus récentes et d’avantage positionnée sur des marchés de niche

PFO2 15%
PRIMO PIERRE 15%
CORUM CONVICTION 10%
PRIMO VIE 10%

Je voudrais avoir votre avis sur la sélection des Scpi et sur la répartition envisagée

En vous remerciant par avance de vos remarques

Message édité par l’équipe de modération (30/01/2017 19h08) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Fauxdebutant (30/01/2017 18h47)

Mots-clés : avis, répartition, scpi (société civile de placement immobilier)

Gog · #2

Je signale l’article « liste 2017 des meilleures SCPI de rendement » (Patrimea) qui devrait intéressé les lecteurs de ce fil.

Fabipm · #3

Bonjour et bienvenue,

Vous avez un beau projet mais il nous manque quelques détails (je ne les ai pas trouvés dans votre présentation, votre TMI, votre patrimoine ainsi que le budget SCPI envisagé).

Pour être passé par ce projet, abouti récemment, je vous souhaite bien du courage pour trouver un établissement bancaire qui veuille bien vous suivre, surtout si vous choisissez vous-mêmes les SCPI qui vont composer votre choix.

Par ailleurs, je trouve que vous avez sélectionné beaucoup de SCPI différentes, ce qui risque de multiplier les frais (frais par ligne de SCPI).
Ce sera d’autant plus vrai que le montant pour chaque SCPI sera faible, les frais impactant fortement la rentabilité de l’opération.

Pourriez-vous nous en dire un peu plus sur votre budget ?

Fabipm

ArnvaldIngofson · #4

Bonne démarche de diversifier sur plusieurs SCPI, anciennes et récentes.

S"agit-il de "rémunérer les liquidités" existantes, ou d’emprunter pour investir ?

Choix très raisonnable de SCPI bien connues.
Quoique je ne vois pas clairement l’aspect "de niche" de la 2ème liste :
. PFO2 car "verte" ?
. PRIMO PIERRE : classique bureaux
. CORUM car "européenne" ?
. PRIMO VIE : la seule sur une "niche" (la santé) mais a du mal à investir sa collecte sur cette niche.

En fonction de votre taux d’imposition, de la nécessité ou non de percevoir des revenus, voir les alternatives :
. nue-propriété
. assurance-vie.

Surin · #5

D’autant plus que le message de Fabipm prête à confusion. Multiplier le nombre de SCPI n’augmente pas les frais de celles-ci. Cela augmentera éventuellement le coût du financement mais c’est à négocier avec l’établissement prêteur.
Fauxdebutant a fait un choix de SCPI, à lui de trouver la façon de le financer sans que cela nuise à la rentabilité du projet. Je trouve toujours dommage d’adapter le choix de SCPI aux contraintes de l’établissement prêteur. Un peu comme si finalement vous changiez de ville pour votre RP car la banque préfère vous prêter ici.

Fauxdebutant · #6

Afin de réduire le nombre de lignes, j’envisage de supprimer une des 3 SCPI de bureau mais j’hésite sur la ligne à supprimer.
Quand aux frais liés aux crédit, je pourrais les réduire en achetant les 2 plus petites lignes au comptant.

Fabipm · #7

Surin a écrit :
D’autant plus que le message de Fabipm prête à confusion. Multiplier le nombre de SCPI n’augmente pas les frais de celles-ci. Cela augmentera éventuellement le coût du financement mais c’est à négocier avec l’établissement prêteur.

Tout à fait d’accord et merci d’avoir clarifié mes propos, peu clairs à la relecture.
Je voulais surtout ramener ça au montant du projet associé. 6 SCPI pour un projet à 50 k€, c’est beaucoup, mais pour un projet à 300k€, c’est mieux, en terme de coût de financement.

Quel est le projet que vous imaginez Fauxdebutant, en terme de durée et d’investissement ?
De plus, quel est votre objectif final ? Une rente ?

Fabipm

WhiteTiger · #8

Fauxdebutant a écrit :
Bonjour à tous,

Après plusieurs années de réflexion et devant l’impossibilité de faire rémunérer les liquidités, je me suis décidé à me lancer dans l’investissement en SCPI.

Dans la mesure où je trouve une banque pour me prêter le budget envisagé, je souhaiterai investir dans les Scpi suivantes :

Cela part mal…

Avez-vous des liquidités à investir ou voulez-vous faire un investissement à crédit ?

Je rejoins aussi mes camarades au sujet des SCPI de "niches"…

Il faudrait d’abord éviter de mettre la charrue avant les boeufs et commencer par mettre les idées au clair (montant des liquidités, volonté/nécessité du crédit, besoin de rente, besoin de diversification, …) avant de choisir des SCPI.

Fauxdebutant · #9

Que pensez vous des SCPI pré-sélectionnées?

Dernière modification par Fauxdebutant (31/01/2017 20h03)

Fabipm · #10

Dans votre démarche, il serait bon d’essayer de diversifier au mieux votre sélection de SCPI. J’entends par là une diversification :
- De sociétés de gestion (Efimmo + Immorente = Sofidy, et représente 50% de votre investissement).
- Géographique, avec Paris, la région parisienne, la province et éventuellement l’Europe.
- de catégorie avec un bon mix Bureaux, Commerces, et autres si besoin.

Il ne faut pas oublier de lire les derniers bulletins trimestriels et autre documentation pour voir l’évolution du dividende, du résultat (couvre-t-il le dividende ?), de vacance, de TRI à 5-10 ans, etc.

Beaucoup de paramètres entrent en compte selon la sensibilité de chacun donc il est compliqué de donner son avis sur une liste.
Certains y verront de bons choix, d’autres ne choisiraient aucune des SCPI citées.

Surin · #11

Fauxdebutant a écrit :
Que pensez vous des SCPI pré-sélectionnées?

Fauxdebutant a écrit :
IMMORENTE 25%
EFFIMMO 25%

Ok pour une base de portefeuille, à noter que c’est la même SG mais elle est sérieuse.

Fauxdebutant a écrit :
Et le reste du budget sur des Scpi plus récentes et d’avantage positionnée sur des marchés de niche

PFO2 15%
PRIMO PIERRE 15%
CORUM CONVICTION 10%
PRIMO VIE 10%

"De niche"? Ce sont les SCPI qui collectent le plus, on en parle abondamment. Relisez cette discussion Achat de diverses SCPIs avec un crédit in fine sur 15 ans ? entre-autre.

Fauxdebutant · #12

En prenant en compte les remarques de certains d’entre-vous, j’ai revu mon projet à la baisse en diminuant le nombre de ligne et l’investissement initial.

Je m’oriente vers un projet financé par 25% d’apport et 75% à crédit

Je vais donc diminuer le nombre de ligne à part égale:

Immorente
Primopierre
Rivoli avenir patrimoine

Je préfère dans un 1 er temps investir dans des Scpi de fond de portefeuille. Viendra le temps de la diversification dans un 2 eme temps

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