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#26 16/05/2017 10h38

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Bonjour Berny,

vos données sont intéressantes.
Néanmoins ces rendements locatifs bruts ne sont-ils pas intrinsèquement liés à la typologie des actifs sous-jacents?
Les cliniques/maisons de retraite en sont-elles pas jugées moins risqués par les professionnels de l’immobilier que les bureaux/locaux d’activité par exemple? D’où "peut-être" un rendement attendu moindre.

Bien à vous
cat

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[+1]    #27 16/05/2017 10h40

Membre
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Les différents indicateurs sont évidemment à regarder de près, mais la difficulté de l’exercice réside dans le fait de comparer des sociétés qui sont à des stades de maturité différents et parfois les chiffres doivent être retraités.
Il est normal que des SCPI récentes aient un RAN faible. D’ailleurs, tant que la collecte est forte il n’y a pas d’intérêt à mettre trop en réserve, car cela génère un impôt pour le souscripteur alors qu’il n’a pas touché le revenu. Le RAN sera de toutes façons, dilué par la collecte.
Donc logiquement, une SCPI jeune, aura l’avantage d’un taux d’occupation élevé, d’un parc plutôt récent et peu coûteux en rénovation, et probablement une durée résiduelle moyenne des baux plus longue.
A l’inverse son RAN sera faible, et son challenge sera de bien maîtriser la collecte et de réaliser des investissements de qualité. Pour cela, la profondeur du marché doit être suffisante et c’est aussi la qualité de la société de gestion qui sera déterminante. 
Le dilemme avec les SCPI innovantes, c’est de faire le choix entre s’y positionner tôt pour profiter d’un avantage compétitif ou d’attendre pour jouer la sécurité, mais risquer d’arriver trop tard !

Vous avez bien fait d’exclure Pierre 48 de votre comparaison car son modèle de fonctionnement est complètement différent des SCPI "classiques".

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#28 16/05/2017 10h55

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En parlant de comparatif SCPI vs REITS:
Vous n’avez pas peur de l’effet devise?
Que ce soit US ou CAD, je pense (peut être à tord) qu’un retour vers les 1,2 d’ici 2 ans est un scénario réaliste.
Dès lors 15% de décote à venir, je trouve ca pas super…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#29 16/05/2017 11h11

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@cat et @phl1

Dans l’absolu je suis d’accord avec vous et on voit les limites de l’analyse seulement quantitative.

Malgré tout, pour ce qui concerne Primovie je trouve qu’un rendement brut de 5,5% ne laisse pas beaucoup de marge de manœuvre.

Après, j’accepte volontiers l’argument que ce type de scpi aura moins de problèmes de vacances que d’autres.

En revanche, je serai moins confiant sur les coûts futurs d’entretien et de rénovation, je me demande si les locaux à destination médicale ne sont pas sujets à des normes de qualité très exigeantes et que le maintien des locaux à ces normes et leurs évolutions doit être coûteux.

phl1 a écrit :

Le dilemme avec les SCPI innovantes, c’est de faire le choix entre s’y positionner tôt pour profiter d’un avantage compétitif ou d’attendre pour jouer la sécurité, mais risquer d’arriver trop tard !

Il me semble qu’il n’y a pas de prime de risque à se positionner sur des scpi jeunes ou innovantes, est-ce que je me trompe ?

Dernière modification par berny (16/05/2017 11h11)

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#30 16/05/2017 11h33

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Je crois qu’un rendement entre 5.5% et 6% est l’ordre de grandeur des acquisitions actuelles de Primovie. Voir notamment les gros investissements récents de Primonial REIM
Primonial REIM acteur majeur de l’immobilier de santé en Europe
Je pense donc qu’il sera difficile de rattraper le taux moyen que vous avez calculé de 6.76%…

Je vois plutôt Primovie ou Pierval Santé comme une diversification "intéressante" dans la typologie d’actifs, ces actifs de santé pouvant connaître des cycles différents des bureaux ou commerces.

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#31 16/05/2017 11h45

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Je souscris avec tout ce qui a été dit.
Oui les maisons de retraite ou autres ont davantage de normes de sécurité à respecter que d’autres établissement ce qui génère des coûts supplémentaires.
Sur l’utilité du RAN l’explication a été donnée, ce n’est pas une priorité pour Primovie par exemple mais il faut s’attendre à une baisse du TOF ce qui, avec ces rendements bruts de 5,5% laisse en effet peu de marges de manœuvre.
Il faut arrêter de croire que la santé c’est l’avenir, c’est mis en avant par les commerciaux mais c’est surtout un outil de diversification (y compris de cycle oui Cat) et celui qui recherche la performance en allant là-dessus risque d’être déçu à long terme.

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#32 16/05/2017 12h02

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Les professionnels de l’immobilier ont l’air également de penser que la santé est l’avenir car c’est déjà intégré dans le prix des actifs ;-).

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[+1]    #33 21/06/2017 17h51

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Bonjour,

Un mois après le début de ce fil je le complète avec mes avancées.

J’ai affiné ma méthode de sélection et j’explique cela dans SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI #28.

Je dispose d’une enveloppe pour acheter sans apport via un credit in fine (15 ans, 2% avec assurance et adossé à un pea) des scpi ouvertes à la souscription.
J’utiliserai cette enveloppe pour souscrire à :
    PFO PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE
    EFIMMO
    FONCIA PIERRE RENDEMENT

J’achèterai comptant :
    CORUM pour laquelle on ne peut déduire les intérêts de l’emprunt du fait de ses revenus provenant de l’étranger

    Puis à l’opportunité sur le marché secondaire ou lors de la réouverture à la souscription deux autres scpi , je pense à actipierre1, IMMO PLACEMENT ou sofipierre

Que pensez-vous au final de ce portefeuille et de son financement ?

Merci à tous

berny

Dernière modification par berny (21/06/2017 17h53)

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#34 22/06/2017 01h11

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Vous venez de publier un classement avec des critères sur 3 ou 4 ans, vous choisissez les SCPI classées en 19, 20 et 24ème position seulement. N’y a-t-il pas de meilleures SCPI accessibles à l’achat dans votre classement? Douteriez-vous de la pertinence de votre classement?
Par exemple pourquoi choisir PFO plutôt que PF1?

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[+1]    #35 22/06/2017 10h30

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Bonjour Surin,

Mon portefeuille candidat comprend aussi CORUM, actipierre1, IMMO PLACEMENT ou sofipierre classée 1, 6, 8 et 14. Mais dans mon timing d’achat je commence par les scpi achetables via mon credit in fine et ces scpi sont  PFO, EFIMMO et FONCIA PIERRE RENDEMENT.

Le travail de classement m’a permis d’ordonner l’étude des scpi des plus performantes vers les moins performantes "à priori".

Ensuite 
    - l’observation manuelle de chaque scpi sur les critères donnés dans SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI #28 dans m’a amené à en exclure beaucoup.
    - le soucis de faire un portefeuille équilibré et diversifié en terme de geographie, type d’immobiliers, et maison de gestion m’a incité à aller chercher "assez bas" dans le classement car le haut du classement comprend beaucoup de petites scpi de commerce à capital fixe
     - la volonté de faire du levier avec un credit in fine m’a aussi obligé de descendre assez bas dans le classement pour trouver des scpi ouvertes à la souscription. J’ai estimé que le bénéfice apporté par le levier financier autorisait des scpi moins performantes.

Quelques exemples de scpi écartées et les raisons de la faire (en plus des exemples déjà donnés dans #11) :
   - Epargne Pierre est très petite et en démarrage de collecte (capital passé de 7,5 millions à 30 millions en 2016) ses chiffres et sa position dans le classement ne sont donc pas représentatifs de ce qu’il en sera dans le futur
   - Placement Pierre cette scpi a doublé de taille en 2015 en absorbant deux autres scpi, la lisibilité des chiffres est troublé par cette fusion, je n’arrive pas à reconstituer l’historique
   -  LFP OPPORTUNITE IMMO baisse en 2015 des revenus locatifs de -18%
   

Sinon pour répondre précisément à "pourquoi choisir PFO plutôt que PF1?"
Voici mes notes sur PF1

Le rapport de gestion 2015 montre une augmentation récurrente des charges externes (passées de 26% de revenu en 2011 à 38% en 2015) et une baisse du résultat courant. Ce taux de charge est troublant. Il faudrait attendre le rapport 2016 mais à voir la baisse du dividende en 2016, on peut en déduire que le taux de charge ne s’est pas arrangé).

Compte tenu de la décote, en cas d’amélioration des fondamentaux cette scpi peut être une opportunités

Pour PFO voici mes notes

Capitalisation moyenne, bon rendement brut mais en forte baisse (-11%).

Taux d’occupation financier particulièrement bas mais en redressement très récent 91,52% sur BT T4 2016

Cette SCPI est décotée (Prix d’achat / valeur de reconstitution 2015 :90 %) et se revalorisera si le redressement se confirme. Cela reste un pari risqué.

Comme vous le voyez mon cœur a balancé mais j’ai le sentiment que PFO a des signes de redressement que n’a pas PF1.

Dernière modification par berny (22/06/2017 11h07)

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[+2]    #36 22/06/2017 11h08

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D’accord je comprends mieux avec ces explications. Je n’ai rien de spécial à y redire si ce n’est que Corum arrive toujours en tête dans vos classements, elle est performante mais vos critères ne tiennent pas compte de la qualité du patrimoine. Penchez-vous aussi sur ATP1,  elle subit toujours beaucoup d’impayés de loyers et de charges. Rares sont les classements qui la mettent en bonne position.

Sur PFO et PF1:
Attention à mettre vos chiffres à jour pour PFO, sa valeur de reconstitution a baissé pour arriver à 1016,22€ alors que son prix de part vient de passer à 946€ soit une décote de moins de 7% et non 10% avec votre calcul.
Je l’ai achetée 790€ il y a deux ans, aujourd’hui j’ai envie de vous dire que c’est trop tard, elle a bien entamé son potentiel de revalorisation alors que PF1 en garde sous le pied. Par contre en effet le redressement de PF1 se fait attendre, ils espèrent remonter son dividende afin de la passer en capital variable au 2ème semestre.
Je parierais plus sur PF1 quitte à faire un pari.

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#37 22/06/2017 11h32

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J’avais pas vu l’actualisation de la valeur de reconstitution de PFO. Je comprend et j’apprécie votre avis.

Alors que je raisonne pour un investissement sur 15 ans, cette information de dernière minute qui peut éventuellement me faire changer d’avis sur PFO me montre aussi les limites de l’exercice de sélection que j’ai fait.

Néanmoins, je peux financer à crédit in fine PFO qui est ouvertes à la souscription mais pas PF1, je vais donc prendre PFO. Sans l’opportunité du levier financier je n’aurais acheté ni PFO ni PF1.

ça vous parait logique ?

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#38 22/06/2017 11h45

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Je ne comprends pas pourquoi ne pas passer un ordre sur le marché secondaire malgré un crédit. Personnellement je l’ai déjà fait. En tout cas si ce n’est plus que le seul argument je ne cerne pas la logique.

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#39 22/06/2017 12h11

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C’est une contrainte (pas de marché secondaire à crédit in fine) que m’a imposé ma banque, cette contrainte ne m’a pas choqué sur le coup car j’ai l’impression de l’avoir rencontré fréquemment en lisant les post du forum et en discutant avec les CGP vendeurs de scpi.

Pensez-vous avoir bénéficié de conditions spéciales difficilement accessibles ou pensez-vous que l’achat sur le marché secondaire via un crédit in fine se fait couramment ?

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#40 22/06/2017 12h22

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D’accord pardon ce n’était pas crédit in fine mais un crédit amortissable, du coup je ne sais pas.

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#41 22/06/2017 17h27

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Surin a écrit :

Je n’ai rien de spécial à y redire si ce n’est que Corum arrive toujours en tête dans vos classements, elle est performante mais vos critères ne tiennent pas compte de la qualité du patrimoine. Penchez-vous aussi sur ATP1,  elle subit toujours beaucoup d’impayés de loyers et de charges.

J’ai oublié de vous répondre sur corum et atp1. voici :

  - Corum , je suis conscient du caractère atypique de cette scpi et outre sa performance c’est son caractère diversification qui m’a fait la retenir. Pour ce qui est de la qualité, j’ai rien lu qui a pu m’indiquer que la qualité était moins bonne. Plus risqué, oui c’est sûr mais il y a un surplus de performance pour ça.
  - ATP1 : tout à fait d’accord avec vous. Je ne l’ai pas sélectionné. Vous n’auriez pas confondu avec actipierre 1 ?

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[+1]    #42 22/06/2017 17h47

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Je n’ai pas confondu et parlais bien de Atlantique Pierre 1, je la trouve (trop) bien classée dans votre classement. Ceci dit sa décote est telle qu’elle ne peut qu’afficher de belles performances, malgré les boulets qu’elle traîne et qui grèvent son dividende.

Je n’ai pas analysé en détail le patrimoine de Corum mais ce n’est pas du haussmannien loin de là, beaucoup d’entrepôts ou magasins en périphérie de villes moyennes, excentrés en Europe. Cela fonctionne pour l’instant, quelques achats ont été judicieux mais je n’ai aucune envie d’en être le jour où les premiers baux se termineront et qu’il faudra courir dans toute l’Europe pour aller chercher et gérer de nouveaux locataires.
L’équipe de gestion doit aussi faire ses preuves sur le long terme.
Je trouve le risque potentiellement élevé tout cela pour faire 1% de mieux que beaucoup de SCPI bien plus "plan-plan".
Il n’empêche que j’apprécie l’air frais qu’elle apporte dans l’univers des SCPI, sa communication et certaines particularités qu’elle a adopté et dont elle n’est pas peu fière de vanter les mérites.

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#43 23/06/2017 11h36

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Surin, je suis sensible à vos arguments sur Corum et notamment sur la prime de risque par rapports aux autres SCPI.

Cela m’incite à en faire une analyse plus poussée avant de passer à l’achat.

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#44 23/06/2017 11h50

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Berny, c’est un risque qui peut quand même rester très mesuré suivant la place que vous souhaitez attribuer à Corum dans votre allocation.
Si vous ne lui attribuez, par exemple, pas plus de 20% de l’allocation envisagée pour vos SCPI, cela me semble plutôt être une bonne diversification.

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#45 23/06/2017 15h57

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Surin, en relisant la file dédiée à corum sur le site je me suis rendu compte que vous étiez détenteur de parts de corum en nue propriété si je ne me trompe pas.

Pourtant ci-dessus vous portez un jugement assez pessimiste et catégorique sur la capacité de corum à tenir sa performance sur le long terme.

Je suppose qu’au moment où vous avez acheté les parts vous aviez un avis positif sur corum. Qu’est-ce qui vous a fait changer d’avis ?

Dernière modification par berny (23/06/2017 15h59)

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[+1]    #46 23/06/2017 17h23

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Oui, j’ai sûrement été tenté d’être de l’aventure de Corum, elle est et était attrayante, un peu la SCPI qu’il faut avoir en portefeuille mais à la marge.
Elle doit représenter 6 ou 7% de mon portefeuille donc c’est très cohérent. D’un autre côté je me dis pourquoi aller chercher de la performance (on parle de 1% supplémentaire) sur une si petite partie de portefeuille tout en sachant que le risque de perte de capital est, allez si l’on prend l’exemple Atlantique Pierre 1, de 30%.
Pourquoi celle-ci plus qu’une autre?
Par la fébrilité de la société de gestion (15 salariés?), sa création récente, le passé de ses membres qui est décrié. Quand on voit l’incompétence et la malhonnêteté au sein de Fiducial, on peut se dire que les brebis galeuses ne sont pas toutes allées chez Corum, peut-être aucune, donc on peut leur donner du crédit, c’est juste un doute, peut-être pas justifié.
J’ai surtout peur comme je le disais du patrimoine éparpillé, pas merveilleux et qu’il faudra gérer lors du renouvellement des baux. Aujourd’hui tout est beau, les baux démarrent, la moyenne est de 9 ans, le TOF est au maximum, il y a peu de relocations à gérer.
J’attends de les voir à l’épreuve.
Il n’est pas question que je les vois à l’épreuve tout en étant associé à hauteur de 5 ou 10k€. Il est donc quasi-certain qu’au terme de mon démembrement je revende au minimum 50% de mes parts, probablement davantage, et en garderai 2 ou 3 parts pour la forme.
J’ai particulièrement apprécié toucher une plus-value tout en étant NP l’an dernier ainsi que la revendication de cette mesure par l’équipe de Corum qui ringardise le discours des autres SG. Ils savent de quoi ils parlent, sont réactifs, leur communication est top, la distribution mensuelle est un super coup marketing, pur gadget de mon point de vue mais ils ont marqué des points et force est de constater que cela plait aux souscripteurs ou à une catégorie de ceux-ci. Personnellement ça m’indiffère au plus haut point.
Je crains une illiquidité sur le marché secondaire qui ferait très mal, plus que sur une SCPI historique, avec qui plus est une plus forte médiatisation. Tout comme ATP1, Selectinvest 1 et surtout Buroboutic ont pu être les stars d’une époque, aujourd’hui elles sont des boulets dans un portefeuille, je crains ce scénario pour Corum.
Je n’ai aucune certitude, je me trompe peut-être, m’inquiète sûrement trop mais ne suis pas joueur donc ça sera sans moi.

Précision, ce qui me plait sur les SCPI, c’est ce risque de se dire que si ça va mal, les moins chanceux (ceux rentrés au plus haut) perdent 30%. Il faut donc relativiser. En bourse on voit régulièrement des actionnaires se faire rincer, perdre 90%, 99% voire 99,9%, il n’y a pas de limite basse, le tout sur des valeurs pépère.
Qu’on me démontre le contraire.

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[+1]    #47 23/06/2017 19h49

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cat a écrit :

Les cliniques/maisons de retraite en sont-elles pas jugées moins risqués par les professionnels de l’immobilier que les bureaux/locaux d’activité par exemple? D’où "peut-être" un rendement attendu moindre.

Non, au contraire cette classe d’actif est jugé plus risquée, et il y a plutôt une prime de risque que le contraire sur ce type d’actif. Cette prime de risque se justifie essentiellement par le risque de liquidité (notion que l’on a peut être tendance à trop oublier en ce moment dans un contexte d’abondance de liquidité - ceux qui ont connu 2007-2009 voient de quoi je parle)

Sur le niveau des loyers et le rendement apparent , il est important de rappeler que dans le secteur de la santé on est à 99% avec des baux triple nets. (je grossis probablement le trait mais on est pas loin).
Dans ces conditions, il est tout à fait logique que le loyer soit moins élevé. Par définition cela permet de faire supporter les travaux et mises aux normes par le locataire, la crainte d’un coût d’entretien plus élevé reste donc à mitiger.

Votre critère du loyer pénalise donc de fait les SCPI avec des actifs Santé.
J’ai l’impression que l’ensemble de la démarche a tendance à valoriser des petites SCPI à capital fixe qui n’ont pas collecté depuis longtemps.
J’ai trouvé la démarche analytique de Berny intéressante en soi, mais j’ai surtout été ravi de lire que l’aspect qualitatif est primordial et qu’une démarche quantitative pure n’est pas suffisante pour cette classe d’actif.
Si je devais émettre une critique vis à vis de la démarche, je dirai que vous vous intéressez beaucoup trop au véhicule et pas assez aux sous-jacents. Alors que c’est le sous-jacent qui déterminera la performance du véhicule et jamais l’inverse.
Ce type de démarche ne permet pas selon moi d’identifier les bonnes SCPI, mais elle permet d’éliminer les mauvaises, et c’est déjà ça!

Pour Corum Surin a tout dit, avec une analyse pleine de bon sens. Mais du coup je me serrais personnellement davantage placé en usufruit qu’en NP (après il y a les objectifs considérations fiscales de chacun qui entrent en jeu évidement).
En synthèse je me fait pas trop de soucis sur la capacité de cette SCPI à assurer les distributions, au moins sur un horizon 7-8 ans en revanche je serais beaucoup moins joueur en ce qui concerne la valorisation à (long) terme.
N’oubliez pas que quand vous acheter un actif en 2017 avec un rendement de 7.50% vous achetez aussi le risque qui va avec (à moins de tomber systématiquement sur des vendeurs sympas qui vous vendent le bien 20-30% en dessous de ce qu’ils auraient pu en tirer : assez peu probable !)


Parrain ING : ASMYFZA

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#48 27/06/2017 12h23

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@Surin
Votre franchise vous honore et je comprends votre position sur Corum que je suis tenté de partager.

Cela me rappelle aussi une réflexion que j’ai souvent sur les scpi.

J’ai le sentiment qu’il est plus risqué de rentrer sur des scpi jeunes avec des parcs immobiliers en constitution et qu’il n’y a aucune prime en contre partie de ce risque.

Et donc que l’intérêt pour l’investisseur particulier de se positionner sur des scpi en début ou milieu de collecte est nul comparé à des scpi dont le patrimoine est déjà majoritairement constitué et connu.

@cedREIM
Ce que vous dites me convient bien.

Au final j’ai vécu cette démarche quantitative comme une façon d’aborder l’univers des scpi où il n’y a quasiment pas d’informations agrégées pour comparer les scpi et où les quelques classements effectuées par la presse se focalisent sur des critères secondaires à mon sens (TOF, RAN, distribution).
Cela permet de se raccrocher à une méthodologie et d’orienter les recherches même si en bout de course, l’appréciation qualitative va dominer.

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#49 11/07/2017 13h27

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berny a écrit :

@phl1

Je n’ai pas fait d’analyses poussées de ces deux scpi (d’ailleurs je ne prétends pas en avoir la compétence) mais voilà ce que me fait penser la lecture de leurs rapports annuels

Pierval sante a été créé en 2013, nous n’avons pas encore trois exercices fiscal complets, c’est trop tôt pour juger. Je préfère rester à l’écart.

PRIMOVIE a un rendement locatif brut mauvais (5,5% de moyenne sur les trois derniers exercices 2013, 2014 et 2015), par ailleurs elle n’a presque pas de RAN et son résultat courant ne couvre pas le dividende depuis 2014.
Je ne trouve pas ces performances particulièrement bonnes mais comme je ne veux pas jeter le bébé avec l’eau du bain, je dis qu’elle doit "encore faire ses preuves".

Bien à vous

Bonjour Berny,

Quels chiffres du rapport annuel reprenez-vous pour calculer 5.5% ?

Je trouve loyers du Compte Résultats (28) / Terrains de l’actif (672) = 4.2%… semble effectivement très bas (Epargne Foncière 6.2% avec mêmes données malgré occupation plus faible)

Merci

Dernière modification par nikomil (11/07/2017 13h28)

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#50 11/07/2017 13h48

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@nikomil : Votre calcul est largement faussé par le fait que Primovie est en très forte croissance, contrairement à Epargne Foncière. En effet, vous divisez les loyers de l’année (2016) par la valeur du parc immobilier en fin d’année (31/12/2016).

Evolution du nombre de parts en 2016 :
   Primovie : 2 361 691 parts au 31/12/2015, et 4 926 846 parts au 31/12/2016, soit +107%
   Epargne Foncière : 2 023 100 parts au 31/1/2015, et 2 321 376 parts au 31/12/2016, soit +15%
La taille de Primovie ne va pas doubler pendant des dizaines d’années (ça ne suit pas la loi de Moore).

Exemple chiffré ( à rendement des biens immobilier inchangé, disons 6.5%):
   SCPI en très forte croissance :
       parc immobilier en début d’année = 100
       parc immobilier en fin d’année = 200
       parc immobilier moyen durant l’année = 150
       loyers durant l’année = 6.5% * 150 = 9.75
       le ratio que vous calculez = 9.75 / 200 = 4.875%
  SCPI sans croissance : 
       parc immobilier en début ou fin d’année, ou moyen = 100
       le ratio que vous calculez = 6.5%

Ensuite, rien ne garanti que le rendement du parc immobilier soit identique (c’est à analyser, mais pas avec le ratio que vous avez utilisé), ni que ce rendement évoluera de manière similaire dans le temps (le TOF de Primovie pourra plus baisser qu’augmenter), ni que l’effet de l’usage de la dette soit similaire (une forte dette à 2% pour investir à 6.5% augmente le résultat/part, mais aussi les risques), ni que l’effet du décalage de jouissance (qui sans doute "booste" un peu le résultat/part de Primovie) soit similaire, chacun de ces paramètres pouvant expliquer de substantielles différences de performances.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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