Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#51 01/12/2017 11h27 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   50 

Je m’incruste sur ce topic. Je monte actuellement un dossier SCPI.
Voici la sélection que je compte faire :
Immorente                    21%    Sofidy
Efimmo                            21%    Sofidy
Pierval Santé                    7%    Euryale AM

ATP1/2/3                            7%    Ciloger
Novapierre Allemagne    7%    Paref Gestion
Foncia Pierre Rdt            14%    Foncia Pierre gestion
Epargne Foncière             7%    La Francaise AM
RAP                                    14%    Amundi

J’ai fait une simulation de répartition et j’arrive à quelque chose du genre : 30% commerces / 30% bureau / 30% diversifiés
Au niveau du choix, je n’ai que Epargne Foncière où je suis mitigé aux vues des news mais elle fait partie de la sélection de la banque (comme toutes celles en italique).

Le but est de faire un investissement dans des foncières solides pour constituer un investissement de fond. Dans cette optique Pierval Santé est un peu déconnecté de la stratégie mais là encore est dans la liste des SPCI proposés.

Qu’en pensez vous ? Le portefeuille répond-il à mes besoins ? Le rendement est "secondaire" ici. Je cherche du "solide".

Dernière modification par Kabal (01/12/2017 11h29)

Hors ligne

 

#52 01/12/2017 11h53 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   150 

J’aurais sorti Epargne foncière et RAP personnellement. Sinon le portefeuille ne me semble pas trop mal diversifié

Dernière modification par roudoudou (01/12/2017 11h53)

Hors ligne

 

#53 01/12/2017 12h41 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   1334 

Ca me semble une sélection assez raisonnable.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#54 01/12/2017 14h01 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   50 

roudoudou a écrit :

J’aurais sorti Epargne foncière et RAP personnellement. Sinon le portefeuille ne me semble pas trop mal diversifié

En même temps, ce serait presque votre portefeuille !
Epargne foncière, j’hésite fortement. La discussion sur cette SCPI m’a laissé un gout amère mais moins qu’aux porteurs de part manifestement. Cela va dépendre surtout si je trouve un partenaire intéressant pour la totalité. J’ai un nouveau contact bancaire. Epargne foncière pourrait sortir si je faisais affaire avec lui mais il faudrait que je la remplace par autre chose.
RAP, pas vraiment. Je sais que les rendements sont en baisse mais les actifs sont de qualité. Amundi n’est pas la meilleur gérant.

GBL : merci pour le retour. Je me souviens une fois que vous aviez dit d’un portefeuille : "pas le pire que j’ai vu". Où je me situe sur votre baromètre du pire/meilleur ? Sans forcément s’étendre sur le sujet sur 20 lignes, qu’entendez vous par raisonnable ? Auriez-vous des pistes d’amélioration ?

Dernière modification par Kabal (01/12/2017 14h02)

Hors ligne

 

#55 01/12/2017 14h06 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   31 

Je trouve également votre choix tout à fait raisonnable.
Comme roudoudou, je suis personnellement moins emballé par les deux dernières (Epargne Foncière et RAP) mais si cela contribue aux bonnes relations avec votre banquier, pourquoi pas.
En outre je n’ai pas de boule de cristal et vous aurez peut-être vos meilleures performances sur ces deux dernières.

Kabal a écrit :

Amundi n’est pas la meilleur gérant.

Pourquoi donner un tel poids à RAP alors?

Dernière modification par cat (01/12/2017 14h13)

Hors ligne

 

#56 04/12/2017 09h01 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   50 

Pour moi, il me faut 4 bases (fond de portefeuille) minimum pour soutenir le projet. J’ai Immorente / Efimmo / Fonciat Rdt et RAP.
En gros, RAP a un historique correct, des bâtiments bien situés dans Paris. RAP est accès sur la revalorisation des parts et aura donc un rendement spot décroissant. D’un autre côté, Amundi est pas réputé comme étant une super société de gestion. Mais RAP est pas mal dans son ensemble et semble répondre à mes critères de solidité. Donc peut-être n’y mettre que 7% en remplacement d’Epargne foncière mais il faut alors que je trouve un autre pilier en remplacement. A creuser !
Je vais aller relire la file de Rivoli pour voir.

ATP1/2/3 aurait pu faire l’affaire mais elles sont petites et en achetées pour 14% me parait beaucoup. Elles ne me font pas l’effet d’une base.

Après, je dois aussi composer avec ma banque.

PS : j’ai eu un échange avec un cabinet CGP et ils poussent fort sur Epargne Foncière. C’est la première dont il m’a parlé car "le délai de jouissance" disparaît jusqu’à la fin de l’année.

Hors ligne

 

#57 04/12/2017 09h08 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   263 

Le CGP pousse car il y a un intérêt direct, ne pas chercher plus loin.
Attention lorsque vous parlez des Actipierre 1, 2 et 3, ne pas dire ATP1 car cela désigne Atlantique Pierre 1 qui n’a rien à voir.

Hors ligne

 

#58 04/12/2017 09h14 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   13 

Voila pourquoi ca ne motive pas a voir un CGPI hmm

Hors ligne

 

#59 04/12/2017 09h29 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   50 

@ kc44 : merci pour le correctif. Je pensais bien évidement à ces SCPI là. Pour le CGP, je ne cherche pas plus loin mais j’ai trouvé cela marrant qu’il la pousse directement.

@ Malochat : quel rapport avec la confiance en un CGP ? Les CGP sont comme les conseillers bancaires (à quelques exceptions près). Je les traite donc de la même manière. Ils me vendent leur soupe, j’acquiesce mais je fais ce qui me semble le plus juste pour moi. Si vous attendez d’avoir un conseil indépendant, allez voir Stéphane / Carpediem sur le forum, je suis sur qu’ils sauront vous aiguiller bien plus habilement. De plus, je ne suis pas en relation avec ces CGP pour leur input sur les SCPI mais pour le financement qu’ils font en dehors de Crédit Logement.

Hors ligne

 

#60 04/12/2017 09h34 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   150 

Si vous trouvez un CGP qui a une offre de financement correcte (hors CF donc) en archi ouverte je suis preneur… car je n’en ai pas trouvé. Et même Stéphane n’en avait pas (à l’époque du moins).

Le souci est que les banques (comme majorité CGPi) ne cherchent qu’à vous re-fourguer leurs produits margés et ca en devient lassant.

Hors ligne

 

#61 04/12/2017 09h44 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   50 

Roudoudou, le cabinet m’a contacté et me semble prometteur : choix de SCPI assez large (toutes celles de la liste ci-dessus sont à priori disponible sauf peut-être Actipierre 1/2/3 - pas clair). Financement hors crédit logement par nantissement de part. Soi-disant taux attractif (marketing !!). Les taux affichés sur leur site semble "correct". Il ne travaille pas avec crédit foncier.
Le montage en SCI est ok pour eux. Ils ont l’habitude.
Tout cela m’a conduit à prendre rendez-vous.

Ce que j’en attends : une évaluation du portefeuille ci-dessus. Voire ce qu’il propose en amélioration (je ferais le tri si pertinent ou pas).
Je les rencontre bientôt. Je ferais un retour si cela semble intéressant comme je l’avais fait pour BPE.

Hors ligne

 

#62 04/12/2017 12h54 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   13 

roudoudou a écrit :

Si vous trouvez un CGP qui a une offre de financement correcte (hors CF donc) en archi ouverte je suis preneur… car je n’en ai pas trouvé. Et même Stéphane n’en avait pas (à l’époque du moins).

Le souci est que les banques (comme majorité CGPi) ne cherchent qu’à vous re-fourguer leurs produits margés et ca en devient lassant.

C’est ce que je voulais dire.

N’est il pas preferable d’avoir une garantie credit logement plutôt qu’un nantissement des parts ?

C’est le CGPI qui s’occupe de vous trouver le financement a credit ? Pour quelle durée et TAEG ?

Il s’occupe aussi de la creation de la sci ? De la compta ? A quel cout ?

Dernière modification par Malolechat (04/12/2017 13h01)

Hors ligne

 

#63 04/12/2017 14h37 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   150 

Je ne sais pas cela doit dépendre des CGPI.

Pour moi crélog permet des taux d’emprunt bas, on m’a toujours proposé des taux plus élevés en nantissement de parts. Je pense par contre que si on nantit avec AV en fonds euros le cout est moins élevé.

Le souci c’est que vu votre structuration (et c’est ce que je vous ai dit plus haut) cela va être compliqué de faire du crélog car pour cela il faut que valeur de votre RP - emprunt dessus >>0 c’est ce qu’on appelle la marge hypothécaire

Hors ligne

 

#64 04/12/2017 14h50 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   50 

Crédit logement c’est bien oui mais encore faut-il qu’ils acceptent ce qui n’est pas gagné dans mon cas.

Malolechat, je vous réponds sur votre portefeuille car j’ai fait dériver la file plus que nécessaire.

Hors ligne

 

#65 04/12/2017 16h35 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   128 

Bonjour,

Kabal a écrit :

quel rapport avec la confiance en un CGP ? Les CGP sont comme les conseillers bancaires (à quelques exceptions près). Je les traite donc de la même manière. Ils me vendent leur soupe, j’acquiesce mais je fais ce qui me semble le plus juste pour moi.

Au risque de choquer, ne pensez vous pas que dans une relation il faut que les 2 parties composent ensemble, et que quelque part le "gagnant-gagnant" passe aussi par le respect de son interlocuteur.

Qu’est ce qu’un CGP de banque peut vendre, compétent ou pas, à part les produits de son réseau ?

Qu’est ce qu’un CGP même "indépendant" (sous réserve bien sur de pouvoir adhérer au concept que cela puisse exister), aura comme motivation si de toute façon il a en face un client qui à la moindre occasion ira au moins disant, où ira même chercher ailleurs les solutions évoquées en essayant de trouver moins cher.
N’est ce pas la meilleure manière d’être soi-même à l’origine du "vendeur de soupe" qui perdra le moins de temps, au demeurant gratuitement, avec quelqu’un qui de toute façon doute de son honnêteté ?

Par contre, et encore heureux, la moindre des choses est que vous fassiez ce qui vous semble le plus juste.

Crown

Hors ligne

 

#66 04/12/2017 17h52 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   150 

Ben la commission sur les SCPI elle est d’environ 5.5 à 6% pour le CGP intérmédiaire, vous en connaissez beaucoup vous des produits margés à ce niveau ?

Hors ligne

 

#67 07/12/2017 08h16 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   61 

C’est très faible, en effet.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

Hors ligne

 

#68 08/12/2017 11h33 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   50 

Crown a écrit :

Au risque de choquer, ne pensez vous pas que dans une relation il faut que les 2 parties composent ensemble, et que quelque part le "gagnant-gagnant" passe aussi par le respect de son interlocuteur.

Qu’est ce qu’un CGP de banque peut vendre, compétent ou pas, à part les produits de son réseau ?

Qu’est ce qu’un CGP même "indépendant" (sous réserve bien sur de pouvoir adhérer au concept que cela puisse exister), aura comme motivation si de toute façon il a en face un client qui à la moindre occasion ira au moins disant, où ira même chercher ailleurs les solutions évoquées en essayant de trouver moins cher.
N’est ce pas la meilleure manière d’être soi-même à l’origine du "vendeur de soupe" qui perdra le moins de temps, au demeurant gratuitement, avec quelqu’un qui de toute façon doute de son honnêteté ?

La confiance, cela se gagne et le gagnant-gagnant ne peut venir que de la confiance. Je ne manque pas de respect à mes interlocuteurs mais je prends leur parole pour ce que c’est : des paroles de personne commissionnés. Après, cela ne me gêne pas de payer un service encore faut-il que ce prix ne soit pas disproportionnés par rapport à la concurrence. Si c’est plus cher, j’attends un service de plus.
Si je viens avec tout prêt (ie la liste des SCPI), pour 100k€, je sais que le gars va toucher 6-10k€ de commission. Donc si à côté, j’ai de la facturation en plus ou si j’ai un service/conseil médiocre et qu’il me refourgue du Pinel ou autre défiscalisation (alors que j’ai rien demandé)… Je vous laisse imaginer la confiance qu’il reste à la fin de l’entretien.

Dernière modification par Kabal (08/12/2017 11h33)

Hors ligne

 

#69 08/12/2017 11h46 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   31 

Kabal, vous exagérez un peu, pour 100ke de SCPI, votre interlocuteur ne touchera jamais 10ke de commission. C’est en moyenne plutôt de l’ordre de 5% donc 5ke pour 100ke.
Je suis d’accord néanmoins que cela peut sembler beaucoup quand le conseil est "absent".

Hors ligne

 

#70 08/12/2017 11h52 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? (portefeuille, scpi, séléction)

Membre
Réputation :   50 

Cat, vous avez raison. J’ai fait une erreur : 5% + 5% = 10%… Erreur de CP.

La BPE m’a fait signer un papier pour Immorente/Efimmo avec les rétrocommissions ils ont gagné environ 6k€ (un peu plus même). M’enfin, 6k€ quand on a rien fait à part imprimer les docs et mouliner son ordi pour trouver l’offre la plus basse, cela me semble bien rémunéré pour une journée de travail max.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech