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#51 01/12/2017 11h27 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Je m’incruste sur ce topic. Je monte actuellement un dossier SCPI.
Voici la sélection que je compte faire :
Immorente                    21%    Sofidy
Efimmo                            21%    Sofidy
Pierval Santé                    7%    Euryale AM

ATP1/2/3                            7%    Ciloger
Novapierre Allemagne    7%    Paref Gestion
Foncia Pierre Rdt            14%    Foncia Pierre gestion
Epargne Foncière             7%    La Francaise AM
RAP                                    14%    Amundi

J’ai fait une simulation de répartition et j’arrive à quelque chose du genre : 30% commerces / 30% bureau / 30% diversifiés
Au niveau du choix, je n’ai que Epargne Foncière où je suis mitigé aux vues des news mais elle fait partie de la sélection de la banque (comme toutes celles en italique).

Le but est de faire un investissement dans des foncières solides pour constituer un investissement de fond. Dans cette optique Pierval Santé est un peu déconnecté de la stratégie mais là encore est dans la liste des SPCI proposés.

Qu’en pensez vous ? Le portefeuille répond-il à mes besoins ? Le rendement est "secondaire" ici. Je cherche du "solide".

Dernière modification par Kabal (01/12/2017 11h29)

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#52 01/12/2017 11h53 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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J’aurais sorti Epargne foncière et RAP personnellement. Sinon le portefeuille ne me semble pas trop mal diversifié

Dernière modification par roudoudou (01/12/2017 11h53)

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#53 01/12/2017 12h41 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Ca me semble une sélection assez raisonnable.


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#54 01/12/2017 14h01 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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roudoudou a écrit :

J’aurais sorti Epargne foncière et RAP personnellement. Sinon le portefeuille ne me semble pas trop mal diversifié

En même temps, ce serait presque votre portefeuille !
Epargne foncière, j’hésite fortement. La discussion sur cette SCPI m’a laissé un gout amère mais moins qu’aux porteurs de part manifestement. Cela va dépendre surtout si je trouve un partenaire intéressant pour la totalité. J’ai un nouveau contact bancaire. Epargne foncière pourrait sortir si je faisais affaire avec lui mais il faudrait que je la remplace par autre chose.
RAP, pas vraiment. Je sais que les rendements sont en baisse mais les actifs sont de qualité. Amundi n’est pas la meilleur gérant.

GBL : merci pour le retour. Je me souviens une fois que vous aviez dit d’un portefeuille : "pas le pire que j’ai vu". Où je me situe sur votre baromètre du pire/meilleur ? Sans forcément s’étendre sur le sujet sur 20 lignes, qu’entendez vous par raisonnable ? Auriez-vous des pistes d’amélioration ?

Dernière modification par Kabal (01/12/2017 14h02)

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#55 01/12/2017 14h06 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Je trouve également votre choix tout à fait raisonnable.
Comme roudoudou, je suis personnellement moins emballé par les deux dernières (Epargne Foncière et RAP) mais si cela contribue aux bonnes relations avec votre banquier, pourquoi pas.
En outre je n’ai pas de boule de cristal et vous aurez peut-être vos meilleures performances sur ces deux dernières.

Kabal a écrit :

Amundi n’est pas la meilleur gérant.

Pourquoi donner un tel poids à RAP alors?

Dernière modification par cat (01/12/2017 14h13)

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#56 04/12/2017 09h01 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Pour moi, il me faut 4 bases (fond de portefeuille) minimum pour soutenir le projet. J’ai Immorente / Efimmo / Fonciat Rdt et RAP.
En gros, RAP a un historique correct, des bâtiments bien situés dans Paris. RAP est accès sur la revalorisation des parts et aura donc un rendement spot décroissant. D’un autre côté, Amundi est pas réputé comme étant une super société de gestion. Mais RAP est pas mal dans son ensemble et semble répondre à mes critères de solidité. Donc peut-être n’y mettre que 7% en remplacement d’Epargne foncière mais il faut alors que je trouve un autre pilier en remplacement. A creuser !
Je vais aller relire la file de Rivoli pour voir.

ATP1/2/3 aurait pu faire l’affaire mais elles sont petites et en achetées pour 14% me parait beaucoup. Elles ne me font pas l’effet d’une base.

Après, je dois aussi composer avec ma banque.

PS : j’ai eu un échange avec un cabinet CGP et ils poussent fort sur Epargne Foncière. C’est la première dont il m’a parlé car "le délai de jouissance" disparaît jusqu’à la fin de l’année.

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#57 04/12/2017 09h08 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Le CGP pousse car il y a un intérêt direct, ne pas chercher plus loin.
Attention lorsque vous parlez des Actipierre 1, 2 et 3, ne pas dire ATP1 car cela désigne Atlantique Pierre 1 qui n’a rien à voir.

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#58 04/12/2017 09h14 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Voila pourquoi ca ne motive pas a voir un CGPI hmm

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#59 04/12/2017 09h29 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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@ kc44 : merci pour le correctif. Je pensais bien évidement à ces SCPI là. Pour le CGP, je ne cherche pas plus loin mais j’ai trouvé cela marrant qu’il la pousse directement.

@ Malochat : quel rapport avec la confiance en un CGP ? Les CGP sont comme les conseillers bancaires (à quelques exceptions près). Je les traite donc de la même manière. Ils me vendent leur soupe, j’acquiesce mais je fais ce qui me semble le plus juste pour moi. Si vous attendez d’avoir un conseil indépendant, allez voir Stéphane / Carpediem sur le forum, je suis sur qu’ils sauront vous aiguiller bien plus habilement. De plus, je ne suis pas en relation avec ces CGP pour leur input sur les SCPI mais pour le financement qu’ils font en dehors de Crédit Logement.

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#60 04/12/2017 09h34 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Si vous trouvez un CGP qui a une offre de financement correcte (hors CF donc) en archi ouverte je suis preneur… car je n’en ai pas trouvé. Et même Stéphane n’en avait pas (à l’époque du moins).

Le souci est que les banques (comme majorité CGPi) ne cherchent qu’à vous re-fourguer leurs produits margés et ca en devient lassant.

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#61 04/12/2017 09h44 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Roudoudou, le cabinet m’a contacté et me semble prometteur : choix de SCPI assez large (toutes celles de la liste ci-dessus sont à priori disponible sauf peut-être Actipierre 1/2/3 - pas clair). Financement hors crédit logement par nantissement de part. Soi-disant taux attractif (marketing !). Les taux affichés sur leur site semble "correct". Il ne travaille pas avec crédit foncier.
Le montage en SCI est ok pour eux. Ils ont l’habitude.
Tout cela m’a conduit à prendre rendez-vous.

Ce que j’en attends : une évaluation du portefeuille ci-dessus. Voire ce qu’il propose en amélioration (je ferais le tri si pertinent ou pas).
Je les rencontre bientôt. Je ferais un retour si cela semble intéressant comme je l’avais fait pour BPE.

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#62 04/12/2017 12h54 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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roudoudou a écrit :

Si vous trouvez un CGP qui a une offre de financement correcte (hors CF donc) en archi ouverte je suis preneur… car je n’en ai pas trouvé. Et même Stéphane n’en avait pas (à l’époque du moins).

Le souci est que les banques (comme majorité CGPi) ne cherchent qu’à vous re-fourguer leurs produits margés et ca en devient lassant.

C’est ce que je voulais dire.

N’est il pas preferable d’avoir une garantie credit logement plutôt qu’un nantissement des parts ?

C’est le CGPI qui s’occupe de vous trouver le financement a credit ? Pour quelle durée et TAEG ?

Il s’occupe aussi de la creation de la sci ? De la compta ? A quel cout ?

Dernière modification par Malolechat (04/12/2017 13h01)

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#63 04/12/2017 14h37 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Je ne sais pas cela doit dépendre des CGPI.

Pour moi crélog permet des taux d’emprunt bas, on m’a toujours proposé des taux plus élevés en nantissement de parts. Je pense par contre que si on nantit avec AV en fonds euros le cout est moins élevé.

Le souci c’est que vu votre structuration (et c’est ce que je vous ai dit plus haut) cela va être compliqué de faire du crélog car pour cela il faut que valeur de votre RP - emprunt dessus >>0 c’est ce qu’on appelle la marge hypothécaire

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#64 04/12/2017 14h50 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Crédit logement c’est bien oui mais encore faut-il qu’ils acceptent ce qui n’est pas gagné dans mon cas.

Malolechat, je vous réponds sur votre portefeuille car j’ai fait dériver la file plus que nécessaire.

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#65 04/12/2017 16h35 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Bonjour,

Kabal a écrit :

quel rapport avec la confiance en un CGP ? Les CGP sont comme les conseillers bancaires (à quelques exceptions près). Je les traite donc de la même manière. Ils me vendent leur soupe, j’acquiesce mais je fais ce qui me semble le plus juste pour moi.

Au risque de choquer, ne pensez vous pas que dans une relation il faut que les 2 parties composent ensemble, et que quelque part le "gagnant-gagnant" passe aussi par le respect de son interlocuteur.

Qu’est ce qu’un CGP de banque peut vendre, compétent ou pas, à part les produits de son réseau ?

Qu’est ce qu’un CGP même "indépendant" (sous réserve bien sur de pouvoir adhérer au concept que cela puisse exister), aura comme motivation si de toute façon il a en face un client qui à la moindre occasion ira au moins disant, où ira même chercher ailleurs les solutions évoquées en essayant de trouver moins cher.
N’est ce pas la meilleure manière d’être soi-même à l’origine du "vendeur de soupe" qui perdra le moins de temps, au demeurant gratuitement, avec quelqu’un qui de toute façon doute de son honnêteté ?

Par contre, et encore heureux, la moindre des choses est que vous fassiez ce qui vous semble le plus juste.

Crown

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#66 04/12/2017 17h52 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Ben la commission sur les SCPI elle est d’environ 5.5 à 6% pour le CGP intérmédiaire, vous en connaissez beaucoup vous des produits margés à ce niveau ?

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#67 07/12/2017 08h16 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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C’est très faible, en effet.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#68 08/12/2017 11h33 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Crown a écrit :

Au risque de choquer, ne pensez vous pas que dans une relation il faut que les 2 parties composent ensemble, et que quelque part le "gagnant-gagnant" passe aussi par le respect de son interlocuteur.

Qu’est ce qu’un CGP de banque peut vendre, compétent ou pas, à part les produits de son réseau ?

Qu’est ce qu’un CGP même "indépendant" (sous réserve bien sur de pouvoir adhérer au concept que cela puisse exister), aura comme motivation si de toute façon il a en face un client qui à la moindre occasion ira au moins disant, où ira même chercher ailleurs les solutions évoquées en essayant de trouver moins cher.
N’est ce pas la meilleure manière d’être soi-même à l’origine du "vendeur de soupe" qui perdra le moins de temps, au demeurant gratuitement, avec quelqu’un qui de toute façon doute de son honnêteté ?

La confiance, cela se gagne et le gagnant-gagnant ne peut venir que de la confiance. Je ne manque pas de respect à mes interlocuteurs mais je prends leur parole pour ce que c’est : des paroles de personne commissionnés. Après, cela ne me gêne pas de payer un service encore faut-il que ce prix ne soit pas disproportionnés par rapport à la concurrence. Si c’est plus cher, j’attends un service de plus.
Si je viens avec tout prêt (ie la liste des SCPI), pour 100k€, je sais que le gars va toucher 6-10k€ de commission. Donc si à côté, j’ai de la facturation en plus ou si j’ai un service/conseil médiocre et qu’il me refourgue du Pinel ou autre défiscalisation (alors que j’ai rien demandé)… Je vous laisse imaginer la confiance qu’il reste à la fin de l’entretien.

Dernière modification par Kabal (08/12/2017 11h33)

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#69 08/12/2017 11h46 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Kabal, vous exagérez un peu, pour 100ke de SCPI, votre interlocuteur ne touchera jamais 10ke de commission. C’est en moyenne plutôt de l’ordre de 5% donc 5ke pour 100ke.
Je suis d’accord néanmoins que cela peut sembler beaucoup quand le conseil est "absent".

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#70 08/12/2017 11h52 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Cat, vous avez raison. J’ai fait une erreur : 5% + 5% = 10%… Erreur de CP.

La BPE m’a fait signer un papier pour Immorente/Efimmo avec les rétrocommissions ils ont gagné environ 6k€ (un peu plus même). M’enfin, 6k€ quand on a rien fait à part imprimer les docs et mouliner son ordi pour trouver l’offre la plus basse, cela me semble bien rémunéré pour une journée de travail max.

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#71 18/01/2018 20h06 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Bonjour,

Je viens de trouver cette file qui me parait assez (voire plus) adaptée à un message posté ailleurs et resté sans réponse, que je me permets donc de reposter ici, légèrement actualisé.

Je me repenche sur les SCPI, car le LMNP au réel semble bien compromis en étant micro entrepreneur au micro BIC. J’ai regardé les classements, indicateurs, niveaux de collectes, ancienneté…
Ma situation : TMI 14%, pas de salaire fixe, objectif : percevoir des revenus réguliers de suite, pas d’autre bien immobilier (donc pas d’abattement de 30%), cash dispo (entre 50 et 100 000), éviter trop de volatilité et de temps passé une fois l’investissement fait (exit les foncières a priori).

1. Emprunt
Sans salaire et avec un revenu très bas et irrégulier, il semblerait que contracter un emprunt n’ait pas d’intérêt et/ou soit mission impossible (noter aussi que les SCPI investies en Allemagne ne permettent pas de bénéficier des déductions d’intérêts d’emprunts).

Les investisseurs avertis peuvent-ils me le confirmer (j’ai encore du mal à entrevoir les réelles possibilités des in fine et autres nantissements) ?

2. Choix des SCPI
J’ai pris contact avec un intermédiaire bien connu, qui a pris le temps et m’a fait une proposition, ultérieurement ajustée, avec au final 3 SCPI (hypothèse de travail de 100 000 euros), un tiers du total pour chacune :
- Novapierre Allemagne (4,71%) : 100% commerces allemands, 15% de fiscalité au lieu de 14+17 pour moi, mais très jeune et 12% de frais de sortie
- Pierval santé (5,15%) : activité diversifiée, rendement élevé, environ la moitié en Allemagne, valeur de la part susceptible de monter bientôt, mais très jeune, et la partie française est en province
    Alternative : Primovie (65% en résidence seniors, 42% en Paris-RP mais presque pas d’Allemagne)
- Epargne Foncière (4,54%) : vieille SCPI, avec Paris/IdF mais un RAN un peu bas.
   Alternative : Genepierre, moins parisienne mais avec RAN et tx d’occupation énormes et un meilleur rendement à 4,88%.

En synthèse, une diversification triple : géographique avec presque moitié France / Allemagne (d’autant plus intéressant si pas d’emprunt), activité avec dans l’ordre commerce / santé+résidences seniors / bureaux, et enfin sociétés de gestion.
Mais certes une dominante de SCPI jeunes. Il semble faire consensus que choisir une telle SCPI ne présente pas d’intérêt (pas de prime de risque) mais ici, c’est pour avoir accès à la diversification Allemagne et santé qui je crois n’existe pas pour de vieilles SCPI.

Je me dis que je pourrais consulter un autre intermédiaire mais cela va-t-il vraiment tout changer étant donné ma situation (plutôt simple) ? Ne va-t-il pas simplement varier un peu les suggestions en fonction de ses commissions ?

Avez-vous des remarques générales sur le raisonnement, le portefeuille ? Pensez-vous qu’il faille diversifier au-delà de trois et si oui, pour inclure quel type d’actif ? Merci.

Question bonus : avec quels intermédiaires avez-vous eu des remises et sous quelles conditions (montant ?) ?

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#72 18/01/2018 20h29 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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A votre place , j’échangerai Epargne Foncière contre mieux (par ex/. Immorente et/ou Efimmo pour rester dans les anciennes SCPI solides). Pourquoi ? : lisez SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ?


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#73 18/01/2018 23h48 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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@ Seneque
Pour un investissement au comptant visant à générer de suite un complément de revenus régulier, il me semble que vous ne devriez pas :
1/ écarter aussi définitivement l’investissement en foncières cotées (vous pourriez y consacrer une partie des liquidités disponibles).
2/ écarter la possibilité d’investir dans certaines SCPI à capitale fixe (Capiforce, Cicofoma, Actipierre, …) qui sont souvent difficiles à acheter à crédit.

Pour le reste je rejoins totalement le commentaire de GBL : Immorente et/ou Efimmo 1 me semblent beaucoup plus appropriés que Epargne Foncière.

Bien à vous
cat

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#74 19/01/2018 07h13 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Bonjour,

Depuis quelques mois, j’essaie également de sélectionner des SCPI pour y réinvestir progressivement au comptant. En complément de mes investissements en immobilier physiques résidentiels et commerciaux.

A ce jour, je suis uniquement investi en parts SCPI Atlantique Pierre 1 (AP1), acquises fin 2010. Donc au plus mauvais moment.

Lors de mon acquisition, j’avais consulté quelques sites spécialisés, quelques forums, regardé (survolé) quelques ratios, avant de faire mon choix. Novice sur ce sujet, je faisais (trop) confiance aux dépliants officiels de la société de gestion de l’époque, aux rendements affichés et aux discours confiants de quelques CGPI diffusés sur divers forums.

Depuis, le prix de la part, comme le dividende se sont écroulés. La précédente société de gestion en a certainement retiré quelques substantiels profits, contrairement aux associés. La SCPI AP1 est sortie des radars des CGPI et n’apparaît plus que rarement dans les forums de discussion sur le sujet, comme "conseillée à l’achat".

Donc, depuis plusieurs mois, au fil de mes pérégrinations sur ce forum et les sites spécialisés, la SCPI Corum convictions semble rallier tous les suffrages, suivis de quelques SCPI suivant le même modèle de diversification européenne et dans le domaine de la santé.

Ces projecteurs braqués sur une poignée de SCPI n’est pas sans me rappeler ceux braqués sur PFO2, il y a peu. Laquelle me semble d’ailleurs ne répondre que mollement aux promesses faites pendant ses débuts et me parait plutôt être sur une pente descendante, côté performance.

En faisant le tour de la quasi totalité des SCPI de rendement, dans leur majorité, le prix de la part est proche ou excède leur valeur de reconstitution (ce qui laisse peu de place pour une évolution du prix de la part, sauf à être décorrélé de la valeur de ses actifs. Et dans un contexte ou les prix immobiliers paraissent surchauffés par de faibles taux d’intérêts). D’ailleurs, une des raisons pour laquelle certaines SCPI ont décidé de sortir de l’hexagone pour investir.

En regardant les rendements des plus "populaires", ils sont certes appréciables par rapport à des placements sans risque, mais quand on regarde les taux d’occupation, ils sont généralement assez élevés. Ma crainte étant quand dans un environnement ou les loyers étant plutôt orientés à la baisse, le renouvellement des baux amènent une baisse des revenus. De plus, si l’on en juge par les études du site PROCOS, les surfaces commerciales (ils ne se sont pas penchés sur les bureaux) ne cessent de se réduire et les vacances locatives de biens commerciaux augmentent significativement dans plusieurs villes. Seules une vingtaine d’agglomérations (identifiées selon la taille du bassin de population) tirent leur épingle du jeu avec des taux de vacances commerciales inférieures à 5%. Ce qui fait donc peser aussi la menace de vacances à venir selon la localisation des biens commerciaux.
Une fois de plus, leurs études ne portent que sur les commerces et non sur les bureaux, la logistique ou la santé.

Donc, après avoir fait le tour, j’ai du mal à ce jour à choisir une SCPI pour réinvestir au comptant.

Au final, la moins séduisante est la SCPI AP1. Un taux d’occupation peu reluisant, des problèmes hérités des précédentes sociétés de gestion, un prix de la part en berne, des actifs dans des emplacements pas toujours judicieux.

Pourtant, paradoxalement, peut-être aussi parce que je lis désormais de manière studieuse toutes les documentations que je reçois, en tant qu’associé, c’est dans celle-ci que je réinvestis tout doucement des fonds.

En effet, depuis plusieurs mois, une nouvelle société de gestion a été mandatée par le conseil de surveillance. Malgré des actifs "boulets", quelques actifs problématiques ont été cédés ou devraient l’être prochainement. De nouveaux biens plus prometteurs et rentables ont été achetés. De gros contentieux avec des preneurs, sont en voie de résolution. Des travaux ont été lancés pour revaloriser et relouer des biens qui avaient été laissés "à l’abandon", un meilleur suivi des locataires semble avoir été mis en place….

Ce n’est pas encore la panacée et la dynamique mise en place ne se fait pas encore ressentir dans les ratios, mais je pense que cela devrait être le cas d’ici 2019. En attendant, le prix de la part reste fortement décotée et je suis confiant que les dernières acquisitions et apurement progressif des contentieux va avoir un impact positif sur le dividende vers 2020. Le temps que les travaux en cours, recherches de locataires, règlement des contentieux… soient absorbés.

Tout ces changements sont suivis de près par un conseil de surveillance actif et pointilleux, même si je ne partage pas toujours certains points de vue de sa présidente.

Pour conclure, peut-être à tort, mais pour moi c’est la SCPI qui offre un potentiel intéressant pour les prochaines années.

Mais je n’oublie pas le principe nécessaire de diversification et, en fin d’année, je vais probablement commencer à acquérir également des parts de la SCPI Pierval Santé.

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#75 19/01/2018 07h46 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Ouf, j’ai cru que vous alliez jeter votre dévolu sur Corum ou Primovie. Vous avez bien identifié PFO2 qui finalement déçoit certains l’ayant souscrite, Corum ne m’inspire pas plus que cela sur le long terme et après l’avoir fait à deux reprises, aujourd’hui je n’investirais pas sur Primovie.
Votre analyse est juste pour ATP1 bien que personne ne puisse prédire ce qui va advenir et si vous souhaitez aller dans le secteur de la santé, Pierval se défend en effet comme choix.

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