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#101 26/03/2018 11h45 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Foncia Pierre Rendement : « Le 25 Avril 2017 : Ouverture de la 13ème augmentation de capital.
Sauf clôture anticipée, elle se poursuivra jusqu’au 24 avril 2018 »

Pendant cette AK, souscrire à crédit est aussi facile que sur une SCPI à K variable.

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#102 26/03/2018 12h03 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Oui, j’ai vu ça, par contre, ça risque d’être un peu juste de souscrire avant le 24/04 vu que le délai des Banques est de 2 à 3 mois pour effectuer le virement du prêt ?

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[+1]    #103 26/03/2018 13h03 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Exact, cela dépend de l’état d’avancement de votre dossier. Il ne reste qu’un mois, c’est sans doute trop court.

Il y a souvent des AK… profiter de la prochaine ?

Dernière modification par PierreP (26/03/2018 13h04)

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#104 26/03/2018 13h11 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Oui, je surveillerai ça pour la prochaine ouverture de capital.

Pour l’instant mon projet en est à la sélection des SCPI. Dès que j’aurai choisi les 3 scpi je prendrai contact avec mes 2 banques (Société Générale et Banque Postale) pour voir s’ils acceptent de financer l’achat de SCPI puis je comparerai leurs offres avec celle d’un courtier spécialisé dans les SCPI.

Pour l’instant je pense me diriger vers Epargne Pierre et Immorente. Il me reste à en trouver une 3ème qui serait bon compromis entre sécurité et dynamisme.

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[+1]    #105 26/03/2018 13h12 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Foncia Pierre Rendement a été en AK pratiquement tout le temps ces dernières années : quand une AK était close (parfois un peu avant la date annoncée au départ, parfois après), une autre était lancée quelques mois plus tard. La date du 24 avril 2018 n’est pas "gravée dans le marbre".

Ainsi, la SCPI contrôle sa collecte (elle ne lance une AK que quand elle a de bonnes perspectives d’achat d’immeubles déjà "dans le tuyau"). Mais ceci n’a pas empêché qu’un passage en capital variable soit évoqué en AG (par la société de gestion : apparemment, ça serait plus simple pour elle. Comme associé, je préfère un capital fixe et des AK successives).


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#106 26/03/2018 13h25 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Oui mais du coup, c’est pas simple d’acheter des parts à crédit car si dans 3 mois lorsque la Banque est prête à effectuer le virement, le capital est fermé. Comment faudra t’il faire ?

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#107 26/03/2018 13h31 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Vous ferez alors un ordre sur le marché secondaire, avec le virement de la banque.

Si vous y obtenez des parts (très possible : il y a régulièrement des anciens associés qui cèdent leurs parts), c’est tout bénef : la jouissance est immédiate, au lieu d’être au 1er jour du 3ème mois qui suit.
Par contre, vous devrez peut-être atienter un peu pour obtenir des parts. Et si le prix de la part monte, vous n’aurez pas vos parts, ou devrez ajuster l’ordre pour en avoir un peu moins pour le même montant. Idem si vous devez attendre l’ouverture de l’AK suivante (qui se fera sans doute avec un prix par part un peu plus élevé).


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#108 26/03/2018 13h36 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Nicha a écrit :

Pour l’instant mon projet en est à la sélection des SCPI. Dès que j’aurai choisi les 3 scpi je prendrai contact avec mes 2 banques (Société Générale et Banque Postale) pour voir s’ils acceptent de financer l’achat de SCPI puis je comparerai leurs offres avec celle d’un courtier spécialisé dans les SCPI.

Vous devriez tout de suite (en parallèle) commencer à consulter vos banques car je doute qu’elle finance n’importe quelle SCPI, en particulier la SoGé et la Banque Postale.

Bien à vous
cat

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#109 26/03/2018 13h42 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Sur base des discussions que j’avais eu avec la BPE (la banque privée de la Banque Postale) de mon département je peux déjà vous dire qu’ils ne financent pas Epargne Pierre.

Ils ne financent pas non plus Foncia Pierre Rendement. En revanche pour Immorente c’est possible.

A voir si leur politique est identique quelle que soit le département ou la région.

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#110 26/03/2018 13h45 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Ok merci pour ces précisions GBL.
Si je ne me décide pas pour une 3ème SCPI à capital variable, peut être que je choisirai cette solution.

Pour le financement, je pense avoir une bonne capacité d’emprunt mais je pense également que ça va être compliqué de faire financer l’achat de SCPI par mes agences bancaires habituelles.
C’est pourquoi, je pense passer par l’intermédiaire d’un courtier spécialisé en SCPI.
Il y aurait aussi l’option crédit foncier qui apparemment accepte facilement le financement de SCPI.

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#111 26/03/2018 13h51 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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A noter que pour le Crédit Foncier le taux sur 20 ans est de 2,90% si vous n’êtes pas propriétaire de votre RP il me semble (j’ai lu votre présentation mais pas indiqué sur RP totalement payée ou encore à crédit).

Après ça reste une solution de financement si jamais vous n’en trouvez pas d’autre.

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[+1]    #112 26/03/2018 15h58 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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ChoukiDou a écrit :

Sur base des discussions que j’avais eu avec la BPE (la banque privée de la Banque Postale) de mon département je peux déjà vous dire qu’ils ne financent pas Epargne Pierre.

Ils ne financent pas non plus Foncia Pierre Rendement. En revanche pour Immorente c’est possible.

A voir si leur politique est identique quelle que soit le département ou la région.

C’est une décision par agence car j’ai pu financer Epargne Pierre

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#113 28/03/2018 09h40 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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PierreP a écrit :

Pour mes dernières souscriptions, j’ai eu recours à un conseiller qui propose une rétro-commission, je vous adresse un MP avec ses coordonnées.

Ce n’est plus le cas. Le CGP en question s’est fait remonté les bretelles par les maisons de gestion suite à des plaintes de confrère.

Merci de ne plus proposer ses coordonnées y compris en MP…

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#114 28/03/2018 18h35 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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A Paris, BPE dit accepter de financer un pool de SCPI dont 50% max. qu’ils ne proposent pas à la vente.
Le problème est de faire passer Crédit Log (besoin de patrimoine immo net de dettes).

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#115 28/03/2018 18h44 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Peut-être est-il possible de considérer les alternatives à Crédit Logement :
* nantissement d’actifs financiers;
* garantie hypothécaire?

Dernière modification par cat (28/03/2018 18h45)

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#116 30/03/2018 22h31 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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J’ai avancé sur mon projet d’achat de 3 SCPI pour un total de 75 000 € :

25 000 € sur Immorente.
25 000 € sur Epargne Pierre.

Pour la 3ème SCPI mon choix n’est pas encore tout à fait arrêté même si j’ai une préférence pour Interpierre.

Maintenant, il faut que j’avance sur le financement 100% à crédit.

J’ai contacté 2 CGP qui m’ont indiqué que leurs courtiers n’acceptaient pas les financements en dessous de 100 000 €.

J’ai contacté ma conseillère de la Banque Postale qui m’a indiqué qu’ils acceptaient uniquement de financer leurs SCPI "maison".

Concernant la Société Générale, mon conseiller m’a indiqué qu’ils acceptaient de financer les SCPI non commercialisées par la SG. Mais comme je lui ai dit que mon choix n’était pas encore arrêté sur la 3ème SCPI il m’a proposé de me rencontrer en compagnie du CGP de son agence.

Je pense qu’il va me proposer un financement si en contrepartie je choisi une SCPI commercialisée par la SG.
Est-ce que Génépierre est la seule SCPI commercialisée par la SG ? Que pensez- vous de cette SCPI ?
Son rendement 2017 de 4.47 % n’est pas très élevé mais dans la moyenne malgré tout? Un TOF de 89% qui n’est pas exceptionnel.
Surtout que s’est-il passé entre 2010 et 2013, période pendant laquelle la valeur de la part a chuté de 260€ à 194 € ?

J’avoue que ce serait la solution la plus simple d’obtenir un financement par la SG car ils viennent de financer en janvier dernier l’achat d’un appartement dans le cadre d’un investissement locatif (à 100%, y compris les travaux et les frais de notaire). On se connait donc bien mutuellement.

Pensez-vous qu’il serait donc pertinent de faire une concession en acceptant d’acheter Génépierre à hauteur de 33% de mon investissement  afin de négocier un financement intéressant et rapide par mon agence bancaire habituelle ?

Dernière modification par Nicha (30/03/2018 22h50)

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[+1]    #117 30/03/2018 23h10 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Je ne connais pas Genepierre mais si cela permet de financer les 2 autres, je pense qu’il peut être intéressant d’en prendre une "maison" de la SG et obtenir le financement.
De toute façon, il faudra probablement faire une concession à un moment ou à un autre, vous aurez du mal à trouver une banque qui vous suive sur tout sans demander de contre-partie donc autant en profiter pour renforcer la confiance mutuelle existant avec la SG.

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[+1]    #118 31/03/2018 09h08 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Nicha, je ne connais pas non plus Genepierre mais les quelques détails que vous en donnez ne la rende pas spécialement attirante.

Ma banque actuelle (CMB) finance les trois SCPI dont vous parlez (Immorente, Epargne Pierre et Interpierre) mais c’est une banque régionale (même si tout cela pourrait bouger dans le futur). Je pense que d’autres banques le proposent également mais la recherche de financement peut être fastidieuse.

Je comprends également votre envie de rester en bon terme avec votre conseiller. J’ai moi-même lors de renégociations du crédit sur notre résidence principale fait le choix de rester dans notre banque même si sur un plan purement financier ce n’était pas le meilleur choix.
Un conseiller bancaire réactif et qui se décarcasse pour vous trouvez des solutions, cela vaut parfois quelques concessions financières. De mon expérience personnelle, ce type de conseiller est (malheureusement) loin d’être le plus fréquent.

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#119 31/03/2018 12h56 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Je viens de m’apercevoir en relisant ce topic depuis le début qu’il évoque justement Gennépierre.

Berny avait sélectionné Génépierre au départ dans sa sélection de 4 SCPI puis l’avait retiré sur les conseils de GBL qui trouvait que la valeur de la part était surcoté par rapport au patrimoine.
Le passage de capital fixe à capital variable aurait permis d’augmenter superficiellement la valeur de la part.

Votre analyse est toujours la même un an plus tard ?

La grande baisse de la valeur de la part entre 2010 et 2013 s’explique comment ?

Effectivement, Gennépierre ne semble pas faire partie des meilleurs SCPI mais si ça peut me permettre un financement par ma banque habituelle, ça peut être intéressant de s’y intéresser (gain de temps, gains des frais de courtiers, pas besoin d’ouvrir un nouveau compte dans une nouvelle banque, possibilité d’avoir un taux intéressant…).

Dernière modification par Nicha (31/03/2018 12h59)

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[+1]    #120 31/03/2018 13h19 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Nicha a écrit :

La grande baisse de la valeur de la part entre 2010 et 2013 s’explique comment ?

Ça s’explique sans doute par l’évolution des résultats de Génépierre, avec un résultat net comptable par part passé de 16.08€ en 2008 à 11.80€ en 2012 (et résultat courant passé de 15.99€ à 11.41€/part), cf l’extrait du Rapport Annuel 2012 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/323_genepierre_2008-2012.png
Le prix des parts sur la marché secondaire, dirigé alors par l’offre et la demande (SCPI alors à capital fixe), avait  en gros suivi l’évolution du résultat de la SCPI, avec comme souvent un peu (quelques années) de retard.

Depuis lors, le résultat s’est amélioré très marginalement (12.43€ de résultat courant et 12.44€ de résultat comptable en 2016, sans doute un peu moins en 2017).

Depuis le passage en capital variable, c’est la société de gestion qui fixe seule le prix de la part (dans une fourchette de prix, tenant compte des valeurs d’expertise du patrimoine). Ce prix a pu être fixé bien au dessus du prix du marché secondaire quand la SCPI était à capital fixe, en cohérence avec la rentabilité de l’ensemble des SCPI qui a baissé ces dernières années (souvent avec une légère baisse des distributions, et une plus conséquente  augmentation du prix des parts), et la puissance du réseau SG permet sans problème de collecter des fonds à ce prix.

Mon opinion actuelle est que cette SCPI n’est ni meilleure ni pire que ses consoeurs (Edisimmo, Rivoli Avenir Patrimoine) gérées par la même société de gestion.


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#121 31/03/2018 13h31 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Ceux qui ont acheté en 2010 à 260 €, ont du être dégouté en 2013 quand la part est descendue à 194.

Ca illustre bien que le risque de perte en capital pour les SCPI.
Ca semble être un investissement sans risque mais le risque est réel.

Par contre ceux qui on acheté en 2013, ont du être heureux car c’est bien remonté depuis.

Aujourd’hui, vous ne recommanderiez donc pas cette SCPI dans mon cas?

Vos explications sont très clairs.
C’est le passage  en capital variable qui explique la remontée "artificielle" de la valeur de la part en 2014.

Dernière modification par Nicha (31/03/2018 13h40)

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#122 31/03/2018 13h39 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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Si dans 10 ans les taux sont remontés, et que les SCPI offrent par exemple des rendements en moyenne  voisins de 6% (contre environ 4.5% en 2017, cf ASPIM SCPI OPCI - les SCPI en chiffres -  ASPIM), le prix des parts de nombreuses SCPI, Gnépierre incluse, auront significativement baissés.

Si retenir cette SCPI (pour une part limitée de votre investissement) est une condition pour obtenir votre financement, vous ne devriez pas avoir beaucoup d’alternative (hormis chercher un financement ailleurs -mais il y aura sans doute d’autres conditions- ou renoncer à l’ensemble de l’opération), et ça ne me semble pas rédhibitoire.

PS: Les associés qui ont acheté à 260€ ont du être dégoûté surtout s’ils attendaient un dividende de 15€, en le voyant diminuer ensuite (jusqu’aux 11.60€ prévus pour 2018). Une fois les parts acquises, c’est le montant perçu chaque année qui compte, bien plus que le prix des parts (car rare sont ceux qui vendent).


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#123 31/03/2018 13h47 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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La valeur des parts évolue à l’inverse du rendement de celles-ci ?

Actuellement, il me semble que la valeur de la plupart des parts de SCPI augmente. Au final si on cumule le rendement moyen de 4.5% avec l’augmentation de la  valeur des parts, on obitent une rentabilité globale intéressante.

L’important est effectivement de ne pas acheter de SCPI dont la valeur est surcotée.

J’essaierai de limiter mon investissement dans Génépierre le + possible.

Quels seront selon vous les autres conditions que va me proposer la SG  ? et quels seront les frais qu’il sera important que je négocie avec mon conseiller ?

Dernière modification par Nicha (31/03/2018 13h51)

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#124 31/03/2018 13h52 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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J’ai le sentiment que la période de hausse du prix des parts touche un peu à sa fin. Les loyers ne vont pas repartir significativement à la hausse, et les taux de rendement du marché de l’immobilier ne vont pas (encore) baisser significativement. Mais j’avais déjà ce sentiment il y a quelques années, et les faits m’ont depuis donné tord…


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#125 03/04/2018 08h59 → Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ? (portefeuille, scpi, séléction)

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GoodbyLenine a écrit :

Si dans 10 ans les taux sont remontés, et que les SCPI offrent par exemple des rendements en moyenne  voisins de 6% (contre environ 4.5% en 2017, cf ASPIM SCPI OPCI - les SCPI en chiffres -  ASPIM), le prix des parts de nombreuses SCPI, Gnépierre incluse, auront significativement baissés.

Je me permets une petite question car j’avoue que je ne comprends pas, pourquoi le prix des parts devrait forcement baisser si le rendement est meilleur qu’aujourd’hui ? Il y a quelque chose qui m’échappe visiblement.

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