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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 04/05/2017 21h45

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Bonjour ,

Voilà, je me penche depuis quelques temps sur les SCPI : but d’avoir un revenu passif donc sans prise de tête .

Voici quelques chiffre : on me propose un taux de 1.51 sur 15 ans ou 1.67 sur 20 ans .
Possibilité de rajouter .5 points pour du in fine.

Je pensais à 150000 euros répartie sur 3 ou 4 SCPI .

Je pars sur un rendement de 5% avant impot .

Hypothèse : sur 20 ans : crédit de 762 euros
Sur 15 ans : 962 euros

In fine sur 15 ans : 163.96 d’intérêt par mois.
In fine sur 20 ans : 177.24 d’intérêt par mois

Et demande de mettre les SCPI dans un compte titre en nantissement . ( d’ailleurs j’ai appris quelque chose car pour moi un compte titre c’était pour des actions … )

150000 - 10% de frais fait 135000 euros donc 5% de cette sommes fait 6750 euros de loyer annuel . Soit 562 euros mensuelle .

Résultats :  sur 15 ans : effort d’épargne de 400 euros. + impot
Sur 20 ans : effort d’épargne de 200 euros + impot .

Sur du in fine 15 ans : 6750 - intérêt fait qu’il nous reste 4782.6 … avec un TMI de 30 fait un net 2606 euros annuel .

Sur du in fine sur 20 ans : 6750 - intérêt fait qu’il nous reste 4623 … avec une TMI à 30 fait un net à 2519 euros mensuelle.

Je pense qu’il est primordial de pouvoir épargner que de puiser sur son capital …

Je pars donc sur 15 ans en in fine …

Je gagnerai ( sans augmentation de part et sans changement de rendement sur 15 ans ) 2606 euros annuel que je place en intérêt composé sur 15 ans …. Cela fait : 56000 euros ( j’arrondie ) .. Je vend donc après mes pars pour 135000 euros … Cela me fait un gain à 41000 euros sur 15 ans ..

Je pense qu’on peut optimiser se rendement avec une autre façon de penser sur des SCPI acheté en crédit … mais je bloque…

Merci pour votre aide … Sur le montage et pas sur le choix de SCPI que je verrai dans un second temps …

Mots-clés : intérêt, scpi, tri


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#2 04/05/2017 21h57

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Si vous avez du in fine en ne nantissant "que" vos scpi foncez. Mais je crois que ce n’est pas possible. On vous demandera de nantir également une assurance vie avec un montant d’au moins 30/50% du prêt.

Sinon, je veux bien le contact de votre CGP smile

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#3 04/05/2017 22h03

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Le taux proposé est très bon mais vous devez intégrer dans le champ de vos réflexions, les impôts supplémentaires à acquitter dans le cadre de votre investissement, sur 15 ou 20 ans…

Quel est votre taux marginal d’imposition ?

Votre banque vous laisse-t-elle le libre choix de vos supports d’investissements ?

Généralement, je ne suis pas très favorable au in fine. Je préfère conseiller à mes clients des prêts amortissables sur 20 ans, si cette durée est compatible avec leur âge.

Les prêts in fine introduisent un risque supplémentaire car un nouveau paramètre doit être intégré dans l’équation : à quel taux de rendement pourra travailler votre adossement, généralement réalisé en assurance-vie sur des supports sans risque pour la banque ?

Quel % d’apport financier en nantissement à la garantie du prêt, votre banque va-t-elle exiger ?

Si vous avez de l’apport et que votre TMI le justifie (30% et +), je préfère de très loin un schéma qui consiste :

1°/ A constituer une SCI qui opte pour l’IS
2°/ A emprunter en prêt amortissable sur 20 ans, en bénéficiant des taux actuels,
3°/ A utiliser votre apport, non pour souscrire à un CAV nanti, mais pour acheter de l’USUFRUIT de SCPI, dans le but d’assurer l’autofinancement global de l’opération sur les 10 premières années.

Ce type de schéma nécessite toutefois un certain volume d’investissement, pour absorber le coût annuel de la tenue de comptabilité (environ 1000 euros/an).

Dernière modification par stephane (04/05/2017 22h16)

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#4 04/05/2017 22h09

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Exactement … Je dois uniquement mettre mes scpi en compte titre et le nantissement ne se fait que sur ce compte titre….

Ma TMI est de 14% et bientôt 30… Je calcul donc sur une TMI à 30%

Je choisis librement mes SCPI ….

Stephane , quel impot supplémentaire ?

Je trouve déjà le gain minime sur 15 ans … mais sa fait une capacité d’épargne supplémentaire grâce au in fine …


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#5 04/05/2017 22h18

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La banque vous accorde un in fine sans adossement ? Je suis très étonné, car le devoir de conseil d’une banque la conduit généralement à exiger la mise en place d’une épargne nantie à titre de collatéral.

Comment allez-vous rembourser au terme ? En vendant les parts ?

L’impôt supplémentaire dont je parle correspond à la taxation des revenus fonciers nets (après déduction des intérêts de l’emprunt) à l’IRPP au taux marginal + 15,5% de prélèvements sociaux.

Dans votre cas, cela fera 30%+ 15,5% = +/- 45,5%

Dernière modification par stephane (04/05/2017 22h25)

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#6 04/05/2017 22h32

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Oui stephane je l’ai déjà calculé dans ma simulation du premier message ..

Je vous assure , j’ai été accueilli par un CGP + mon conseille bancaire … les taux sont ceux que je vous ai dit et veulent un nantissement sur compte titre des SCPI … rien d’autre .

A terme je verrai mais je pense revendre les parts tout simplement … ou voir une autre solution en fonction de la fiscalité et de mon patrimoine dans 15 ans …

Stephane , pour répondre à vos questions :

Généralement, je ne suis pas très favorable au in fine. Je préfère conseiller à mes clients des prêts amortissables sur 20 ans, si cette durée est compatible avec leur âge.

Les prêts in fine introduisent un risque supplémentaire car un nouveau paramètre doit être intégré dans l’équation : à quel taux de rendement pourra travailler votre adossement, généralement réalisé en assurance-vie sur des supports sans risque pour la banque ?

Quel % d’apport financier en nantissement à la garantie du prêt, votre banque va-t-elle exiger ?

Si vous avez de l’apport et que votre TMI le justifie (30% et +), je préfère de très loin un schéma qui consiste :

1°/ A constituer une SCI qui opte pour l’IS
2°/ A emprunter en prêt amortissable sur 20 ans, en bénéficiant des taux actuels,
3°/ A utiliser votre apport, non pour souscrire à un CAV nanti, mais pour acheter de l’USUFRUIT de SCPI, dans le but d’assurer l’autofinancement global de l’opération sur les 10 premières années.

Ce type de schéma nécessite toutefois un certain volume d’investissement, pour absorber le coût annuel de la tenue de comptabilité (environ 1000 euros/an).

Le crédit amortissable me fait puiser dans ma capacité d’épargne ces domage non ? Mais à calculer , j’ai fais que le calcul avec le in fine …

Je le répète , ma banque me demande que de nantire mes scpi sur compte titre …

Pourriez vous me détailler le choix de la SCI à l’IS ?
Pour le 3^ : vous parler de SCPI en nu propriété ?

Pour la comptabilité , ma femme est comptable donc ce coût sera gratuit pour ma part….

Je vais revendre ma RP et aurait très prochainement 250000 euros à placé… Je pense 1/3 en immobilier physique qui me permettra de payer mon loyer 1/3 en bourse sur mon PEA pour le mettre presque au plafond et 1/3 en nu propriété ou autres chose à voir…

Dernière modification par cricri77700 (04/05/2017 22h43)


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[+1]    #7 04/05/2017 22h58

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Attention, la rentabilité des SCPI se calcule sur le prix d’achat des parts, frais inclus : 150.000 x 5% = 7500 euros au cas présent, si vous raisonnez avec un rendement de 5%.

S’il y a aussi peu de contraintes bancaires, je comprends que vous soyez tenté de choisir le in fine !

Votre objectif est d’utiliser la trésorerie positive pour vous constituer une épargne financière, en faisant des versements réguliers sur un PEA, par exemple. C’est bien cela ?

Avec un projet de 150.000 euros, en tenant compte d’une assurance-emprunteur à 0,4% l’an, vous allez dégager environ 200/250 points de base avant impôts et prélèvements sociaux. Après impôts à 45,5%, vous aurez 110/140 points de base.

Disons environ 1,4% x 150000 euros = 2100 euros par an dans le meilleur des cas.

Placés à 6% l’an sur un PEA (hypothèse raisonnable à long terme), 175 euros par mois sur 240 mois vous donneront 80.857 euros dans 20 ans.

Je trouve dommage d’utiliser votre capacité d’endettement sur 20 ans pour un tel résultat.

Votre objectif prioritaire ne devrait pas être de dégager une trésorerie positive en choisissant le IN FINE et en revendant au terme vos parts de SCPI. Plusieurs raisons à cela :

- la revente des parts vous fera perdre les frais engagés au départ pour les acheter, dans le but de solder votre crédit in fine. C’est un peu comme si vous subissiez une "pénalité de remboursement" de 10% en valeur de reconstitution…

- vous avez certainement une capacité d’épargne j’imagine ? Votre objectif prioritaire devrait être de dégager la meilleure rentabilité possible pour celle-ci, en utilisant tous les leviers à votre disposition : effet de levier du crédit, choix du meilleur régime fiscal, etc…

Vos moyens (capacité d’épargne + capacité d’endettement, patrimoine existant) ne sont pas infinis. Il faut donc les utiliser avec discernement, en les combinant et non en les distinguant.

Pour un schéma du type "sci à l’IS", vous pouvez vous reporter à ce que j’ai écris ici (discussion épinglée) : https://www.devenir-rentier.fr/t10012

Dernière modification par stephane (04/05/2017 23h33)

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#8 05/05/2017 00h04

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Pour la rentabilité avec frais inclus oui ,mais  il faut retirer 10% de 150000 euros pour avoir le montant du loyer …

Oui c’est ça , utiliser les intérêt composés … c’était l’idée principale.

Vous parlez d’un résultat final à 80000 euros ? J’ai même été plus conservateur avec un résultat proche des 40000 euros … et je trouve ça faible en effet …

Lorsqu’on vend des SCPI nous avons des frais ? Si c’est le cas je ne le savais pas …

Oui j’ai une capacité d’épargne de 2000 euros facilement .

J’ai lu votre topic… si j’ai un TRI à 7% net , je me pencherai volontier sur ce sujet car pour un revenu passif par la suite, cela peut être intéressant… Je suis parti sur 150000 euros mais je peux emprunter plus…

A voir … au vu du forum, j’ai l’impression d’avoir de bon taux pour des SCPI … c’est pour cela que je veux creuser cette piste…

Oui j’ai un parc immobilier à 18% de rendement brut mais assez chronophage en temps … Je pense que la "paix" à un prix également … j’ai vraiment un objectif de vendre mon parc immobilier dans 15/18 ans quand mon parc immobilier serà payer et vivre de revenu passif … donc bourse / scpi principalement …. A creuser…


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[+1]    #9 05/05/2017 03h30

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Si votre banquier est "vraiment" dans de bonnes dispositions, essayez d’emprunter (au moins 200k€) pour acquérir de l’usufruit temporaire (15 ans) de parts de SCPI au sein d’une SCI IS (voir les messages postés par Stephane sur ce thème). Vous pourriez retrouver des rendements/TRI plus proches de ce à quoi vous êtes habitué avec l’immo en direct (mais <10% quand même), sans avoir à gérer les biens ou les locataires.


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[+1]    #10 05/05/2017 07h35

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Ce que suggère GBL est effectivement une très bonne combinaison, mais c’est très difficile à faire financer par une banque !

Si vous avez une rentrée d’argent à la suite de la revente de votre RP, et que vous l’investissez en assurance-vie, vous pouvez également envisager de faire une avance sur un contrat d’assurance-vie.

Certains assureurs proposent des avances avec un taux très compétitif…

Dernière modification par stephane (05/05/2017 07h37)

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[+1]    #11 05/05/2017 09h22

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Bonjour,

Vous pouvez aller aussi voir ma présentation ou j’obtiens un TRI d’environ 10% dans une SCI IS avec un emprunt sur 20 ans à 1.6% et un mix de scpi donnant un rendement spot autour de 4.9%

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#12 05/05/2017 10h33

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cricri77700 a écrit :

Pour la rentabilité avec frais inclus oui ,mais  il faut retirer 10% de 150000 euros pour avoir le montant du loyer …

J’ai peut être mal compris mais vos loyers issus des SCPI se font bien sur la base brute d’investissement.
En effet, les frais des SCPI sont plutôt des frais de sortie que des frais d’entrée.

Par ailleurs, concernant la sélection des SCPI, pensez diversification dont une petite partie à l’étranger


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#13 05/05/2017 10h51

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roudoudou a écrit :

Bonjour,

Vous pouvez aller aussi voir ma présentation ou j’obtiens un TRI d’environ 10% dans une SCI IS avec un emprunt sur 20 ans à 1.6% et un mix de scpi donnant un rendement spot autour de 4.9%

Bonjour roudoudou .

Oui je l’ai déjà lu hier smile ….

Bonjour flys

J’ai peut être mal compris mais si j’achète pour un budget de 200000 euros de scpi , je comprends que je vais avoir 10% en moyenne de frais donc environs 180000 euros + 20000 de frais … donc les loyers seront sur 180000 euros ….et les 20000 euros je peut les passer au réel dans une SCI à l’IS …

Sinon pour l’achat de l’usufruit à crédit dans une SCI semble compliquer … mais à creuser avec mon banquier …


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#14 05/05/2017 11h22

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En fait les frais sont sur la valeur de retrait. C’est à dire que si vous achetez X et que vous voulez tout de suite vendre vous vendez à X-10%.

Donc les loyers sont versés sur la base de X

Dernière modification par roudoudou (05/05/2017 11h23)

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#15 05/05/2017 11h26

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Le calcul du rendement se fait sur la base de X donc avec les frais oui, sauf pour les SCPI en AV.
Par contre il vaut mieux tabler suir 4,5% en moyenne donc si vous comptez la rentabilité sans les frais, cela fait 5% avec 10% de frais. Sachant que c’est une moyenne, certaines SCPI sont à 7% de frais, d’autres à 13.

Dernière modification par kc44 (05/05/2017 11h27)

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#16 05/05/2017 11h51

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1°/ A constituer une SCI qui opte pour l’IS
2°/ A emprunter en prêt amortissable sur 20 ans, en bénéficiant des taux actuels,
3°/ A utiliser votre apport, non pour souscrire à un CAV nanti, mais pour acheter de l’USUFRUIT de SCPI, dans le but d’assurer l’autofinancement global de l’opération sur les 10 premières années.

C’est vrai que cela a l’air intéressant .

Dans mes premiers calculs, cela s’autofinance ..

Je peux emprunter à ce jour facilement 300000 euros voir 400000 … et je vais avoir 250000 euros de cash qui va rentrer …

Je ne serai pas plus exposer à l’immobilier que à ce jour car je n’aurai plus de RP … et je peux toujours revendre 1 ou 2 bien physique pour compenser…. Ma capacité d’épargne ira en bourse et éventuellement dans la SCI si il faut un apport régulier …

Dans 20 ans , j’aurai financer tout mes biens immobilier physique , un bon portefeuille de SCPI et un portefeuille boursier qui, avec 1000 euros mensuel sur 20 ans ( qui provient du cash flow de l’immobilier physique contracté avec emprunt ) peut également faire un portefeuille boursier assez sympatique avec les intérêts composés…
Le reste de mà capacité d’épargne (1000 à 1500 euros ) pourra allé dans la sci pour l’achat d’usufruit ou autre utilité ….

Après il faut  que je fasse un scénario catastrophe genre un rendement qui chute à 2% … j’ai conscience que c’est pas le monde des bisounours …


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#17 05/05/2017 12h29

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cricri77700 a écrit :

J’ai peut être mal compris mais si j’achète pour un budget de 200000 euros de scpi , je comprends que je vais avoir 10% en moyenne de frais donc environs 180000 euros + 20000 de frais … donc les loyers seront sur 180000 euros ….et les 20000 euros je peut les passer au réel dans une SCI à l’IS …

Je ne crois pas que vous puissiez passer ceci en charge, encore mois lors de l’achat. 
Le prix d’achat de vos "titres de participation" (les parts de SCPI) sera de 200 000€. Si vous vendez un jour, sans que le prix de la part n’ait évolué, vous récupérerez un prix de vente de 180 000€, et à ce moment vous pourrez comptabiliser une perte sur participation financière.
Il existe aussi en comptabilité la possibilité de constituer des "provisions pour dépréciation des titres de participation" (mais rien en cas de prise de valeur des participations), mais je doute que vous puissiez chaque année ainsi ajuster une provision selon le prix de vente que vous pourriez récupérer (ce serait plutôt, si vous ajustiez, leur "valeur d’utilité" qui serait à utiliser).


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#18 05/05/2017 13h02

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cricri77700 a écrit :

Après il faut  que je fasse un scénario catastrophe genre un rendement qui chute à 2% … j’ai conscience que c’est pas le monde des bisounours …

Le scénario catastrophe serait plutôt une dégringolade des prix de part avec blocage à la revente. En attendant on peut tout de même espérer un rendement au delà des 3% mais 2 ne relève pas de l’impossible.
Cette année quelques SCPI vont passer sous les 4% de rendement, elles ont souvent pris beaucoup de valeur en prix de part ces dernières années. Ceux qui les achètent le font sur un plus haut historique.

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#19 05/05/2017 13h04

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Petit détail, le rendement des SCPI chutent car le prix de la part augmente.
Mais les loyers (à ma connaissance) ne diminue pas.

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[+1]    #20 05/05/2017 13h15

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De ce que j’observe sur les SCPI depuis quelques années, certes, une partie de la baisse du % de rendement affiché des SCPI est lié à la hausse du prix des parts, mais ….

… les loyers ont aussi évolué en (certes légère) baisse pour la plupart des SCPI, et il n’est pas rare que pour une SCPI donnée on ait -5% sur une année (et une SCPI qui maintient son niveau le claironne bien souvent comme une bonne performance).

Je dirais même que rares sont les SCPI dont les loyers (par part net de frais), ou les dividendes distribués aux associés (dividendes qui proviennent bien évidemment des revenus foncier -des loyers encaissés par la SCPI- et des plus-values sur les cessions d’immeubles), a augmenté ou même est resté stable sur, disons les 5 dernières années.


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[+1]    #21 05/05/2017 13h18

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En analysant plusieurs SCPI vous verrez que le rendement distribué par part en euros est clairement orienté à la baisse depuis 4 ou 5 ans, c’est une lente érosion. Certaines SCPI résistent en distribuant de la plus-value mais si vous regardez les montants des loyers que récolte les SCPI, vous verrez qu’ils ont tendance à diminuer, conjugué certes à une augmentation des prix de part qui elle a davantage d’influence sur le dividende distribué en % je vous le concède.

Edit: ce qui rejoint ce que dit GBL.

Dernière modification par kc44 (05/05/2017 13h19)

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#22 05/05/2017 14h13

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… si j’achète pour 200000 euros de SCPI , par exemple à 5% , j’aurai 10000 euros de loyer ? Et c’est uniquement à la vente que je perdrai 10% ?

Je pensais qu’au départ il y avait en moyenne 10% de frais….

Après dans mes simulations , je vais partir sur 3.8% de rendement moyen avec un crédit à 1.65 sur 20 ans sans augmentation de part …

Et voir à côter de ça comment optimiser le rendement avec l’achat (cash?) En usufruit ou en mettant une partie de la capacité d’épargne dans la sci … Je n’ai pas encore compris les subtilité et les avantage de ceci pour augmenter le rendement et arriver à l’autofinancement ?

J’ai envoyé ce mail au cgp et conseillé que j’ai vu hier :

Bonjour.

Je fais suite à notre entretien d’hier.

Pour les SCPI , je pense qu’un montage avec une SCI à l’is est approprié avec un financement amortissable de 4 ou 5 SCPI différente .

Les SCPI versent en moyenne 5% .

Questions :

Es-ce possible d’emprunter avec une SCI à l’is que j’aurai créer ?

Sur 20 ans, combien je peux emprunter maximum vu mon profil ?

Une sci peut être nantis dans un compte titre uniquement ( comme évoqué hier ) ? Ou il faudra passer par une garantie logement ?

En vous remerciant pour votre réponse

Mr cricri

Je pense pouvoir emprunter facilement 300 à 400000 euros … Pour le reste des questions je ne sais pas…

Je sais que si j’emprunte cette sommes avec de l’immobilier physique je ferai le double concernant le TRI .. mais je ne veux pas être esclave de 40 locataires….

D’après mes premiers calculs, je pense pouvoir dégager une rente de 1500 euros supplémentaire dans 20 ans avec ce principe ..  Pour une stratégie passif c’est plutôt pas mal …


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#23 05/05/2017 14h19

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cricri77700 a écrit :

… si j’achète pour 200000 euros de SCPI , par exemple à 5% , j’aurai 10000 euros de loyer ? Et c’est uniquement à la vente que je perdrai 10% ?

Oui. Ceci dit en 2016 les SCPI ont distribué en moyenne 4,63% en baisse lente et régulière depuis 5 ans. Il faut s’attendre à une baisse en 2017 d’autant plus que les prix de part se sont appréciés encore pour certaines.
Certaines SCPI distribuent 5% et plus mais elles sont de plus en plus rare.

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#24 05/05/2017 14h43

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Bonjour,

Surin a écrit :

En analysant plusieurs SCPI vous verrez que le rendement distribué par part en euros est clairement orienté à la baisse depuis 4 ou 5 ans, c’est une lente érosion

Surin a écrit :

Oui. Ceci dit en 2016 les SCPI ont distribué en moyenne 4,63% en baisse lente et régulière depuis 5 ans. Il faut s’attendre à une baisse en 2017 d’autant plus que les prix de part se sont appréciés encore pour certaines.

J’ai lu à plusieurs reprises ces observations. Certes les performances du passé ne présagent pas celles du futur, mais une réflexion qui peut venir naturellement est: est-ce outil pour investir compte tenu de la baisse de rendement?

Ma culture des vecteurs d’investissement est loin d’être exhaustive, mais les SCPI semblent un des seuls investissements passifs pour lequel on peut utiliser l’effet levier d’un financement à crédit.
Donc n’est pas mieux que de ne pas investir?…

MiniBN

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#25 05/05/2017 15h29

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GoodbyLenine a écrit :

De ce que j’observe sur les SCPI depuis quelques années, …/… les loyers ont aussi évolué en (certes légère) baisse pour la plupart des SCPI.

J’ai essayé de quantifier cette évolution, en utilisant le nouvel indice de l’IEIF (ici) (qui remplace celui publié avant, qui montrait des valeurs annuelles de 1988 à 2012, et la grosse baisse du prix des parts de 1171 (1993) à 567 (1998). Note: j’ai eu du mal à rapprocher les 2 indices, car le nouveau prétend que la perf totale, dividendes réinvestis, de 1988 à 2012 est 30% meilleure).

Voici ce que j’ai trouvé (moyennes, sur les 5 dernières années) :
   prix des parts :  +1%/an , soit 1872 -> 1969.38 entre 31/12/20111 et 31/12/2016
   dividende 2011 de 99.4 (rendement 2011 * moyenne prix de part fin 2010 et 2011)
   dividende 2012 de 96.9 (rendement 2012 * moyenne prix de part fin 2011 et 2012)       
   dividende 2013 de 97.5       
   dividende 2014 de 95.8    (entre 1988 et 2016 : max = 107.3 en 2008, min = 66.0 en 1996)
   dividende 2015 de 95.1    (entre 2001 et 2015 : min = 91.5 en 2001)
   dividende 2016 de 89.6  soit sur 5 ans un dividende qui a évolué de -2%/an en moyenne
     

Ces évolutions n’ont rien d’illogique vu le contexte (avec des taux en baisse, et pas mal de SCPI qui freinent la baisse de leur dividendes en distribuant des plus-values). Mais les foncières ont bien mieux performé…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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