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[+1]    #126 03/04/2018 13h56

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Dgcmez a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Si dans 10 ans les taux sont remontés, et que les SCPI offrent par exemple des rendements en moyenne  voisins de 6% (contre environ 4.5% en 2017, cf ASPIM SCPI OPCI - les SCPI en chiffres -  ASPIM), le prix des parts de nombreuses SCPI, Gnépierre incluse, auront significativement baissés.

Je me permets une petite question car j’avoue que je ne comprends pas, pourquoi le prix des parts devrait forcement baisser si le rendement est meilleur qu’aujourd’hui ? Il y a quelque chose qui m’échappe visiblement.

Sans vouloir parler à la place de GBL, je pense avoir compris son raisonnement comme suit:

Pour que des parts de SCPI soient achetées, leur rendement doit être supérieur à celui des placements moins risqués, comme le fond en euro des assurance vie. 

Schématiquement, il n’y a que 2 leviers pour améliorer le rendement d’une SCPI:
-Soit son loyer augmente, sans que le prix de la part n’augmente.
-Soit c’est le loyer ne bouge pas, mais le prix de la part baisse pour arriver au rendement voulu par les acheteurs de parts.

Comme il pense que les taux vont augmenter, mais pas les loyers ne vont pas augmenter, il envisage donc que les prix des parts vont diminuer.

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[+1]    #127 03/04/2018 14h03

Modérateur
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Il n’y a pas de corrélation forte entre l’évolution du montant des loyers et le prix des biens immobiliers. Ainsi, une variation de la rentabilité moyenne des SCPI constatée sur le marché n’est pas liée à des augmentations ou baisse de loyers. C’est en tout cas ce qui a été constaté sur les dernières décennies.

Et donc :  Pour une SCPI distribuant 9€/an/part, si la valeur de la part est vers 200€ lorsque le marché des SCPI offre une rentabilité moyenne de 4.5%, elle sera vers 150€ lorsque le marché des SCPI offre une rentabilité moyenne de 6%.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#128 03/04/2018 14h37

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En cas d’inflation (ex par augmentation des loyers) le prix pourrait rester stable, cela dépend par quelle(s) variable(s) se fait l’ajustement et des scénario(s)

Dernière modification par roudoudou (03/04/2018 14h50)

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#129 03/04/2018 14h44

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J’avoue que je n’avais jusque-là jamais regardé ce placement de cet œil-là, c’est effectivement très pertinent.

Par contre du coup je me pose une autre question, pour une SCPI, la valeur des parts n’est pas censé être dans une fourchette (+/- 10%) liée à la valeur de reconstitution ? Donc si effectivement des placements plus sûr offre les mêmes taux, il va y avoir une fuite des capitaux, mais le prix de la part reste tout de même capé non ?
De ce fait je pensais plutôt que les prix des parts pouvaient baisser (un peu) mais avec des rendements plus faibles, s’ils doivent afficher des rendements plus élevés (pour rester attractif) ça se corse bien évidemment.

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#130 03/04/2018 15h08

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Le point est que la valeur de reconstitution évolue de la même manière. Le prix de l’immobilier  d’entreprise est très lié aux taux d’interet.


Parrain : Mintos, YomoniNalo Grisbee, N26, Revolut.

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[+2]    #131 12/04/2018 12h01

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GoodbyLenine a écrit :

Pour une SCPI distribuant 9€/an/part, si la valeur de la part est vers 200€ lorsque le marché des SCPI offre une rentabilité moyenne de 4.5%, elle sera vers 150€ lorsque le marché des SCPI offre une rentabilité moyenne de 6%.

Attention à ce genre de calcul, il ne faut pas confondre de l’immobilier (et donc les SCPI) et une obligation à taux fixe.
La classe d’actif immobilier est plus complexe car les loyers ne sont justement pas fixes et il est extrêmement compliqué de modéliser le comportement des prix en fonction des taux. Il y aurait plein de paramètre à prendre en compte et donc autant d’hypothèses.

Je vous met ici un lien vers une analyse de Pierre Schoeffler, qui est probablement un de ceux qui fait le plus de recherches fondamentales sur la question.
La vidéo n’est pas très marketing (attention même à ne pas s’endormir smile) mais c’est pas vraiment le but
(Précision : taux de capitalisation = Prix de l’immobilier mais ça fonctionne à l’envers, le taux baisse les prix montent et inversement)



Vous remarquerez que la période analysée est de 1991-2016 et intègre donc la dernière grosse crise de l’immobilier commercial.

Dernière modification par cedREIM (12/04/2018 12h02)


Parrain ING : ASMYFZA

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#132 14/04/2018 00h13

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Je découvre avec effarement que j’avais omis de m’abonner aux notifs sur ce fil, erreur de débutant !
Je poursuis sur mon message #71 et ses réponses.

@GBL J’ai lu le fil sur Epargne Foncière et si je comprends bien vous ne jugez pas la maison très sérieuse en particulier au niveau des coups d’accordéon sur les délais de jouissance. Cela dit, j’ai cru comprendre qu’il s’agissait de financer un gros achat et d’éviter l’emprunt ; sur le long terme, cela se reproduira-t-il et l’effet concret pour l’épargnant déjà positionné sur LT est-il réellement négatif ?

@GBL et @ cat
J’ai regardé Immorente et Efimmo (comparé à Epargne Foncière), et effectivement, ça a l’air de mériter considération : Effimo, si on veut rester sur une dominante bureaux, est très semblable, avec même plus de concentration sur Paris, un délai de jouissance inférieur (sauf si on passe par Moniwan) et un rendement un peu supérieur. La seule chose qui pêche peut-être : le RAN à 45j / 12% au lieu de 77j / 21% chez Epargne Foncière… Mais j’ai du mal à estimer si c’est réellement un point d’alerte ou si on reste sur des niveaux corrects. Pour vous quel est le point clef qui fait la différence avec EF, la gestion ?

@cat
- Sur les foncières cotées, je vois très souvent revenir cette suggestion mais sachant que je souhaite limiter les risques, la volatilité, le temps passé/stress, etc., il me semble que c’est moins adapté… Je comprends bien en revanche la plus grande souplesse…
- Sur les SCPI à capital fixe : est-ce pour la qualité intrinsèque des SCPI par rapport à celles en capital ouvert ou y a-t-il autre chose ?
- sur l’emprunt, j’ai eu un intermédiaire qui m’a dit sous réserve penser pouvoir obtenir du in fine à 2,5% (niveau purement indicatif) auprès de divers courtiers, avec nantissement sur AV, même sans revenu. Mais comme ma TMI est à 14% max, je me demande si monter tout cela vaut la peine.

@roudoudou
Les SCPI à capital fixe sont-elles tellement mieux gérées que par exemple Immorente et Efimmo pour reprendre les exemples données plus haut ?

Question subsidiaire : passer par un intermédiaire ou en direct coûte normalement la même chose (sauf retro commission). Mais avec Moniwan que j’ai vu plutôt conseillé sur un autre fil, on a apparemment une plus-value tangible (et je ne suis pas sûr que la souscription en direct à une SCPI la Française présente la même !). Pourquoi les autre SG ne font-elles pas ce genre de proposition "DIY" ?

Pour conclure, l’état de mes réflexions par rapport à la proposition initiale (et avant d’éventuelles réponses) :
- prendre du Pierval Santé par Moniwan, peut-être avec crédit in fine (sur AV)
- du EF ou plutôt Effimo, et du Novapierre Allemagne par un intermédiaire-conseil qui me parait sérieux
- réfléchir à une 4ème composante par rapport à vos remarques : SCPI à capital fermé par exemple (mais il faut qu’elle soit cohérente avec le reste du portefeuille qui est déjà bien diversifié : quel secteur / zone ajouter alors ?

Merci.
Note : pas d’accès internet pendant quelques jours.

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[+2]    #133 14/04/2018 10h13

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Bonjour Seneque,

voici quelques éléments de réponse :

1/ concernant Epargne Foncière, je ne vois pas l’intérêt de chercher à éviter l’emprunt surtout en ce moment. Les SCPI de Sofidy par exemple profite pleinement de leur capacité d’emprunt pour ne pas rater d’opportunité et investir en avance de phase sur la collecte.

2/ Pour moi, le RAN est un paramètre peu important surtout pour les grosses SCPI comme Immorente ou Efimmo bien diversifiées et dont la collecte est "raisonnable" au regard de leur taille.
Pour moi le TOF de Epargne Foncière qui semble durablement installé sous les 90% est inquiétant par rapport à des concurrents comme Immorente ou Efimmo qui malgré un patrimoine important et parfois vieillissant conserve toujours un TOF au dessus de 90%.

3/
* pour les SIIC : avec une vision long terme et une diversification suffisante, il me semble que vous pourriez éviter le temps passé/le stress.
* pour les SCPI à capital fixe : ce qui m’intéresse, c’est que ces SCPI ne se retrouvent pas (normalement) dans le cas d’une collecte surabondante qu’il faut investir rapidement. De fait, les arbitrages/investissement peuvent se faire de manière plus sereine et l’associé en place est, me semble-t-il, mieux protégé. Autre point, il n’y a pour la plupart des petites SCPI à capital fixe pas de gros assureurs comme associés.
* dès lors que les intérêts à payer sont très sensiblement moins élevés que les revenus nets tirés des SCPI, l’emprunt me semble pertinent (si vous êtes en capacité de fournir l’effort d’épargne).

Bien à vous,
cat

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#134 22/04/2018 23h13

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Bonsoir et merci pour ces réponses.

Sur 1 et 2, ça me parait assez définitif (bien que du coup, on peut se demander alors pourquoi EF a à ce point voulu "booster" sa collecte).

Pour 3 en revanche, quelques commentaires/questions :
* SIIC : long terme et diversification -> en fait, on retrouve les principes classiques d’un portefeuille d’actions classiques si je ne m’abuse… Limiter les variations brusques par la diversification et ignorer les à-coups de marché en misant sur 8-10 ans ou plus ?

* SCPI à capital fixe : juste sur le point des gros assureurs comme associés, en quoi est-ce négatif ? En cas de retrait de l’associé en question ? Ou est-ce la nature de l’associé qui pose problème ?

* différentiel intérêts emprunt / revenus des SCPI -> eh bien en partant sur 2,5% de taux hypothétique pour du in fine et 3,1% de revenu environ après IR et CS pour des SCPI (4,5% bruts-30% à la louche), il y a un différentiel en effet, mais sur 10 ou 15 ans, difficile d’être sûr que le rendement des SCPI ne va pas passer par exemple à moins de 4% bruts ou les CS augmenter un peu (idem pour la tranche d’IR à 14%), auquel cas le différentiel devient quasi-nul…
MAIS, ce risque devrait être il me semble raisonnablement compensé par le placement "supplémentaire" permis par le prêt et la diminution de l’IR permis par la déductibilité de l’emprunt…

Dernière modification par Seneque (22/04/2018 23h46)

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#135 23/04/2018 06h28

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Une SCPI booste sa collecte parce que …. bien souvent (surtout pour les SCPI à capital variable) c’est ce qui rapporte le plus à la société de gestion.

Quand l’assureur passe un gros ordre de vente …. vous devrez attendre qu’il ait tout vendu avant de pouvoir vendre (potentiellement des années si le marché s’est retourné).
Par ailleurs, s’il y a des gros associés assureurs, c’est souvent eux seuls qui désigneront le Conseil de Surveillance, et feront le résultat de tous les votes en AG.


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#136 23/04/2018 09h41

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Bonjour à tous, j’ai fait ma petite présentation dans la rubrique dédiée.
Je viens vers vous car apres avoir investi en immobilier classique ( garages box, meublé LMNP, 2 pièces et bientôt maison en nu) je souhaite diversifier mon patrimoine .
TMI 30%

J’ai investi 5k sur Corum XL via " la centrale des scpi " je réinvesti la totalité des bénéfices, le but étant de limiter l’inmpact de la fiscalité sur un investissement cash, deuxième objectif me familiariser avec les scpi et me mettre en confiance ( jamais de trop gros investissement au début). Je connais les avantages et les défaut de Corum XL ( du moins je crois) - je revendrais peut-être mes parts d’ici 8 - 9 ans avant la fin des baux… Je voulais surtout commencer à avoir de l’immobilier hors de France !

J’envisage d’investir 100k via emprunt sur 20 ans ( ça pourrait être 22) et d’investir sur un bouquet de scpi à bonne rentabilité et capital ouvert ( pour faciliter la liquidité).

Je ne maîtrise pas encore tout sur les scpi mais mon objectif serait de générer du cash flow, quitte même à y investir du cash via un apport.

que pensez vous de mon projet ?

Quel bouquet me conseilleriez vous ( je serais surement restreint à des scpi investissant en France - je pense privilégier des scpi de rendement, pas de produit défiscalisant, encore moins de pinel ) ?

Par avance merci la communauté pour animer ce super forum  !

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#137 23/04/2018 10h11

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zenzao a écrit :

J’ai investi 5k sur Corum XL via " la centrale des scpi " je réinvesti la totalité des bénéfices, le but étant de limiter l’inmpact de la fiscalité sur un investissement cash

Bonjour,

Attention, ce n’est pas parce que vous ne percevrez pas les dividendes que vous ne serez pas fiscalisé sur le résultat de la SCPI. Pour rappel : l’associé est fiscalisé sur sa quotepart de résultat de la SCPI et non sur les coupons touchés.


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#138 23/04/2018 10h30

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loulou75015 a écrit :

zenzao a écrit :

J’ai investi 5k sur Corum XL via " la centrale des scpi " je réinvesti la totalité des bénéfices, le but étant de limiter l’inmpact de la fiscalité sur un investissement cash

Bonjour,

Attention, ce n’est pas parce que vous ne percevrez pas les dividendes que vous ne serez pas fiscalisé sur le résultat de la SCPI. Pour rappel : l’associé est fiscalisé sur sa quotepart de résultat de la SCPI et non sur les coupons touchés.

Nous sommes tout à fait d’accord, j’avais calculé qu’en réinvestissant les intérêts, tout en tenant compte de la fiscalité, l’opération était rentable, avec même peut-être la possibilité de faire un X2 sur 10 ans

Dernière modification par zenzao (23/04/2018 10h36)

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#139 23/04/2018 10h39

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Bonjour et bienvenue Zenzao,
Ici c’est la discussion sur l’achat comptant de SCPI.
A priori vous souhaitez acheter à crédit (donc cette discussion: SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?), c’est bien souvent peu intéressant car il faut nantir un montant sur AV en garantie et les conditions sont souvent restrictives en choix de SCPI avec un taux d’emprunt plus élevé que ce qui se fait pour l’achat de RP.

En réinvestissant le dividende des parts de SCPI vous payez des frais de souscription de 13,64% à chaque achat. Si vous les revendez dans 8 ou 9 ans c’est un minimum mais cela se défend. Si vous continuez dans 5 ans et au delà d’investir les dividendes en parts de SCPI, c’est une aberration car vous payez 13,64% de frais tout cela pour économiser des impôts que vous paierez tout de même et si c’est pour revendre ces parts quelques mois ou années après vous aurez perdu les frais et glané bien peu de dividende, vous aurez finalement surtout enrichi la société de gestion.

Dernière modification par kc44 (23/04/2018 10h52)

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#140 23/04/2018 10h48

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@ Seneque

1/ sur les SIIC : ce sont effectivement des actions avec le même type volatilité court-terme et les mêmes recommandations concernant la vision à long terme et la diversification. La classe d’actif est quand même un peu à part car elle n’est pas toujours parfaitement corrélée au reste du marché actions, ce qui peut apporter une saine diversification.

2/ pour les assureurs, je n’ai rien à ajouté au message de GBL.

3/ sur le différentiel emprunt / revenus : il est assez probable que le différentiel soit meilleur que ce vous annoncez au départ et avec une espérance d’évoluer positivement par la suite (les mensualités du prêt sont fixées pour 15 ou 20 ans mais les revenus immobiliers ont eux plutôt tendance à augmenter qu’à baisser sur ces durées).

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#141 12/05/2018 09h42

Banni
Réputation :   -1  

Je vois en effet l’avantage d’avoir des biens de plus faibles montants pour bien diversifier.

Mais plus on a de biens plus on a de probabilité d’arbitrer et plus cela occasionne des frais..
Les frais d’arbitrage ne sont pas neutres.
C’est comme un portefeuille titres avec énormément de lignes.

Et ça demande un plus grand suivi aussi.

Après il faut voir si les avantages sont supérieurs aux inconvénients…

Je pense que quand une SCPI a une petite capitalisation, cela a un réel intérêt.
C’est plus contraignant quand la SCPI est grosse.

Il faut voir aussi si les locaux de province de petites tailles trouvent rapidement preneurs ou pas et s’ils se revalorisent avec le temps…

Ca serait bien de voir des études sur ce sujet.

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#142 12/05/2018 10h05

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Je ne suis pas totalement convaincu que ce soit contraignant pour les grosses SCPI.

Immorente a plus de 2000 actifs et cela lui permet d’arbitrer (notamment en vendant régulièrement des biens vacants avec moins-values!) et de gérer la vacance sans a-coups.

Primopierre ou Primovie ont à peine une centaine d’actifs et quand un de ces actifs se libère cela peut faire très mal au TOF… De même s’il s’agit de vendre, il faut trouver preneur pour les "gros" actifs.

Pour les "petits" actifs, les acheteurs potentiels peuvent être des particuliers, ce n’est pas le cas pour les "gros".

PS
manu6757, vous devriez vous présenter dans la section correspondante.

Dernière modification par cat (12/05/2018 10h06)

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#143 12/05/2018 10h58

Banni
Réputation :   -1  

Oui vous avez raison.

Immorente qui a une grosse capi sait bien gérer ses "petits" actifs.

Avez vous une règle dans ce sens pour vous décider d’investir ou pas dans une SCPI.

Exemple : plus gros actif ne doit pas dépasser X % de la capitalisation
Ou les 10 % les plus gros ne doivent pas dépasser Y % de la capitalisation

Ou autre règle ?

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#144 12/05/2018 11h19

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Personnellement non et je ne pense pas que ce genre de "règle" soit déterminant pour le choix d’une SCPI.
On va d’abord regarder l’orientation bureaux ou commerces, autre éventuellement (diversification entrepôts, hôtels, Ephads…), les emplacements, Paris/RP, province, étranger puis ensuite comparer les frais, le gestionnaire.
Eventuellement à la fin on pourra arbitrer la SCPI qui parait plus attrayante si elle a de plus petits biens ou au contraire privilégier celle qui gère de gros immeubles mais sans être trop dépendante d’un seul client ou immeuble.

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#145 12/05/2018 11h44

Banni
Réputation :   -1  

Oui bien sûr. C’est un critère parmi plein d’autres vous avez raison de le préciser.

Mais si vous avez un barême, vous choisissez quels critères avec quels pondérations :

Par exemple, la pondération la plus importante est pour moi le lieu d’emplacement.
Coef 5. L’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement !
Je privilégie Paris intra muros (meilleur score) puis les très grandes villes de province avec bonne démographie (Lyon, Bordeaux, Toulouse), et un peu d’Europe pourquoi pas.
En revanche, les petites villes de province et les zones rurales j’évite. Idem les régions avec une mauvaise démographie et une économie sinistrée.
Je pense que c’est le critère qui va le plus faire évoluer le prix des parts sur LT.

Puis je regarde le type de biens. J’aime bien la santé diversifiée (ex pas seulement des EHPAD mais aussi les laboratoires, les cliniques). En revanche entre bureaux et commerces je ne sais pas ce qui est le mieux.

Puis la taille de la SCPI. PLus elle est grande mieux c’est.

Puis son rendement réel (en décomptant des frais de souscription, délais de jouissance).
Je regarde aussi si le rendement est boosté artificiellement par un effet de levier ou pas.

Un peu aussi l’historique de la société de gestion, si elle collecte beaucoup (il ne faut pas trop) et les délais pour investir (si investit de suite risque de mauvaise sélection, si met trop de temps, affecte les rendements)…

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#146 12/05/2018 12h26

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Je suis comme vous un adepte de l’emplacement avant tout, étant rentier en grande partie qui plus est grâce à mon patrimoine à Paris.
Je choisis tout de même la catégorie, dernièrement j’ai investi dans des SCPI de commerce en privilégiant l’emplacement, pour les prochains achats je reviendrai sûrement vers le bureau.
C’est la décote qui m’a orienté pour les derniers achats, acheter de l’immobilier décoté à Paris, ça ne se refuse pas.
Difficile donc d’établir un classement des critères, cela dépend aussi du moment.
Si Immorente annonce une revalorisation de sa part j’en prendrai par exemple, pour les bureaux je guette aussi les annonces même si RAP ayant augmenté récemment, je n’en ai pas repris (j’ai du mal à acheter plus de 10% plus cher ce que j’ai pu payer il y a quelques années seulement mais c’est surement un biais).

Pour résumer je regarde donc l’emplacement, le type de biens, la valorisation par rapport aux valeurs d’expertises et les frais/gestionnaire en général. Ce qui ne me fait pas fuir les SCPI gérées par les réseaux bancaires car ils ont souvent de beaux immeubles bien placés et gèrent sans abuser sur les frais (contrairement à Primonial ou Corum).

Modération; à voir s’il faut déplacer ces échanges ailleurs que sur Epargne Pierre.

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#147 22/02/2019 11h01

Membre
Réputation :   25  

Je viens de lire cette file.
Les meilleures scpi comptant si on parle de rendement net après imposition sont les scpi internationales ( Corum xl , corum origin, Novapierre All) qui ont une fiscalité plus douce.

Si on reprend ce tableau des rendements 2019 SCPI : rendement (dividendes) des SCPI en janvier 2019 , et qu’on calcule le rendement net après imposition aux revenus fonciers en fonction de son TMI , Novapierre doit remonter j’imagine et Corum encore plus creuser l’écart.

Quand Corum XL affiche un rendement net d’imposition à l’étranger à 6,63% , quel est le rendement net si TMI 14% ou TMI 30% par exemple.
Sur ma déclaration impôts , je n’avais presque aucun revenu fonciers à déclarer. L’avantage serait donc énorme par rapport aux autres scpi pour un achat comptant.

Dernière modification par Bike69 (22/02/2019 11h02)

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[+1]    #148 22/02/2019 14h40

Modérateur
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Pour évaluer le rendement net d’une SCPI ayant investi à l’étranger, il faut le TMI IR et le taux moyen IR (facile à trouver : c’est le taux du PAS) de l’associé (si c’est une personne physique fiscalement résident en France). Il faudra aussi tenir compte des % de revenus fonciers de la SCPI issus de pays en 8TI et 8TK, et du ratio entre résultat net réalisé  venant des revenus fonciers et montant distribué (différences: distribution de plus-value, et ajout/retrait du RAN), sans oublier les éventuels revenus financiers de quelques SCPI (souvent d’impact marginal, mais pas toujours…).

Ce calcul n’est pas "trivial". Et on ne disposera des informations en question (pour 2018) qu’avec les IFU (ou les Rapports Annuels, pour certaines SCPI), donc pas avant quelques mois.

Si l’associé est une personne morale à l’IS, ou non-résident fiscal en France, c’est encore d’autres calculs qu’il faudra faire…

Mais effectivement, à la grosse louche, dans la majorité des cas, il est probable que les SCPI largement investies à l’étranger (Corum XL, Novapierre Allemagne, Corum Origin) aient un rendement net plus favorable/gros (si on le compare à leur rendement évalué selon la distribution réalisée) que les SCPI investies uniquement, ou majoritairement, en France.


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#149 22/02/2019 15h49

Membre
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Pour Novapierre Allemagne, l’imposition est :

Imposition = TMI - taux moyen imposition
Pas de PS.

Dans mon cas, ça donne :
= 30% - 10,8% = 19,2% pour 2017

Soit du 4% net.

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#150 22/02/2019 19h05

Membre
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4% net c’est vraiment intéressant et j’imagine qu’avec Corum ce chiffre doit être encore supérieur.

Donc l’achat comptant en direct de scpi internationales peut être plus intéressant que l’achat de scpi via l’assurance vie à cause des frais de gestion des unités de comptes.

Novapierre se trouve d’ailleurs en assurance vie chez Linxea Zen. Mais j’y vois peu d’intérêt dans ce cas.

Dernière modification par Bike69 (22/02/2019 19h06)

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