Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Les forums seront inaccessibles mercredi 14 avril 2021 matin
pour cause de changement de serveur.

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

[+1]    #1 11/05/2017 13h18

Administrateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2906  

Sans vouloir relancer le débat SCPI vs foncières cotées, l’achat comptant de SCPI est quand même d’un intérêt très limité, spécialement au cours actuel.

A crédit, vu les taux bas, cela peut être encore intéressant.

Mais franchement, acheter des SCPI comptant à l’heure actuel, c’est gâcher votre argent.

berny a écrit :

Autres éléments de contexte ayant guidé mes choix : mon objectif de placement est l’obtention d’une rente immédiate, mon horizon est long terme, mon TMI est à 14%.

Si vous voulez une rente immédiate, et en plus avec un horizon de placement à long terme (donc on acceptant de la volatilité), les SCPI se justifient encore moins.

Mots-clés : portefeuille, scpi, séléction

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #2 11/05/2017 16h47

Membre
Réputation :   30  

Je suis ravi de vos réactions :-)

ArnvaldIngofson a écrit :

Les 5 SCPI retenues paraissent plus performantes que la moyenne du marché
(de peu pour Sofipierre).

Merci pour cet avis.  Dommage que Sofipierre n’ait pas de fil de discussion dédié dans le forum, je trouverais intéressant de discuter de ses spécificités.

cat a écrit :

En achetant au comptant, peut-être pourriez-vous en profiter pour prendre un peu plus de capital fixe?
C’est souvent plus difficile à acheter à crédit et j’ai vu que vous en aviez extrait quelques-unes avec votre filtre "semi-automatique" (Capiforce Pierre, Cicofoma 2, …).

J’avais remarqué que mon portefeuille ne comprenait que 20% de scpi capital fixe (actipierre 1) puis je me suis dit "est-ce un problème ? est-ce que la nature du capital est un facteur risque à diversifier ?" et je n’ai pas trouvé de réponse à cette question. Si vous en avez une ça m’intéresse !

Sinon, dans la sélection j’avais les scpi à capital fixe ci-après que je n’ai pas retenues car :
    - CIFOCOMA 1 et  2, Immovergne, OUSTAL DES AVEYRONNAIS : très petit capital (<= 30 millions), j’ai peur du manque de liquidité de ces scpi et de rester scotché si un jour leur qualité se dégrade
    - Actipierre 3 : j’ai déjà sélectionné actipierre 1, je veux diversifier donc je ne sélectionne pas actipierre3
    - CAPIFORCE PIERRE , la capitalisation est petite, donc soucis potentiel de liquidité. le TOF est à 98,9% et la surcote à 4,85%, ce n’est peut être pas le bon moment de souscrire.
    - LE PATRIMOINE FONCIER. Surcote à 17,52%, baisse des revenus locatif de 11% entre 2013 et 2015. Non merci.
    - FONCIERE REMUSAT, baisse de 7,9% des recettes locatives entre 2013, 2014 et 2015. Baisse du TOF de 94,1% en 2013 à 87,5 au 1T 2017.
    - ATLANTIQUE PIERRE 1. Peut-être une bonne recovery, j’attends de voir les chiffres 2016.
    - PARTICIPATION FONCIERE 1, les charges externes de cette scpi ne cessent d’augmenter (8,82 par part en 2011 pour 12,58 en 2015) et le résultat courant ne couvre plus le dividende depuis 2011
    - Logipierre 3, j’ai été rebuté par la réputation de fiducial, je n’ai pas étudié cette scpi. Peut-être à tort …

@InvestisseurHeureux Aelthen et GoodbyLenine, sur le sujet du pourquoi des scpi à comptant plutôt que …

Deux éléments de réponses :
  - à comptant :
je pense être en phase de préservation de capital et de rente, je n’utilise donc pas le levier de l’emprunt sur mes investissements. Sachant aussi que j’ai déjà un emprunt qui court pour la moitié de la valeur de ma RP.

  - des scpi :
mes lectures (et notamment les livres de notre hôte ;-) ) m’ont convaincu de diversifier mon patrimoine selon les classes d’actifs et la geographie suivant une allocation stratégique où l’immobilier devrait peser de 20% à 40%

Pour l’immobilier je vois 3 sous classes : l’immobilier physiques, les scpi et les SIIC/Reit. L’immobilier physique n’est pas trop ma tasse de thé mais j’en prendrai peut être un peu. Pour ce qui concerne l’immobilier indirect je n’oppose pas scpi et SIIC/Reit mais je pense que ces deux sous classes ont leur place dans une allocation stratégique.

Les scpi ont une caractéristique unique que n’ont pas les SIIC/reit, elles ne sont pas corrélées aux actions, elles font donc baisser le risque global du portefeuille.

Voici une table récapitulative des corrélations entre actifs produite par l’ieif sur ce sujet.

Autre élément mais je n’ai pas de sources sous la main pour étayer cet argument, il me semble que les forts TRI des SIIC / REIT ont été dopé par les décennies de baisses des taux qui ont favorisé leur modèle économique où l’effet de levier tient une place importante.

Les scpi n’utilisent pas ou très peu l’emprunt, ainsi elles sont moins sensibles à la remontée des taux ou à l’arrêt de la baisse.

Ma position est donc de prendre des SCPI mais aussi des SIIC / REIT au sein de la poche immobilier de mon allocation.

Alors qu’en pensez vous ? SIIC/REIT ou SCPI … ou bien … SIIC/REIT et SCPI ?

GoodbyLenine a écrit :

D’autres pistes (plus rentables, à niveau de risque équivalent) sont sans doute à privilégier : fonci-res/SIIC/REIT, usufruit temporaire de SCPI dans une société IS (si à terme une somme substantielle est investie), ou contrat AV en fond €uros nantis pour garantir un emprunt in-fine finançant ces SCPI.

Il ne faudrait investir comptant que dans les SCPI pour lesquelles vous n’arrivez vraiment pas à obtenir de prêt.

Vos pistes m’intéressent :
   - fonci-res/SIIC/REIT : j’en prendrai, c’est prévu.
   - usufruit temporaire de SCPI dans une société IS : je ne connais pas je vais me renseigner
   - contrat AV en fond €uros nantis pour garantir un emprunt in-fine finançant ces SCPI. Cette technique est intéressante dans une optique de constitution de patrimoine, pas dans une volonté de conservation et de rente non ?

GoodbyLenine a écrit :

Dans votre liste, Genepierre ne se justifierait que si c’était pour obtenir un emprunt (Soc Générale), sinon, sauf si vous considérez que le marché secondaire était aveugle tant qu’il y en avait un, vous acheter de l’immobilier sur-côté.

Il y a quelque chose que je ne comprend pas.
Je vois une  surcote de 2% (voir prix d’achat / valeur de reconstitution), ça me parait très raisonnable.

Par ailleurs, c’est une scpi à capital variable, il est donc normal que le marché secondaire soit vide non ? ou je dis une co****rie ?! :-)

Dernière modification par berny (11/05/2017 16h50)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #3 11/05/2017 17h35

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Attention, pas de gros mots ici smile . Sinon votre message est très pertinent et l’analyse est intéressante.

Je n’ai pas suivi l’historique de Genepierre mais ce que veut dire GBL je pense est qu’elle a profité du passage en variable (et de la fusion) pour conserver un prix de part relativement élevé par rapport à son prix les années auparavant, où elle décotait beaucoup. C’est peut-être artificiel, à voir, je ne vois pas de signes de blocage de cette SCPI.

Un des avantages d’acheter des SCPI à capital fixe est justement qu’elles ont souvent l’occasion d’une fusion avec possibilité de passage en variable qui bien souvent font augmenter leur prix de manière intéressante comme avec Placement Pierre par exemple.
On peut aussi profiter d’un "incident" de marché avec Actipierre 3 intéressante à l’achat à 315euros en août et septembre dernier ou à la vente avec en ce moment Fructirégions (Fructirégions Europe il parait mais dans ce cas je me permets de rectifier votre premier message, Corum Conviction n’existe plus, elle s’appelle aujourd’hui Corum…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 11/05/2017 18h48

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Une capitalisation limitée ne vous fait pas vraiment (si vous avez investi une somme <100k€) courir plus de risques de "rester scotché un jour" (encore moins si votre objectif est "générer une rente"). C’est peut-être même l’inverse, car la plupart des grosses capitalisations ont des institutionnels comme gros associés, et le jour où ceux-ci voudront (ou seront forcé de) vendre, vous serez alors plus que "scotché".
Un risque potentiel d’une petite capitalisation pourrait être une moindre diversification du patrimoine, voire une concentration sur un immeuble (comme l’EHPAD que Capiforce a vendu récemment, qui représentait 1/4 de son patrimoine) ou un locataire. Mais la diversification n’est pas forcément différente, entre une petite SCPI possédant 50 petits commerces de pied d’immeuble, et une grosse SCPI avec 50 immeubles de bureau valant chacun des dizaines de M€.

Si votre objectif est la conservation et la constitution d’une rente, vous devriez creuser la piste de la SCI (de patrimoine) IS "tirelire", de laquelle vous sortez juste le cash (en "remboursement de CCA", en "dividende", ou en "rémunération du gérant", selon les circonstances et la fiscalité souhaitée) dont vous aurez besoin pour financer votre train de vie et vos éventuels projets. Lisez en particulier Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ?

Sur Génépierre, il semble vous manquer une partie de l’historique, de la période d’avant le passage en capital variable, où le prix de la part sur le marché secondaire était bien en dessous de la valeur de reconstitution (une apparente décote due à un marché inefficient ?), sans oublier l’ancien président du CS qui a profité du passage en capital variable pour vendre quasiment toutes ses parts (il l’a indiqué sur d’autres forums, même s’il faut faire un petit effort pour le reconnaitre). Je ne doute pas que la société de gestion ait bien travaillé depuis, mais le patrimoine n’a pas autant évolué que ça…  Lisez aussi  SCPI : de la pertinence de l’expertise des immeubles… et De l’intérêt de la décote d’ANR chez les SCPI ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 12/05/2017 10h32

Membre
Réputation :   30  

Surin a écrit :

Attention, pas de gros mots ici smile .

Désolé pour l’écart de langage

@Surin et GoodbyLenine

Pour Genepierre, j’ai complètement ignoré l’événement de la fusion de 2014 lors de l’analyse manuelle (j’en rage). Les chiffres donnés par l’annuaire ieif que j’ai utilisé sont faux pour ce qui concerne 2013. Si je refais une estimation de la position de Genepierre dans mon "classement" en ne prenant que les chiffres 2014 et 2015, Genepierre se retrouve vers la 30eme position.

Pour toutes ces raisons je sors Genepierre du portefeuille candidat.

Par ailleurs, cet exemple me fait comprendre sous un autre angle notre discussion sur l’intérêt de prendre en compte ou pas le TRI dans les critères de classement. Le cas du passage de capital fixe à variable entraîne une augmentation du prix de la part (et donc du TRI) exceptionnel et qui n’a rien à voir avec la qualité intrinsèque de la scpi.

A titre d’info j’ai calculé les moyennes de surcote selon la nature du capital, ça donne :
   - capital fixe : -4,75%
   - capital variable : -1,16%
ça me semble significatif.

J’étais déjà tombé sur ces fils mais j’avoue que je n’avais alors pas la culture suffisante pour en apprécier la profondeur.

La fin de l’interview de Benoît Faure-Jarrosson m’a particulièrement amusé et interpellé

Pour la faire courte : tout cela repose sur des modèles de volatilité et corrélation historiques, et suppose que l’histoire passe toujours les mêmes plats.
C’est un postulat faux et à partir de là tout l‘édifice est branlant. Toutes ces théories ne servent à rien !

Personnellement, j’utilise beaucoup ces modèles pour travailler les investissements. J’ai parfois le sentiment que c’est plus pour me rassurer que pour forger des convictions, un peu comme une bouée qu’on ne veut pas lâcher lorsqu’on apprend à nager. Parfois, je me demande aussi si la bouée n’est pas en plomb ;-)

GoodbyLenine a écrit :

i votre objectif est la conservation et la constitution d’une rente, vous devriez creuser la piste de la SCI (de patrimoine) IS "tirelire", de laquelle vous sortez juste le cash (en "remboursement de CCA", en "dividende", ou en "rémunération du gérant", selon les circonstances et la fiscalité souhaitée) dont vous aurez besoin pour financer votre train de vie et vos éventuels projets. Lisez en particulier Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ?

Je vais fouiller cet aspect, je possède notamment déjà une structure (SARL) qui n’a qu’une activité résiduelle mais qui pourrait servir de véhicule.

Dernière modification par berny (12/05/2017 10h56)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 15/05/2017 11h33

Membre
Réputation :   30  

Bonjour phl, j’apprécie votre message mais vous devriez vous présenter dans la rubrique dédiée du forum (rubrique nouveaux membres) cela permettrait de mieux contextualiser les motivations de votre contribution à cette discussion.

Un mot sur la diversification :

Les scpi positionnées sur la santée/vie que je connais à savoir pierval sante et primovie, elle doivent faire la preuve de leur performance, ce n’est pas le cas à ce jour selon moi.

Pour les spécialisées logistiques, je ne connais que EUROVALYS, mais cette scpi créée en 2015 n’a pas un historique suffisant pour qu’on puisse avoir une idée de sa qualité.

Connaissez-vous des spci thématiques qui apportent une diversification vis à vis des bureaux et des murs de commerce et qui affichent de bonnes performances financières ?

Berny

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #7 15/05/2017 11h50

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Concernant les SCPI spécialisées logistiques, il me semble qu’Interpierre France de Paref répond partiellement à cette description, même si elle reste relativement diversifiée.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (15/05/2017 11h51)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 16/05/2017 09h35

Membre
Réputation :   30  

Voici :

Le rendement locatif brut moyen est de 6,76%, le median est à 6,6% , le plus haut est à 8,9%, le moins haut à 5,3%.

Ces calculs sont fait sur un l’ensemble des 60 scpi de rendement qui ont des exercices complets sur 2013,2014 et 2015 sur lequel j’ai enlevé quelques valeurs extrêmes (INTERPIERRE FRANCE 16%, GEMMEOCOMMERCE 4%, COEURDEVILLE 3,8% et PIERRE48 2,3%).

Par ailleurs, une petite mise à jour, pour ceux qui suivent le fil, de ma position vis à vis de l’achat à crédit suite aux réaction de IH, GBL et phl1.

Je reviens sur ma position qui consistait à ne pas vouloir utiliser de levier en situation de préservation de capital et de rente. Je suis en train de me familiariser avec les outils credit infine et structure IS et il est vrai que cela peut offrir des possibilités utiles dans mon cas.

Dernière modification par berny (16/05/2017 10h36)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 16/05/2017 10h40

Membre
Réputation :   2  

Les différents indicateurs sont évidemment à regarder de près, mais la difficulté de l’exercice réside dans le fait de comparer des sociétés qui sont à des stades de maturité différents et parfois les chiffres doivent être retraités.
Il est normal que des SCPI récentes aient un RAN faible. D’ailleurs, tant que la collecte est forte il n’y a pas d’intérêt à mettre trop en réserve, car cela génère un impôt pour le souscripteur alors qu’il n’a pas touché le revenu. Le RAN sera de toutes façons, dilué par la collecte.
Donc logiquement, une SCPI jeune, aura l’avantage d’un taux d’occupation élevé, d’un parc plutôt récent et peu coûteux en rénovation, et probablement une durée résiduelle moyenne des baux plus longue.
A l’inverse son RAN sera faible, et son challenge sera de bien maîtriser la collecte et de réaliser des investissements de qualité. Pour cela, la profondeur du marché doit être suffisante et c’est aussi la qualité de la société de gestion qui sera déterminante. 
Le dilemme avec les SCPI innovantes, c’est de faire le choix entre s’y positionner tôt pour profiter d’un avantage compétitif ou d’attendre pour jouer la sécurité, mais risquer d’arriver trop tard !

Vous avez bien fait d’exclure Pierre 48 de votre comparaison car son modèle de fonctionnement est complètement différent des SCPI "classiques".

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 21/06/2017 17h51

Membre
Réputation :   30  

Bonjour,

Un mois après le début de ce fil je le complète avec mes avancées.

J’ai affiné ma méthode de sélection et j’explique cela dans SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI #28.

Je dispose d’une enveloppe pour acheter sans apport via un credit in fine (15 ans, 2% avec assurance et adossé à un pea) des scpi ouvertes à la souscription.
J’utiliserai cette enveloppe pour souscrire à :
    PFO PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE
    EFIMMO
    FONCIA PIERRE RENDEMENT

J’achèterai comptant :
    CORUM pour laquelle on ne peut déduire les intérêts de l’emprunt du fait de ses revenus provenant de l’étranger

    Puis à l’opportunité sur le marché secondaire ou lors de la réouverture à la souscription deux autres scpi , je pense à actipierre1, IMMO PLACEMENT ou sofipierre

Que pensez-vous au final de ce portefeuille et de son financement ?

Merci à tous

berny

Dernière modification par berny (21/06/2017 17h53)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 22/06/2017 10h30

Membre
Réputation :   30  

Bonjour Surin,

Mon portefeuille candidat comprend aussi CORUM, actipierre1, IMMO PLACEMENT ou sofipierre classée 1, 6, 8 et 14. Mais dans mon timing d’achat je commence par les scpi achetables via mon credit in fine et ces scpi sont  PFO, EFIMMO et FONCIA PIERRE RENDEMENT.

Le travail de classement m’a permis d’ordonner l’étude des scpi des plus performantes vers les moins performantes "à priori".

Ensuite 
    - l’observation manuelle de chaque scpi sur les critères donnés dans SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI #28 dans m’a amené à en exclure beaucoup.
    - le soucis de faire un portefeuille équilibré et diversifié en terme de geographie, type d’immobiliers, et maison de gestion m’a incité à aller chercher "assez bas" dans le classement car le haut du classement comprend beaucoup de petites scpi de commerce à capital fixe
     - la volonté de faire du levier avec un credit in fine m’a aussi obligé de descendre assez bas dans le classement pour trouver des scpi ouvertes à la souscription. J’ai estimé que le bénéfice apporté par le levier financier autorisait des scpi moins performantes.

Quelques exemples de scpi écartées et les raisons de la faire (en plus des exemples déjà donnés dans #11) :
   - Epargne Pierre est très petite et en démarrage de collecte (capital passé de 7,5 millions à 30 millions en 2016) ses chiffres et sa position dans le classement ne sont donc pas représentatifs de ce qu’il en sera dans le futur
   - Placement Pierre cette scpi a doublé de taille en 2015 en absorbant deux autres scpi, la lisibilité des chiffres est troublé par cette fusion, je n’arrive pas à reconstituer l’historique
   -  LFP OPPORTUNITE IMMO baisse en 2015 des revenus locatifs de -18%
   

Sinon pour répondre précisément à "pourquoi choisir PFO plutôt que PF1?"
Voici mes notes sur PF1

Le rapport de gestion 2015 montre une augmentation récurrente des charges externes (passées de 26% de revenu en 2011 à 38% en 2015) et une baisse du résultat courant. Ce taux de charge est troublant. Il faudrait attendre le rapport 2016 mais à voir la baisse du dividende en 2016, on peut en déduire que le taux de charge ne s’est pas arrangé).

Compte tenu de la décote, en cas d’amélioration des fondamentaux cette scpi peut être une opportunités

Pour PFO voici mes notes

Capitalisation moyenne, bon rendement brut mais en forte baisse (-11%).

Taux d’occupation financier particulièrement bas mais en redressement très récent 91,52% sur BT T4 2016

Cette SCPI est décotée (Prix d’achat / valeur de reconstitution 2015 :90 %) et se revalorisera si le redressement se confirme. Cela reste un pari risqué.

Comme vous le voyez mon cœur a balancé mais j’ai le sentiment que PFO a des signes de redressement que n’a pas PF1.

Dernière modification par berny (22/06/2017 11h07)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #12 22/06/2017 11h08

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

D’accord je comprends mieux avec ces explications. Je n’ai rien de spécial à y redire si ce n’est que Corum arrive toujours en tête dans vos classements, elle est performante mais vos critères ne tiennent pas compte de la qualité du patrimoine. Penchez-vous aussi sur ATP1,  elle subit toujours beaucoup d’impayés de loyers et de charges. Rares sont les classements qui la mettent en bonne position.

Sur PFO et PF1:
Attention à mettre vos chiffres à jour pour PFO, sa valeur de reconstitution a baissé pour arriver à 1016,22€ alors que son prix de part vient de passer à 946€ soit une décote de moins de 7% et non 10% avec votre calcul.
Je l’ai achetée 790€ il y a deux ans, aujourd’hui j’ai envie de vous dire que c’est trop tard, elle a bien entamé son potentiel de revalorisation alors que PF1 en garde sous le pied. Par contre en effet le redressement de PF1 se fait attendre, ils espèrent remonter son dividende afin de la passer en capital variable au 2ème semestre.
Je parierais plus sur PF1 quitte à faire un pari.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #13 22/06/2017 17h47

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Je n’ai pas confondu et parlais bien de Atlantique Pierre 1, je la trouve (trop) bien classée dans votre classement. Ceci dit sa décote est telle qu’elle ne peut qu’afficher de belles performances, malgré les boulets qu’elle traîne et qui grèvent son dividende.

Je n’ai pas analysé en détail le patrimoine de Corum mais ce n’est pas du haussmannien loin de là, beaucoup d’entrepôts ou magasins en périphérie de villes moyennes, excentrés en Europe. Cela fonctionne pour l’instant, quelques achats ont été judicieux mais je n’ai aucune envie d’en être le jour où les premiers baux se termineront et qu’il faudra courir dans toute l’Europe pour aller chercher et gérer de nouveaux locataires.
L’équipe de gestion doit aussi faire ses preuves sur le long terme.
Je trouve le risque potentiellement élevé tout cela pour faire 1% de mieux que beaucoup de SCPI bien plus "plan-plan".
Il n’empêche que j’apprécie l’air frais qu’elle apporte dans l’univers des SCPI, sa communication et certaines particularités qu’elle a adopté et dont elle n’est pas peu fière de vanter les mérites.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 23/06/2017 19h49

Membre
Réputation :   75  

cat a écrit :

Les cliniques/maisons de retraite en sont-elles pas jugées moins risqués par les professionnels de l’immobilier que les bureaux/locaux d’activité par exemple? D’où "peut-être" un rendement attendu moindre.

Non, au contraire cette classe d’actif est jugé plus risquée, et il y a plutôt une prime de risque que le contraire sur ce type d’actif. Cette prime de risque se justifie essentiellement par le risque de liquidité (notion que l’on a peut être tendance à trop oublier en ce moment dans un contexte d’abondance de liquidité - ceux qui ont connu 2007-2009 voient de quoi je parle)

Sur le niveau des loyers et le rendement apparent , il est important de rappeler que dans le secteur de la santé on est à 99% avec des baux triple nets. (je grossis probablement le trait mais on est pas loin).
Dans ces conditions, il est tout à fait logique que le loyer soit moins élevé. Par définition cela permet de faire supporter les travaux et mises aux normes par le locataire, la crainte d’un coût d’entretien plus élevé reste donc à mitiger.

Votre critère du loyer pénalise donc de fait les SCPI avec des actifs Santé.
J’ai l’impression que l’ensemble de la démarche a tendance à valoriser des petites SCPI à capital fixe qui n’ont pas collecté depuis longtemps.
J’ai trouvé la démarche analytique de Berny intéressante en soi, mais j’ai surtout été ravi de lire que l’aspect qualitatif est primordial et qu’une démarche quantitative pure n’est pas suffisante pour cette classe d’actif.
Si je devais émettre une critique vis à vis de la démarche, je dirai que vous vous intéressez beaucoup trop au véhicule et pas assez aux sous-jacents. Alors que c’est le sous-jacent qui déterminera la performance du véhicule et jamais l’inverse.
Ce type de démarche ne permet pas selon moi d’identifier les bonnes SCPI, mais elle permet d’éliminer les mauvaises, et c’est déjà ça!

Pour Corum Surin a tout dit, avec une analyse pleine de bon sens. Mais du coup je me serrais personnellement davantage placé en usufruit qu’en NP (après il y a les objectifs considérations fiscales de chacun qui entrent en jeu évidement).
En synthèse je me fait pas trop de soucis sur la capacité de cette SCPI à assurer les distributions, au moins sur un horizon 7-8 ans en revanche je serais beaucoup moins joueur en ce qui concerne la valorisation à (long) terme.
N’oubliez pas que quand vous acheter un actif en 2017 avec un rendement de 7.50% vous achetez aussi le risque qui va avec (à moins de tomber systématiquement sur des vendeurs sympas qui vous vendent le bien 20-30% en dessous de ce qu’ils auraient pu en tirer : assez peu probable !)


Parrain ING : ASMYFZA

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 01/12/2017 12h41

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Ca me semble une sélection assez raisonnable.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #16 18/01/2018 23h48

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

@ Seneque
Pour un investissement au comptant visant à générer de suite un complément de revenus régulier, il me semble que vous ne devriez pas :
1/ écarter aussi définitivement l’investissement en foncières cotées (vous pourriez y consacrer une partie des liquidités disponibles).
2/ écarter la possibilité d’investir dans certaines SCPI à capitale fixe (Capiforce, Cicofoma, Actipierre, …) qui sont souvent difficiles à acheter à crédit.

Pour le reste je rejoins totalement le commentaire de GBL : Immorente et/ou Efimmo 1 me semblent beaucoup plus appropriés que Epargne Foncière.

Bien à vous
cat

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #17 19/01/2018 07h13

Membre
Réputation :   77  

Bonjour,

Depuis quelques mois, j’essaie également de sélectionner des SCPI pour y réinvestir progressivement au comptant. En complément de mes investissements en immobilier physiques résidentiels et commerciaux.

A ce jour, je suis uniquement investi en parts SCPI Atlantique Pierre 1 (AP1), acquises fin 2010. Donc au plus mauvais moment.

Lors de mon acquisition, j’avais consulté quelques sites spécialisés, quelques forums, regardé (survolé) quelques ratios, avant de faire mon choix. Novice sur ce sujet, je faisais (trop) confiance aux dépliants officiels de la société de gestion de l’époque, aux rendements affichés et aux discours confiants de quelques CGPI diffusés sur divers forums.

Depuis, le prix de la part, comme le dividende se sont écroulés. La précédente société de gestion en a certainement retiré quelques substantiels profits, contrairement aux associés. La SCPI AP1 est sortie des radars des CGPI et n’apparaît plus que rarement dans les forums de discussion sur le sujet, comme "conseillée à l’achat".

Donc, depuis plusieurs mois, au fil de mes pérégrinations sur ce forum et les sites spécialisés, la SCPI Corum convictions semble rallier tous les suffrages, suivis de quelques SCPI suivant le même modèle de diversification européenne et dans le domaine de la santé.

Ces projecteurs braqués sur une poignée de SCPI n’est pas sans me rappeler ceux braqués sur PFO2, il y a peu. Laquelle me semble d’ailleurs ne répondre que mollement aux promesses faites pendant ses débuts et me parait plutôt être sur une pente descendante, côté performance.

En faisant le tour de la quasi totalité des SCPI de rendement, dans leur majorité, le prix de la part est proche ou excède leur valeur de reconstitution (ce qui laisse peu de place pour une évolution du prix de la part, sauf à être décorrélé de la valeur de ses actifs. Et dans un contexte ou les prix immobiliers paraissent surchauffés par de faibles taux d’intérêts). D’ailleurs, une des raisons pour laquelle certaines SCPI ont décidé de sortir de l’hexagone pour investir.

En regardant les rendements des plus "populaires", ils sont certes appréciables par rapport à des placements sans risque, mais quand on regarde les taux d’occupation, ils sont généralement assez élevés. Ma crainte étant quand dans un environnement ou les loyers étant plutôt orientés à la baisse, le renouvellement des baux amènent une baisse des revenus. De plus, si l’on en juge par les études du site PROCOS, les surfaces commerciales (ils ne se sont pas penchés sur les bureaux) ne cessent de se réduire et les vacances locatives de biens commerciaux augmentent significativement dans plusieurs villes. Seules une vingtaine d’agglomérations (identifiées selon la taille du bassin de population) tirent leur épingle du jeu avec des taux de vacances commerciales inférieures à 5%. Ce qui fait donc peser aussi la menace de vacances à venir selon la localisation des biens commerciaux.
Une fois de plus, leurs études ne portent que sur les commerces et non sur les bureaux, la logistique ou la santé.

Donc, après avoir fait le tour, j’ai du mal à ce jour à choisir une SCPI pour réinvestir au comptant.

Au final, la moins séduisante est la SCPI AP1. Un taux d’occupation peu reluisant, des problèmes hérités des précédentes sociétés de gestion, un prix de la part en berne, des actifs dans des emplacements pas toujours judicieux.

Pourtant, paradoxalement, peut-être aussi parce que je lis désormais de manière studieuse toutes les documentations que je reçois, en tant qu’associé, c’est dans celle-ci que je réinvestis tout doucement des fonds.

En effet, depuis plusieurs mois, une nouvelle société de gestion a été mandatée par le conseil de surveillance. Malgré des actifs "boulets", quelques actifs problématiques ont été cédés ou devraient l’être prochainement. De nouveaux biens plus prometteurs et rentables ont été achetés. De gros contentieux avec des preneurs, sont en voie de résolution. Des travaux ont été lancés pour revaloriser et relouer des biens qui avaient été laissés "à l’abandon", un meilleur suivi des locataires semble avoir été mis en place….

Ce n’est pas encore la panacée et la dynamique mise en place ne se fait pas encore ressentir dans les ratios, mais je pense que cela devrait être le cas d’ici 2019. En attendant, le prix de la part reste fortement décotée et je suis confiant que les dernières acquisitions et apurement progressif des contentieux va avoir un impact positif sur le dividende vers 2020. Le temps que les travaux en cours, recherches de locataires, règlement des contentieux… soient absorbés.

Tout ces changements sont suivis de près par un conseil de surveillance actif et pointilleux, même si je ne partage pas toujours certains points de vue de sa présidente.

Pour conclure, peut-être à tort, mais pour moi c’est la SCPI qui offre un potentiel intéressant pour les prochaines années.

Mais je n’oublie pas le principe nécessaire de diversification et, en fin d’année, je vais probablement commencer à acquérir également des parts de la SCPI Pierval Santé.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #18 06/03/2018 11h22

Membre
Réputation :   75  

Acheter en 2018 ?

Un CGPI (Franck CALDARELLA) propose un bilan des SCPI 2017…
+ Bilan des SCPI en 2017 les meilleurs rendements.
+ Bilan des SCPI en 2017 les plus grosses capitalisations
+ Bilan des SCPI 2017 les plus grosses collectes

J’ai retenu qu’il avait fait le choix de ne pas commercialiser Corum. Selon lui, la politique d’investissement de CORUM est déraisonnable (suite à un échange par courriel).

Ce classement a eu le mérite d’attirer mon attention sur Notapierre, pour les investisseurs rassurés par les « paquebots » elle me semble très intéressante.

Bien entendu, il ne commercialise que les SCPI à capital variable et je trouve vraiment dommage de ne pas répertorier les SCPI à capital fixe actuellement en augmentation de capital. Il manque l’une de mes favorites : Foncia Pierre Rendement (en augmentation de capital régulièrement et jusqu’en avril 2018).

scpi-solution.com a écrit :

Notre sélection de SCPI pour ceux d’entre vous qui privilégient le rendement.
    Epargne Pierre, Interpierre, Nord Est Horizon.

    Notre sélection de SCPI thématiques (santé, écologie, tourisme, plus-value, valorisation).
    Pierval Santé, Primovie, PFO2, Foncia Cap Hébergimmo, Pierre 48 (SCPI de plus-value), Patrimmo Croissance (SCPI de valorisation). Novapierre Allemagne.

    Nos SCPI « valeur sûre » celles qui ont fait leurs preuvens dans le temps.
    Allianz Pierre, Epargne Foncière, Ficommerce, Immorente, PF1 Grand Paris (qui va devenir PF grand Paris) Rivoli Avenir Patrimoine.

Je voulais citer cette sélection car je trouve intéressant le découpage « rendement » / « valeur sûre » et cela reprend l’idée de mon message #88 où je fais référence à des SCPI de fond de portefeuille par rapport à des SCPI de rendement. Comme rien n’est réellement sûr, je n’utiliserai pas la dénomination « valeur sûre » !

Si ce type de classement attire votre attention, vous pouvez également consulter
SCPI : des chiffres toujours plus impressionnants. Top 10 meilleures SCPI de rendement 2018
Le Classement SCPI 2018 : des surprises !


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #19 25/03/2018 21h11

Membre
Réputation :   75  

Surin a écrit :

Quelle est votre définition de SCPI de rendement ?

Vous avez raison de faire cette remarque… mes propos manquaient particulièrement de clarté.

J’ai édité mon message en écrivant :  « offrant les meilleurs rendement ces 2 dernières années cf #92 »

@Nicha : 1/3 pour ces SCPI à rendement élevé (actuellement)… uniquement si vous êtes prêt à prendre le risque qui va avec… Car, en général, ces biens présentent un rendement élevé avec le locataire actuel dans les locaux. Pour de nombreux biens situés dans des zones peu prisées (petites métropoles ou villes de province), nous pouvons craindre qu’un départ du locataire entraîne une vacance relativement longue.

Personnellement, j’apprécie beaucoup Foncia Pierre Rendement… les politiques de gestion et d’investissement me semblent être menées avec une certaine constance et les résultats passés sont réguliers et satisfaisants (selon moi).

PFO2 : je suis aussi sociétaire de celle-ci. L’étiquette « bâtiment neuf ou rénové écologique » m’a séduit. Mais aujourd’hui, je ne suis pas aussi persuadé qu’avant d’avoir fait le bon choix. Le rendement diminue, la vacance augmente (Edit : le TOF s’est amélioré au 4T2017 pour revenir à 92,75%). J’ai le sentiment que Perial a délaissé cette SCPI au profit de PFO qui est plus séduisante aujourd’hui par rapport à 2014 (année où j’ai commencé mes investissements SCPI). Vu la communication actuelle de Perial, je me dis qu’ils se tournent vers PF1… Cette société de gestion donne l’impression de travailler sérieusement sur une seule SCPI à la fois.

Vous aurez noté qu’il ne s’agit que de ressentis. Si vous me lisez et que votre avis diffère largement… je vous remercie de vous exprimer.

Dernière modification par PierreP (25/03/2018 21h56)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #20 26/03/2018 13h12

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Foncia Pierre Rendement a été en AK pratiquement tout le temps ces dernières années : quand une AK était close (parfois un peu avant la date annoncée au départ, parfois après), une autre était lancée quelques mois plus tard. La date du 24 avril 2018 n’est pas "gravée dans le marbre".

Ainsi, la SCPI contrôle sa collecte (elle ne lance une AK que quand elle a de bonnes perspectives d’achat d’immeubles déjà "dans le tuyau"). Mais ceci n’a pas empêché qu’un passage en capital variable soit évoqué en AG (par la société de gestion : apparemment, ça serait plus simple pour elle. Comme associé, je préfère un capital fixe et des AK successives).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #21 26/03/2018 15h58

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

ChoukiDou a écrit :

Sur base des discussions que j’avais eu avec la BPE (la banque privée de la Banque Postale) de mon département je peux déjà vous dire qu’ils ne financent pas Epargne Pierre.

Ils ne financent pas non plus Foncia Pierre Rendement. En revanche pour Immorente c’est possible.

A voir si leur politique est identique quelle que soit le département ou la région.

C’est une décision par agence car j’ai pu financer Epargne Pierre

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #22 30/03/2018 23h10

Membre
Réputation :   53  

Je ne connais pas Genepierre mais si cela permet de financer les 2 autres, je pense qu’il peut être intéressant d’en prendre une "maison" de la SG et obtenir le financement.
De toute façon, il faudra probablement faire une concession à un moment ou à un autre, vous aurez du mal à trouver une banque qui vous suive sur tout sans demander de contre-partie donc autant en profiter pour renforcer la confiance mutuelle existant avec la SG.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #23 12/04/2018 12h01

Membre
Réputation :   75  

GoodbyLenine a écrit :

Pour une SCPI distribuant 9€/an/part, si la valeur de la part est vers 200€ lorsque le marché des SCPI offre une rentabilité moyenne de 4.5%, elle sera vers 150€ lorsque le marché des SCPI offre une rentabilité moyenne de 6%.

Attention à ce genre de calcul, il ne faut pas confondre de l’immobilier (et donc les SCPI) et une obligation à taux fixe.
La classe d’actif immobilier est plus complexe car les loyers ne sont justement pas fixes et il est extrêmement compliqué de modéliser le comportement des prix en fonction des taux. Il y aurait plein de paramètre à prendre en compte et donc autant d’hypothèses.

Je vous met ici un lien vers une analyse de Pierre Schoeffler, qui est probablement un de ceux qui fait le plus de recherches fondamentales sur la question.
La vidéo n’est pas très marketing (attention même à ne pas s’endormir smile) mais c’est pas vraiment le but
(Précision : taux de capitalisation = Prix de l’immobilier mais ça fonctionne à l’envers, le taux baisse les prix montent et inversement)



Vous remarquerez que la période analysée est de 1991-2016 et intègre donc la dernière grosse crise de l’immobilier commercial.

Dernière modification par cedREIM (12/04/2018 12h02)


Parrain ING : ASMYFZA

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #24 14/04/2018 10h13

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Bonjour Seneque,

voici quelques éléments de réponse :

1/ concernant Epargne Foncière, je ne vois pas l’intérêt de chercher à éviter l’emprunt surtout en ce moment. Les SCPI de Sofidy par exemple profite pleinement de leur capacité d’emprunt pour ne pas rater d’opportunité et investir en avance de phase sur la collecte.

2/ Pour moi, le RAN est un paramètre peu important surtout pour les grosses SCPI comme Immorente ou Efimmo bien diversifiées et dont la collecte est "raisonnable" au regard de leur taille.
Pour moi le TOF de Epargne Foncière qui semble durablement installé sous les 90% est inquiétant par rapport à des concurrents comme Immorente ou Efimmo qui malgré un patrimoine important et parfois vieillissant conserve toujours un TOF au dessus de 90%.

3/
* pour les SIIC : avec une vision long terme et une diversification suffisante, il me semble que vous pourriez éviter le temps passé/le stress.
* pour les SCPI à capital fixe : ce qui m’intéresse, c’est que ces SCPI ne se retrouvent pas (normalement) dans le cas d’une collecte surabondante qu’il faut investir rapidement. De fait, les arbitrages/investissement peuvent se faire de manière plus sereine et l’associé en place est, me semble-t-il, mieux protégé. Autre point, il n’y a pour la plupart des petites SCPI à capital fixe pas de gros assureurs comme associés.
* dès lors que les intérêts à payer sont très sensiblement moins élevés que les revenus nets tirés des SCPI, l’emprunt me semble pertinent (si vous êtes en capacité de fournir l’effort d’épargne).

Bien à vous,
cat

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #25 22/02/2019 14h40

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Pour évaluer le rendement net d’une SCPI ayant investi à l’étranger, il faut le TMI IR et le taux moyen IR (facile à trouver : c’est le taux du PAS) de l’associé (si c’est une personne physique fiscalement résident en France). Il faudra aussi tenir compte des % de revenus fonciers de la SCPI issus de pays en 8TI et 8TK, et du ratio entre résultat net réalisé  venant des revenus fonciers et montant distribué (différences: distribution de plus-value, et ajout/retrait du RAN), sans oublier les éventuels revenus financiers de quelques SCPI (souvent d’impact marginal, mais pas toujours…).

Ce calcul n’est pas "trivial". Et on ne disposera des informations en question (pour 2018) qu’avec les IFU (ou les Rapports Annuels, pour certaines SCPI), donc pas avant quelques mois.

Si l’associé est une personne morale à l’IS, ou non-résident fiscal en France, c’est encore d’autres calculs qu’il faudra faire…

Mais effectivement, à la grosse louche, dans la majorité des cas, il est probable que les SCPI largement investies à l’étranger (Corum XL, Novapierre Allemagne, Corum Origin) aient un rendement net plus favorable/gros (si on le compare à leur rendement évalué selon la distribution réalisée) que les SCPI investies uniquement, ou majoritairement, en France.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur