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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#51 12/05/2017 16h55

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L’emprunt est fait par la SCI donc cela n’intervient pas, bien entendu, comme un apport au CCA.

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#52 18/05/2017 16h27

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Pour commencer, bonjour tout le monde. Je me permets de rebondir sur ce fil, car je suis dans cette réflexion à l’heure actuelle. (si ce n’est pas le bon endroit, désolé ça ne me paraissait pas trop mal)

J’envisage l’acquisition de 40K de SCPI avec un crédit sur 20 ans.

Pour info, j’ai 40 ans, marié avec 3 enfants, mon TMI est 14% et voilà mon petit bilan à l’heure actuelle :

- RP ~220K avec 120K restant dû

- Ass. Vie : 8K
- PEL : 60K
- Livret A : 20K
- PEA : 2.5K

- Appart ~35K avec 35K restant dû (acheté en 2015)

J’ai l’opportunité de faire un prêt de 40K avec un taux de 1.25% et des frais de dossier d’environ 600€.

A la base, j’avais prévu d’acheter un second appartement, mais pour le moment je ne trouve pas ce que je veux. Alors je sais bien qu’en terme de rentabilité, les SCPI n’égalent pas l’immo en direct (en règle général, il y a toujours des exceptions) mais d’un autre côté, ne rien avoir à gérer me convient très bien aussi. L’idée étant d’avoir à terme un complément de revenus pour mes vieux jours.

De plus, j’ai la possibilité de moduler mes prêts (à la hausse ou à la baisse) et donc d’arriver tout de même à caser un nouveau prêt en baissant les remboursements des autres si je trouve la perle rare un de ces 4, sait-on jamais.

Bref, respectant la maxime "ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier", j’envisageais de partir sur 2 SCPI distinctes mais je ne suis pas encore sur.

Pourquoi ? Simplement car je dois faire des prêts distincts pour des achats de SCPI distinctes et donc payer les frais de dossier pour chaque, c’est l’un des points qui me dérange le plus dans ma réflexion actuelle.

Les deux SCPI que j’envisageais de prendre sont les suivantes :

- En premier lieu, Corum convictions, elle est jeune et probablement moins sûre que d’autres, mais j’aime le fait qu’elle parte à l’Europe et qu’elle soit assez diversifiée. Après bien sûr ce que j’aime moins c’est qu’avec sa forte croissance, difficile de savoir si elle va pouvoir investir sereinement ces fonds.

- En second lieu, je n’ai vraiment pas de certitude, mais je serais bien parti sur Immorente par exemple. Une SCPI qui a fait ses preuves, qui a un historique qui joue pour elle, la vision à long terme semble bonne et ça me plait. Le rendement n’est pas le meilleur du marché mais ça me semble correct et permet d’avoir une valeur plus "sure", mais là clairement je suis ouvert à toute alternative.

Après j’hésite, partir sur 2 investissement à 20k avec 600€ de frais chacun plombe forcement le rendement, du coup je n’ai pas tranché et je n’ai rien contre un point de vue extérieur.

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#53 31/05/2017 18h10

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cat a écrit :

Pour optimiser, vous devriez emprunter beaucoup plus et mettre beaucoup moins au comptant

J’apprécie pleinement votre aide et m’excuse de compléter avec d’autres informations me concernant qui me porteraient sur un autre choix.
Mon objectif étant de placer une partie de mes liquidités, je pensais faire plutot du 50% emprunt, 50% fonds propres, et arriver à un résultat à l’équilibre ou légèrement positif.

cat a écrit :

Le comptant devrait par ailleurs être plutôt utilisé pour acheter de l’usufruit et non pas des parts en pleine propriété. Votre TRI devrait alors assez sensiblement s’améliorer.
cat

C’est ce que j’ai pu lire dans la file de Stéphane (https://www.devenir-rentier.fr/t10012), où il indique que l’ont peut amortir l’usufruit.
Cependant comme l’indique Carpediem (https://www.devenir-rentier.fr/p234169#p234169),

Carpediem a écrit :

l’usufruit en SCI doit être inclus dans votre base ISF pour la totalité de la pleine propriété. Pour résumé, 100 K€ en US 35% correspondent à 285K€ en valeur ISF, il suffit de 455 K€ en usufruit à 35% pour atteindre le seuil redevable de l’ISF."

Comme je ne suis pas très loin de l’ISF, le passage au dessus des 1,3M coûte à lui seul 2,5K/an et auquel ajouter en gros 0,7% de la pleine propriété des parts, c’est-à-dire 2% par an de la somme placée !
Dans cette configuration on pourrait penser aller plutot vers l’autre piste, à savoir l’achat de la nue propriété ; cependant les intérêt de l’emprunt souscrits ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers de l’investisseur.
En supposant qu’il y ait une bulle immobilière et SCPI gonflée par les taux d’emprunt bas, et si celle-ci peut se dégonfler dans un avenir relativement proche, l’intérêt actuel de l’immobilier est de profiter de ces taux bas.

Dernière modification par Highlicoptere (31/05/2017 18h11)

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#54 31/05/2017 18h32

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Au comptant, vous pouvez investir dans une très large large classes d’actifs. Si l’usufruit ne vous tente pas, vous pouvez y mettre tout type d’actions (dont des foncières cotées avec un IS à 15% sur les dividendes, c’est bon à prendre), obligations, …

Après, je ne comprends pas exactement ce qui vous contraint à mettre autant de liquidités dès le départ. Il y a probablement d’autres choses à faire avec, non?

Dernière modification par cat (31/05/2017 18h34)

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#55 31/05/2017 19h23

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Vous semblez avoir mal compris/interprété ce que Carpediem a écrit

Carpediem a écrit :

l’usufruit en SCI doit être inclus dans votre base ISF pour la totalité de la pleine propriété. Pour résumé, 100 K€ en US 35% correspondent à 285K€ en valeur ISF, il suffit de 455 K€ en usufruit à 35% pour atteindre le seuil redevable de l’ISF."

Cette remarque de Carpediem s’applique si un contribuable détient lui-même l’usufruit de parts de SCI (ou de SCPI, qui sont elles-même des SCI transparentes fiscalement), ce qui arrive typiquement lorsqu’un contribuable avec un patrimoine conséquent prépare sa succession en donnant la nue-propriété de parts de SCI, tout en en conservant l’usufruit pour financer son train de vie avec les revenus de la SCI. Dans ce cas, c’est bien la valeur en pleine propriété de ces parts de SCI qui est à inclure dans l’assiette ISF de l’usufruitier.

Le cas d’une SCI IS détenant de l’usufruit temporaire (ou viager d’ailleurs) est différent. Une telle SCI n’est pas fiscalement transparente, et e ne vois pas en vertu de quoi les actifs de la SCI pourraient ou devraient être inclus dans la base ISF de ses associés. C’est juste la valeur des parts de chaque associé qui est à inclure dans l’assiette ISF de cet associé, et cette valeur est à calculer en faisant la différence entre les actifs et les passifs de la SCI.

Si quelqu’un peut fournir la référence d’un texte officiel qui indiquerait le contraire, merci de le citer.

Highlicoptere a écrit :

En supposant qu’il y ait une bulle immobilière et SCPI gonflée par les taux d’emprunt bas, et si celle-ci peut se dégonfler dans un avenir relativement proche, l’intérêt actuel de l’immobilier est de profiter de ces taux bas.

Ce raisonnement ne me semble pas tout à fait correct :
- Imaginez que vous empruntez 100 k€ à 2% (assurance incluse) sur 15 ans (échéance : 7 783€/an)pour acheter des parts de SCPI rapportant 4 500€/an (avant fiscalité…).
- Si dans "un avenir relativement proche" cette supposée "bulle immobilière et SCPI" se dégonfle, et que (en retenant les ordres de grandeur de la précédente bulle des SCPI vers 1995) la valeur de vos parts (devenues par ailleurs invendables, faute d’acheteurs) passe à 50 k€, même si leurs dividendes résistent mieux et passent à 3 500€/an, si la situation reste stable ensuite …
  - … Vous subirez une perte conséquente (chaque année 1 000€ de plus à sortir, sans rentrer dans ses fonds lors de la revente des parts)

Si vous supposez qu’il y a une bulle qui peut se dégonfler dans un avenir relativement proche, gardez votre cash, et évitez d’emprunter pour acheter des actifs supposés trop surévalués.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#56 01/06/2017 17h47

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cat a écrit :

Au comptant, vous pouvez investir dans une très large large classes d’actifs. Si l’usufruit ne vous tente pas, vous pouvez y mettre tout type d’actions (dont des foncières cotées avec un IS à 15% sur les dividendes, c’est bon à prendre), obligations, …
Après, je ne comprends pas exactement ce qui vous contraint à mettre autant de liquidités dès le départ. Il y a probablement d’autres choses à faire avec, non?

J’ai mis à jour ma présentation pour ne pas trop m’étaller sur cette page. (https://www.devenir-rentier.fr/p244235#p244235)
L’idée étant de placer mes liquidités, j’ai l’impression (peut-être à tord), que les SCPIs présentent un risque (et un gain) moins élevé que d’autres supports.
En effet je peux prendre de l’usufruit (ou autres) avec la partie mise au comptant, si la banque me suit dans cette configuration.

GoodbyLenine a écrit :

C’est juste la valeur des parts de chaque associé qui est à inclure dans l’assiette ISF de cet associé, et cette valeur est à calculer en faisant la différence entre les actifs et les passifs de la SCI.

En effet cela change complètement la donne au regad de l’usufruit/ISF !
Pour l’intérêt d’investir en immobilier vs bulle éventuelle, vous avez bien entendu raison, et je ne peux avoir aucune idée réelle si bulle il y a et quelle dévaluation elle pourrait entrainer ; mais si je m’oriente tout de même sur de l’immobilier, un "mix" avec de l’emprunt me semble répartir le risque dans les deux sens.

Dernière modification par Highlicoptere (01/06/2017 18h08)

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