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#26 05/05/2017 15h30

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Je ne fais qu’un constat, ce qui n’enlève rien à l’intérêt d’investir qui plus est à crédit ou en nue-propriété, dans un contexte où l’ensemble des investissements hors boursiers a cette même tendance à la baisse.

Simplement quand on fait des projections à 10 ou 20 ans, se baser sur 5% est optimiste, ceux qui le faisaient il y a 5 ou 10 ans sur la base de 5,5 ou 6% peuvent vous le confirmer.

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#27 05/05/2017 15h54

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@Cricri : pour info de mon coté j’ai fait cette op dans une logique

1) de création de SCI patrimoniale (SCP pour ceux qui aiment ce terme) de facon a y loger de la SCPI mais aussi un portefeuille titres (foncieres ou autres pourquoi pas) et peut etre effectivement acheter de l’US pour financer le delta avec crédit.

2) diversifier mon asset mix

Et je commence avec 100k (alors que je peux emprunter jusqu’à 400k) car je pense y aller progressivement, et surtout je ne veux pas m’enlever un cout d’opportunité.

Le taux de crédit bas me laisse un peu de marge pour absorber une erosion des rendements (TRI à presque 10%)

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#28 05/05/2017 17h23

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Roudoudou , ouvrir une SCI pour 100000 de scpi ne semble pas bien rentable d’après ce que disait stephane … ?

Si j’arrive à un TRI proche des 10% sur 20 ans pour un revenu passif par la suite … perso je prendrai une louche minimum …

Surin , dans mes simulations je prendrai du 3.8 à 4% … Je pense être assez conservateur comme ça …

Mais j’ai pas encore toute les billes ( connaissances) pour avoir un calcul précis pour le moment  … car d’emprunter via une SCI ok , le montant des loyer ok , taux du crédit ok, déduire les intérêts d’emprunt ok.. tout ça c’est déjà mon business avec l’immobilier physique.

La fiscalité 15% puis 33% sur les bénéfices ok, rajouté 15% pour le versement de dividende par la suite ok. Donc pas de prélèvement sociaux dans une SCI ?
Si j’ai des liquidités , achat en usufruit pour optimiser le TRI ok .

Mais pourquoi mettre une capacité d’épargne dans la sci ( préconiser d’après mes recherche ) ? Pour ce faire une sorte d’emprunt perso avantageux par la suite ?

Et pour calculer ma rentabilité et mon tri , me manque t’il quelques chose dans mes connaissances ?

Dernière modification par cricri77700 (05/05/2017 17h29)


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#29 05/05/2017 17h41

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Si vous faites la compta vous même et il n’y a pas/peu de frais bancaires c’est rentable.

La compta d’une SCI qui touche X loyers par an n’est pas si compliquée.

La problématique n’est pas que le TRI mais surtout la liquidité

Il n’y a pas de PS dans une société IS

Prendre un risque accru juste pour amortir des frais (surtout de quelques centaines d’euros) ne me semble pas une bonne raison. D’autant plus que vous pouvez y aller graduellement.

Dernière modification par roudoudou (05/05/2017 17h42)

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#30 05/05/2017 17h49

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Oui j’ai de bonne base en comptabilité et ma femme comptable m’aide uniquement pour les écriture pour mon activité en LMNP..

Je m’étais renseigne pour ouvrir une sasu à l’is pour marchand de bien … c’est quasi identique en fait …

Donc si c’est pas obligé d’avoir un expert comptable , je vais faire ça moi même c’est sur …

Concernant la liquidité ,

Dans ma simulation avec 150000 euros sur 20 ans , sur un crédit amortissable , les mensualités sont supérieurs aux loyers , de quelle liquidité parler vous sur ce cas ? Ne sommes nous pas obligé d’utiliser notre capacité d’épargne pour ce projet ?


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#31 05/05/2017 18h23

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Il faut considérer inclure de l’usufruit temporaire

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#32 05/05/2017 19h59

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J’ai fais mes devoirs smile

Je viens d’affiner mes calculs :

Projet : création d’une SCI à l’IS .

Nota :
-15% prélevé sur 38120 euros puis 33% au dessus .
-100% des sommes sorties sont soumis au prélèvement sociaux
- un abattement de 40% de ce qui sort en dividende est appliqué puis le reste est imposé sur le revenue .
- par contre la capacité d’épargne mise dans la société peut être récupérer sans payer l’IS ou les PS… Par exemple si j’ai mis 100000 euros dans la sci , lorsque j’ai 100000 de trésorerie , je peux récupérer mes 100000 euros sans fiscalité .
- je peux optimiser cela en achetant de l’usufruit avec du cash pour avoir un amortissement supplémentaire ( par exemple 10% par ans sur 10 ans pour un usufruit de 10 ans )

Hypothèse investissement 300000 euros à 1.65 sur 20 ans :
Emprunt : 1533 euros
Loyer SCPI ( sans augmentation de part et de loyer ) 4% donc 12000 euros de loyer.

Sur 20 ans :
-25200 euros d’impôt sur les 20 ans
-18396 euros de credit / ans
-7653 euros d’effort d’épargne / ans

Je note que je met 7656 euros de capacité d’épargne par ans …
J’ai donc fais une simulation avec cette argent placé avec un rendement de 4% net pendant 20ans ( mélange de bourse et PEL et assurance vie ).. résultat : 233138 euros .

Contre la SCI à l’IS : au bout de 20 ans : 300000 euros de scpi à 4% de rendement totalement financer .

J’ai compris qu’il ne faut pas sortir la somme car les impôts sur le revenue ouch…
Mais pour une rente c’est parfait .

De plus il y a une optimisation à faire avec de l’achat en usufruit en cash en plus …

Conclusion :
-Entre ne rien faire ( enfin placé une capacité d’épargne à un taux conservateur à 4% ) et investir dans la sci , la deuxième hypothèse rapportera plus d’argent ( je pense avoir été conservateur avec 4% de rendement )
- j’ai le statut LMNP , j’ai un PEA .. ouvrir une SCI permet de diversifié SA PROPRE FISCALITÉ .

Suis-je logique ?

Dernière modification par cricri77700 (05/05/2017 21h13)


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#33 05/05/2017 21h12

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GoodbyLenine a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

De ce que j’observe sur les SCPI depuis quelques années, …/… les loyers ont aussi évolué en (certes légère) baisse pour la plupart des SCPI.

J’ai essayé de quantifier cette évolution, en utilisant le nouvel indice de l’IEIF (ici) (qui remplace celui publié avant, qui montrait des valeurs annuelles de 1988 à 2012, et la grosse baisse du prix des parts de 1171 (1993) à 567 (1998). Note: j’ai eu du mal à rapprocher les 2 indices, car le nouveau prétend que la perf totale, dividendes réinvestis, de 1988 à 2012 est 30% meilleure).

Voici ce que j’ai trouvé (moyennes, sur les 5 dernières années) :
   prix des parts :  +1%/an , soit 1872 -> 1969.38 entre 31/12/20111 et 31/12/2016
   dividende 2011 de 99.4 (rendement 2011 * moyenne prix de part fin 2010 et 2011)
   dividende 2012 de 96.9 (rendement 2012 * moyenne prix de part fin 2011 et 2012)       
   dividende 2013 de 97.5       
   dividende 2014 de 95.8    (entre 1988 et 2016 : max = 107.3 en 2008, min = 66.0 en 1996)
   dividende 2015 de 95.1    (entre 2001 et 2015 : min = 91.5 en 2001)
   dividende 2016 de 89.6  soit sur 5 ans un dividende qui a évolué de -2%/an en moyenne
     

Ces évolutions n’ont rien d’illogique vu le contexte (avec des taux en baisse, et pas mal de SCPI qui freinent la baisse de leur dividendes en distribuant des plus-values). Mais les foncières ont bien mieux performé…

J’ai aussi utilisé ces chiffres pour calculer sur longue période l’évolution des rendements annualisés des SCPI pour un investissement à un instant T en "one shot"

Voici ce que cela donne :

https://imageshack.com/i/poLv06p8p

1er enseignement : un investissement au plus mauvais moment, soit vers 1991, à servi du 6% annualisé.

2ème enseignement : les rendements ne sont jamais descendus sous 4,57%, la plus mauvaise valeur obtenue pour un investissement en 2010.

3ème enseignement : les rendements ont augmenté, aidés par la baisse de l’inflation. Toutefois je me garderais bien d’affirmer que les rendements vont poursuivre leur remontée.

Dernière modification par sinwave (05/05/2017 21h15)

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#34 05/05/2017 21h15

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J’ai fais mes devoirs smile

Je viens d’affiner mes calculs :

Projet : création d’une SCI à l’IS .

Nota :
-15% prélevé sur 38120 euros puis 33% au dessus .
-100% des sommes sorties sont soumis au prélèvement sociaux
- un abattement de 40% de ce qui sort en dividende est appliqué puis le reste est imposé sur le revenue .
- par contre la capacité d’épargne mise dans la société peut être récupérer sans payer l’IS ou les PS… Par exemple si j’ai mis 100000 euros dans la sci , lorsque j’ai 100000 de trésorerie , je peux récupérer mes 100000 euros sans fiscalité .
- je peux optimiser cela en achetant de l’usufruit avec du cash pour avoir un amortissement supplémentaire ( par exemple 10% par ans sur 10 ans pour un usufruit de 10 ans )

Hypothèse investissement 300000 euros à 1.65 sur 20 ans :
Emprunt : 1533 euros
Loyer SCPI ( sans augmentation de part et de loyer ) 4% donc 12000 euros de loyer.

Sur 20 ans :
-25200 euros d’impôt sur les 20 ans
-18396 euros de credit / ans
-7653 euros d’effort d’épargne / ans

Si je n’investis pas dans une SCI et que je place la capacité d’épargne envisage :
Je note que je met 7656 euros de capacité d’épargne par ans …
J’ai donc fais une simulation avec cette argent placé avec un rendement de 4% net pendant 20ans ( mélange de bourse et PEL et assurance vie ).. résultat : 233138 euros .

Contre la SCI à l’IS : au bout de 20 ans : 300000 euros de scpi à 4% de rendement totalement financer . ( moins impot is )

J’ai compris qu’il ne faut pas sortir la somme total car les impôts sur le revenue ouch…
Mais pour une rente c’est parfait .

De plus il y a une optimisation à faire avec de l’achat en usufruit en cash en plus …

Conclusion :
-Entre ne rien faire ( enfin placé une capacité d’épargne à un taux conservateur à 4% ) et investir dans la sci , la deuxième hypothèse rapportera plus d’argent ( je pense avoir été conservateur avec 4% de rendement )
- j’ai le statut LMNP , j’ai un PEA .. ouvrir une SCI permet de diversifié SA PROPRE FISCALITÉ .

Suis-je logique?

Dernière modification par cricri77700 (05/05/2017 21h21)


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#35 05/05/2017 23h27

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Sinwave , je n’avais pas vu votre message … vu l’historique sur les rendements.. on investit donc sur un point bas .  Mais à contrario , on parle quand même de bulle sur ce type d’investissement en ce moment …


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#36 06/05/2017 01h36

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cricri77700 a écrit :

Suis-je logique?

Pas complètement, car vous devriez, avec vos hypothèses, tenir compte de la fiscalité pour sortir le cash de la SCI IS (amputer les 300 000€ de 15.5% et de 60%*14% pour PS et IR, en supposant étaler les sorties, et rester à 14% de TMI IR, et à PS inchangé, alors que ça devrait passer sous peu à 17%) avant de comparer le résultat (ici : 228 300€) avec celui obtenu après toute fiscalité avec vos autres alternatives. 

En gros, avec vos hypothèses (que je trouve conservatrices au niveau SCI IS), et sans les autres optimisations que vous ne manquerez pas avec le temps d’identifier (par ex. : les SCPI avec revenus à l’étranger imposé à la source sont assez "sympa" pour une SCI IS; négociez des échéances trimestrielles ou annuelles, vers début février/mai/août/novembre, quand les revenus des SCPI seront rentrés; etc.), c’est presque équivalent.

A votre place, j’envisagerais sérieusement l’emprunt in-fine 20 ans avec 0.5% de plus (il y aura bien plus d’argent qui "travaillera" dans la SCI sur la durée, mais aussi plus de risques à assumer), et pas seulement avec l’idée de revendre les parts de SCPI à terme (les revenus de vos investissements excéderont largement les échéances, sauf la dernière, mais vous aurez alors pas mal de cash accumulé, en plus du cash avec lequel vous aurez alimenté votre CCA, et aurez pu acquérir dans la SCI des actifs plus liquides (et souvent plus rentables, mais moins finançable à crédit) que des parts de SCPI, pour rembourser une bonne partie de l’emprunt).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#37 06/05/2017 10h55

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Oui en effet  .. du coup le résultat sera égale. Quoique l’argent que j’aurai investi dans la sci que j’aurai récupéré n’aura pas de fiscalité de ce que j’ai compris ?

L’avantage est que je diversifie ma fiscalité .


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#38 07/05/2017 10h00

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@ cricri77700
L’argent que vous avancerez à la SC par l’intermédiaire du CCA pourra effectivement vous être restitué sans fiscalité (sauf si vous avez prévu que la société vous paie des intérêts).

@ GBL

GBL a écrit :

les SCPI avec revenus à l’étranger imposé à la source sont assez "sympa" pour une SCI IS

Pourriez-vous préciser ce que vous entendez par là? Il me semble en effet que :
* si la SC est imposée uniquement au taux réduit de 15%, l’impôt à la source étranger sera tout le temps supérieur. Il faut donc pour être gagnant supposer que le rendement brut à l’étranger est supérieur à celui en France. C’est peut-être le cas mais c’est indépendant de la fiscalité.
* si la SC n’est pas imposée uniquement au taux réduit, l’impôt à la source étranger est généralement < 33% et donc dans ce cas, effectivement, c’est favorable.

Je serai heureux que vous complétiez si jamais je ratais quelque chose d’important concernant l’aspect "sympa" des SCPI avec revenus à l’étranger.

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#39 09/05/2017 22h27

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J’en parle dans mon étude sur les scpi internationales, déjà publiée sur le forum : les revenus de source étrangère ne sont pas taxés une seconde fois, à l’IS en France.

scpi internationales

Concrètement, votre expert-comptable devra faire une rectification extra comptable du bénéfice net comptable déterminé selon les règles du droit comptables.

Il déduira les revenus de source étrangère du bénéfice net comptable de la société, avant de calculer l’IS français.

En pratique, c’est très avantageux.

Dernière modification par stephane (09/05/2017 22h31)

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#40 10/05/2017 00h07

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J’ai déjà consulté votre document Stéphane. Néanmoins si la SC est uniquement au taux réduit de 15%, je ne vois aucun avantage fiscal car l’impôt prélevé à la source à l’étranger sera plus élevé que ce taux de 15% (bien entendu ce que j’écris n’est valable qu’à montant brut égal entre le revenu foncier étranger et le revenu foncier français).

Si l’on passe au taux plein à 33%, c’est effectivement une autre histoire.

Dernière modification par cat (10/05/2017 00h09)

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[+1]    #41 10/05/2017 09h05

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Bonjour à tous,

N’oubliez pas dans vos calculs de faire aussi une simulation tenant compte des "promesses" du nouveau président, qui vont beaucoup impacter l’immobilier et les montages dont on parle ici :

- augmentation de la CSG qui fera monter le taux des PS à 17,2%
- passage du taux d’IS à 25% au lieu de 33%
- prélèvement forfaitaire libératoire à 30% (PS compris) pour les dividendes versés par la SCI IS


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#42 10/05/2017 13h25

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Bonjour.

Je fais un retour sur le sujet …

Le CGP que j’ai vu avec mon conseillé m’avaient indiqué qu’il me prêtait à 1.67 sur 20 ans pour des SCPI et que je devais uniquement faire un nantissement sur un compte titre des part de SCPI .

Jusqu’à tout va bien …

Le CGP me dit aujourd’hui qu’il prête pour des SCPI uniquement aux clients qui ont de l’épargne liquide ( livret , CTO , pea , assurance vie bien que le terme liquide n’est pas approprié à ce panel )

Et en plus à hauteur de 30% .

C’est à dire que si on a 100000 euros d’épargne , il prête que 30000 euros pour des SCPI ?

Bref je vais voir ailleurs …

Je comprends pas l’incompétence des CGP dans les banques et se n’est pas la première fois…

Quand il m’a reçu , même pas il me demande mon patrimoine , calcul ma tmi … il me dit juste " j’ai vu que vous avez un parc immobilier qui devient conséquent , pour ne pas être LMP ?"  Je lui répond que fiscalement d’après mes calculs se n’est pas intéressant dans mon cas et je l’invité à me prouver le contraire … puis pas d’argument …

Ensuite aujourd’hui , il me demande pourquoi une SCI .. Je lui répond que ma tmi va passer à 30 à mon prochain investissement que se soit scpi ou immobilier physique ou dans 2 à 3 ans quand mes stocks de charges seront revenu à 0 enfin bref … j’avais l’impression de lui apprendre la fiscalité d’une SCI …
Et il a du apprendre que sa banque ne prête que 30% sur l’épargne disponible car forcément il ne me l’à pas dit .

Pour conclure , il ne calcule pas le taux d’endettement mais se base sur mon épargne pour le prêt de SCPI … Je vais donc voir avec d’autre banque…

Mais franchement , je suis choqué par l’incompétence des cgp en banque …

Voilà pour le retour ..


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#43 10/05/2017 13h45

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Le CGP cherche uniquement à se couvrir avec du collatéral, il ne va pas plus loin dans votre cas.

Encore des livrets, ça peut être comptabilisé à 100%. Mais comme vous avez un parc immobilier important, le CGP pense que c’est principalement de l’épargne de précaution de l’exploitation de ces biens et non du cash qui dort dans un livret. Donc il met un discount.

CTO, PEA, AV, avec la "volatilité = risque" bien connu chez les banquiers. Ils appliquent également un discount (j’ai entendu dire que c’était de l’ordre de 50%).

En gros vous êtes valorisé en fonction de vos actifs plutôt que de vos futurs revenus actualisés.

Après, est ce que c’est toujours comme ça ? Aucune idée.

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#44 10/05/2017 14h05

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les 30% sont peut être ce qu’il doit avoir pour vous prêter.
Vous voulez 100, il a besoin de 30.
Vérifiez cela.

Après, pourquoi voulez vous que la banque vous prêt si vous n’avez rien chez eux?
La banque ne gagne pas d’argent avec les prêts (uniquement frais de dossier et caution logement).
Par ailleurs, de part votre culture et les connaissances que vous avez développez seul ou via le forum, vous n’êtes pas un bon profil pour la banque; vous faites vos PEA et assurance vie ne ligne car moins chère.

Je pense que dans les prochaines années, les banques vont user de leur pouvoir de prêt…

Aujourd’hui seul les clients de gestion de fortune sont dans un schéma gagnant gagnant.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#45 10/05/2017 14h18

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Vous avez raison flyz c’est l’impression que cela m’a donné également .

La banque y gagne un peu quand même avec la domiciliation des revenues , un pel plein et rachat de tout mes crédits et demande de prêt ultérieur … Je suis dans une tranche de salaire qui me permet d’avoir des taux assez attractif sans négocier . Actuellement 1.67 sur 20 ans sans négocier c’est pas si mal …

Pour les 30% j’ai bien compris car il m’a dit l’exemple d’une personne qui a 100000 euros d’épargne sa fera 30000 euros …

A voir dans d’autre banque…


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#46 12/05/2017 15h29

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(vu le titre de cette conversation, je me permets de mettre mon raisonnement ici.
Merci à la modération de m’indiquer s’il faut que je fasse (ou de faire) un topic spécifique si nécessaire si cela leur semble plus approprié.)

Bonjour,

Je m’intéresse également à l’achat de SCPI.
Mon but est de placer des liquidités sur un support "sans risque" à long terme (20 ans), sans rechercher à avoir de nouveaux revenus présents ou futurs (ceux-ci étant déjà assez élevés par ailleurs et devraient l’être lors de mon départ en retraite dans 20-30 ans).
Je souhaite donc évaluer la performace des SCPIs (+ effet de levier) afin de la comparer à d’autres scénarios (par ex. l’assurance vie + éventuellement l’achat de ma RP dans 5-10 ans).

Pour ma simulation, je prends le montage proposé par Stéphane : loger des SCPI dans une SCI à l’IS (Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique).
Je prends une hypothèse de taux de rendement (pessimiste ?) de 3,8% et choisis le montant de mon emprunt de sorte que le résultat de la SC soit à l’équilibre après impots et paiement des mensualités.

montant investi                700 K
apport personnel             312 K
rdt : taux de rendement     3,8%   
rdt : montant annuel          27 K
IS (les bénéfices sont < à 38K)    15%   
Rdt net                     3,2% nets de fiscalité
       
       
emprunt       
    montant                388 K
    mensualité             1,9 K/mois
    annualité                 23 K/an
    déduction des intérêts d’emprunt
        (je prends une moyenne sur
          les 20 ans)     388 €/mois
    déduction des intérêts d’emprunt
        par an             4,7 K/an
       
montant restant après IS    23 K
       
différence    0,0    K/an

valeur au rachat des parts de SCPI (perte de 10%)    630    K
       
durée de l’opération    20 ans

TRI    3,6% nets, bruts d’impôts sur les dividendes
(2,5% net après sortie en dividendes <= notons que la sortie du capital investi sur le compte courant, 312K, se fait sans avoir à payer d’imposition sur les dividendes ; on peut donc compter une "moyenne" de 3% net d’impôts sur div.)

Cela vous semble t’il correct ?

Dernière modification par Highlicoptere (12/05/2017 17h00)

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#47 12/05/2017 15h54

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A chaud les 3.6% brut d’impôt sur le div me paraissent faible

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#48 12/05/2017 16h07

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cricri77700 a écrit :

Mais franchement , je suis choqué par l’incompétence des cgp en banque …

C’est tout le problème de dépendre DU CGP de VOTRE banque s’il n’y en a qu’une avec laquelle vous avez une relation.

Il ne faut pas hésiter à aller voir ailleurs si l’herbe est plus verte et multiplier les comptes, contrats, livrets, y compris pour les enfants. Ca fait plaisir au conseiller et ça n’engage pas à long terme.

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#49 12/05/2017 16h28

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Highlicoptere a écrit :

Cela vous semble t’il correct ?

Oui (pas vérifié en détails mais avec vos hypothèses je dois trouver un résultat assez similaire).
Pour optimiser, vous devriez emprunter beaucoup plus et mettre beaucoup moins au comptant. Le comptant devrait par ailleurs être plutôt utilisé pour acheter de l’usufruit et non pas des parts en pleine propriété. Votre TRI devrait alors assez sensiblement s’améliorer.

Bien à vous
cat

Dernière modification par cat (12/05/2017 16h29)

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#50 12/05/2017 16h50

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cat a écrit :

L’argent que vous avancerez à la SC par l’intermédiaire du CCA pourra effectivement vous être restitué sans fiscalité (sauf si vous avez prévu que la société vous paie des intérêts).

dans mon hypothèse j’entends que j’ai avancé à la SCI sur mon compte courant de la SCI l’ensemble de la somme, emprunt compris, soit 700K ; mais peut-être que je me trompe ; comme c’est la SCI qui fait l’emprunt, suis-je limité à mon apport hors emprunt ? (ce qui paraîtrait malheureusement plus logique)

Dernière modification par Highlicoptere (12/05/2017 16h52)

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