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[+7]    #1 11/02/2020 09h09

Membre
Réputation :   89  

https://zupimages.net/up/20/07/9r88.png

Voici un classement des OPCI du marché ou l’on commence à avoir un historique sur trois ans.
Certains se posent la question d’un investissement sur les OPCI ou sur les SCPI. On voit avec l’année 2018 que les OPCI ont une forte volatilité, notamment du à leurs poches actions et aux foncières cotées qui ont sous préformés en 2018.
L’OPCI SWISSLIFE DYNAPIERRE par exemple qui à seulement 5% de poche action à été très peu impactée en 2018, contrairement à l’OPCI GROUPAMA GAN PIERRE 1 qui comporte 30% de foncières cotées.
Ce tableau permet de voir les sociètés de gestion qu’il faut éviter par leurs sous performance chronique. et celles qui seront plus stable chaque années car la poche foncière non coté est plus importante.

https://zupimages.net/up/20/07/x2l2.png

OPCI : définition

Les OPCI ont été créés en 2005 (Ordonnance n° 2005-1278). Ils sont agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Comme les Sicav ou les FCP, ils permettent à plusieurs épargnants de regrouper leur mise et d’investir dans la pierre sous une forme indirecte.

Les OPCI sont gérés par une société de portefeuille, préalablement agréée par l’AMF. Réglementairement, l’actif d’un OPCI est constitué d’au moins 60 % d’investissements à caractère immobilier. Il doit conserver un volant d’actifs liquides (10%) afin de pouvoir répondre aux demandes de retraits.

Dans certaines limites, les OPCI peuvent emprunter pour acquérir des immeubles. Des emprunts d’espèces sont aussi possibles, mais ils ne doivent pas excéder 10% de la valeur des actifs immobiliers.

Types d’OPCI

On distingue 2 types d’OPCI : FPI et SPPICAV.

Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) sont des copropriétés de valeurs mobilières, émettant des parts. Le porteur ne dispose pas des droits conférés à un actionnaire. Les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques.

Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable (SPPICAV) émettent des actions de façon proportionnelle aux demandes de souscription. Elles sont notamment présentes en unités de compte dans les contrats d’assurance-vie. Les détenteurs d’actions d’un OPCI-SPPICAV ont le statut d’actionnaires. Ils peuvent donc s’exprimer sur la gestion de l’OPCI lors des assemblées générales. Les revenus distribués par les SPPICAV sont imposés comme des dividendes et des plus-values d’actions.

Obligations distributives

Quel que soit leur statut juridique, les OPCI sont tenus à des obligations distributives.

    Les SPPICAV doivent notamment distribuer à leurs actionnaires au moins 85 % des revenus locatifs et financiers et au moins 50 % des plus-values de cession d’actifs.
    Les FPI sont notamment tenus de rétrocéder aux épargnants au moins 85% des revenus locatifs et financiers et 85 % (minimum) des plus-values de cession.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (16/02/2020 12h11)

Mots-clés : classement, opci (organisme de placement collectif immobilier), opci, performance

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#2 11/02/2020 09h40

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Réputation :   115  

J’ai observé dans les deux opci que je suis (dynapierre et premium) une forte revalorisation au 31/12 et au 15/01 . Je ne m’y intéresse que depuis un an donc je ne sais pas si c’est toujours ainsi. Si oui, y a t’il une raison technique (ou commerciale) pour cela?

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#3 11/02/2020 10h23

Membre
Réputation :   25  

Bonne idée, cette file de suivi des OPCI. Je vais la suivre, car le produit me parait intéressant comme alternative au fonds euros dont le rendement est attendu à la baisse. Bourso vient de rendre certains OPCI éligibles à ses contrats et je pense que le mouvement n’est pas anodin.

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#4 11/02/2020 10h41

Membre
Réputation :   103  

Bonjour,

Alternative intéressante mais il faut aussi se rendre compte que tout dépend de l’assurance vie que vous choisissez. Il y a parfois/souvent des conditions contraignantes. Par exemple sur linxea, il faut détenir au maximum 10% de diversipierre dans un compte d’assurance vie. Chaque assurance sera donc à étudier, les frais d’entrée peuvent être important parfois (ou nul d’autres fois).
Bref, le tableau cache de très nombreuses disparités suivant les assurances vies. Bien sur, on ne peut qu’inciter à prendre des assurances vie où les frais d’entrées et de sorties sont nuls comme sur les fonds euro.
D’autres formules avec des ETFReit, moins chargés en frais de gestion ont déjà aussi été mentionnés, Ces ETFreit sont plus en risque AMF 5. Alors que ces OPCI sont plus en risque AMF 4 dans leurs DICI.

Bien à vous,


Embrassez tous ceux que vous aimez

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#5 11/02/2020 17h15

Banni
Réputation :   -5  

Bonjour,

Cela me parait pas assez moyen si on ajoute les frais de versement / gestion, etc…

J’aimerai calculer la performance sur 3 ans ; Pourriez vous mettre à diapo votre fichier ?

Dernière modification par Fred0808 (11/02/2020 17h18)

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#6 11/02/2020 19h07

Membre
Réputation :   4  

On pourrais rajouter 4 autres SCI au tableau, avec Frais d’entrée 2%
(source Mes-placements et Patrimea)

SCI Capimmo (Primonial) 
2016 : 4.23%
2017 : 4.06%
2018 : 4.20%
2019 : 4.56%

SCI GF Pierre (Generali)
2015 : 7.00%
2016 : 5.96%
2017 : 6.90%
2018 : 4.80%
2019 : ?

SCI SOFIDY Convictions Immobilières (Sofidy)
2017 : 4.32%
2018 : 3.41%
2019 : 5.52%

SCI VIAGÉNÉRATIONS (TURGOT)
2018 : 6.42%
2019 : 6.73%

Dernière modification par Bmaj (11/02/2020 19h10)

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#7 11/02/2020 20h20

Membre
Réputation :   89  

Caratheodory a écrit :

J’ai observé dans les deux opci que je suis (dynapierre et premium) une forte revalorisation au 31/12 et au 15/01 . Je ne m’y intéresse que depuis un an donc je ne sais pas si c’est toujours ainsi. Si oui, y a t’il une raison technique (ou commerciale) pour cela?

C’est dur de comprendre la performance ponctuelle d’une OCPI, peut être cela est du au 15 janvier à l’arrivée trimestrielle des dividendes SCPI qui les composent.

Du coup je suis allez voir le graphe de Dynapierre sur 3 ans et une chose curieuse se produit depuis deux ans avec une perte de valorisation à la même date en mai 2018 et 2019. Je ne sais pas si cela va se reproduire en 2020 mais si je dois acheter du Dynapierre, j’essaierai que mon ordre passe le 31 mai 2020.

https://zupimages.net/up/20/07/rphh.png

On pourrais rajouter 4 autres SCI au tableau

La file concerne les OPCI, mais c’est bien d’avoir une vision SCI aussi

J’aimerai calculer la performance sur 3 ans ; Pourriez vous mettre à diapo votre fichier ?

J’ai modifié le fichier pour inclure le rendement annualisé sur trois ans. Il en ressort que seulement deux SCPI sortent du lot avec des performances correctes : Dynapierre et Diversipierre.
Ces deux OPCI ont un comportement différents. En effet la plus part des OPCI ont une poche action non négligeable et on voit que leurs performances en 2018 est lié à la contreperformance boursière de cette année là. Mais Dynapierre comporte seulement une poche action aux alentours de 5%, cette dernière sera donc moins sujette tant qu’il n’y a pas modification de la composition aux aléas de la bourse. Sa performance est donc plus régulière. Alors que Diversipierre comporte 34% de poche action, ce qui la soumet aux aléas boursier d’où la contreperformance en 2018. Par contre quand la bourse performe, comme en 2019, elle se retrouve en tête de rendement.
Donc Dynapierre pour un rendement régulier (moins risqué) ou Diversipierre pour bénéficier des performances de la bourse. Bien sur sous réserve que leurs compositions ne changent pas.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (11/02/2020 21h27)

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#8 11/02/2020 21h48

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Réputation :   29  

Audacesfortunajuvat a écrit :

Du coup je suis allez voir le graphe de Dynapierre sur 3 ans et une chose curieuse se produit depuis deux ans avec une perte de valorisation à la même date en mai 2018 et 2019. Je ne sais pas si cela va se reproduire en 2020 mais si je dois acheter du Dynapierre, j’essaierai que mon ordre passe le 31 mai 2020.

Bonsoir,
Il s’agit de la date à laquelle est détaché le dividende.
J’avoue que je ne sais pas trop comment cela fonctionne car j’ai n’ai jamais rien reçu sur le fds euros et que je ne saisi pas quel est donc l’intérêt de détacher un dividende pour le recapitaliser immédiatement sur le même support.
Néanmoins c’est la raison, je possède ce support sur 2 contrats différents et c’est indiqué noir sur blanc.

Bonne soirée


Parrainage Boursorama, Linxea , MesPlacements

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#9 12/02/2020 08h16

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Réputation :   31  

Ce que je n’aime pas dans cette manip de détachement du dividende réinvesti, c’est qu’ils en profitent pour re-appliquer les frais de 3% incluent dans l’OPCI sur le détachement, c’est en tout cas ce que j’ai observé pour le détachement de dynapierre

Dernière modification par yannou77 (12/02/2020 08h16)

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#10 12/02/2020 20h42

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Réputation :   29  

Bonsoir.

Voici la liste des OPCI disponible dans le contrat Lixea Spirit de Spirica, avec les mêmes frais que dans le contrat Mesplacements Liberté

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15722_capture.png


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#11 12/02/2020 21h19

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Réputation :   76  

J’ai pris une mini-louche de Dynapierre et de Diversipierre, juste pour voir comment ca évolue au long cours.
Ce sont celles qui me paraissaient le + interessantes apres une vue rapide, mais ce n’est pas facile d’estimer le rendement global futur de ces produits.
Elles ne sont pas denuées d’interet en AV avec des frais direct assez faibles, moins liquides qu’une action mais + qu’une SCPI.
Vous avez des preferences +/- objectivées sur telle ou telle ligne ?


Parrainage LINXEA / MesPlacements / BourseDirect et Wesave:(AG6FA2): Cliquez sur mon nom puis Courriel :" Envoyer un courriel ".

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#12 12/02/2020 21h27

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Réputation :   29  

Bonsoir.

Je ne suis pas un spécialiste des OPCI.
Mais en regardant les bulletins trimestriels, on peut s’apercevoir que Swisslife Dynapierre est investi qu’en immobilier et liquidités, donc très peu corrélée aux marchés financiers.
Au contraire BNP Diversipierre et Sofidy Pierre Europe ont plus de 30% des actifs sur les marchés financiers.
Ce sont donc des OPCI vraiment différents.
A choisir en fonction de votre souhait d’être corrélé ou non aux marchés financiers à travers ces supports.
En fonction de cela j’aurais tendance à dire que Swisslife devrait rapporter 4 à 5 % sans surprises.
BNP et Sofidy risquent d’être plus volatils avec des années à 2 voir même moins mais également des années à 7 ou 8 % grâce à l’apport des marchés financiers les bonne années.

Je ne connais pas les autres OPCI de la liste.

Bonne soirée

Dernière modification par bobnissa (12/02/2020 21h30)


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#13 13/02/2020 03h09

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Réputation :   76  

yannou77 a écrit :

Ce que je n’aime pas dans cette manip de détachement du dividende réinvesti, c’est qu’ils en profitent pour re-appliquer les frais de 3% incluent dans l’OPCI sur le détachement, c’est en tout cas ce que j’ai observé pour le détachement de dynapierre

Vous les possedez en direct ou en AV ? Si en AV, il faut peut etre voir avec le courtier si vous avez la possibilité de ne pas re-investir les dividendes. Si c’est la politique de l’OCPI, je ne le savais pas non plus et je ne trouve ca embetant en effet.


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#14 13/02/2020 05h24

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J’ai du Dynapierre en AV, chez BForVie et Darjeeling.
D’ailleurs les frais de Dynapierre qui m’ont été appliqué chez BForVie sont de 3% comme ailleurs, il faudrait rectifier le tableau du premier message.
Je ne me souviens pas avoir eu le moindre choix sur le sujet du dividende, mais je vais essayer de creuser.

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#15 16/02/2020 12h10

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Réputation :   89  

Les OPCI possèdent une poche financière pouvant être exposée aux marchés financiers. L’année boursière 2019 exceptionnelle a dopé les rendements des OPCI, dépassant, une fois n’est pas coutume, le rendement moyen 2019 des SCPI. En 2018, année boursière désastreuse, c’était tout l’inverse. Le rendement moyen des OPCI ressortait alors à seulement +0.80%. les OPCI "grand public" ont publié un rendement moyen supérieur à ceux des SCPI : 5.40% versus 4.40% en 2019. Depuis le 31 décembre 2017, la performance annuelle moyenne des OCPI s’établit à +3,1% (dont 1,2% de rendement courant et 1,9% de revalorisation du prix de part).

OPCI excellentes-performances-en-2019

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#16 16/04/2020 19h09

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Bonsoir,

Je commence à m’intéresser à l’investissement immobilier, au travers mon contrat d’assurance vie, pour reconvertir une partie de mes fonds euros.

Pour des raisons de liquidité ( et de frais !) , je préfère les OPCI aux SCPI. Je regarde plus particulièrement Swisslife Dynapierre et l’évolution de son cours récent (stable depuis le début de l’année)

Il me semble qu’avec plus de 30%  de liquidités, cet OPCI est particulièrement bien placé pour saisir des opportunités d’investissement en 2020 dans un contexte immobilier surement déprimé.
De plus, comme relevé plusieurs fois dans cette file, Dynapierre  est très peu investi sur l’immobilier coté et n’est donc pas très impactée par la baisse actuelle de la bourse.

Je vais attendre quelque semaines pour voir l’évolution du cours et investir progressivement en cas de baisse significative de la part.

A ce sujet, l’actif étant majoritairement composé d’immeuble en direct, à quelle fréquence ceux-ci sont-ils valorisé dans le prix de la part ?

Merci de vos points de vue.

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#17 17/04/2020 07h59

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Réputation :   89  

Dynapierre, comme je le disais dans le premier message de la file, est l’OPCI la plus stable vis à vis de la bourse. Seulement 4.92% du portefeuille exposé aux foncières cotées (2.45%) et aux OPCVM (2.67%). Il n’y aura donc pas de baisse significative sur cet OPCI comme on a pu le voir en 2018. Le problème peu se poser sur l’immobilier physique avec 19.96% d’hôtels et 11.1% de commerces. Donc une légère baisse est envisageable. Concernant leur poche de liquidité, je ne suis pas sur qu’ils l’utilisent car historiquement elle a toujours été autour de 34-35% et n’a pas été utilisé en 2018. Elle reste un investissement père de famille, mais ne fera pas d’étincelles au niveau du rendement. Je la vois plus comme une sorte de SCPI capitalisante.

SOURCE

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#18 02/01/2021 11h05

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je regarde un peu du côté des OPCI( Dynapierre) pour loger de l’immobilier dans une AV ( Linxea) et en regardant le site de Swisslife j’ai découvert ce document , et je m’interroge sur le résultat sur l’année -0.02%, comment est possible?

fr.swisslife-am.com/gp/web/app/uploads/ … E-2020.pdf

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#19 02/01/2021 11h48

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Bonjour malenimi,

Les opérateurs hôteliers ayant particulièrement soufferts des mesures de confinement, l’OPCI a d’ores et
déjà décoté la valeur des actifs de ce secteur d’environ 7,5 %. L’objectif est de tenir compte des loyers probablement amenés à être concédés pour soutenir au mieux les exploitants lors de leur redémarrage et surtout leur permettre
de pérenniser leur exploitation.

Source : fr.swisslife-am.com/gp/web/app/uploads/ … E-2020.pdf

Les hôtels représentant plus de 10% des actifs immobiliers de l’OPCI.

Personnellement, je vois ça comme une mesure de transparence et de bonne gestion et une opportunité d’achat (que j’ai réalisé).

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#20 02/01/2021 14h52

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La perf 2020 ne me paraît pas aberrante non plus compte tenu du contexte. J’étais davantage surpris par la capacité de Dynapierre à délivrer un rendement pas si éloigné d’une scpi alors qu’ils ont historiquement toujours eu une part de liquidités très importante. A la louche 1/3 de l’actif qui ne rapporte rien.

Dynapierre P : 5,55% en 2019, 5,19% en 18, 5,44% en 17
Moyenne SCPI de rendement :  5,65% en 2019, 5,28 % en 2018 (avec le bémol que la perf des scpi est calculée en prenant en compte le prix de souscription, contrairement à celle de l’opci, mais en précisant que les frais d’entrée des opci servent à financer l’acquisition des biens, contrairement à ceux 3x plus élevés des scpi qui partent entièrement dans la poche de la SdG / intermédiaire).

Dernière modification par NicolasV (02/01/2021 15h05)

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[+1]    #21 13/01/2021 18h05

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La valeur liquidative de l’OPCI Dynapierre au 30 décembre 2020 a été publiée ce jour à cette adresse.

Pour la part P (celle destinée aux particuliers), elle s’établit à 1130,33 €, soit en baisse de 0,5 % (en 15 jours) par rapport à la précèdent valeur liquidative du 15 décembre 2020 (1136,15 €). Je ne comprends guère, car la part hôtelière du portefeuille avait déjà été dévaluée comme je l’ai écrit plus haut.

Cette valeur liquidative est la plus basse de l’année 2020, malgré les loyers encaissés et donc capitalisés.

J’attends avec impatience le reporting mensuel pour connaître les raisons de cette nouvelle dévaluation (des expertises de fin d’année ?)

Si je me réfère à la valeur liquidative au 31 décembre 2019 (1 143,40 €), l’OPCI affiche donc une "performance" 2020 de -1,14 %. J’attends de voir la communication de la société de gestion autour de cette performance, alors que cet OPCI a toujours été présenté comme un modèle de stabilité.

J’ai vu passer une information selon laquelle Swisslife organise un live Youtube dans les prochains jours pour se pencher sur la situation et l’avenir de l’OPCI Dynapierre et de sa SCPI Pierre capitale. Je ne parviens cependant pas à retrouver la source de cette information.

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[+1]    #22 13/01/2021 18h30

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Bonjour,
Je ne sais pas si c’est de ce live dont vous parlez , mais un webinaire Swisslife-Bourse Direct consacré aux OPCI (et notamment Dynapierre) est prévu Vendredi 29/01.

Source: Webinaire Swisslife OPCI

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#23 17/01/2021 20h03

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J’ai retrouvé le webinar que j’évoquais concernant l’OPCI Dynapierre.

Webinar - Bilan 2020, Perspectives 2021 : OPCI Dynapierre & SCPI Pierre Capitale
Elle aura lieu le mercredi 27 janv. 2021 09:00 - 9:45 CET

J’ai évidemment posé une question sur la baisse de la valeur liquidative entre le 15 et le 30 décembre et ai demandé une présentation détaillée des facteurs d’évolution positive et négative de la valeur liquidative sur l’année. J’espère que la société de gestion sera transparente.

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#24 21/01/2021 16h39

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Le reporting de l’OPCI Dynapierre au 31/12/2020 nous apprend que les actifs hôteliers ont été dépréciés de 9 % (au lieu des 7,5 % précédemment actés). Les actifs de commerces ont été dépréciés de 8,40 %, ce qui explique clairement la baisse de la valeur de la part au 31/12. Cela donne une indication sur la valeur des biens semblables au sein des SCPI, toutes choses égales par ailleurs.

Les actifs de bureaux, quant à eux, ont connu une appréciation de 0,83 % sur un an.

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#25 21/01/2021 16h48

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Les OPCI sont une aberration.
Ils sont investis en actifs illiquides mais procurent une liquidité quotidienne aux porteurs.
Au UK, il y a eu jsute après le Brexit un run sur ce genre de fonds, qui ont tous perdus en quelques jours plus de 20% de leurs valeurs.
Cela explique pourquoi les OPCI gardent soit beaucoup de liquidités non investies, soit investissement dans des foncières.

Il faudrait plutôt un fonds fermé mais côté avec liquidité immédiate. Mais ce n’est pas un UCITS (Sicaf) donc pas éligible aux assurances-vie.

Bref, je resterais bien à l’abri de ces fonds!

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