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#1 11/05/2017 12h18

Membre
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Bonjour à tous,

J’aimerais votre avis sur le portefeuille de SCPI qui va suivre. Ce portefeuille n’est pas acquis pour l’instant et est encore en phase de réflexion.

Pour contexte, il fait suite à un travail de pré sélection par critères quantitatifs expliqué dans un message de ce fil  SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI. Suite à la pré sélection j’ai effectuée une analyse manuelle pour réduire la liste à un portefeuille candidat. 

Autres éléments de contexte ayant guidé mes choix : mon objectif de placement est l’obtention d’une rente immédiate, mon horizon est long terme, mon TMI est à 14%.
Enfin, ce portefeuille de scpi représenterait moins de 10% de mon patrimoine et pourrait être étendu en 2018 et 2019.

Le portefeuille serait acquis en direct et serait composé à parts égales de :
   - corum convictions
   - actipierre1
   - sofipierre
   - EFIMMO
   - Genepierre

En terme de diversification cela donne :

Sociétés de gestion :
   - amundi 20,00%
   - ciloger 20,00%
   - corum am 20,00%
   - sofidy    40,00%

Géographie :
   - Province 27,76%
   - Région parisienne    30,94%
   - Paris    22,90%
   - Etranger 18,40%

Patrimoine :
   - Bureaux    42,79%
   - commerces    47,07%
   - Locaux d’activité    4,32%
   - Entrepots    1,22%
   - Résidence hoteliere    2,82%
   - Résidence, habitations    1,78%

Qu’en pensez-vous ? Est-ce que ce portefeuille vous parait équilibré et de qualité ?

Merci pour vos réactions

Berny

Dernière modification par berny (11/05/2017 12h28)

Mots-clés : portefeuille, scpi, séléction

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#2 11/05/2017 12h21

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berny a écrit :

mon objectif de placement est l’obtention d’une rente immédiate

Cela signifie-t-il que vous allez faire un achat comptant?

Si une partie doit être achetée à crédit, cela pourrait contraindre une partie de votre choix.

Concernant vos questions, sans être un expert absolu des SCPI, votre liste me paraît raisonnablement diversifiée.

Dernière modification par cat (11/05/2017 12h25)

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#3 11/05/2017 12h24

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Oui tout à fait c’est pour un achat comptant. Pas de contrainte d’obtention de crédit donc.

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#4 11/05/2017 12h32

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En achetant au comptant, peut-être pourriez-vous en profiter pour prendre un peu plus de capital fixe?
C’est souvent plus difficile à acheter à crédit et j’ai vu que vous en aviez extrait quelques-unes avec votre filtre "semi-automatique" (Capiforce Pierre, Cicofoma 2, …).

Dernière modification par cat (11/05/2017 12h35)

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#5 11/05/2017 12h53

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Les 5 SCPI retenues paraissent plus performantes que la moyenne du marché
(de peu pour Sofipierre).


Dif tor heh smusma

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[+1]    #6 11/05/2017 13h18

Administrateur
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Sans vouloir relancer le débat SCPI vs foncières cotées, l’achat comptant de SCPI est quand même d’un intérêt très limité, spécialement au cours actuel.

A crédit, vu les taux bas, cela peut être encore intéressant.

Mais franchement, acheter des SCPI comptant à l’heure actuel, c’est gâcher votre argent.

berny a écrit :

Autres éléments de contexte ayant guidé mes choix : mon objectif de placement est l’obtention d’une rente immédiate, mon horizon est long terme, mon TMI est à 14%.

Si vous voulez une rente immédiate, et en plus avec un horizon de placement à long terme (donc on acceptant de la volatilité), les SCPI se justifient encore moins.

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#7 11/05/2017 13h30

Membre
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Oui, j’ai aussi du mal à voir l’intérêt d’acheter des SCPI comptant comparé à des foncières. Les foncières, c’est moins de frais, un meilleur rendement, et c’est beaucoup, mais alors beaucoup plus simple d’en acheter.

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#8 11/05/2017 13h43

Membre
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Disons que le cours d’une SCPI est moins anxiogène qu’une SIIC ou REIT !

Pour la répartition, j’y aurais mis un peu de "santé" Pierval ou Primovie (A étudier)

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#9 11/05/2017 14h52

Modérateur
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Acheter comptant des parts de SCPI me semble largement "non optimal", dans la situation actuelle.

D’autres pistes (plus rentables, à niveau de risque équivalent) sont sans doute à privilégier : fonci-res/SIIC/REIT, usufruit temporaire de SCPI dans une société IS (si à terme une somme substantielle est investie), ou contrat AV en fond €uros nantis pour garantir un emprunt in-fine finançant ces SCPI.

Il ne faudrait investir comptant que dans les SCPI pour lesquelles vous n’arrivez vraiment pas à obtenir de prêt.

Dans votre liste, Genepierre ne se justifierait que si c’était pour obtenir un emprunt (Soc Générale), sinon, sauf si vous considérez que le marché secondaire était aveugle tant qu’il y en avait un, vous acheter de l’immobilier sur-côté.

@balloth : l’aspect "moins anxiogène" n’est qu’une illusion : il suffit de ne pas avoir le nez sur le cours pour rester zen; Diriez-vous qu’il est moins anxiogène d’investir dans une small-cap non côté que dans Air Liquide, sous prétexte que le cours d’Air Liquide varie souvent de 1% dans la journée ? Et si les taux devaient un jour significativement remonter, croyez-vous que le prix des parts parts de SCPI ne baissera pas (et que le marché secondaire restera liquide) ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 11/05/2017 15h23

Membre
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Oui GBL, sauf que lorsque l’on achète des actions il vaut mieux avoir le nez dessus !

Demandez à ceux qui ont acheté du ARCP en 2013/2014  et se retrouve avec un capital qui a fondu de moitié et un dividende coupé pendant un an.
Je n’ai pas vu cela à ce jour en si peu de temps dans une SCPI…Peut-être avez vous un exemple ?

Personnellement j’ai les deux (SCPI/REIT SIIC) mais je comprends l’inquiétude de certains vis à vis de la bourse, ( Alcatel, Eurotunnel et j’en passe…)

Dernière modification par ballotph (11/05/2017 15h27)

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[+3]    #11 11/05/2017 16h47

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Je suis ravi de vos réactions :-)

ArnvaldIngofson a écrit :

Les 5 SCPI retenues paraissent plus performantes que la moyenne du marché
(de peu pour Sofipierre).

Merci pour cet avis.  Dommage que Sofipierre n’ait pas de fil de discussion dédié dans le forum, je trouverais intéressant de discuter de ses spécificités.

cat a écrit :

En achetant au comptant, peut-être pourriez-vous en profiter pour prendre un peu plus de capital fixe?
C’est souvent plus difficile à acheter à crédit et j’ai vu que vous en aviez extrait quelques-unes avec votre filtre "semi-automatique" (Capiforce Pierre, Cicofoma 2, …).

J’avais remarqué que mon portefeuille ne comprenait que 20% de scpi capital fixe (actipierre 1) puis je me suis dit "est-ce un problème ? est-ce que la nature du capital est un facteur risque à diversifier ?" et je n’ai pas trouvé de réponse à cette question. Si vous en avez une ça m’intéresse !

Sinon, dans la sélection j’avais les scpi à capital fixe ci-après que je n’ai pas retenues car :
    - CIFOCOMA 1 et  2, Immovergne, OUSTAL DES AVEYRONNAIS : très petit capital (<= 30 millions), j’ai peur du manque de liquidité de ces scpi et de rester scotché si un jour leur qualité se dégrade
    - Actipierre 3 : j’ai déjà sélectionné actipierre 1, je veux diversifier donc je ne sélectionne pas actipierre3
    - CAPIFORCE PIERRE , la capitalisation est petite, donc soucis potentiel de liquidité. le TOF est à 98,9% et la surcote à 4,85%, ce n’est peut être pas le bon moment de souscrire.
    - LE PATRIMOINE FONCIER. Surcote à 17,52%, baisse des revenus locatif de 11% entre 2013 et 2015. Non merci.
    - FONCIERE REMUSAT, baisse de 7,9% des recettes locatives entre 2013, 2014 et 2015. Baisse du TOF de 94,1% en 2013 à 87,5 au 1T 2017.
    - ATLANTIQUE PIERRE 1. Peut-être une bonne recovery, j’attends de voir les chiffres 2016.
    - PARTICIPATION FONCIERE 1, les charges externes de cette scpi ne cessent d’augmenter (8,82 par part en 2011 pour 12,58 en 2015) et le résultat courant ne couvre plus le dividende depuis 2011
    - Logipierre 3, j’ai été rebuté par la réputation de fiducial, je n’ai pas étudié cette scpi. Peut-être à tort …

@InvestisseurHeureux Aelthen et GoodbyLenine, sur le sujet du pourquoi des scpi à comptant plutôt que …

Deux éléments de réponses :
  - à comptant :
je pense être en phase de préservation de capital et de rente, je n’utilise donc pas le levier de l’emprunt sur mes investissements. Sachant aussi que j’ai déjà un emprunt qui court pour la moitié de la valeur de ma RP.

  - des scpi :
mes lectures (et notamment les livres de notre hôte ;-) ) m’ont convaincu de diversifier mon patrimoine selon les classes d’actifs et la geographie suivant une allocation stratégique où l’immobilier devrait peser de 20% à 40%

Pour l’immobilier je vois 3 sous classes : l’immobilier physiques, les scpi et les SIIC/Reit. L’immobilier physique n’est pas trop ma tasse de thé mais j’en prendrai peut être un peu. Pour ce qui concerne l’immobilier indirect je n’oppose pas scpi et SIIC/Reit mais je pense que ces deux sous classes ont leur place dans une allocation stratégique.

Les scpi ont une caractéristique unique que n’ont pas les SIIC/reit, elles ne sont pas corrélées aux actions, elles font donc baisser le risque global du portefeuille.

Voici une table récapitulative des corrélations entre actifs produite par l’ieif sur ce sujet.

Autre élément mais je n’ai pas de sources sous la main pour étayer cet argument, il me semble que les forts TRI des SIIC / REIT ont été dopé par les décennies de baisses des taux qui ont favorisé leur modèle économique où l’effet de levier tient une place importante.

Les scpi n’utilisent pas ou très peu l’emprunt, ainsi elles sont moins sensibles à la remontée des taux ou à l’arrêt de la baisse.

Ma position est donc de prendre des SCPI mais aussi des SIIC / REIT au sein de la poche immobilier de mon allocation.

Alors qu’en pensez vous ? SIIC/REIT ou SCPI … ou bien … SIIC/REIT et SCPI ?

GoodbyLenine a écrit :

D’autres pistes (plus rentables, à niveau de risque équivalent) sont sans doute à privilégier : fonci-res/SIIC/REIT, usufruit temporaire de SCPI dans une société IS (si à terme une somme substantielle est investie), ou contrat AV en fond €uros nantis pour garantir un emprunt in-fine finançant ces SCPI.

Il ne faudrait investir comptant que dans les SCPI pour lesquelles vous n’arrivez vraiment pas à obtenir de prêt.

Vos pistes m’intéressent :
   - fonci-res/SIIC/REIT : j’en prendrai, c’est prévu.
   - usufruit temporaire de SCPI dans une société IS : je ne connais pas je vais me renseigner
   - contrat AV en fond €uros nantis pour garantir un emprunt in-fine finançant ces SCPI. Cette technique est intéressante dans une optique de constitution de patrimoine, pas dans une volonté de conservation et de rente non ?

GoodbyLenine a écrit :

Dans votre liste, Genepierre ne se justifierait que si c’était pour obtenir un emprunt (Soc Générale), sinon, sauf si vous considérez que le marché secondaire était aveugle tant qu’il y en avait un, vous acheter de l’immobilier sur-côté.

Il y a quelque chose que je ne comprend pas.
Je vois une  surcote de 2% (voir prix d’achat / valeur de reconstitution), ça me parait très raisonnable.

Par ailleurs, c’est une scpi à capital variable, il est donc normal que le marché secondaire soit vide non ? ou je dis une co****rie ?! :-)

Dernière modification par berny (11/05/2017 16h50)

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[+2]    #12 11/05/2017 17h35

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Attention, pas de gros mots ici smile . Sinon votre message est très pertinent et l’analyse est intéressante.

Je n’ai pas suivi l’historique de Genepierre mais ce que veut dire GBL je pense est qu’elle a profité du passage en variable (et de la fusion) pour conserver un prix de part relativement élevé par rapport à son prix les années auparavant, où elle décotait beaucoup. C’est peut-être artificiel, à voir, je ne vois pas de signes de blocage de cette SCPI.

Un des avantages d’acheter des SCPI à capital fixe est justement qu’elles ont souvent l’occasion d’une fusion avec possibilité de passage en variable qui bien souvent font augmenter leur prix de manière intéressante comme avec Placement Pierre par exemple.
On peut aussi profiter d’un "incident" de marché avec Actipierre 3 intéressante à l’achat à 315euros en août et septembre dernier ou à la vente avec en ce moment Fructirégions (Fructirégions Europe il parait mais dans ce cas je me permets de rectifier votre premier message, Corum Conviction n’existe plus, elle s’appelle aujourd’hui Corum…

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[+1]    #13 11/05/2017 18h48

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Une capitalisation limitée ne vous fait pas vraiment (si vous avez investi une somme <100k€) courir plus de risques de "rester scotché un jour" (encore moins si votre objectif est "générer une rente"). C’est peut-être même l’inverse, car la plupart des grosses capitalisations ont des institutionnels comme gros associés, et le jour où ceux-ci voudront (ou seront forcé de) vendre, vous serez alors plus que "scotché".
Un risque potentiel d’une petite capitalisation pourrait être une moindre diversification du patrimoine, voire une concentration sur un immeuble (comme l’EHPAD que Capiforce a vendu récemment, qui représentait 1/4 de son patrimoine) ou un locataire. Mais la diversification n’est pas forcément différente, entre une petite SCPI possédant 50 petits commerces de pied d’immeuble, et une grosse SCPI avec 50 immeubles de bureau valant chacun des dizaines de M€.

Si votre objectif est la conservation et la constitution d’une rente, vous devriez creuser la piste de la SCI (de patrimoine) IS "tirelire", de laquelle vous sortez juste le cash (en "remboursement de CCA", en "dividende", ou en "rémunération du gérant", selon les circonstances et la fiscalité souhaitée) dont vous aurez besoin pour financer votre train de vie et vos éventuels projets. Lisez en particulier Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ?

Sur Génépierre, il semble vous manquer une partie de l’historique, de la période d’avant le passage en capital variable, où le prix de la part sur le marché secondaire était bien en dessous de la valeur de reconstitution (une apparente décote due à un marché inefficient ?), sans oublier l’ancien président du CS qui a profité du passage en capital variable pour vendre quasiment toutes ses parts (il l’a indiqué sur d’autres forums, même s’il faut faire un petit effort pour le reconnaitre). Je ne doute pas que la société de gestion ait bien travaillé depuis, mais le patrimoine n’a pas autant évolué que ça…  Lisez aussi  SCPI : de la pertinence de l’expertise des immeubles… et De l’intérêt de la décote d’ANR chez les SCPI ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #14 12/05/2017 10h32

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Surin a écrit :

Attention, pas de gros mots ici smile .

Désolé pour l’écart de langage

@Surin et GoodbyLenine

Pour Genepierre, j’ai complètement ignoré l’événement de la fusion de 2014 lors de l’analyse manuelle (j’en rage). Les chiffres donnés par l’annuaire ieif que j’ai utilisé sont faux pour ce qui concerne 2013. Si je refais une estimation de la position de Genepierre dans mon "classement" en ne prenant que les chiffres 2014 et 2015, Genepierre se retrouve vers la 30eme position.

Pour toutes ces raisons je sors Genepierre du portefeuille candidat.

Par ailleurs, cet exemple me fait comprendre sous un autre angle notre discussion sur l’intérêt de prendre en compte ou pas le TRI dans les critères de classement. Le cas du passage de capital fixe à variable entraîne une augmentation du prix de la part (et donc du TRI) exceptionnel et qui n’a rien à voir avec la qualité intrinsèque de la scpi.

A titre d’info j’ai calculé les moyennes de surcote selon la nature du capital, ça donne :
   - capital fixe : -4,75%
   - capital variable : -1,16%
ça me semble significatif.

J’étais déjà tombé sur ces fils mais j’avoue que je n’avais alors pas la culture suffisante pour en apprécier la profondeur.

La fin de l’interview de Benoît Faure-Jarrosson m’a particulièrement amusé et interpellé

Pour la faire courte : tout cela repose sur des modèles de volatilité et corrélation historiques, et suppose que l’histoire passe toujours les mêmes plats.
C’est un postulat faux et à partir de là tout l‘édifice est branlant. Toutes ces théories ne servent à rien !

Personnellement, j’utilise beaucoup ces modèles pour travailler les investissements. J’ai parfois le sentiment que c’est plus pour me rassurer que pour forger des convictions, un peu comme une bouée qu’on ne veut pas lâcher lorsqu’on apprend à nager. Parfois, je me demande aussi si la bouée n’est pas en plomb ;-)

GoodbyLenine a écrit :

i votre objectif est la conservation et la constitution d’une rente, vous devriez creuser la piste de la SCI (de patrimoine) IS "tirelire", de laquelle vous sortez juste le cash (en "remboursement de CCA", en "dividende", ou en "rémunération du gérant", selon les circonstances et la fiscalité souhaitée) dont vous aurez besoin pour financer votre train de vie et vos éventuels projets. Lisez en particulier Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ?

Je vais fouiller cet aspect, je possède notamment déjà une structure (SARL) qui n’a qu’une activité résiduelle mais qui pourrait servir de véhicule.

Dernière modification par berny (12/05/2017 10h56)

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#15 12/05/2017 11h19

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Berny,

Bien pour Sofidy - de loin les plus sérieux, même si’ils ne sont pas sexy d’un point de vue marketing (c’est probablement volontaire de leur part).
Regardez aussi la Française AM - Europimmo : BIEN malgré un ralongement des délais de jouissance (ils doivent correnctement investir leur forte collecte, ils se donnent un peu plus de temps d’acheter… essentiellement de l’immo de bureaux/entreprises , essentiellement en Allemagne et maintenant Pays Bas ( comme Immorente (Belgique/Pays bas pour 14% de leur allocation actuelle).
regardez également pour une partie l’acquisition au comptant de la NUE-PROPRIETE ( décotes fortes+avantages ISF).

à votre disposition,

Pierre.

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#16 12/05/2017 11h44

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InvestisseurHeureux a écrit :

Sans vouloir relancer le débat SCPI vs foncières cotées, l’achat comptant de SCPI est quand même d’un intérêt très limité, spécialement au cours actuel.

A crédit, vu les taux bas, cela peut être encore intéressant.

Mais franchement, acheter des SCPI comptant à l’heure actuel, c’est gâcher votre argent.

Si vous voulez une rente immédiate, et en plus avec un horizon de placement à long terme (donc on acceptant de la volatilité), les SCPI se justifient encore moins.

Bonjour,
Savez ou je pourrais trouver une liste de foncière que je pourrais opposer à la liste qu’a fait l’auteur de ce post ? (à savoir une liste de foncières cotées, avec le meilleur ratio prix/perspective-de-rendement pour une rente à court terme et une période de conservation identique aux scpi cad très long terme ?)

Merci d’avance smile

Dernière modification par dfranck (12/05/2017 11h45)

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#17 14/05/2017 15h32

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Bonjour Berny,

Voici quelques éléments de réflexion complémentaires aux éléments déjà apportés :

1) Diversification
Concernant la diversification du portefeuille de SCPI, tout est question de convictions, l’allocation actuelle est très orientée bureaux/commerces.
Pourquoi ne pas compléter l’allocation avec des SCPI thématiques Santé/Vie, car le vieillissement de la population est en marche, ou des SCPI "logistique", secteur qui profite de l’essor du e-commerce ?

2) Modes d’achat
Le mode d’achat des SCPI est aussi important que le choix des SCPI elles-mêmes.
La solution dépend des objectifs et de la situation personnelle immédiate de l’investisseur mais aussi les perspectives long terme (transmission ?) et aspects familiaux (prévoyance).

Achat en Cash
Comme précisé par IH et GBL, l’achat en cash de SCPI investissant en France n’a pas beaucoup intérêt.
Même avec une faible TMI à 14%, avec 15,5% (bientôt plus) de prélèvements sociaux cela fait une fiscalité à 29,5% (en omettant l’effet CSG déductible). Un rendement de 5% brut donne donc du 3,5% net.
Dans ce cas l’investissement via l’assurance-vie serait préférable, non pour le rendement, car l’assureur prélève sa dime, mais plutôt pour l’avantage procuré par le contrat d’assurance-vie, notamment la liquidité (cela peut se discuter), la ristourne sur les frais de souscriptions et l’avantage en matière de transmission. Ce contrat peut éventuellement ensuite servir de nantissement et ouvrir de nouvelles possibilités.
L’achat en cash retrouve un peu d’intérêt pour les SCPI « européennes » en raison de l’absence de prélèvement sociaux, et d’une fiscalité plus douce. On pourrait également s’intéresser aussi aux nouvelles OPCI, à fiscalité LMNP.
Il est cependant possible de faire beaucoup mieux avec des montages plus évolués.

Achat à crédit
Si vous avez la possibilité d’obtenir des lignes de crédit avec des taux compétitifs, ce serait dommage de ne pas en profiter, car le différentiel entre la rentabilité des SCPI et le coût du crédit dope la performance sans pour autant forcément augmenter le risque. En plus, cela apporte une couverture prévoyance supplémentaire grâce à l’assurance de prêt.
Pour répondre à votre objectif de rente, il suffit par exemple d’apporter 50% en cash et d’emprunter 50% sur 20 ans. Les loyers nets d’impôts couvrent plus que la mensualité, ce qui constitue immédiatement une rente avec en plus un effet capitalisation important.

Un montage encore plus performant dans votre cas, est le prêt in fine avec nantissement d’un contrat d’assurance-vie. Les avantages sont les suivants :
-    Effet de levier du crédit maximal, car pas de remboursement de capital durant le crédit ;
-    Effet prévoyance maximal, pour la même raison, avec en plus l’avantage de l’assurance vie pour la transmission ;
-    Effet diversification via le contrat d’assurance-vie, en choisissant bien sûr un contrat de qualité avec peu de frais et une allocation adaptée.
A l’issue du crédit, les possibilités sont nombreuses : garder l’assurance vie, garder les SCPI, ou faire un mixte de deux, ou substituer un prêt amortissable au prêt in fine.
La difficulté réside ici dans l’obtention du crédit avec des conditions favorables.

Montage SCI – IS
C’est une idée fort intéressante à creuser, avec des avantages certains mais aussi quelques inconvénients.

Avantages :
-L’apport en compte-courant permet de récupérer le cash investi dans des conditions favorables.
-Cela peut être très pertinent dans une optique long terme de transmission, en particulier si on profite de l’opération pour faire une donation avec réserve d’usufruit des parts, dès le début.
-Possibilité de piloter la distribution / capitalisation

Inconvénients :
-Lourdeur de la gestion et coûts associés, suivant les cas ;
-Récupération de la trésorerie plus compliquée ;
-Moins efficace avec une TMI 14% : (hors retrait de CCA) on cumule l’IS (15%) et les prélèvements sociaux (15,5%) et l’IR après abattement de 40%
Donc, frottement fiscal d’environ 35,3% contre 29,5% en direct (csg déductible négligée)
(Avec une TMI à 30% c’est au contraire plus favorable : 43,48% au lieu de 45,5% en direct)

Bien évidemment, il faut également regarder les investissements à crédit au sein de la SCI.

Enfin, il est aussi possible de faire des achats en démembrement, les solutions sont donc multiples !

Bonnes réflexions,

phl

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[+1]    #18 15/05/2017 11h33

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Bonjour phl, j’apprécie votre message mais vous devriez vous présenter dans la rubrique dédiée du forum (rubrique nouveaux membres) cela permettrait de mieux contextualiser les motivations de votre contribution à cette discussion.

Un mot sur la diversification :

Les scpi positionnées sur la santée/vie que je connais à savoir pierval sante et primovie, elle doivent faire la preuve de leur performance, ce n’est pas le cas à ce jour selon moi.

Pour les spécialisées logistiques, je ne connais que EUROVALYS, mais cette scpi créée en 2015 n’a pas un historique suffisant pour qu’on puisse avoir une idée de sa qualité.

Connaissez-vous des spci thématiques qui apportent une diversification vis à vis des bureaux et des murs de commerce et qui affichent de bonnes performances financières ?

Berny

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Favoris 1   [+1]    #19 15/05/2017 11h50

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Concernant les SCPI spécialisées logistiques, il me semble qu’Interpierre France de Paref répond partiellement à cette description, même si elle reste relativement diversifiée.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (15/05/2017 11h51)

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#20 15/05/2017 16h18

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@Berny

Voilà, j’ai mis à jour la présentation.
Cela vous permettra de mieux comprendre mon post et l’importance que j’accorde au choix de la stratégie d’investissement.
Concernant les supports, je préfère ne pas donner de nom pour respecter un certain "devoir de réserve".

Bonne journée !

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[+1]    #21 15/05/2017 21h25

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@ Berny

Je suis un peu étonné. Qu’est ce qui vous fais dire que Primovie, ou Pierval Santé n’ont pas encore fait leurs preuves au niveau des performances ?  Par exemple, Primovie, qui est relativement jeune, vient d’être réévaluée de 6%, en plus du rendement annuel d’environ 5% (bien sûr niveau timing, il était préférable de souscrire en mars). Quel critère de performance ne vous plaît pas ?

phl

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#22 15/05/2017 22h34

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@phl1

Je n’ai pas fait d’analyses poussées de ces deux scpi (d’ailleurs je ne prétends pas en avoir la compétence) mais voilà ce que me fait penser la lecture de leurs rapports annuels

Pierval sante a été créé en 2013, nous n’avons pas encore trois exercices fiscal complets, c’est trop tôt pour juger. Je préfère rester à l’écart.

PRIMOVIE a un rendement locatif brut mauvais (5,5% de moyenne sur les trois derniers exercices 2013, 2014 et 2015), par ailleurs elle n’a presque pas de RAN et son résultat courant ne couvre pas le dividende depuis 2014.
Je ne trouve pas ces performances particulièrement bonnes mais comme je ne veux pas jeter le bébé avec l’eau du bain, je dis qu’elle doit "encore faire ses preuves".

Bien à vous

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#23 15/05/2017 23h01

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Bizarre, Mon conseiller patrimonial préféré (ainsi que d’autres) place Primovie en 2ème position de son classement 2017, après une étude du marché des SCPI.
Soit il y a une faille dans le raisonnement de @berny, soit mon conseiller (je ne sais pas si j’ai le droit de citer le nom) pousse les ventes de Primovie (qui a plutôt bonne presse dans l’ensemble).
De mon côté je n’ai pas d’avis si ce n’est que je préférerais que ce soit un bon choix car je viens d’en acheter avant l’augmentation de la valeur de la part.


Parrain : Mintos, YomoniNalo Grisbee, N26, Revolut.

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#24 16/05/2017 02h16

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Je ne vois pas en quoi la démonstration concrète de berny est incompatible avec le fait qu’un CGP vous pousse pour en acheter. Certainement ne se préoccupe-t-il pas des critères mentionnés par berny et que vous devriez vérifier afin de mieux comprendre.
Il faudrait comparer le rendement locatif brut "mauvais" de 5,5% avec d’autres SCPI. Je pense qu’elle tire son épingle du jeu grâce à son TOF quasi-parfait, donc par définition non destiné à le rester.
Je trouve son argumentation sensée et prudente.

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[+1]    #25 16/05/2017 09h35

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Voici :

Le rendement locatif brut moyen est de 6,76%, le median est à 6,6% , le plus haut est à 8,9%, le moins haut à 5,3%.

Ces calculs sont fait sur un l’ensemble des 60 scpi de rendement qui ont des exercices complets sur 2013,2014 et 2015 sur lequel j’ai enlevé quelques valeurs extrêmes (INTERPIERRE FRANCE 16%, GEMMEOCOMMERCE 4%, COEURDEVILLE 3,8% et PIERRE48 2,3%).

Par ailleurs, une petite mise à jour, pour ceux qui suivent le fil, de ma position vis à vis de l’achat à crédit suite aux réaction de IH, GBL et phl1.

Je reviens sur ma position qui consistait à ne pas vouloir utiliser de levier en situation de préservation de capital et de rente. Je suis en train de me familiariser avec les outils credit infine et structure IS et il est vrai que cela peut offrir des possibilités utiles dans mon cas.

Dernière modification par berny (16/05/2017 10h36)

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