Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Sisco2117 a écrit :

Pour moi aucune ambiguïté, ils ont annoncé 8 euros (sur la base de PV net de frais) !

[…]

Net de frais ne veut pas forcément dire net d’imposition (allemande). Cf. la politique de Corum d’annoncer les dividendes avant imposition étrangère (que j’approuve à titre personnel, mais que je sais être désapprouvée par de nombreuses personnes sur ce forum).

Un petit calcul donne un taux de "taxation" de 1-8.30/5.80 = 30%. Je ne connais pas la taxation des plus-values à Francfort/Allemagne pour les sociétés détentrices d’immobilier étrangères (au niveau fiscal, l’Allemagne, comme tout état étranger, ne considère pas les particuliers détenteurs des parts individuellement, seulement la SCPI globalement), mais 30% est une valeur possible…

Le chiffre de 8.30€ de plus-value par part (nette de frais) vient de 18.5 M€ de plus-value net de frais divisés par le nombre de parts fin septembre 2022 = 8.38€, donc un peu moins fin décembre 2022 avec les nombres de parts supplémentaires sur le 4e trimestre: j’ai considéré pour mon calcul 8.30€ au lieu de 8.38€ pour avoir un ordre de grandeur. Dans leur communication, Corum dit simplement "plus de 8€ par part").

Imposition Allemagne vs. France sur ce cas précis :

L’immeuble a été acheté fin 2015 => donc 7 ans de détention (je ne sais pas si c’est un peu plus ou un peu moins de 7 ans, je considère ici 7 ans ou un peu plus). Si l’on appliquait l’imposition française, on aurait donc a priori 2 années d’abattement sur IR (2*6% = 12%) et aussi sur CSG/RDS (2*1,65% = 3,3%). Pour TMI = 30% (mon cas…) cela donne un taux d’imposition/taxation de 0,88*0,30 + 0,967*0,172 =  43,03% (le calcul donne 26,31% pour TMI = 11%) au lieu d’environ 30% en Allemagne.

[Edit] Erreur de ma part: impôt forfaitaire de dépendant pas du TMI pour les plus-values immobilière, comme le dit très bien GoodbyLenine.
Cela donne donc, pour tout le monde : Imposition/taxation française avec 7 années de détention = 0,88*0,19 + 0,967*0,172 = 33,35% légèrement supérieure au 30% estimés pour le cas de cette plus-value en Allemagne/Francfort.
La différence est plus importante sur les revenus des loyers (impôt progressif) pour TMI à 30% ou plus…

Dernière modification par LudoN (16/01/2023 15h53)

Le delta devrait effectivement s’expliquer par l’impôt sur la PV + éventuellement les frais de Corum.

Si on reprend la communication de Corum, l’actif a été vendu 95 millions.
En recoupant avec les informations disponibles (RA 2021 page 50) on constate que l’actif a été acheté 70,491 millions + 5.378 millions de frais d’actes, soit un prix acte en main de 75.869 millions.

Corum parle dans sa communication d’un prix d’achat de 71.4 millions (frais inclus).
Il y a déjà là une divergence dans les chiffres.

On constate aussi que la SCPI valorise cet actif a 85 millions à fin 2021, donc impact positif déjà intégré sur valeur de réalisation et reconstitution.
Une petite aparté pour souligner que cette vente ne crée donc "que" 10 millions de création de valeur par rapport à fin 2021, moins l’impôt, moins les frais de Corum : Quelle création de valeur pour l’associé ?

Si on fait le bilan, avec les 70,5 millions de départ on a :
5.3M de frais d’acte (ceux là sont inévitables)
+ l’impôts sur la plus value à la revente
+ les frais de 5 % de Corum sur le prix de vente
+ les frais d’actes sur le réemploi des 70,5

Si on additionne tout ca cela fait pas mal de frais.
Que reste-t-il en net net pour l’associé ?

Ma conclusion reste que je ne suis pas favorable à la cession d’actifs par la SCPI sauf situation exceptionnelle. Je m’étais déjà exprimer en ce sens :
Autant qu’une SCPI fasse peu tourner son patrimoine, c’est couteux en frais d’acquisition, couteux en impôts, couteux en frais au niveau de la SCPI (selon la SCPI).
C’est surtout dommage pour l’associé personne physique qui pourrait être complètement exonéré d’impôts après 22 ans, et de prélèvement sociaux après 30 ans.
Et on sera tous vendeurs un jour (soit par nous même, soit via notre notaire :-/)
J’avais aussi indiqué que distribuer de la plus value revenait à distribuer le capital et c’est exactement comme cela que sont libellés les virement exceptionnels : "DISTRI CAP-CC-20221231"

Du coté du gérant, cela permet en revanche d’empocher de belles commissions, de faire de la communication élogieuse à pas cher, et d’afficher un TD élevé, gage de collecte donc de commissions de souscription l’année suivante.

Qui est vraiment gagnant dans cette histoire ?