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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Kyaneos Pierre à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

20% - 2
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

30% - 3
Je ne sais pas (avis neutre)

10% - 1
Non, probablement pas (avis assez négatif)

40% - 4
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 10   Avis moyen : 3,3/5 Avis neutre

#26 16/02/2020 16h33

Membre
Réputation :   85  

Le 2 mars convocation en assemblée générale. La sixième résolution est intéressante avec le vote sur la valeur de reconstitution au 31/12/2019 :

Sixième résolution –Approbation de la valeur de reconstitution L’Assemblée Générale Ordinaire propose d’approuver la valeur de reconstitution de la société arrêtée au 31 décembre 2019, telle qu’elle lui est présentée, qui s’élève à 1121,07€ par part

Pour mémoire la Valeur de reconstitution de 2018 : 1 067,64 € soit une augmentation de 5%
Le différentiel de la valeur de reconstitution 2019 avec le prix de la part qui est de 1040 € donne 7.8%
La limite étant 10%, il est possible que l’on est encore cette année une revalorisation de la part.

Pour rappel en 2019 le rendement de Kyaneos à été de 6.68% + 4% de revalorisation de la part

Source Balo

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[+1]    #27 24/02/2020 17h57

Membre
Réputation :   22  

Bonjour,
Suite à l’analyse du Rapport 2019, j’ai fait un petit tableau sur les biens pour calculer le rendement brut et les montants de travaux.

[SCPI] Kyaneos - Google Spreadsheets

A noter quelques erreurs dans leur tableau publié dans le Rapport (nombre de lots par exemple)

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#28 24/02/2020 18h19

Membre
Réputation :   54  

Bonjour,

je viens de découvrir cette SCPI à travers ce post qui remonte est la question qui me vient à l’esprit est  où est le loup ?

Immobilier résidentiel, rendement élevé, deux choses qui je le pensais jusqu’à présent vont rarement ensemble.

Mes connaissances ne me permettent malheureusement pas de comprendre.

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[+1]    #29 24/02/2020 18h37

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1002  

Avez-vous pris la peine de lire toute la discussion ?
Notamment des éléments de réponse dans les messages 8 et 9 mais pas que. Ca parait clair comme positionnement.

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[+1]    #30 25/02/2020 09h39

Membre
Réputation :   55  

JBeurer a écrit :

je viens de découvrir cette SCPI à travers ce post qui remonte est la question qui me vient à l’esprit est  où est le loup ?

Immobilier résidentiel, rendement élevé, deux choses qui je le pensais jusqu’à présent vont rarement ensemble.

Si vous avez bien regardé le business model de Kyanéos, vous aurez compris que le rendement élevé provient de la combinaison d’une acquisition à un prix maîtrisé suivi de l’amélioration du confort des appartements. Sur le fond, c’est donc intelligent et vertueux, tant pour l’investisseur que pour les locataires.

En revanche, ce type d’opération est assez caractéristique de ce que peuvent faire des particuliers mais pas de ce que fait une SCPI.

Et c’est là qu’est le loup, à mon avis : le risque d’absence de liquidité, à l’entrée comme à la sortie. Ce risque se matérialise autant par rapport à la taille de la SCPI que la nature des actifs qu’elle détient.

En résumé, je serais tenté de dire que le concept est bon, mais pas le véhicule. Peut-être qu’une SCI ou un club deal auraient été préférable ?


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#31 30/04/2020 16h12

Membre
Réputation :   85  

Le BT12020 tout frais

Bt12020

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#32 30/04/2020 17h51

Membre
Réputation :   24  

La SCPI déclare vouloir compenser la baisse de revenus liés à la suppression de certains loyers (commerces impactés par la crise), représentant 2,3% des revenus, par une diminution/suppression des frais de gestion.

Leur politique d’investissement me paraît intéressante : acheter des biens principalement résidentiels, hors zone urbaine, avec travaux.

Aux détenteurs de parts, savez-vous si :
- les travaux sont en partie financés par les certificats d’économie d’énergie
- l’ADEME et/où l’ANAH participe au financement des travaux via des aides directes ?

Dernière modification par sinwave (30/04/2020 19h48)

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#33 26/06/2020 12h35

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Le rapport annuel SCPI Kyaneos Pierre - KyaneosAM fait ressortir une hausse de la valeur des actifs :
- La valeur de réalisation passe de 880.7€/part en 2018 à 934,22€/part au 31/012/19 (+6%)
- La valeur de reconstitution de 1067,64 à 1121,07 (+5%)

Je trouve le concept général de la SCPI intéressant, avec quelques réserves sur les ambitions thermiques/énergétique/amélioration qui à quelques égards me semblent être exagérément mis en avant et relever plus du discours que d’une volonté structurelle forte dans la gestion des acquisitions. Une amélioration même partielle reste cependant une piste préférable à pas d’amélioration du tout. D’ailleurs une amélioration aussi forte que l’ambition affichée conduirait à une revalorisation bien supérieure des actifs ! Tans qu’il y a peu de biens et que les acquisitions/rénovations sont récentes, c’est très lisible dans les chiffres.

Par contre après m’être penché sur les actifs et leur valeur d’acquisition, je trouve que ce sont des acheteurs très très moyens. (remarquez que c’est souvent l’opinion que j’ai des acheteurs institutionnels/gérants d’actifs, mais sur de l’habitation j’ai juste plus d’expérience pour comparer qu’avec un immeuble de bureaux ou des entrepôts)

La société de gestion n’a donc pas facturé de frais de gestion en 2019 pour ne pas plomber les comptes compte tenu du faible nombre de parts existantes. En 2020 elle se limitera à 8% des loyers encaissés.
C’est généreux, mais cela signifie aussi une amélioration artificielle (et peu durable) du rendement.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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[+1]    #34 01/07/2020 18h17

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Augmentation du prix de la part à 1060€
kyaneosam.com/wp-content/uploads/2020/0 … u-prix.pdf

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#35 21/07/2020 17h32

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Dans une interview Jérémie Rouzaud (président de la société Kyaneos AM, gestionnaire de la SCPI Kyaneos Pierre) indique que toutes les demandes d’annulation/report de loyers bureaux/commerces (9% des loyers annuels dans ce type d’actifs) en pieds d’immeuble ont été acceptées.
L’impact est de 1.2% des loyers annuels sur le second trimestre soit 0.3% du rendement annuel.

D’autre part, 5% à 7% des loyers des logements seraient en retard du fait de la crise.

En conséquence de ces événements, l’objectif de rendement de de la SCPI entre 6 et 6.5% pour l’année 2020 serait tiré vers le bas de cette fourchette.


Source : Les avantages et les risques de la SCPI résidentielle Kyaneos Pierre - Capital.fr


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Favoris 1    #36 20/10/2020 18h42

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Bonjour,

Pour information, voici la valeur de l’usufruit sur la SCPI KYANEOS PIERRE.
Mon CGP me propose de l’usufruit sur une durée de 7 ans et 10 ans. Je suis idéalement à la recherche d’usufruit d’une durée plus courte.

SCPI        Kyaneos Pierre
3 ans    13,5%
4 ans    17,0%
5 ans    23,0%
6 ans    26,5%
7 ans    29,5%
8 ans    32,0%
9 ans    34,5%
10 ans    37,0%
11 ans    38,0%
12 ans    39,0%
13 ans    40,0%
14 ans    42,0%
15 ans    42,0%
16 ans    43,0%
17 ans    44,0%
18 ans    45,0%
19 ans    45,5%
20 ans    46,0%

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#37 06/11/2020 17h21

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Le BT3 2020 kyaneosam.com/wp-content/uploads/2020/1 … T-3T20.pdf

Distribution T3 16€/part (identique depuis T4 2019)

Capitalisation 40.3M€ (30.5M€ T2 2020)
Augmentation du nombre de parts souscrites
TOF 86.3% (justifié par acquisitions en attente de travaux 9.7%)
Endettement 24.2%

Acquisition du trimestre, rendement acte en main entre 6.5% et 8% (villes souvent pas trop sexy)
Le prix au m2, même si il me manque beaucoup de données, me laisse toujours un peu dubitatif sur la capacité à acheter à bon prix pour certains d’entre eux.

Quand à l’argumentaire sur l’amélioration des biens acquis plus de doute encore.
Par exemple, parmi d’autres, le bien de 363 m2 où l’on ferait 10 K€ de travaux pour voir progresser ses GES de 39% et EC de 28%. D’autant plus qu’il s’agit d’un bâtiment déjà très bien noté 9/10 et l’ultime amélioration est toujours la plus couteuse (possible hypothèse de la chaudière collective, mais ce n’est pas une typologie habituelle : très bonne isolation partout mais chaudière pourrie).
=> si j’étais associé je demanderais des éclaircissements

GES : Gaz à Effet de Serre
EC : Energie Consommée


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#38 06/11/2020 19h33

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"SCPI residentiel" , après une rapide recherche ,on peut voir le genre d’habitations sur lesquelles investi cette SCPI , ce ne vend pas du rêve.
Souvent des villes de retraités ou je pense la majorité sont déjà propriétaire .

Une capture d’écran d’un exemple type de logement.

17 Place du Commerce, 84300 Cavaillon, France, France

https://zupimages.net/up/20/45/wvld.png[/url]

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#39 18/11/2020 14h17

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Bonjour,

J’ai souscrit à de l’usufruit KYANEOS dans les conditions suivantes:

•    Durée du démembrement de 5 ans
•    Valeur de l’usufruit 23%
•    62 parts souscrites
•    Montant de souscription de 15 115.60 euros
•    Taux d’IS réduit à 15%

Le TRI de l’opération net de fiscalité est de 8.19% hors délai de jouissance.

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#40 18/11/2020 15h02

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Adrien55 a écrit :

Le TRI de l’opération net de fiscalité est de 8.19% hors délai de jouissance.

A moins d’être devin, le TRI se calculera dans 5,5 ans wink


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#41 18/11/2020 15h55

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Oui, le calcul effectué par Adrien55 doit juste pouvoir évaluer le "TRI si les distributions à venir restent constantes et égales à celle de la dernière année passée".

A chacun d’évaluer si l’hypothèse derrière le "si" est réaliste, optimiste, pessimiste, conservatrice, etc. (la réponse variera selon la SCPI, entre autres), et d’en tirer les conséquences.

A noter que les 6 mois de délais de jouissance diminuent ce TRI calculé d’environ 0.8% [source : mes calculs].


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#42 18/11/2020 16h28

Membre
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Bonjour,

Effectivement, en prenant en compte le délai de jouissance et le paiement des loyers trimestriellement, j’obtiens un TRI à 7.84% versus 8.19%. 
On peut éventuellement anticiper une baisse des loyers mais pour l’instant il n’est pas prévu que le dividende de 16 euros par part trimestriel soit modifié. Malgré la crise sanitaire et économique actuelle, le taux de non recouvrement des loyers de la SCPI reste à 1.5% du parc.

Dernière modification par Adrien55 (18/11/2020 16h29)

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[+1]    #43 19/11/2020 09h51

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Communication du PDG lors d’une intervention chez Anaxago hier :
> Rendement attendu pour 2020 = 6.20% (ils visent 6% à terme et sont transparents sur le fait que les 6.8% ne sont pas durables)

Expansion géographique avec 4 équipes d’investissement :
>Sud-Est
>Sud-Ouest
>Sud de l’Ile de France (de Chartres/Orléans à Troyers)
>Nord (de Amiens à Lille) en 2021

Profil des biens
> Immeubles avec décote de -20% à -35% (vente en bloc)
> Locataires entre 1300 et 1700€/mois
> Vacances 2-3% / Retards paiement 5% / Impayés 0.5%
> Transparents sur le fait que ce sont des villes petites/moyennes où ils sont quasi les seuls à acheter ce type d’immeubles. Seule contrainte = démographie positive

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#44 19/11/2020 12h04

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johndeere2020 a écrit :

> Transparents sur le fait que ce sont des villes petites/moyennes où ils sont quasi les seuls à acheter ce type d’immeubles. Seule contrainte = démographie positive

C’est une idée facile à vendre car couramment admise (par les gens qui ne s’y sont pas essayé).
La réalité du terrain est très différente.

Si dans les grandes villes le coût d’acquisition d’un immeuble réduit le marché aux institutionnels, ce n’est pas le cas du tout dans les villes moyennes.
Les immeubles y sont les biens les plus recherchés, par les marchands de biens pour faire des ventes à la découpe ou les particuliers pour éviter les syndics et être maitre à bord et parfois même par la collectivité pour essaimer des logements sociaux plus répartis dans le tissu urbain.

Immeubles en moyenne et petite ville = le plus souvent valorisation supérieure aux lots isolés et certainement pas de décote.
C’est au pied du mur que l’on voit le maçon et l’on sera attentif aux prix d’achat de la SCPI.

Là où cela ferait sens par rapport à la stratégie de la SCPI c’est pour la rénovation énergétique. En effet, si leur intérêt réel se porte à ce sujet isoler des lots éparts dans une copropriété est bien difficile et peu efficace. Alors que la rénovation thermique d’un immeuble entier est plus simple et surtout beaucoup plus efficace.


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[+1]    #45 19/11/2020 18h39

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Cette SCPI a un modèle proche d’un modèle de particulier : la plupart des biens qu’ils achètent sont à portée de nombreux investisseurs. Comme eux, ils savent trouver des relativement "bonnes affaires", et valoriser les biens pour la mise en location.

Le gros challenge selon moi sera la partie opérationnelle et la gestion à long terme. En effet, louer un appartement refait à neuf n’est jamais très complexe au début. Mais ensuite arrivent les enjeux de rotation locative, de petits entretiens… et le challenge est de taille avec un parc particulièrement diffus !

Les foncières d’habitation sont assez répandues en Amérique du nord. Je ne suis pas certain que la comparaison fasse sens avec les foncière d’appartements (Essex Property, Mid-America Communities, …) qui ont des immeubles avec souvent > 100 lots. En revanche, le secteur des maisons individuelles (Invitation Homes, American Homes 4 Rent, …) est à bien des égards plus proche, avec des actifs que l’investisseur lambda pourrait acheter seul. Ces foncières insistent sur l’effet "réseau" et l’effet "seuil" qui permet un entretien et une gestion facilitée.

Kyaneos, pour le moment, communique plus sur le modèle d’investissement que le modèle de gestion, alors que selon moi le second est la clé de la réussite sur ces actifs.

Dernière modification par piwai (19/11/2020 18h39)

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#46 19/11/2020 18h53

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J’ai lu (source oubliée) que KYANEOS confiait la gestion des locataires à des agences immobilières locales et proches des appartements.
La question précédente demeure pour la gestion de l’immobilier.

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#47 03/01/2021 19h19

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Après lecture du rapport 2019 page13  , je trouve que cette SCPI me semble faire du GreenWashing.
Au total sur 14 322 500 euro d’acquisition la scpi a réalisé 737 746 euro de travaux. Soit un investissement en travaux de 5% du prix d’acquisition, cela me parait très faible pour verdir le bâti.

5% pour rénover selon le rapport :

• Isolation des combles
• Isolation des murs périphériques
• Chauffage en pompe à chaleur
• Système de ventilation efficient (idéalement de type « hygro »)

5% est très très faible. …

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#48 31/01/2021 23h43

Membre
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Cette scpi va-t-elle profiter de l’arrosage d’aide pour la rénovation ?

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#49 07/02/2021 11h34

Membre
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Bonjour,

J’ai cherché et rien trouvé. A quand la publication du résultat 2020 pour cette SCPI ?

Mike

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#50 16/02/2021 22h41

Modérateur
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Réputation :   2272  

Le BTI T4/2020 précise notamment que, en plus de 64€/part distribués en 2020, il y a un crédit d’impôt de 0.09€/part (lié à des loyers annulés en T4/2020).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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