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[+2]    #1 29/01/2014 23h03 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Foncia Pierre Rendement: crée en 1990 par Rocher gérance, reprise en 1998 par Foncia

La tulmutuese histoire: Née George V Rendement en 1990, en 1994 passée en capital fixe, en 2001 capital réduit du 23M à 16M (pourquoi?), en 2002 fusionnée avec 3 autres SCPI pour devenir Foncia Pierre Rendement avec capital variable, en 2003 redevenue capital fixe (pourquoi?)

- Capital: Fixe (9ème augmentation depuis 2003, annuelle sauf 2004 & 2011), 120M (max. 200M). Augmentation prochaine de capital: la création de 30k parts & 50k parts sont approuvée par AG 2012 & 2013

- Rendement/ Évolution du dividende (2008-2012): 5,85% - 5,99% - 5,92% - 5,79% - 5,44% (moyen: 5,27%) Prévision 2013: 5,29%

- Évolution prix de part: 765€ (2008) - 885€ (2013) - 5,31% plus cher que la valeur estimée par part (838€)

- RAN: 2,3M€. RAN par part en 2008: 10,51€, 2012: 9,47€.

- TRI (5-10-15 ans): 7,7% - 12,82% - 20,85% (moyen: 6,51% - 11,12% - 10,94%)

- Taux d’occupation: 97%, stable

- Qualité du patrimoine: 22% Paris/34% RP/44% Province; 86% commerces/7% bureaux/6% locaux d’activité/1% autre (149 actifs)

- Il y a pas mal de mauvais investissements:
--> boutique 7/9 grande rue 62200 Boulogne sur Mer: Valeur d’achat 1992: 1137k, valeur d’expert 2012: 690k
--> centre commercial 61-71 rue Danielle Cassanova 93200 St Denis: valeur d’achat 2006: 3016k, valeur d’expert 2012: 2030k

- Valeur d’expert 2012 inférieur à 2011

- Frais de gestion: 10% HT (souscription: 8% HT); frais de transfert: 10.98% TTC ou 5% HT + 100€ de gré à gré.

- Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): Travaux: 700k, provision pour travaux: 7,78% loyer annuel 2012 (? 2011: 1,13%); Totale provision: 2,3M.

- Pas d’info sur prix d’actifs vendus ni taux de rendement des investissements 2012

- Loyers annuels: 13M€

- Créances douteuses: pas vu d’info, provisions: 1,9M€

- Charges: 18% (11% charges externes dont 1,61% charges locatives non récupérables)

- Dette: Pas de dettes financières, 10M autorisée. Politique: ne pas fait recours au crédit.

- Le conseil de surveillance est remboursé en frais de déplacement (600€/réunion) & rémunéré (15k€ jeton de présence) & assuré.

Ce que j’aime:
- Le rapport annuel fait état détaillé de l’évaluation pour chaque bien. La suite se trouve dans "ce que je n’aime pas"…
- Le prix de part nouvellement émis se situe dans la partie haute de la fourchette autorisée (90-110%), ce qui est rassurant pour les anciens associés.
- Allez je vais faire plaisir à goiz & GBL: le rendement vient exclusivement du loyer & produits financiers.
- Excellent taux d’occupation.
- Le Conseil de Surveillance est "payé" pour leur boulot <-- Le boulot est mieux fait, je l’espère en tout cas car le rapport du CS est comme d’habitude "tout est bien, la société de gestion est extraordinaire…"

Ce que je n’aime pas:
- Le rapport annuel fait état détaillé de l’évaluation pour chaque bien, ce qui me permet de trouver pas mal d’échecs cuisants de leur investissements, même dans les périodes "bear" de l’immobilier. Pour une entreprise qui prétend être expert du domaine, cela me laisse (très) perplexe.
- Valeur d’expert 2012 inférieur à 2011: Etat de biens (très) mauvais?
Voilà 2 points majeurs qui me bloquent tant que je ne trouve pas d’éclairage.

Dernière modification par Wow (01/02/2014 14h12)

Mots-clés : foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi

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#2 30/01/2014 01h01 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Vaut-il mieux être une SCPI à capital variable (avec prix choisi par la société de gestion, dans les limites légales), ou SCPI à capital fixe avec une AK presque chaque année (à un prix lui aussi choisi par la société de gestion, , dans les limites légales, mais au maximum pour un % limité des parts existantes) ? Le capital fixe évite au moins les erreurs de certaines SCPI (Pierre Plus, Novapierre, …) de trop augmenter leur nombre de parts (+ de 50% en une année), sans pouvoir investir cette collecte de manière satisfaisante ensuite, conduisant à une sérieuse baisse du résultat/part. Le capital fixe permet aussi à l’offre et à la demande de déterminer le prix des parts sur le marché secondaire.

Informations glanées dans le CR de l’AG2013 (publié en juillet2013 sur APPSCPI ARTICLE … uniquement accessible aux adhérents) :
- 20 M€ ont été investis en 2012 (à 7.22% de rendement moyen actes en mains).
- La valorisation du patrimoine a augmenté de 1.7% en 2012, et les loyers (à périmètre constant) ont évolué de manière similaire.
- Avec les pouvoirs confiés à la présidente de la société de gestion (36%), les votes exprimés par correspondance (12%), et les autres pouvoirs confiés aux présents, la participation représentait 54% des parts de la SCPI.
- pour l’AK2013 : le prix d’achat des nouvelles parts (885€) était proche du maximum possible (valeur de reconstitution 2011 + 10% = 892€) et supérieur de 6% à la valeur de reconstitution 2012.
- pas facile de trouver des biens répondants aux critères de la SCPI (d’où sans doute "ne fait pas recours au crédit"…)

Cette société de gestion ne prétend ni plus ni moins que les autres être "expert du domaine", même si elle peut avoir des relations privilégiées avec des sociétés du même groupe qui sont A.I. à proximité des biens acquis ou convoités.

Sinon, il y a une erreur sur les frais de transfert dans le message de Wow : c’est soit 10.98% (5% de droits + 5.98%ttc pour la gérance) en passant par la confrontation réalisée chaque mois par la société de gestion, soit 5% de droits +100€ttc en gré à gré en trouvant un acheteur.

PS: Il y a des rapports du C.S. (d’autres SCPI, par exemple : Edissimo 2012) qui ne sont pas "tout est bien, la société de gestion est extraordinaire…", même si ça ne garanti pas non plus un C.S. efficace.


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#3 30/01/2014 22h15 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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amha pour la "stabilité/volatilité"  du prix il vaut mieux une scpi a capital variable.
cela engendre parfois les mésaventures dont vous parlez, encore que pour Pierre Plus ils ont l air de redresser le navire (augmentation du RAN, du dividende en 2013 et projections 2014). Il faudrait simplement que les SG utilisent plus la faculté de limiter la variabilité du capital (ce que semble avoir compris avec un peu de retard Pierre Plus a l epoque)…tant que l interet des associés passe avant les commissions.

sinon FPR merite d etre étudiée. AK un peu trop fréquentes, a ponderer si l objectif prépondérant est de "renouveler" le patrimoine , mais pour l instant les chiffres parlent d eux meme.

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#4 01/02/2014 14h23 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Bonjour,

GoodbyLenine a écrit :

Avec les pouvoirs confiés à la présidente de la société de gestion (36%), les votes exprimés par correspondance (12%), et les autres pouvoirs confiés aux présents, la participation représentait 54% des parts de la SCPI.

GBL, que voulez-vous dire par là: Le taux de participation est trop faible et la décision est dans la main de la société de gestion?

GoodbyLenine a écrit :

pas facile de trouver des biens répondants aux critères de la SCPI (d’où sans doute "ne fait pas recours au crédit"…)

Pourriez-vous développer ce point? Je n’ai pas trouvé d’info sur ses critères d’investissement?

GoodbyLenine a écrit :

Cette société de gestion ne prétend ni plus ni moins que les autres être "expert du domaine", même si elle peut avoir des relations privilégiées avec des sociétés du même groupe qui sont A.I. à proximité des biens acquis ou convoités.

Justement ce que j’attendais c’est qu’elle puisse bénéficier d’information & d’expertise de ses réseaux A.I pour faire de belles investissements.
Demain si je vais voir un "conseiller" Orpi qui me dit qu’il fait de l’immobilier locatif et il récolte des moins-values… je ne crois pas que je vais suivre ses "conseils".

GoodbyLenine a écrit :

Sinon, il y a une erreur sur les frais de transfert dans le message de Wow : c’est soit 10.98% (5% de droits + 5.98%ttc pour la gérance) en passant par la confrontation réalisée chaque mois par la société de gestion, soit 5% de droits +100€ttc en gré à gré en trouvant un acheteur.

Merci, rectifié.

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#5 01/02/2014 14h32 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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goiz a écrit :

sinon FPR merite d etre étudiée. AK un peu trop fréquentes, a ponderer si l objectif prépondérant est de "renouveler" le patrimoine , mais pour l instant les chiffres parlent d eux meme.

@goiz: j’avoue que j’ai lu 3 fois cette phrase, et je ne sais toujours pas quel sens attribué.
Traduction littéraire:
FPR: Si vous avez de l’argent que vous ne savez pas quoi faire, vous pouvez y aller, mais sans plus quoi, les chiffres sont bof bof…
Ou
FPR: Allez y, les chiffres parlent d’eux même voyez c’est magnifique…

big_smile

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#6 01/02/2014 16h09 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Ni l une ni l autre. Plutot "Les chiffres sont plutot bons mais ne font pas tout…"
Je ne conseille pas telle ou telle scpi. C est a la fois inutile et dangereux (surtout pour vous) .

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#7 01/02/2014 16h58 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Wow a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Avec les pouvoirs confiés à la présidente de la société de gestion (36%), les votes exprimés par correspondance (12%), et les autres pouvoirs confiés aux présents, la participation représentait 54% des parts de la SCPI.

GBL, que voulez-vous dire par là: Le taux de participation est trop faible et la décision est dans la main de la société de gestion?

Comme dans beaucoup (trop) de SCPI, beaucoup d’associés retournent un pouvoir en blanc à la société de gestion, ou confient leur pouvoir au président de l’AG (qui est en général … le dirigeant de la société de gestion). Il est souvent difficile de s’en rendre compte, car le % que représente ces pouvoirs est rarement publié. Au moins lors de l’AG de cette SCPI, cette info a-t-elle été fournie ! Ceci permet en effet de faire adopter facilement les résolutions (pour FPR : 36% = déjà la majorité des 54% votant).

L’APPSCPI a maintes fois dénoncé ceci, et obtenu une clarification du libellé des bulletins de votes, mais si les associés ne les lisent pas ou ne comprennent pas….

Notez que les membres des CS ne peuvent pas être élus ainsi, car aucun pouvoir n’est permis pour ces résolutions (seuls les votes en séance et par corr comptent). Mais le problème alors  est bien souvent que quelques gros porteurs (typiquement : des sociétés d’assurance, par ex. qui hébergent la SCPI dans leur contrat AV, ou des cabinets de gestion de patrimoine qui ont placé beaucoup de parts auprès de leurs clients) déterminent seuls le résultat de l’élection des membres du CS.  (J’ai vu une SCPI de 1 Md€ de capi, où tous les membres élus au CS en 2013 avaient été ceux choisis par … 5 gros porteurs).

A mon avis, seule solution pour espérer peser : demander à l’APPSCPI pour qui voter au niveau du CS, et confier son pouvoir à l’APPSCPI pour les autres résolutions (ce qui permettra aussi à l’APPSCPI d’être scrutateur à l’AG -les scrutateurs sont les plus gros porteurs présents à l’AG-, donc d’avoir accès à tous les documents des votes). Et accessoirement d’être un minimum actif au niveau de l’APPSCPI (dont les ressources sont uniquement ce que ses membres acceptent de faire, bénévolement), par exemple en assistant à une AG.

Wow a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

pas facile de trouver des biens répondants aux critères de la SCPI (d’où sans doute "ne fait pas recours au crédit"…)

Pourriez-vous développer ce point? Je n’ai pas trouvé d’info sur ses critères d’investissement?

La société de gestion a juste indiqué avoir des difficultés pour trouver des biens satisfaisants dans lesquels investir. (D’autres sociétés de gestion ont écrit la même chose dans leurs rapports ….).


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#8 01/02/2014 23h28 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Merci GBL de me faire découvrir APPSCPI.

Puisque Foncia Pierre Rendement rentre dans ma shortlist, j’ai regardé les autres SCPI gérées par Foncia Gestion pour voir si elle est fiable:

- Foncia Cap’Hebergimmo: Toute jeune, à faire ses preuves

- Fininpierre, Placement Pierre Select 1, Rocher Pierre 1: Correcte. Tous les 3, principalement bureaux, souffrent de la vacance locative (taux d’occupation 85-88%) et donc le prix de part baisse et il y a plus de vente que d’achat sur le marché secondaire.

Mais je n’ai rien à dire sur la société de gestion, qui apparemment entretient une bonne relation avec le(s) conseils de surveillance (qui inclut 1 membre de l’association APPSCPI)

- Patrimoine Foncier: Très bien. Elle est principalement bureaux aussi (85%) mais n’a presque pas de vacance locative (taux d’occupation: 97%, stable) ce qui lui permet de dégager une dividende confortable sans toucher au RAN (5 mois). La qualité du patrimoine est top. Le CS est très indépendant et donne un rapport intéressant.

J’ai 2 questions concernant cette SCPI:
- La différence de taux d’occupation entre les 3 précédentes SCPI & Patrimoine Foncier est dû à la qualité du patrimoine (localisation…) de chaque SCPI ou il y a d’autres facteurs (différent chargé de gestion locative par exemple)?
- Dans le rapport du CS est écrit: Il constate que la valeur de reconstitution de 1168,46€ est inférieur de plus de 10% à la valeur du prix net acquéreur sur le marché secondaire (1295,29€); ceci supprime toute possibilité d’augmentation de capital.
C’est vrai?

Finalement, en ce qui concerne la qualité de gestion de Foncia, j’ai plutôt confiance.

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#9 02/02/2014 08h55 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Wow a écrit :

- La différence de taux d’occupation entre les 3 précédentes SCPI & Patrimoine Foncier est dû à la qualité du patrimoine (localisation…) de chaque SCPI ou il y a d’autres facteurs (différent chargé de gestion locative par exemple)? - See more at: ]Info
Bonne question, je ne sais pas si au sein d’une même SG, il y a une équipe "commerciale" dédiée à chaque SCPI …. Les periodes et conditions d acquisitions sont peut etre egalement plus favorables à Patrimoine Foncier qu’aux autres (cout moindre, offre plus large, moins de concurrence etc => biens de meilleure qualité, emplacement, renta etc).

Wow a écrit :

- Dans le rapport du CS est écrit: Il constate que la valeur de reconstitution de 1168,46€ est inférieur de plus de 10% à la valeur du prix net acquéreur sur le marché secondaire (1295,29€); ceci supprime toute possibilité d’augmentation de capital. - See more at: ]Info
Le prix fixé par la SG lors d’une AK ou pour une scpi à capital variable doit etre contenu dans une fourchette de +/- 10% de la valeur de reconstitution. C est pourquoi je parlais plus haut de "stabilité/volatilité" des prix. Dans le cas des fixes , ca peut parfois provoquer des cas de blocage quand les porteurs ou acquéreurs "paniquent" à la vente comme à l’achat, ce qui semble etre un comble. Pour les variables un accroissement trop brutal de parts peut aussi etre problematique, d ou la faculté interessante de suspendre la variabilité prevue par certaines scpi, afin de pouvoir digérer correctement avant de continuer le repas.

Dernière modification par goiz (02/02/2014 09h15)

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[+5]    #10 13/07/2016 19h08 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Foncia Pierre Rendement du 21 juin 2016 :

Environ 30 associés ont assisté à l’AG de la SCPI Foncia Pierre Rendement le 21/06/2016. Avec les pouvoirs (34%) et les votes (10%) exprimés par correspondance, les présents et représentés (9%), le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint. Pour l’AG Extraordinaire, le quorum (50%) étaité atteint de justesse avec 50,5% des parts. Les scrutateurs ont été MMA Vie (17 313 parts) et M.Blicq (représentant 2735 parts).

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

La SCPI entend se renforcer sur des actifs parisiens qualitatifs, et ne plus investir dans des actifs de type "retail park", dont le devenir est plus aléatoire (la SCPI constate avoir dans son patrimoine de tels locaux, qualitatifs, mais difficiles à relouer car situés dans des zones saturées).

Pour 2016, la SCPI a pour objectif d’investir au moins 35 M€, avec 16 M€ déjà réalisés, et le solde à venir (dont peut-être un hôtel à l’étranger), avec un rendement voisin de 6.1% AEM. Des arbitrages sont envisagés sur 6000m² actuellement vacants. Elle disposera de lignes de financement pour 40 M€ (à des taux proches de Euribor 3 ou 12 mois +1%).

A fin mai, plus de 2000 parts de l’AK lancée le 2 mai avaient déjà trouvé preneur.

Le dividende 2016 devrait représenter 4.80 à 4.85% du prix des parts (950€ dans le cadre de l’AK en cours), soit 45.60 à 46.08€, et le RAN comme la PGR devraient être abondés en 2016.

A des questions il a été répondu :
  Démembrement : 20 à 30% des parts sont souscrites en démembrement. A noter qu’il existe une controverse au niveau de l’ASPIM, à propos des plates-formes internet proposant des échanges de parts démembrées (pendant le démembrement), ou des souscriptions démembrées pour des faibles montants.
  Primalliance : C’est une filiale du groupe Foncia, tout comme la société de gestion de Foncia Pierre Rendement, mais elle est traitée comme les autres partenaires commercialisant la SCPI.
  Capital fixe ou variable : La société de gestion évoque un éventuel passage à capital variable (moins contraignant à gérer que des AK successives), mais ça ne rencontre qu’un support très limité dans la salle.


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#11 19/07/2016 19h46 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Bonsoir GoodbyLenine, merci pour la qualité de vos compte-rendus "à chaud" d’AG. Ils donnent des renseignements, des impressions très utiles que l’on ne retrouve bien entendu pas dans la communication officielle.

Une question cependant: vous faites allusion à "une controverse au niveau de l’ASPIM, à propos des plates-formes internet proposant […] des souscriptions démembrées pour des faibles montants". Pourriez-vous nous en dire un peu plus, s’il vous plaît ? Je pense que ce sujet intéresse pas mal de monde (dont moi-même).

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#12 19/07/2016 21h24 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Je n’en sais hélas guère plus sur cette controverse, dont j’ai découvert l’existence à l’occasion de la réponse à une question lors de cette AG.

De mémoire, il me semble que ça concernait l’apparition de plate-formes (sur internet) proposant la cession d’usufruit ou de nu-propriété de parts, pour des montants assez faibles (pour ma part, je considère que ce n’est même pas la peine de faire la paperasse quand le montant est trop faible, par exemple si ce n’est que quelques k€) et en donnant l’impression qu’il serait possible de revendre des parts démembrées avant la fin du démembrement (alors qu’en pratique, c’est très peu liquide, et une cession ne devrait être possible qu’à vil prix). Il pourrait aussi y avoir un flou au niveau de l’interprétation par le fisc d’une cession d’usufruit temporaire (voire même d’achat démembré d’une part vendue sur le marché secondaire).


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#13 19/07/2016 22h05 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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C’est d’autant plus étonnant que dans son livre blanc sur le logement (disponible sur son site), l’ASPIM recommande précisément le mécanisme de démembrement temporaire pour favoriser le logement intermédiaire… ?

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#14 20/07/2016 00h06 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Le démembrement au niveau d’un logement (intermédiaire ou social) est une toute autre problématique : les montants investis sont conséquents, et personne ne tente de faire croire que c’est liquide. La principale interrogation qu’on peut avoir (pour le démembrement de logements) concerne l’état et la réelle valeur locative (et valeur de marché tout court) du bien à la fin du démembrement.


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#15 21/07/2016 23h58 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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J’ai moi-même souscrit des parts de SCPI en nue-propriété pour des montants relativement modestes (disons autour de 20k€). Je suis passé par certaines de ces plateformes internet pour trouver une contrepartie. Certaines m’ont paru faire leur job en négociant la clef de répartition avec l’usufruitier (même si le gain final était relativement modeste). Mais aucune, absolument aucune ne m’a jamais laissé entendre que c’était liquide, bien au contraire ! Quant à la polémique sur la fiscalité du démembrement, il me semble qu’elle ne concerne effectivement que la cession d’usufruit sur le marché secondaire. A ma connaissance, la fiscalité du démembrement de nouvelles parts acquises ex-nihilo sur le marché primaire de SCPI à capital ouvert, ou de parts crées à l’occasion d’une AK de SCPI à capital fermé, n’a pas (encore ?) été remise en cause.

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#16 22/07/2016 00h27 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Les départements juridiques de certaines grosses SdG (voir ci-après 2 exemples) semblent "réservées" sur le risque fiscal potentiel qu’il pourrait y avoir avec le démembrement de "nouvelles parts acquises ex-nihilo sur le marché primaire de SCPI à capital ouvert".

(Amundi a répondu à une question en AG en juin 2016 que le démembrement de nouvelles parts de ses SCPI n’était possible qu’en achetant des parts démembrées à une SCI dédiée, qui aurait acquises les parts nouvellement créées, ce montage générant quelques frais. Je n’ai pas plus de détails…)
(HSBC avait cessé il y a qqs temps de permettre la souscription de nouvelles parts démembrées)

Est-ce un excès de prudence ? Je ne sais pas….


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#17 22/07/2016 19h34 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Merci une nouvelle fois pour ces toutes informations, GBL.

Décidément, la fiscalité française devient d’une complexité délirante, qui vire à l’opacité. Si même des fiscalistes professionnels en sont à douter de l’interprétation des textes…

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#18 25/04/2018 19h55 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Déclaration des revenus 2017 -
Avez-vous reçu le récapitulatif vous permettant de compléter votre déclaration IR ?

Me confirmez-vous que Foncia ne propose pas d’espace web aux associés pour retrouver ces informations ?

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#19 25/04/2018 22h40 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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La société de gestion m’a confirmé ce lundi avoir envoyé les IFUs fin de semaine dernière; vous devriez donc le recevoir dans la semaine.

Par ailleurs effectivement pas d’espace web à ma connaissance…

Dernière modification par grbatz (25/04/2018 22h43)

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#20 26/04/2018 19h42 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Reçu aujourd’hui, les informations relatives à la déclaration fiscale 2017.
Pour effectuer une déclaration au régime réel

Revenus bruts (111) : 55,61 €/part
Frais et charges (112) : 10,39 €/part
Intérêts d’emprunt (113) : 0,34 €/part

Revenu de source étrangère (Allemagne) : 2,53 €/part

-
Je suis également associé de PFO2 géré par Perial. Perial a adressé à ses associés un récapitulatif mais aussi une notice explicative complète et particulièrement didactique et précise.

Périal indique que sur la ligne 113, nous pouvons ajouter les intérêt payés en 2017 au titre des emprunts que nous avons souscrits pour acquérir nos part de SCPI en ajustant aux pourcentage des revenus fonciers totaux de la SCPI.
Comme Foncia Pierre Rendement ne nous informe pas de revenus de valeurs et capitaux mobiliers, j’en déduis que le taux à appliquer est 100%.

FPR a des revenus fonciers allemands (tout comme PFO2).
Je note que PFO2 indique
+ des revenus fonciers bruts à renseigner dans la case 4BK pour ceux qui font une déclaration au micro-foncier
+ des revenus fonciers nets à renseigner dans la case 4BL et 8TK pour ceux qui font une déclaration au réel.
De plus, le pourcentage des revenus fonciers allemands de la SCPI est clairement communiqué pour nous permettre de déduire les intérêts payés en 2017 en ajustant, là aussi, au pourcentage indiqué pour chaque pays.

Le document de FPR ne fait aucune distinction entre les 2 modes de déclaration (micro-foncier et réel) et ne nous communique que le revenu brut allemand sans nous préciser le pourcentage (4,55 % selon mes calculs).

Je vais adressé un courriel à scpi[at]foncia.fr pour obtenir plus d’informations. Mais, avant d’obtenir une réponse, quel est votre avis ?

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#21 01/05/2018 12h50 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Bonjour PierreP,

j’ai les même interrogations - l’IFU de FPR est pour le moins sommaire, en comparaison d’autres sociétés de gestion… Je suis associé également de Placement Pierre (Foncia pierre gestion), cette SCPI déclare des revenus allemands et luxembourgeois, et là non plus aucune mention de la quote-part à appliquer pour la déduction des frais sur les revenus étrangers pour la déduction des frais réels.

Votre raisonnement pour calculer le pourcentage à appliquer me semble correct.

En revanche j’ai vérifié sur l’IFU d’une autre société de gestion (Euryale / La Française) présentant un cas similaire à FPR (revenus allemands), et je constate que le ratio des revenus allemands vs revenus foncier imposables donne un résultat proche, mais différent de la quote-part communiquée par la société de gestion (39.82% calculé contre 37,09% dans l’IFU d’Euryale).

Je n’arrive pas à expliquer cette différence, je suis donc intéressé par la réponse de Foncia Pierre Gestion à votre courriel, si vous l’avez eu.

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#22 18/05/2018 12h08 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Bonjour,

Service des impôts des particuliers a écrit :

Bonjour,

Si ce ne sont pas des SCPI Borloo ou Robien (dispositifs fiscaux) vous indiquez en 4BA et 4BL les sommes nettes.

Vous détaillez dans l’espace réservé aux observations les noms des SCPI les montants et le  montant de vos intérêts d’emprunt.

Cordialement,

J’ai relu les notices des impôts à ma disposition et j’en conclus que le même calcul est appliqué au revenus français et revenus étrangers (y compris pour la 8TK). Ainsi, si je déclare au réel, il faut que FPR me communique les revenus nets à prendre en compte.

2,53€/par part : revenus allemands bruts ou nets ? Ce n’est pas clair. À suivre (j’ai relancé, à nouveau (!) FPR à ce sujet, j’attends une clarification).

--

J’ai reçu par courriel, un extrait du RA2017. En particulier, il contient le tableau ci-dessous.
http://imgur.com/avLvHMel.png

Si je me fie à une autre information de ce document, il semblerait que le calcul porte sur 386 093 parts.
Ainsi, les revenus bruts allemands sont de 2,87€ par part et les revenus nets allemands sont de 2,53€ par part.

Conclusion : les informations transmises à chaque associé ne serait pas les revenus bruts mais les revenus nets.
Si mon raisonnement est juste, les informations transmises aux associés qui déclarent leurs revenus SCPI selon le régime micro-foncier sont fausses.

Au total, en 2017, revenus bruts : 21 599 410 € / nets : 17 328 295 €
Ainsi, les revenus allemands représentent : 5,12 % ou 5,63% des revenus fonciers totaux.
Je ne sais pas quel pourcentage nous devons retenir pour déduire nos intérêts d’emprunts. Toutefois, cela ne modifiera que sensiblement le résultat et ne devrait pas avoir beaucoup de conséquences.

Edit (19:50) : pour ma déclaration, je retiens le pourcentage de 5,12% (donc le ratio des revenus bruts), car PFO2 à utiliser ce ratio pour établir le récapitulatif adressé aux associés.

Dernière modification par PierreP (18/05/2018 19h55)

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#23 19/05/2018 19h17 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Pour Immorente, Sofidy n’indique pas qu’il faut appliquer un pourcentage pour déduire les emprunts personnels, afin de tenir compte des achats à l’étranger…
Cela commence à devenir un peu une usine à gaz s’il faut retraiter pour chaque SCPI ayant diversifié à l’étranger.

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#24 28/05/2018 11h44 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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PierreP a écrit :

2,53€/par part : revenus allemands bruts ou nets ? Ce n’est pas clair. À suivre (j’ai relancé, à nouveau (!) FPR à ce sujet, j’attends une clarification).

Confirmation, ce jour, « 2,53€/par part », il s’agit de revenus nets.

Vu la difficulté rencontrée pour obtenir cette confirmation, et le fait que je ne peux pas passer des heures au téléphone pour des motifs persos sur mes heures pros, je n’ai pas demandé à la société de gestion de me confirmer ma démarche concernant la déclaration au réel en tenant compte des intérêts d’emprunt.

Pour rappel : mon premier mail date du 26/04, mon premier contact téléphonique date du 03/05 !

Dernière modification par PierreP (28/05/2018 11h46)

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#25 06/05/2019 12h05 → SCPI Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI de Foncia Pierre Gestion (foncia pierre gestion, foncia pierre rendement, scpi)

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Le BTI T1/2019 annonce que la prochaine AG (Extraordinaire) devra se prononcer sur une résolution proposant de passer à un capital variable, afin de "toucher de nouveaux acteurs du marché accessibles uniquement en situation de variabilité du capital".
Ce n’est pas une surprise (voir message #9 de cette discussion).

Pour ma part, je voterai CONTRE cette proposition.

Ceci retirerais à cette SCPI une caractéristique assez unique sur le marché (où il y a fort peu de "capital fixe" avec plus de 100 M€ de capitalisation). Avec 421M€ de capitalisation, cette SCPI a déjà une taille suffisante (donc rien à gagner, du moins pour ses associés, avec de "nouveaux acteurs"), et je préfère une collecte bien maîtrisée (comme celle de cette SCPI avec un capital fixe et des augmentations de capital, même fréquentes mais de montant limité), sans oublier la manière (favorable fiscalement) dont cette SCPI comptabilise les frais liés à ces augmentations de capital.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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