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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Epargne Pierre à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

57% - 8
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

35% - 5
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

7% - 1
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 14   Avis moyen : 4,4/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#76 25/10/2019 14h27

Membre
Réputation :   24  

Au contraire je pense que les loyers facturés sont le meilleur indicateur possible, car on connaît assez bien le % de charge (14.88 %dans le rapport 2018) et on sait estimer avec une bonne précision les parts en jouissances.
Faire une division des loyers avec le capital est pas assez précis, car on ne considère pas les 5 mois de délais, ce qui fausse complètement les calculs.

Après, je veux bien entendre qu’il existe des décalage d’un T sur l’autre. 
Mais c’est quand même énorme. Voici mon estimation en tenant compte de la jouissance :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16084_t3_ep.png

Si on extrapole rapidement avec un T4 à 16M€, on aurait un résultat de 18.88€ / part
En arrondissant juste à 18€ et avec une distribution total (sans mise en réserve) on aurait un DDV de 8.8%, ce n’est pas la même chose.

Ce n’est pas pour me déplaire, mais ne croyant pas au miracle, je reste sceptique sur ces chiffres.
De plus avoir un T3 plus faible de 16%  que le T2 me semble étonnant, car 72M€ de nouvelles acquissions aurait dû participer à une augmentation (et non une baisse).
Un décalage important des loyers du T1 vers le T2 pourrait expliquer, mais pas le résultat global.

A suivre…

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#77 25/10/2019 16h53

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Ce que je voulais dire avec le décalage d’un trimestre à l’autre, c’est que vous parlez de loyers facturés or eux parlent bien dans le bulletin des loyers encaissés, c’est différent et ça explique les écarts.

Dernière modification par Surin (26/10/2019 10h07)

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#78 20/01/2020 11h18

Membre
Réputation :   76  

Il n’y a pas de file spécifique Voisin, je le partage ici cette petite info: Voisin change de nom et se nomme desormais ATLAND VOISIN.


Parrainage LINXEA / MesPlacements / BourseDirect et Wesave:(AG6FA2): Cliquez sur mon nom puis Courriel :" Envoyer un courriel ".

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#79 20/01/2020 22h49

Membre
Réputation :   6  

En consultant le détail du patrimoine de la SCPI, j’ai constaté la présence du magasin Jardiland d’Essey les Nancy ou je vais de temps en temps.
Sincèrement, il mériterait de gros travaux de rafraîchissement et de colmatage des fuites sans parler de l’état du parking. Un exemple n’est pas une preuve donc j’éviterais d’en tirer des conclusions sur la qualité du patrimoine de la SCPI.
Maintenant si d’autres rentiers connaissent des biens de la SCPI, je suis preneur.

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#80 21/01/2020 15h09

Membre
Réputation :   27  

Vous prenez un cas qui pour moi n’en est pas un.
La rafraîchissement est à la charge du locataire. La SCPI n’a pas à supporter ce genre de coût.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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[+1]    #81 21/01/2020 16h30

Modérateur
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Réputation :   2332  

Ah bon, Flyz57, vous avez eu communication du bail commercial concerné, ou d’informations confirmant ce que ce bail met à la charge du locataire et du bailleur ? À défaut, je serais plus prudent avant d’affirmer que ce serait à la charge du locataire, ne sachant pas vraiment à qui de telles charges incombent (ni même par exemple si la cause des fuites est un problème de clos et couvert, généralement à la charge du bailleur).

À noter que le Rapport Annuel 2018 évoque des travaux d’aménagement (en 2018) des immeubles Jardiland pour un montant de 314 209€.
Ce même document indique pour le bien en question, acquis en mars 2017 (avec 6 autre biens similaires loués à Jardiland), une valeur comptable de 2,05 M€ (soit 0.5% des 442.5 M€ de valeur comptable du parc immobilier à fin 2018).

En tout cas, si les travaux tardent beaucoup (mais on n’est sans doute pas à quelques semaines pret…), ce serait un signe que, soit le locataire est un peu défaillant, soit que le bailleur l’est, ce qui dans les deux cas ne serait pas un point particulièrement positif pour la SCPI (mais pas non plus rédhibitoire, si c’est juste une situation isolée, sur un bien, et que le reste du patrimoine ne comporte pas d’autres cas similaires).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#82 21/01/2020 18h29

Membre
Réputation :   75  

J’abonde tout à fait les propos de GBL, et c’est tout à fait la réflexion que je me suis faite en lisant le message de Flyz57 dans le métro tout à l’heure.
Sans avoir lu le bail, impossible de dire que tel ou tel partie supporte les charges d’entretien.
Même la définition même des charges d’entretien est sujet à variantes.
Les baux commerciaux offrent de véritables libertés contractuelles de ce point de vue.
Ne soyez pas si affirmatif si vous ne maîtrisez pas le sujet !


Parrain ING : ASMYFZA

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#83 24/01/2020 17h09

Membre
Réputation :   27  

Je suis désolé mais l’on parle de travaux de rafraîchissement et non de travaux d’amélioration ou aménagement.
C’est comme les peintures dans un appartement.
Je suis complètement d’accord avec vous que les baux sont très larges dans leur rédactions et qu’ils puissent avoir de grosses variantes entre d’un bail à l’autre.

Concernant les fuites, on part sur un sujet plus délicat car suivant la provenance, le responsable n’est pas le même.

Je suis effectivement un peu trop affirmatif, mais ne me faites pas croire que les SCPI vont payés les travaux de peintures et le changement de couleur et de rayonnage dans les boutiques qu’elles louent.

Je serai plus mesuré dorénavant wink


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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[+1]    #84 25/01/2020 23h24

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,
Comment pourrait-on expliquer le succès actuel de Épargne Pierre et son occurence très élevée dans les sélections venant de CGP, j’ai consulté 3 CGP tous me l’ont fortement conseillée alors que je leur ai demandé une selection de fonds stables et ayant fait leur preuve.

Les rétro commissions seraient elles très élevées dessus ?

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#85 26/01/2020 00h30

Membre
Réputation :   0  

La raison est probablement plus simple: bon rendement pour l’instant et un TOF pas mal non plus et plutôt une «bonne réputation » sur la sdg

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[+1]    #86 26/01/2020 05h57

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

La question de Carolus est très pertinente et mérite autre chose qu’une simple supposition. En le lisant je suis aussi très circonspect et serais curieux de connaître les rémunérations du circuit de vente, je ne vois pas d’autre explication.

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[+1]    #87 26/01/2020 10h54

Membre
Réputation :   89  

Cela fait longtemps que je ne fait plus confiance à un vendeur ou un intermédiaire connaissant très bien leurs pratiques qui consiste à mettre en avant soit le produit sur lequel ils margent le plus, soit celui où ils sont commissionnés. Ces pratiques malheureusement se font souvent au détriment du client.
Pour ma part je m’informe personnellement sur ce que j’achète, avec internet c’est devenu facile et très formateur. Donc achat réfléchi et non pas achat poussé par un bonimenteur (voir comment le mot se décompose) qui pose son intérêt avant tout.
On se rappelle les pinels dans des endroits inlouables. Les produits maison gorgés de frais des conseillers bancaires pour ne citer que ces deux exemples.

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#88 26/01/2020 11h02

Membre
Réputation :   55  

CarolusM a écrit :

Bonjour,
Comment pourrait-on expliquer le succès actuel de Épargne Pierre et son occurence très élevée dans les sélections venant de CGP, j’ai consulté 3 CGP tous me l’ont fortement conseillée alors que je leur ai demandé une selection de fonds stables et ayant fait leur preuve.

Les rétro commissions seraient elles très élevées dessus ?

Pas spécialement…

En revanche, depuis leur reprise par Atland, les équipes commerciales de Voisin ont parfaitement su faire le job auprès des distributeurs. Si on ajoute un TDVM tout à fait convenable sur Epargne Pierre, je dirais qu’il ne faut pas chercher beaucoup plus loin les raisons pour laquelle elle fait souvent partie des allocations proposées.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#89 29/01/2020 21h32

Membre
Réputation :   0  

Pour information, le dividende annuel s’élève à 12€ par part (si détention année complète) contre 12,26€ l’année dernière. Stabilité.

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#90 29/01/2020 22h23

Membre
Réputation :   42  

Si l’on peut appeler stabilité une baisse de 2,12 %  (0,26 / 12,26).
Mais c’est vrai que ce n’est pas dramatique.

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#91 29/01/2020 22h41

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Réputation :   1017  

On en a parlé hier dans cette discussion à partir du message 23 :
Classement SCPI : rendement (dividendes) des SCPI en janvier 2020

La baisse du dividende est de 1,96%.
Pour la formule, prenez le dernier dividende, divisez-le par le précédent, retirez un et multipliez par 100, en prenant les bons chiffres (12,24€ pour 2018 et non 12,26€).
C’est bien une baisse.

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[+2]    #92 30/01/2020 14h34

Membre
Réputation :   13  

CarolusM a écrit :

Bonjour,
Comment pourrait-on expliquer le succès actuel de Épargne Pierre et son occurence très élevée dans les sélections venant de CGP, j’ai consulté 3 CGP tous me l’ont fortement conseillée alors que je leur ai demandé une selection de fonds stables et ayant fait leur preuve.

Les rétro commissions seraient elles très élevées dessus ?

Pour répondre à votre question, la commission d’épargne Pierre n’est pas plus élevée que pour les autres SCPI. Elles se situent dans la moyenne des commissions.
La plus faible commission provenait de Corum Origin ce qui n’empêchait pas de voir nous les CGP la proposer régulièrement dans nos allocations.
Après il y a plusieurs raisons à cela sans qu’elles soient forcément corollaires:
- certains vont regarder les performances et proposer les meilleurs
- d’autres le TOF
- sa valeur de reconstitution
- la qualité de la maison de gestion Voisin, les scpi Foncière Remusat ou Immo Placement sont bien positionnés.
Vous pouvez également avoir l’effet "mouton", tout le monde l’a propose donc il faut que je la propose aussi pour être dans le coup.

Dernière modification par investirpat (31/01/2020 14h04)

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#93 30/01/2020 15h29

Membre
Réputation :   0  

Je suis tout à fait d’accord avec vous même si ça ne renforce pas les théories du complot.

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#94 31/01/2020 13h15

Membre
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Le bulletin est disponible sur leur site : Documentation | ATLAND VOISIN
Je vois 27 lots vacants dont 15 ce trimestre, c’est vraiment beaucoup. Ils ont le mérite d’exprimer cela clairement. Il faudra stopper l’hémorragie car la collecte abondante aide à réduire la vacance en pourcentage. En effet les locaux achetés sont souvent occupés, le seul en VEFA n’apparaissant pas dans la vacance.
Il faudra surveiller cet indicateur (le TOF).

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[+1]    #95 31/01/2020 15h28

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Je ne parlerais pas d’une "hémorragie", mais juste d’’une évolution naturelle (et sans surprise), avec des baux 3/6/9, donc des locataires pouvant partir tous les 3 ans (hors faillites et c°), pour une SCPI qui a commencé à investir en 2014, et est réellement monté en puissance à partir de 2016. Il faudra observer l’évolution (libérations, relocations) pour déterminer vers quel niveau de vacance ça se stabilise.

[Note: la baisse du TOF commence bien plus tôt que pour des SCPI investissant beaucoup hors de France, dont les baux comportent en général des durées fermes bien plus longues. On peut regretter que Atland/Voisin ne communique pas sur la durée ferme moyenne des baux en cours (un indicateur qu’ils suivent sans doute).]

On peut (commencer à) mettre en perspective :
- fin T4/2019 "27 lots vacants dont 15 depuis ce trimestre" représentant 4.07% des loyers potentiels,
- fin T3/2019 "15 lots vacants dont 5 depuis ce trimestre" représentant 2.88% des loyers potentiels,
- fin T2/2019 "10 lots vacants dont 3 depuis ce trimestre" représentant 1.66% des loyers potentiels,
- fin T1/2019 "7 lots vacants dont 1 depuis ce trimestre" représentant 1.42% des loyers potentiels,
- fin T4/2018 "6 lots vacants"
et constater que les (3) premières relocations arrivent en T4/2019 (et qu’avant il n’y en a eu aucune : 6+1=7+0, 7+3=10+0, 10+5=15+0, 15+15=27+3).

Le résultat brut par part de la SCPI (qui conditionne à terme le revenu distribué) devrait se stabiliser à un niveau dépendant de celui auquel le TOF se stabilisera. En outre, avec le délai de jouissance à J+6mois, l’impact relutif de la collecte doit être significatif (et cet impact devrait diminuer à l’avenir).
On connait déjà le résultat annuel par part de 2015 à 2018 : 13.40€, 13.63€, 13.47€, 12.31€. On découvrira celui de 2019 dans le prochain Rapport Annuel. Il semble clair que le rendement 2018 (5.97%) et 2019 (5.85%) est probablement plus élevé que le niveau de rendement auquel ça se stabilisera, et ceux qui ont investi en escomptant du presque 6% pérenne se sont sans doute fourvoyés.
Mais ça peut néanmoins rester une bonne SCPI, avec un rendement correct.


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#96 02/02/2020 22h23

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GoodbyLenine a écrit :

et constater que les (3) premières relocations arrivent en T4/2019 (et qu’avant il n’y en a eu aucune : 6+1=7+0, 7+3=10+0, 10+5=15+0, 15+15=27+3).

Comment peut on déterminer le nombre de 3 relocations à partir du bulletin ?

Le bulletin indique 8 lots reloués, je ne comprends pas comment arriver à 3

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[+1]    #97 03/02/2020 01h25

Modérateur
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Il y avait 15 lots vacants au début du 4eme trimestre, il y en a 27 à la fin dont 15 devenus vacants ce trimestre. Donc parmi les 15 vacants au début du trimestre, il y en a eu 15+15-27 = 3 lots reloués.

Si le BTI indique "8 lots ont été reloués", ça signifie donc qu’en plus, il y a eu 5 lots libérés et reloués au cours du 4ème trimestre  (peut-être même sans aucune vacance locative, avec un nouveau bail signé avant que le précédent locataire ne parte).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#98 03/02/2020 21h43

Membre
Réputation :   2  

Merci pour ces explications.
Je vois qu’il faut donc utiliser les 2 derniers bulletins pour avoir cette info.

Ça démontre une certaine difficulté à retrouver des locataires, la liste des villes où il y a de la vacance ne fait pas trop rêver…

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[+1]    #99 03/02/2020 22h48

Membre
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Réputation :   219  

Bonsoir,

1 - Tout d’abord le bulletin Q4 annonce " 8 Lots reloués/renouvelés". Impossible de savoir s’il s’agit d’un changement de locataire ou d’un simple renouvellement de bail après 3 ans de bail…

2 - Et maintenant, Mesdames et Messieurs, je vais démontrer que 27 = 30 ….

Prenons la liste des 15 biens dans le bulletin Q3 :

epargne_pierre_q3_19.pdf

Prenons la liste des 27 biens dans le bulletin Q4 :

epargne_pierre_q4_19.pdf

et on s’aperçoit vite que le bien 12 de Q4 correspond aux biens 4 et 5 de Q3, le bien 21 de Q4 correspond aux biens 12 et 13 de Q3, et que le bien 6 de Q3 a plus que doublé de taille…

Quod erat demonstrandum !

Moralité : bien lire les bulletins !

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/02/2020 23h01)

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#100 15/02/2020 16h28

Membre
Réputation :   -3  

Bonjour, moi aussi cette progression de la vacance m’a surpris mais il faut relativiser. En effet, un certain nombre de biens achetés récemment avaient des lots vacants et on les retrouve naturellement dans la vacance locative.

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