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[+1]    #1 13/04/2019 13h52

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On en parle sous divers posts. Autant regrouper les discussions ici.

SCPI Kyaneos

BT 4T2018

SCPI à capital variable créée en juillet 2018 et investissant sur de l’immobilier résidentiel en France en réalisant des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique et la qualité de l’habitat.

Rendement annualisé 2018 : 7,05 %
Part de 1000 € (mini 10 parts)
rendement prévisionnel 2019 (BT) : 6 à 6,5%
Jouissance : 1er jour du 3e mois
TOF : 95,5% (dont 3% de vacance liée aux travaux en cours après acquisition

Dernier achat : immeuble à Nimes avec un rendement acte en mains de 7,8%
Après 75 K€ de travaux, le rendement deviendra du 6,6% environ.

Mots-clés : environnement, immobilier, kyaneos, scpi, sociétal

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#2 20/04/2019 08h34

Membre
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Bulletin trimestriel – 1T 2019

Acompte 1T2019 19€/part identique à T4 2018, la distribution se stabilise
Objectif annuel 60-65€/part
TOF : 89.1% dont 9% de vacances liée aux travaux en cours après acquisition et 1,9% en attente de locataires
Répartition 92,7% d’habitation, 2,6% de garages et parking et 4,7% de commerces et bureaux

Dernier achat : immeuble à Cavaillon avec un rendement acte en mains de 8,6% travaux inclus

La SCPI Kyaneos Pierre a reçu le prix de l’innovation financière aux victoires de la pierre papier organisées par le journal Gestion de Fortune.

Nouveauté dans leurs stratégie environnemental, après isolation des murs et installation de pompe à chaleur, ils commencent à installer des panneaux solaires avec pour but éventuel de revendre, quand la loi le permettra, l’électricité aux locataires. Cela devrait permettre d’augmenter le rendement dans le futur.

La SCPI après sa sixième acquisition voit le nombre de souscripteurs s’accélérer, en un trimestre, on passe à 70 associés contre 42 depuis le début de la SCPI jusqu’au T4 2018. La capitalisation en prix de souscription est passée à 3,19 M€

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#3 22/04/2019 11h32

Membre
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J’ai pris connaissance de leur documentation.

Le concept est séduisant à priori. D’abord quant à ses aspects humains et environnementaux (environnementaux donc… humains en réalité car contrairement à ce qu’il se dit ici et là, la planète elle-même n’a strictement rien à faire de nos petites foucades : elle existe depuis 4 500 millions d’années et il n’est pas interdit de penser que lorsqu’elle sera âgée de 4 501 millions d’années, la trace que nous y aurons laissée ne sera guère différente de celle du moustique qui vous a piqué sur l’avant-bras il y a cinq ans. Mais passons…).

Sur le plan financier, Kyaneos reproduit à une grande échelle ce que des particuliers font depuis toujours : on achète pas cher, on rénove et, ce faisant, on revalorise les loyers et le patrimoine. Une stratégie "value added" vertueuse et facile à comprendre en première analyse.

Reste à savoir comment ils entendent gérer leur patrimoine à moyen / long terme : souhaitent-ils conserver (ce qui posera le problème de la gestion locative de multiples logements de petite taille, avec les coûts et l’expertise associés que ça implique) ou revendre (ce qui serait financièrement vertueux mais dans ce cas là, il faudra vérifier s’ils sont ou non concernés par la règle interdisant à une SCPI de revendre annuellement plus de 2 % des actifs qu’ils détiennent depuis moins de 5 ans) ?

Un élément de réponse est probablement contenu dans leur projet d’installer des panneaux solaires qui permettrait de revendre de l’électricité aux locataires. Un telle démarche suppose de conserver un peu de temps supplémentaire mais rien n’interdit de revendre ensuite un immeuble occupé à 100 % et au business model bien défini à un investisseur privé.

Bref : il reste des points à préciser mais cette jeune SCPI mérite qu’on s’y intéresse, à mon avis.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#4 22/04/2019 11h53

Modérateur
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Réputation :   2272  

Pourquoi donc ne seraient-ils pas "concernés par la règle interdisant à une SCPI de revendre annuellement plus de 2 % des actifs qu’ils détiennent depuis moins de 5 ans" ?
Comme toutes les SCPI, ils sont contraints par cette règle (et les autres, du Code Monétaire et Financier, qui régissent les SCPI).

Comme toute jeune SCPI encore petite et en forte croissance, il leur reste à démontrer que leur modèle tiendra la route à plus grande échelle (avec 10x ou 50x plus de capitalisation).
Les associés qui les rejoignent font le pari qu’ils y arriveront.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 22/04/2019 13h53

Membre
Réputation :   35  

Je m’étonnais que des scpi résidentielles n’existent pas hors scpi fiscales ou orientées immobilier de luxe parisien.

Je suis convaincu que les souscriptions vont exploser compte tenu de la diversification qu’elle apporte.

Pour le moment elle n’a acquis que des biens en Provence, apparemment car la société de gestion est basée à Avignon.

Je n’ai pas réussi à trouver d’informations sur les frais de gestion des locataires. Les frais de souscription et de gestion annuelle sont dans la moyenne des SCPI mais j’imagine qu’à la différence des SCPI classiques louant des milliers de m2 sur un bail long, il y aura ici des bails bien plus cours.
Je leur ai envoyé un mail afin de savoir si ils comptent assurer eux même la gestion locative ou la déléguer et à quels frais.

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[+2]    #6 22/04/2019 14h46

Membre
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J’ai lu que certains semblent très réticents à investir dans une SCPI centré sur le résidentiel, quelqu’un aurait une idée de la raison?

visiblement ils estiment ça plus risqués en France que les commerces ou murs de magasins.

Autre point que j’avais deja mentionné, je précise, je n’ai pas plus d’information, mais en faisant une petite recherche d’un des gérants de cette SCPI, j’ai vu que sa société précédente était en liquidation judiciaire et ne semble pas avoir fonctionné ( secteur des marchés financiers )

Dernière modification par Passion (23/04/2019 10h25)

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#7 22/04/2019 19h50

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Springle a écrit :

Je leur ai envoyé un mail afin de savoir si ils comptent assurer eux même la gestion locative ou la déléguer et à quels frais.

Je comptais bien leur poser la question également !  ;-)


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+5]    #8 22/04/2019 20h50

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Bonsoir !

Passion a écrit :

J’ai lu que certains semblent très réticents à investir dans une SCPI centré sur le résidentiel, quelqu’un aurait une idée de la raison ?

En France, le résidentiel est bien plus contraint que dans d’autres pays, et aussi que l’immobilier commercial :
- Locataires hyper-protégés.
- Encadrement des loyers sur certains secteurs.
- Gestion locative compliquée, et donc coûteuse.
- Réglementation lourde sur les éventuelles hausses des loyers (indexation sur indice ; limitées par la moyenne du quartier ; etc.)
- Gestion des charges et syndicale délicates et coûteuses.
- Beaucoup de normes, très changeantes (diagnostic, hygiène, équipement…)
- Rotation (turn-over) des locataires relativement importante.

Le résultat, c’est qu’il est bien plus délicat d’obtenir et de maintenir un rendement élevé qu’avec des loyers commerciaux.

Dernière modification par M07 (24/04/2019 00h13)


M07

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[+3]    #9 22/04/2019 23h33

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Intéressant de voir une SCPI à taille humaine, qui plus est, dans une région où j’habite que je connais très bien.
Cela commençait bien mais…
Plusieurs villes où les immeubles sont achetés font partie des villes les moins côtées du Vaucluse et Gard, où l’insécurité est au max. Roquemaure, Beaucaire… C’est le pire du pire à 30km autours d’Avignon
Cavaillon à peine mieux et pour Nîmes bof bof également.

Un immeuble à 6.6 de rentabilité attendu, après travaux. Dans la même ville, sans trop forcer on peut trouver du 10% net sur un simple appart et sans travaux. Je vais dire qu’il y a comme un problème.

Je vais suivre la file par curiosité mais je suis pour le moins dubitatif.

Dernière modification par GM (22/04/2019 23h40)

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#10 23/04/2019 11h09

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Et voilà leur réponse :

Suite à votre message, je vous confirme que la SCPI Kyaneos Pierre fait appel à des agences immobilières locales pour la gestion locative. Je ne peux vous communiquer le montant exact des frais de gestion mais, à titre indicatif, je vousdonne une fourchette indicative : 4,5% à 6,5% des loyers encaissés.

N’hésitez pas à nous solliciter si vous souhaitez d’avantage d’informations sur notre SCPI.

C’est donc un frais supplémentaire à prendre en compte, probablement majoré des états des lieux

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#11 23/04/2019 11h20

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Cela s’ajoute donc aux 8% TTC des "produits locatifs hors taxes encaissés par la SCPI et des produits financiers nets", les frais de souscription étant de 12,36% du prix de retrait.
Source statuts.

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#12 23/04/2019 11h33

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Je partage complétement l’analyse de M07.

Je rajouterais qu’un rendement locatif de commerce se situe entre 5% et 8%, et l’on voit que le montant distribué est bien moindre.
Vu les prix d’acquisitions aujourd’hui sur le résidentiel, on va être entre 3 et 4,5% brut donc après tous les frais, le montant sera faible.

Il est tout a fait possible de saisir des opportunités sur le résidentiel mais pas de façon industrialisé ni en terme de diversification.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#13 14/06/2019 08h37

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Kyaneos passe à quatre mois de jouissance au lieu de trois depuis le 1er juin. La raison invoqué est un taux de vacance de 10,9% dont 9% lié à l’indisponibilité des appartements pendant la réalisation des travaux au 1er trimestre. Le délai supplémentaire est donc plus en adéquation avec un plein rendement une fois les travaux finis.

La SCPI suit toujours son petit bonhomme de chemin en ayant doublé sa capitalisation en 6 mois et 70 associés au 1er trimestre. La fourchette de rendement estimée et espérée pour 2019 est de 6 à 6,5%

Autre point positif une valeur de reconstitution de 1067.64, on est plus très loin des +10%. Une revalorisation l’année prochaine ?

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#14 18/06/2019 06h13

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Finalement ils n’ont même pas attendus l’année prochaine pour augmenter le prix de la part de 4% le 1er juillet avec un prix de souscription qui passe à 1040. L’augmentation de la part et du délai devrait réduire la collecte.

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#15 01/08/2019 19h03

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La vie immo: Quelles SCPI pour dégager la meilleure performance ? - 01/08

Et voilà kyaneos >6% sur du résidentiel 11M de collecte depuis 2018, écologique et sociale…


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#16 01/08/2019 19h51

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"Ecologique" car ils rénovent des logements anciens donc après travaux c’est moins énergivore. Ca reste consommateur de CO2 dans l’absolu, on ne parle pas de logements ne consommant rien, alors parler d’écologie, méfiance.
Ils n’emploient le terme "sociale" mais "sociétale", simple nuance. La encore ils l’expliquent mais ça fait très marketing, le but reste un rendement pour afficher 6%. On va donc là où c’est moins cher, moins côté …

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#17 26/09/2019 21h28

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Bonsoir,

Quelques news intéressantes sur cette SCPI : Article Boursorama

Le rendement 2019 va étre supérieur à 6,5 % !

Yvan

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#18 15/01/2020 22h31

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Je regarde de près cette SCPI, en particulier pour de la nue propriété à 67%.
Comme elle est jeune, il est possible qu’elle valorise le prix de la part encore un peu.

Mais, comment obtenir de bons rendements sur du résidentiel dans 10 ans?

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#19 29/01/2020 15h32

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[-1]    #20 29/01/2020 15h35

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Thx Malo.
Je viens d’acheter 30 parts en nue pro, je crois savoir qui a acheté la partie en usufruit !

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Favoris 1    #21 29/01/2020 15h36

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J’en ai prix 5k us 5 ans et 10k us 10 ans en décembre 2019 smile


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#22 01/02/2020 12h53

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Bonjour Malo,

En passant par crédit ou comptant ?

Compliqué de trouver un financement pour de la NP ( quand pas propriétaire de sa RP … )


Parrainage YOMONI  - LINXEA - Mes placements- WeSave - Binck - Boursorama

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#23 01/02/2020 14h26

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Bonjour,

J’ai acheté ces parts de scpi en usufruit comptant par utilisation de la trésorerie et apport au compte courant de ma sci is.

Effectivement, acheter à crédit des parts de scpi démembrées est un véritable parcours du combattant mais qui n’est pas insurmontable si on s’en donne la peine et en multipliant les contacts.

Bien à vous,

Malo

PS : D’ailleurs je suis toujours intéressé par 5k en usufruit 3 ans, si ça intéresse un nu propriétaire, en message privé.


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#24 01/02/2020 15h24

Membre
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Bonjour, je suis acheteur de l’usufruit entre 3 et 5 ans de parts de Kyaneos Pierre. En message privé.

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#25 01/02/2020 15h44

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Svp, ces messages n’ont rien à faire dans les discussions de telle ou telle SCPI, il y a une discussion dédiée à cela :
Marché secondaire SCPI : vos offres de gré à gré à l’achat/vente

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