Kyaneos Pierre : vos avis sur cette SCPI (Kyaneos AM)

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piwai, le 19/11/2020 a écrit :

Skarklash · #1

On en parle sous divers posts. Autant regrouper les discussions ici.

SCPI Kyaneos

BT 4T2018

SCPI à capital variable créée en juillet 2018 et investissant sur de l’immobilier résidentiel en France en réalisant des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique et la qualité de l’habitat.

Rendement annualisé 2018 : 7,05 %
Part de 1000 € (mini 10 parts)
rendement prévisionnel 2019 (BT) : 6 à 6,5%
Jouissance : 1er jour du 3e mois
TOF : 95,5% (dont 3% de vacance liée aux travaux en cours après acquisition

Dernier achat : immeuble à Nimes avec un rendement acte en mains de 7,8%
Après 75 K€ de travaux, le rendement deviendra du 6,6% environ.

Mots-clés : environnement, immobilier, kyaneos, scpi, sociétal

Passion · #2

J’ai lu que certains semblent très réticents à investir dans une SCPI centré sur le résidentiel, quelqu’un aurait une idée de la raison?

visiblement ils estiment ça plus risqués en France que les commerces ou murs de magasins.

Autre point que j’avais deja mentionné, je précise, je n’ai pas plus d’information, mais en faisant une petite recherche d’un des gérants de cette SCPI, j’ai vu que sa société précédente était en liquidation judiciaire et ne semble pas avoir fonctionné ( secteur des marchés financiers )

Dernière modification par Passion (23/04/2019 10h25)

M07 · #3

Bonsoir !

Passion a écrit :
J’ai lu que certains semblent très réticents à investir dans une SCPI centré sur le résidentiel, quelqu’un aurait une idée de la raison ?

En France, le résidentiel est bien plus contraint que dans d’autres pays, et aussi que l’immobilier commercial :
- Locataires hyper-protégés.
- Encadrement des loyers sur certains secteurs.
- Gestion locative compliquée, et donc coûteuse.
- Réglementation lourde sur les éventuelles hausses des loyers (indexation sur indice ; limitées par la moyenne du quartier ; etc.)
- Gestion des charges et syndicale délicates et coûteuses.
- Beaucoup de normes, très changeantes (diagnostic, hygiène, équipement…)
- Rotation (turn-over) des locataires relativement importante.

Le résultat, c’est qu’il est bien plus délicat d’obtenir et de maintenir un rendement élevé qu’avec des loyers commerciaux.

Dernière modification par M07 (24/04/2019 00h13)

GM · #4

Intéressant de voir une SCPI à taille humaine, qui plus est, dans une région où j’habite que je connais très bien.
Cela commençait bien mais…
Plusieurs villes où les immeubles sont achetés font partie des villes les moins côtées du Vaucluse et Gard, où l’insécurité est au max. Roquemaure, Beaucaire… C’est le pire du pire à 30km autours d’Avignon
Cavaillon à peine mieux et pour Nîmes bof bof également.

Un immeuble à 6.6 de rentabilité attendu, après travaux. Dans la même ville, sans trop forcer on peut trouver du 10% net sur un simple appart et sans travaux. Je vais dire qu’il y a comme un problème.

Je vais suivre la file par curiosité mais je suis pour le moins dubitatif.

Dernière modification par GM (22/04/2019 23h40)

progfrance · #5

Bonjour,
Suite à l’analyse du Rapport 2019, j’ai fait un petit tableau sur les biens pour calculer le rendement brut et les montants de travaux.

[SCPI] Kyaneos - Google Spreadsheets

A noter quelques erreurs dans leur tableau publié dans le Rapport (nombre de lots par exemple)

Surin · #6

Avez-vous pris la peine de lire toute la discussion ?
Notamment des éléments de réponse dans les messages 8 et 9 mais pas que. Ca parait clair comme positionnement.

OxxiGen · #7

JMeuret a écrit :
je viens de découvrir cette SCPI à travers ce post qui remonte est la question qui me vient à l’esprit est où est le loup ?

Immobilier résidentiel, rendement élevé, deux choses qui je le pensais jusqu’à présent vont rarement ensemble.

Si vous avez bien regardé le business model de Kyanéos, vous aurez compris que le rendement élevé provient de la combinaison d’une acquisition à un prix maîtrisé suivi de l’amélioration du confort des appartements. Sur le fond, c’est donc intelligent et vertueux, tant pour l’investisseur que pour les locataires.

En revanche, ce type d’opération est assez caractéristique de ce que peuvent faire des particuliers mais pas de ce que fait une SCPI.

Et c’est là qu’est le loup, à mon avis : le risque d’absence de liquidité, à l’entrée comme à la sortie. Ce risque se matérialise autant par rapport à la taille de la SCPI que la nature des actifs qu’elle détient.

En résumé, je serais tenté de dire que le concept est bon, mais pas le véhicule. Peut-être qu’une SCI ou un club deal auraient été préférable ?

progfrance · #8

Augmentation du prix de la part à 1060€
https://kyaneosam.com/wp-content/upload … u-prix.pdf

johndeere2020 · #9

Communication du PDG lors d’une intervention chez Anaxago hier :
> Rendement attendu pour 2020 = 6.20% (ils visent 6% à terme et sont transparents sur le fait que les 6.8% ne sont pas durables)

Expansion géographique avec 4 équipes d’investissement :
>Sud-Est
>Sud-Ouest
>Sud de l’Ile de France (de Chartres/Orléans à Troyers)
>Nord (de Amiens à Lille) en 2021

Profil des biens
> Immeubles avec décote de -20% à -35% (vente en bloc)
> Locataires entre 1300 et 1700€/mois
> Vacances 2-3% / Retards paiement 5% / Impayés 0.5%
> Transparents sur le fait que ce sont des villes petites/moyennes où ils sont quasi les seuls à acheter ce type d’immeubles. Seule contrainte = démographie positive

piwai · #10

Cette SCPI a un modèle proche d’un modèle de particulier : la plupart des biens qu’ils achètent sont à portée de nombreux investisseurs. Comme eux, ils savent trouver des relativement "bonnes affaires", et valoriser les biens pour la mise en location.

Le gros challenge selon moi sera la partie opérationnelle et la gestion à long terme. En effet, louer un appartement refait à neuf n’est jamais très complexe au début. Mais ensuite arrivent les enjeux de rotation locative, de petits entretiens… et le challenge est de taille avec un parc particulièrement diffus !

Les foncières d’habitation sont assez répandues en Amérique du nord. Je ne suis pas certain que la comparaison fasse sens avec les foncière d’appartements (Essex Property, Mid-America Communities, …) qui ont des immeubles avec souvent > 100 lots. En revanche, le secteur des maisons individuelles (Invitation Homes, American Homes 4 Rent, …) est à bien des égards plus proche, avec des actifs que l’investisseur lambda pourrait acheter seul. Ces foncières insistent sur l’effet "réseau" et l’effet "seuil" qui permet un entretien et une gestion facilitée.

Kyaneos, pour le moment, communique plus sur le modèle d’investissement que le modèle de gestion, alors que selon moi le second est la clé de la réussite sur ces actifs.

Dernière modification par piwai (19/11/2020 18h39)

DDtee · #11

Le rapport annuel 2020 https://kyaneosam.com/wp-content/upload … l-VDEF.pdf

Le TDVM est annoncé à 6.1% pour l’exercice

Résultat par part en pleine jouissance passe de 69,53€ en 2019 à 64,04€ en 2020
Dividende par part en pleine jouissance suit la même logique de 69,50€ à 64€ en 2020 (+0.04 reporté en RAN) alors que le prix de la part à augmenté dans l’année (1040€ => 1060€)

Taux d’Occupation Financier passe de 85,60% en 12/19 à 86,30% au 31/12/20 (ne pas oublier que les lots achetés sont souvent rénovés : 20% gros travaux, 60% moyens et 20% peu ou pas de travaux

Le taux d’endettement passe de 18.5% à 19.4% en 2020

La valeur de réalisation ramenée à une part passe de 934.22 en 2019 à 938,47 au 31/12/20
La valeur de reconstitution de 1 121,07 à 1 136,45

Remarque : cette faible revalorisation dans l’année (+0.5%) me semble inférieure à celle de l’immobilier dans les petites et villes moyennes françaises où la SCPI investit.
Les nouvelles acquisitions vu de loin par Google Street ne font toujours vraiment pas rêver !

cricri77700 · #12

Hello

Pour info :

Revalorisation du prix de la part de la SCPI KYANEOS PIERRE de 20€ à ce jour, soit une revalorisation de 1.90%.

Le nouveau prix de la part s’établit à 1080€ et reste inférieur à la valeur de reconstitution de la SCPI : 1136.45€ (au 31.12.2020)

DDtee · #13

Interview intéressante de Jérémie Rouzaud, président de Kyaneos AM Jérémie Rouzaud fait le point à mi-année 2021 pour la SCPI Kyaneos Pierre

Jérémie Rouzaud a écrit :
En 2019, nous avons collecté entre 500 000 et 1 000 000 d’euros par mois.
Après, en 2020 cela s’est accéléré, 1,5 million, deux millions, trois millions.
Et là, en 2021, quatre millions en début d’année, et jusqu’à quasiment 15 millions sur la collecte, uniquement sur le mois de juin.
…/…
Donc nous avons décidé de caper la collecte.

Dans une première fois à 8 millions d’euros par mois, et puis là maintenant, peut-être même 6 millions d’euros par mois, pendant au moins un an.

Pas de doute, ils ont trouvé le bon créneau, l’immobilier résidentiel plait aux investisseurs particuliers.
Ils n’ont pas de concurrent directe équivalent -pour le moment- sur leur marché.

Jérémie Rouzaud a écrit :
Il faut comprendre très spécifiquement, aujourd’hui nous n’avons pas de difficulté à trouver des immeubles.

Mon éternel doute sur la SCPI est bien résumé dans cette phrase, trouver des immeubles par centaine, ce n’est pas difficile… les acheter à bon prix en ce moment, c’est autre chose…

Jérémie Rouzaud a écrit :
Donc, trouver des immeubles, ce n’est pas cela le problème. Le problème, c’est vraiment d’encadrer les chantiers, de trouver des artisans, de faire le suivi de chantier, tout le suivi opérationnel vraiment des travaux.

T*u m’étonnes Jérémie

DDtee · #14

1/ L’interview suggère que le taux de rendement sera à l’avenir légèrement à la baisse, ce qui est logique et l’histoire de toutes les SCPI récentes.

Jérémie Rouzaud a écrit :
Nous avons l’impression que les prix remontent. Il y a un peu de pression sur les prix.
Si cela continue, cela veut dire que le prix de part va encore un peu augmenter, probablement.
Mais un rendement un peu inférieur.

2/ Dans les zones de seconde ou troisième catégorie (petites villes de provinces souvent loin de tout) et les types de logements souvent peu sexy, 6% après rénovation est tout sauf excessif.
Un bon investisseur particulier obtiendrait bien mieux aussi aurait-il moins de frais structurels ou à facturer.

Quand on lit dans les rapports le montant des travaux affectés sur une nouvelle acquisition et le détail de ce qui est fait on peut constater que les travaux sont nettement moins nombreux que les listes données dans les interviews ou les plaquettes. Il n’y a pas de mensonge mais lister un ensemble de travaux réalisés sur l’ensemble des acquisitions laisse imaginer que chacune d’entre elle à de nombreuses interventions ce qui n’est pas le cas. En général 1 poste ou 2 maxi est amélioré, parfois même rien du tout.

3/ Il faudra attendre les comptes annuels, la forte collecte aura possiblement influence sur le niveau de rendement ?

Je doute personnellement que la logique relativement récente d’aller investir dans toute la France et donc de multiplier les interlocuteurs, d’avoir des relations forcément moins étroites avec eux et de diluer également la connaissance du marché soit très prometteuse.

C’est par contre très flatteur commercialement de dire regardez, il y en a partout… et commercialement, ils le prouvent à régularité, ils sont très forts !

maxicool · #15

piwai, le 19/11/2020 a écrit :
Le gros challenge selon moi sera la partie opérationnelle et la gestion à long terme. En effet, louer un appartement refait à neuf n’est jamais très complexe au début. Mais ensuite arrivent les enjeux de rotation locative, de petits entretiens… et le challenge est de taille avec un parc particulièrement diffus !

Venant de relire tous les BT et RA de cette SCPI, je constate :

BT 2018 T4
- 39 lots
- TOF 95,50%

RA 2018
- "Retards de paiement sur 6,1% des loyers"

BT 2019 T4
- 216 lots
- TOF 85,10% (14,4% dû aux travaux de rénovation) (0,50% en "vacance réelle")

RA 2019
- "Nous avons conscience que nous aurons des pertes liées aux impayés et nous les prenons en compte dans notre prévisionnel (TDVM entre 6 et 6,5%)".
- "Retard de paiement = 5 à 7% du montant total des loyers > échelonnement de la dette sur 1 à 3 mois".

BT 2020 T4
- 699 lots
- TOF 86,30% (9,4% dû aux travaux de rénovation) (4,30% en "vacance réelle")

RA 2020
- "Retard de paiement = 4,5% du montant total des loyers > Sans doute 1/3 deviendra des impayés (1,5%)"
- "Provisions de 22% des retards de paiement pour y pallier".
- Frais de gestion prélevés depuis le T3 2020 : 4% TTC (au lieu de 8% TTC).

BT 2021 T3
- 1856 lots
- TOF 74,30% (20,1% dû aux travaux de rénovation) (5,60% en "vacance réelle")
- "Hausse des prix et stabilisation des loyers sur l’immobilier résidentiel = PV latentes"
- "Délais d’approvisionnement en hausse = retards de chantier = vacances en hausse = baisse du rendement (compensé par les PV éventuelles)"

La baisse du TOF me semble perplexe.
Si cette baisse est corrélée au nombre de lots (qui explose), jusqu’où le TOF va-t-il diminuer ?

Dernière modification par maxicool (30/01/2022 14h05)

maxicool · #16

Certes, mais je doute que la valorisation des biens ne soit si importante qu’on ne le pense.
Sur le RA 2020, la société de gestion précisait que les travaux effectués d’amélioration représentait 15% du prix global des acquisitions.
Si l’on prend le dernier BT, ça donne une idée de l’importance de ces travaux (42 biens acquis).

Par ailleurs, une SCPI ne peut pas céder chaque année plus de 2% des biens acquis il y a moins de 5 ans. Ce levier de rendement me semble donc peu important dans l’immédiat.
Il faudra attendre 2025 pour procéder à des ventes > à 2% au patrimoine.

Concernant la stratégie, j’ai relevé (à la création) : proposer des biens au prix du marché mais de qualité supérieure (sous-entendu, de qualité supérieure grâce aux travaux réalisés).

Dans le BT T3 0201, il est clairement noté :
"Hausse des prix et stabilisation des loyers sur l’immobilier résidentiel = importantes PV latentes"
"Délais d’approvisionnement en hausse = retards de chantier = vacances en hausse = baisse du rendement"
"Cette baisse du rendement sera compensé par les PV" (oui, mais encore faut-il pouvoir vendre suffisamment pour pallier à cette baisse, ce qui pourrait ne pas être le cas avec la contrainte des 2% pour les biens < 5 ans).

Dernière modification par maxicool (30/01/2022 15h52)

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