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Forums des investisseurs heureux

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[+1]    #51 20/04/2019 20h31 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Avis de versement du trimestre : 2,70 € par part pour ce trimestre, comme l’année dernière, soit un rendement de 5,97% sur les 4 derniers trimestres

5 acquisitions sur le trimestre pour 34 M€ avec un rendement net moyen de 7,10% ce qui est pas mal sans être top. Et 180 M€ d’acquisitions en cours.

TOF de 98,40% en légère baisse par rapport aux 98,94% du 4T18 (1 290 m² devenus libres à Maurepas dans le 78).

Valeur de reconstitution à 212,17 € pour un prix de la part de 205 €.

Sur le trimestre, 500 000 parts nouvelles sur un total de 2,5 M° soit 20% de souscriptions nouvelles. De quoi assurer un petit bonus de rendement pour les anciennes.

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[+1]    #52 21/04/2019 09h27 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Skarklash a écrit :

De quoi assurer un petit bonus de rendement pour les anciennes.

Sur quoi vous basez-vous pour supposer cela ?
Je pense plutôt que c’est un inconvénient une collecte aussi massive.
(bulletin disponible sur leur site).

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#53 21/04/2019 09h48 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Cela procure un petit bonus à court terme si les investissements des sommes collectées se font en moyenne de manière plus rapide que le délai de jouissance.

Si le délai de jouissance est adapté, je ne sais pas si une collecte massive est particulièrement pénalisante pour les associés en place.

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#54 21/04/2019 09h52 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Je sais bien et à l’inverse cela coûte aux associés en place si les investissements se font trop tardivement et à des taux de rentabilité inférieurs.
Il faudrait évaluer le rythme des investissements de cette SCPI face à sa collecte pour apporter une réponse.

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#55 21/04/2019 10h06 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Voisin a passé le délai de jouissance à 6 mois car visiblement il ne tenait pas le rythme au niveau investissement par rapport à la collecte.
Néanmoins je ne suis pas d’assez près cette SCPI et le changement du délai de jouissance est trop récent pour dire si cela a totalement solutionné le problème.

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#56 21/04/2019 13h41 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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J’ai lu vos différentes interventions sur cette SCPI, c’est compliqué de se faire un point de vue sur la pertinence de la rajouter à mon portefeuille de SCPI.

Si le rendement est attractif ainsi que la société de gestion, de ce que j’ai cru comprendre, il risque de diminuer durant les années à venir, donc si c’est pour se retrouver finalement avec le même rendement que Immorente ou autre..

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[+1]    #57 21/04/2019 16h55 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Cela m’amuse, ou en tout cas m’étonne toujours de voir ce raisonnement : un rendement élevé risque de baisser, ben oui… pour éviter ce risque préférons un rendement plus modeste ?  Euh… ;-)

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#58 21/04/2019 17h06 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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On ne choisi pas une SCPI uniquement sur base de son rendement, ce n’est qu’un critère parmi d’autres, et pas nécessairement le plus important par ailleurs.

Ce n’est pas parce que Epargne Pierre délivre un rendement supérieur à la moyenne que cela veut dire que cela en fait un investissement supérieur sur le long terme à une scpi qui a deja faite ses preuves, mais qui délivre un rendement plus faible, avec cependant une revalorisation des parts plus régulière.

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#59 21/04/2019 21h34 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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C’est comme pour les actions, le haut rendement peut avoir plusieurs significations. On peut jeter l’argent par les fenêtres pour attirer le gogo, ou alors on va vraiment très bien et la distribution est pertinente.
Opposer rendement à patrimoine de valeur est une affirmation mécanique de plus en plus contredite par les faits, si l’on en juge par le comportement piteux de certaines "vedettes" du marché.
Par ailleurs "long terme" ne veut rien dire, cela peut aller de 15 ans pour certains, jusqu’à 30 ou au-delà, selon âge, situation familiale, intégration dans un projet financier, etc.
Je termine en cochant ma case "orthographe" après m’être relu soigneusement.

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#60 22/04/2019 01h01 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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je suis bien d’accord avec vous, et je n’oppose pas les 2, simplement dans une réflexion de choix de SCPI il faut analyser tous les paramètres.

Pour parler uniquement du rendement, ce dernier par exemple ne se résume pas uniquement au taux de distribution, mais aussi  à la valorisation des parts.

De ce point de vue là, la valorisation de ces dernières semble stagner depuis plusieurs années, contrairement à d’autres SCPI.

C’est un peu ce manque de recul qui je pense est difficile à analyser, et qui crée des divergences d’analyses au travers des échanges que j’ai pu lire les pages précédentes, que ce soit sur le patrimoine détenu ou encore la pérennité de ce taux de distribution de prime à bord attractif.

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[+1]    #61 22/04/2019 11h05 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Il faut garder présent à l’esprit que la revalorisation des SCPI observée depuis plusieurs années provient pour l’essentiel de la compression des taux de capitalisation et rien d’autre.

En effet, la valeur d’une SCPI de rendement (ou de tout autre actif qui génère un revenu fixe) correspond en pratique à l’inverse du taux de rendement exigé par les investisseurs.

Ce taux de rendement exigé est égal à l’addition du taux sans risque et d’une prime de risque.
Or, le taux sans risque est aujourd’hui ridiculement faible pour tout un tas de raisons et la prime de risque sur l’immobilier ne cesse de baisser en raison de l’absence de solutions de placement alternatives bénéficiant d’un couple risque / rendement comparable.

Sinon, comment expliquer que, depuis plusieurs années, on observe que plus le loyer versé en valeur absolue diminue sur la plupart des SCPI, plus leur valeur de part augmente ?

Faire le pari que le prix des parts continuera de se revaloriser dans des dix prochaines années revient donc à faire le pari :

a) que les loyers continueront d’augmenter en valeur absolue, et/ou
b) que les taux sans risque continueront de baisser, et/ou
c) que la prime de risque continuera de se tasser.

Pour ma part, je considère que sur ces trois moteurs de performance, seuls deux ont encore un peu de carburant (a et c), mais de moins en moins…

Donc j’ai toujours sur le sujet un discours consistant à (essayer de) faire comprendre à ceux qui se pâment devant les TRI à deux chiffres des dix dernières années que les performances du passé ne préjugent en rien des performances futures. Mais la nature humaine est ainsi faite qu’on a bien du mal à empêcher les gens de prolonger les courbes, quelles qu’elles soient.

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#62 23/04/2019 11h50 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Afin d’avoir une idée chiffrée sur la tendance du T1 2019, je propose le calcul suivant :

Loyers brut au T1 = 8 269 780 €
- 20% charges (valeur en 2017 : 18.9%)
= 6 615 824

En tenant compte des 6 mois de délais; nombre parts en pleine jouissance au 1er janvier 2019 = environ 1 810 000 (nb part au 30-06-18 + estimation 1 mois de souscription au prorata)

Résultat estimé / part au T1 =  3.65€
Annualisé = 14.62€

Sauf erreur, cette estimation me semble assez bonne pour le moment, en comparaison au 12.24€ distribué en 2018.

Restera à affiner avec les chiffres du rapport 2018 pour le % de charge et à suivre l’évolution pour les prochains trimestres.

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#63 23/04/2019 12h25 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Je vous suggère de reproduire ce calcul sur les 4 trimestres de 2018, et de comparer avec le résultat effectif de 2018. Ceci permettra de se faire une idée de sa pertinence (en tenant compte de l’impact relutif de la collecte, investie avant entrée en jouissance des parts).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#64 23/04/2019 12h33 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Je n’ai pas essayé de vérifier vos sources et vos calculs, mais ce n’est pas du tout ce que je touche (environ 2,68 €). Traditionnellement, les premiers trimestres distribuent prudemment, et le résultat véritable ne peut être apprécié qu’après le quatrième.
D’ailleurs votre valeur reviendrait à plus de 7,1 % sur l’année ; j’aime bien  cette SCPI, mais là tout de même, ne rêvons pas. :-)

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#65 23/04/2019 13h23 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Ce calcul donne uniquement une idée sur le résultat net par part en pleine jouissance au T1 2019.

Il y a de forte chance que ce résultat baisse sur les 3 prochains trimestres, car de nombreuse parts arrivant en jouissance vont venir s’ajouter, et je doute que les investissements suivent le rythme en maintenant le rendement.

Deb67
, j’estime le résultat net et non le résultat distribué. (2.70€/part au T1 2019)
En 2017, le résultat net était de 13.47€ / part alors que la distribution 12.24€ / part avec une dotation au report à nouveau de 1.23€/part.
Mais oui il semble que EP soit prudent en distribution sur les T1,T2,T3 et régularise au T4.

La grosse incertitude concerne le % de charge. On aura le chiffre de 2018 en mai.

GoodbyLenine, vous avez raison, je vais tenter l’exercice.

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[+3]    #66 23/04/2019 15h13 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Je me suis donc amusé à faire l’exercice sur 2018, en reprenant les infos des T1, T2, T3 et T4 2018 disponibles.

Le plus compliqué est d’estimer pour chaque Trimestre le nombre de parts en pleine jouissance, celles ayant une jouissance sur 2 mois et celles sur 1 mois.
Le tout en prenant en compte le passage de 4 à 6 mois de délais à partir du 1er juillet 2018.

Afin de faire mes estimations mois par mois, j’ai pris l’hypothèse que l’accroissement des part de T à T+1 est linéaire sur les 3mois. (j’ai les infos que tt les 3 mois)
[MAJ 01/06/2019] : Correction sur les délais de jouissance, décalage d’un mois.
Ajout d’une exception pour juin 2019, hypothèse d’une plus forte collecte avant augmentation du délais de jouissance
.
Voici le résultat :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16084_nb_part_modifie.png

Ce qui donne pour 2018, en prenant 19% de charges, 12.54€/part
[MAJ 01/06/2019] : Après prise en compte d’un facteur de 14,88% sur les loyers facturés pour obtenir le RN, et correction d’une erreur sur les délais de jouissance, j’obtiens une estimation de 12,30€/part pour 12,33/part

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16084_synthese_2018_corrige.png

Dès la sortie du rapport annuel 2018, j’actualiserai ce tableau avec le % de charges 2018, qui influe sensiblement et comparerai mon résultat net estimé.==> FAIT

Dernière modification par Cyril440 (01/06/2019 11h20)

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#67 09/07/2019 13h54 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Je dois recevoir mes premiers dividendes ce mois ci.

Auriez vous une date habituelle et approximative de versement ?

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#68 09/07/2019 14h05 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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18/01 et 25/04 pour les paiements précédents
Donc aux environs du 20-25 juillet

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#69 09/07/2019 14h18 → SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin SAS : vos avis sur la SCPI Epargne Pierre ? (epargne pierre, scpi, voisin)

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Les derniers dividendes ont été versés les 23/10/2018, 28/01/2019, 18/04/2019 (dates où c’est arrivé sur mon compte). Attendez fin juillet pour vous inquiéter si rien n’est arrivé.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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