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#76 22/03/2019 12h34

Modérateur
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Oui, si vous relisez cette file (et la presentation de Malolechat, et dautres), vous trouverez pas mal de cas de financement à crédit d’US (moi-même j’en ai obtenu).

Cependant, ça reste (très) difficile à obtenir, peu de banques l’acceptent, ce n’est pas en passant par un "conseiller lambda" qu’on y arrive, et il faut pouvoir apporter des garanties extérieures (donc déjà avoir un certain patrimoine), et avoir bien compris le "business case" associé (voire "former" le conseiller bancaire sur ce sujet).


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#77 24/03/2019 12h31

Membre
Réputation :   31  

En raisonnant en euros constants sur une inflation et un rendement bancaire à 1% max, je n’arrive pas à construire un scénario de démembrement de SCPI qui donne une meilleure rentabilité nette annuelle que 2.25% sur 10 ans.

Et encore, cela suppose que pendant 10 ans, il n’y aura pas de retournement de marché ou de crise qui viendrait plomber le rendement brut des SCPI.

Je reste en dehors du marché des SCPI désormais.

Dernière modification par Politok (24/03/2019 12h32)


Mes portefeuilles : SCPI en usufruit, crowdlending

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#78 12/04/2019 06h59

Membre
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J’ai une petite question de novice,
Serait-t-il envisageable d’obtenir le crédit en nom propre (cela me semble plus simple à négocier) et de réaliser l’achat via la SCI en apportant sur la somme du prêt sur le compte courant d’associé. On perd bien sur la déductibilité IS des intérêts, mais ce point peut-il être vu comme une fraude bancaire ou autre problème?

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#79 12/04/2019 07h28

Membre
Réputation :   69  

Bonjour yannou

Oui on peut mais franchement je ne vois pas où est la difficulté de faire emprunter la sci ? L’emprunt est contracté par la sci sur l’ensemble des têtes qui gère cette Societe au prorata des détentions de parts, ce qui implique un minimum de responsabilité de tous les gérants.

Chtirentier

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#80 12/04/2019 08h29

Membre
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Bonjour Chtirentier,
En fait, pour certains organismes de crédit (banque en ligne, casden…), le prêt à une SCI c’est un "non" direct.
Par contre, si on achète une partie de l’US en direct (pour gommer les intérêts d’emprunt) et une partie via la SCI, je suppose qu’il est interdit de déduire la totalité des intérêts d’emprunt de la déclaration IR, mais cela devient tentant de le faire…

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#81 12/04/2019 09h00

Membre
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yannou77, je ne comprend pas bien ce que voulez faire.
Pensez-vous vraiment que les banques qui refusent de faire un emprunt immobilier à votre SCI vont vous prêter cet argent en direct pour que vous en fassiez ce que vous voulez (en général il y a un quelque chose de précis attaché au crédit, sauf si c’est un crédit conso)?

Bien à vous,
cat

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#82 12/04/2019 09h10

Membre
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J’ai déjà fait un emprunt pour des SCPI en direct à la Casden, j’ai vu comment cela s’est déroulé, mon conseillé n’y connaissait rien et j’ai eu les fonds virés sur mon compte courant en deux jours.
Je pense que si les conseillés voient les papiers de souscription de pour l’usufruit de SCPI comme justificatif, il y a de fortes chances qu’il ne fasse aucune différence entre cela et de la SCPI en direct, les deux les dépassent complètement. Par contre, il sera impossible de faire le prêt directement à la SCI par cet organisme.

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#83 12/04/2019 09h17

Membre
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Si vous achetez avec l’argent du prêt quelque chose qui n’est pas l’objet du prêt, vous vous exposez à des problèmes (car vous sortez clairement du contrat signé avec votre banque).

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#84 12/04/2019 09h20

Membre
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Je ne compte pas mentir, et acheter ce pour quoi le prêt m’est octroyé, je me demande si cela constitue un mensonge si je le fait via la SCI alors que le prêt m’est accordé en nom propre.

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#85 12/04/2019 09h24

Membre
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S’il y a un objet au prêt et que vous ne faites pas avec cet argent ce qui est décrit dans l’objet, par exemple vous prêtez l’argent à la SCI au lieu d’acheter des SCPI pour vous avec, cela me semble être un mensonge caractérisé, non?

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#86 12/04/2019 17h49

Modérateur
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Mieux vaudrait peut-être prospecter dautres banques aupres desquelles le mot "SCI" ne susciterait pas le "non" que vous avez rencontré.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#87 09/06/2019 16h35

Membre
Réputation :   6  

Bonjour,
Je me permets de rebondir sur cette file.
Je suis gérant d’une SCI à l’IS qui possède des murs et qui génère un cash flow régulier de 300€ par mois, peut être plus si j’arrive à renégocier/restructurer le prêt (en l’allongeant).
Je viens de découvrir la possibilité d’acheter l’usufruit d’une SCI ce qui me semble être un bon moyen de placer cette trésorerie excédentaire.
J’ai parcouru quelques messages sur le forum et je comprends bien les tenants et les aboutissants.
Je cherche maintenant à réaliser ce placement opérationnellement.
Sauriez vous m’indiquer, ceux qui ont eut l’occasion de le faire, vers quel intermédiaire me tourner ? Sur google, les premiers résultats font apparaitre des sites comme "net-investissement" ou encore "scpi-8". Mais je n’ai pas trop d’idée sur la qualité de ces boutiques.
Dans mes rêves les plus fous, je me serais imaginé pouvoir tomber sur un site où les différentes SCPI (et surtout les différentes valorisation de la ventilation usufruit / nue propriété) auraient été affichées et comparable. Je rêve ?
Merci beaucoup pour vos conseils,
Romain

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#88 09/06/2019 17h00

Membre
Réputation :   22  

Meilleurescpi.com

Bon contact pour ma part avec le dirigeant.

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#89 09/06/2019 19h52

Membre
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ils envoient aussi une simulation avec 3 hypothèses de rendement pour se faire une idée quand on ne manipule pas trop les chiffres. ça permet de refaire les calculs soit même et mieux comprendre.

Corum commercialise en direct aussi.

sinon il faut appeler les sociétés de gestion qui s’occupent des scpi que vous voulez et ils vous orienterons vers leur courtier.

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#90 09/06/2019 20h53

Membre
Réputation :   31  

cricri77700 a écrit :

Projet intéressant.
Mais je galère encore à calculer le gain.
En effet, chaque année, la trésorerie servira à payer l’emprunt ainsi que l’impôt sur la société.
En tenant compte de l’amortissement et des intérêts d’emprunts, il restera 18000 euros environs ( base de 4.5% sur l’UF) qui servira chaque année a payer 10 ans d’UF supplémentaire.
Donc chaque année 10 lignes à rajouter ( 10 ans ) et une grosse extinction dans 10 ans puis une petite extinction petit à petit par la suite.

J’aime les chiffres mais la , c’est compliqué.

[/i]

Ayant réfléchi à ce problème, j’en étais arrivé à la conclusion qu’il était fastidieux d’investir le surplus au fils de l’eau. A mon humble avis de béotien, le plus simple est de prendre une durée d’emprunt légèrement inférieur à la durée de l’US, pour que les rentrées (certes prévisionnelles) d’US couvrent peu ou prou le crédit. On se retrouve les dernières années à devoir réinvestir des sommes plus conséquente, ce qui doit se faire plus facilement (le montant critique est plus vite atteint) ou a pouvoir recommencer l’opération avec un nouveau crédit à palier pour couvrir les flux prévisionnels.

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#91 10/06/2019 19h16

Membre
Réputation :   -4  

rlermi a écrit :

Bonjour,
Je me permets de rebondir sur cette file.
Je suis gérant d’une SCI à l’IS qui possède des murs et qui génère un cash flow régulier de 300€ par mois, peut être plus si j’arrive à renégocier/restructurer le prêt (en l’allongeant).
Je viens de découvrir la possibilité d’acheter l’usufruit d’une SCI ce qui me semble être un bon moyen de placer cette trésorerie excédentaire.
J’ai parcouru quelques messages sur le forum et je comprends bien les tenants et les aboutissants.
Je cherche maintenant à réaliser ce placement opérationnellement.
Sauriez vous m’indiquer, ceux qui ont eut l’occasion de le faire, vers quel intermédiaire me tourner ? Sur google, les premiers résultats font apparaitre des sites comme "net-investissement" ou encore "scpi-8". Mais je n’ai pas trop d’idée sur la qualité de ces boutiques.
Dans mes rêves les plus fous, je me serais imaginé pouvoir tomber sur un site où les différentes SCPI (et surtout les différentes valorisation de la ventilation usufruit / nue propriété) auraient été affichées et comparable. Je rêve ?
Merci beaucoup pour vos conseils,
Romain

Bonjour, je suis passé par La Centrale des SCPI pour acheter de l’usufruit temporaire de Corum sur 5 ans. J’ai été servi très rapidement car ils m’ont mis en confrontation avec un de leurs clients ayant investi en nue-propriété.

N’hésitez pas à m’envoyer un MP si vous voulez le contact du consultant qui s’est occupé de mon dossier.

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#92 22/06/2019 12h13

Membre
Réputation :   6  

Bonjour à tous,
Merci pour ces quelques éléments.
Toujours dans le même esprit, je me demandais s’il était possible, dans le cas où on ne trouverait pas de contrepartie pour la nue propriété, d’acheter les deux.
En effet, on peut imaginer que la SCI achète l’usufruit et que moi j’achète la nue propriété en direct. Je profite ainsi de l’amortissement de l’usufruit dans la SCI et je profite de la nue propriété en direct (pas de flux, donc pas d’impot).
Est-ce que :
1. Ca vous parait pertinent ?
2. Ca vous parait possible ?
Merci à vous et bon week end

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#93 22/06/2019 12h52

Modérateur
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Réputation :   2329  

Pour obtenir de l’US, hormis passer par un commercialisateur (il y en a de nombreux à présent), il est possible de passer directement par la société de gestion (SdG) pour un certain nombre de SCPI (allez sur leur site www, et voyez si les formulaires qui y figurent incluent l’acquisition de parts démembrées, ou contachez la SdG) ce qui donne accès à beaucoup de contre-parties (et pour tous montants), même si parfois il faut patienter quelques mois.

La demande n’est pas la même pour des durées courtes (3-4 ans) et longues (>10ans), pour des sommes petites (<5k€) et conséquentes (>50k€)…
Attention : revendre de l’US (ou de la NP) avant son échéance sera très difficile.

Acquérir l’US via SCI IS et la NP à titre perso (sujet déjà maintes fois évoqué)  est possible, mais :
   1- attention en cas d’abus (par ex. si le prix de l’US n’est pas celui du marché , si la SCI ne fait que ça, montage à objectif principalement fiscal, etc.)
   2- l’intérêt nest pas toujours évident (la NP est rarement l’investissement optimal quand on a une telle SCI…)

Sinon, pour placer la trésorerie d’une SCI IS, il y a aussi les SIIC (voire les REIT étrangères et leurs homologues), en acceptant leurs caractéristiques (volatilité, obtenir un LEI). Au moins ce sera "liquide"…


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#94 22/06/2019 17h55

Membre
Réputation :   55  

rlermi a écrit :

Bonjour à tous,
Merci pour ces quelques éléments.
Toujours dans le même esprit, je me demandais s’il était possible, dans le cas où on ne trouverait pas de contrepartie pour la nue propriété, d’acheter les deux.
En effet, on peut imaginer que la SCI achète l’usufruit et que moi j’achète la nue propriété en direct. Je profite ainsi de l’amortissement de l’usufruit dans la SCI et je profite de la nue propriété en direct (pas de flux, donc pas d’impot).
Est-ce que :
1. Ca vous parait pertinent ?
2. Ca vous parait possible ?
Merci à vous et bon week end

L’achat en nue propriété est très facile, c’est plutôt l’acquisition d’usufruit qui pose problème et ce pour 3 raisons:
- les investisseurs institutionnels accaparent l’essentiel de l’usufruit quelque soit la durée (surtout chez La Française et Voisin)
- pour 100 d’usufruit il faut en fonction de la durée et des clefs de démembrement de 3 à 4 fois plus de nue propriété
- les usufruits sur courte durée (5 à 7 ans) sont difficiles à trouver car il y a peu d’acquéreurs de NP sur ces durées

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[+2]    #95 15/07/2019 15h04

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En relisant cette file, je n’ai pas vu de modèle excel échangé pour essayer d’y voir plus clair sur ce montage et sur l’effet des différents paramètres.

Du coup j’ai fait un modèle "open office" .ods que vous trouverez sur sci-is-scpi-us.ods

Attention ce modèle :
- ne prend pas en compte les revenus étrangers des scpi
- ne procède à aucun ré-investissement de la trésorerie acquise au fil de l’eau

C’est une première version pour échanger et essayer d’être certain qu’on parle de la même chose.

Dites moi ce que vous en pensez et si vous pensez qu’il y a des erreurs dans les formules par rapport à vos calculs !

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#96 15/07/2019 15h22

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Tikou, j’ai regardé brièvement votre fichier. Cela a l’air raisonnable.

Je pense :
1/ qu’il faudrait prendre en compte les revenus étrangers car les SCPI les plus "intéressantes" actuellement en contiennent souvent une fraction non négligeable;
2/ qu’une clé de 33% pour un DVM de 4.5% ne me semble pas spécialement optimiste;
3/ qu’avec les réinvestissements au fil de l’eau, c’est sensiblement plus intéressant (mais vous consommerez peut-être les revenus?);
4/ que vous pourriez, si vous souhaitez vraiment affiner (mais ce n’est pas forcément nécessaire), tenir compte des délais de jouissance et des différés de remboursement sur le prêt.

Bien à vous,
cat

EDIT : pour vous en particulier, apporter une partie en cash à la société pourrait avoir du sens. Cela vous permettrait de mieux valoriser vos liquidités à moyen terme que de les laisser sur les fonds euro de vos contrats d’AV.

Dernière modification par cat (15/07/2019 15h30)

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Favoris 2    #97 15/07/2019 15h31

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Ca ressemble à la 1ère simulation que j’avais faite sur ce thème.

En pratique :
   - il y a sans doute qqs erreurs la 1ère année (vous n’investirez pas tout le même jour ni le même mois, il faut tenir compte du délai d’entrée en jouissance des parts de SCPI, vous pouvez négocier un différé qui décale un peu la 1ère échéance);
   - payer 33% pour espérer récupérer 4.5%/an pendant 10 ans est pessimiste (le ratio du prix de l’usufruit et du revenu annuel determine le TRI, pour une durée donnée; je n’ai jamais payé l’US 10ans plus de 7 années du revenu escompté). Pour ce rendement de 4.5% l’usufruit 10 ans vaut plutôt 30%; l’impact sur le résultat de la SCI est important.
   - mieux vaut éviter que tous les US se terminent en même temps (si on souhaite réinvestir, et que le résultat et le cashflow de la SCI ne soient pas trop volatiles).
   - il suffit d’une proportion peu importante (un peu plus de 10% avec vos parametres) du patrimoine des SCPI à l’étranger pour que l’IS soit nul. Donc pour simuler de manière réaliste, autant mettre l’IS à zéro.
   - pour ma part je paie plus que 1000€/an en compta, et qqs frais bancaires (je préfère que le banquier me considère comme un bon client, à qui il a envie de prêter, que comme un radin).
   - pour ma part jai aussi injecté du cash en CCA : le rendement net de tout (si par ex distribution de dividende) est bon, et ça me permet de gérer la trésorerie en toute flexibilité (je ne laisse pas trop de cash dormir dans la SCI si j’en ai besoin au niveau perso).

EDIT : je suis 100% d’accord avec le message de cat, qui a croisé le mien. Nos pratiques semblent déboucher sur des conclusions proches. J’ajoute qu’un peu d’US très long (15 ans ou plus), avec un meilleur TRI, permet de booster l’ensemble.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #98 16/07/2019 10h22

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Merci pour vos remarques.
J’ai modifié mon fichier (v2) pour intégrer différentes remarques :
sci-is-scpi-us-v2.ods

- pourcentage de revenus d’origine étrangère. Je n’ai fait que diminuer d’autant le revenu pris en compte au niveau fiscal et je n’ai pas retraité les charges comme cela a pu être évoqué dans certains messages plus haut - hypothèse sans doute valable tant qu’on reste < 20% de revenus d’origine étrangère (?)
- taux de 30% pour un DVM de 4,5% sur 10 ans dans les paramètres proposés par défaut
- estimation d’un équivalent cagr de l’opération par rapport au capital à nantir pour obtenir le prêt
- passage à 2000€ annuels pour comptabilité + frais bancaires.

Dernière modification par tikou (16/07/2019 10h25)

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#99 16/07/2019 14h28

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C’est super Tikou, pourquoi ne pas rajouter un emprunt avec de la PP aussi ? Car de nombreux montage ms sont fait avec les deux !?


Maintenant je profite !!!

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[+2]    #100 30/08/2019 14h38

Membre
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Bonjour,

Afin de préparer mes projets d’investissements en SCI IS sur des SCPI PP + US, j’ai crée mon tableau.
Pour le remplir, sur la feuille " Saisie_Données" remplir en partant du haut vers le bas les cases colorées. On peut simuler 3 SCPI en PP + 3 SCPI en US.
Vous retrouverez sur les feuilles Fiscalité + Flux de trésorerie les résultats de votre investissement.

simulateur_scpi_sci_is.xls

Si vous avez des remarques des idées, n’hésitez pas à me les communiquer !

Adadou70

Dernière modification par adadou70 (30/08/2019 14h40)


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