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#1 21/03/2021 09h53

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[Messages (celui-ci et les suivants) déplacés par l’équipe de modération. Ils étaient initialement dans une autre discussion (Classement rendement SCPI : dividendes des SCPI en janvier 2021 p.2) dont ils ne traitaient pas directement du sujet.   (Déplacement le 22/03/2021 vers 20h25)]

Merci pour le travail de collecte réalisé.

J’envisage d’acheter dans ma SCI IS de l’usufruit de SCPI sur 5 à 10 ans. Pas évident dans ces conditions de savoir lesquelles privilégier.

Des anciennes ou des récentes ?
Quel type de patrimoine ?

Pour être pertinent, je pense qu’il faut regarder l’évolution du prix des parts et des loyers sur les 5 dernières années, ainsi que les durées des baux existants pour voir à quel point les loyers sont sécurisés. Il faut aussi bien sur regarder la clé de répartition de la SCPI.

Je n’ai rien contre faire mes devoirs, mais quelqu’un a-t-il déjà fait ce type d’analyse ?

Avez-vous en-tête des SCPI à privilégier sur le critère meilleure rentabilité en US 5 ans et pour vous quels sont les critères les plus importants pour ce type d’investissement ?

Mots-clés : 5 ans, choix, scpi, usufruit 5 ans, usufruit


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Favoris 1   [+4]    #2 22/03/2021 03h41

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Edit : les chiffres de ce message ont été corrigés dans le message 9

J’ai collecté les données sur :
- les clés de répartition à 5 ans
- les taux d’actifs détenus à l’international
- les délais de jouissance

J’ai utilisé ses données pour calculer le TRI comme expliqué par GBL dans la section :
Calcul de rentabilité d’un usufruit temporaire de parts de SCPI

J’arrive à ces chiffres (SCPI classé par TRI en usufruit 5 ans) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23847_tri_us5ans_scpi.png

Nota : la plupart des données ont été récupérées sur des sites web type "scpi8" et les taux d’usufruit notamment n’ont pas été vérifiés auprès des sociétés. Je n’exclue pas non plus des erreurs de calcul, donc à utiliser avec précaution.

Il ressort pour de l’usufruit en SCI IS sur 5 ans les sociétés suivantes (j’oublie Eurion dont le rendement n’est pas pertinent) :

1- Neo de Novaxia
Arrive en tête avec un rendement 2020 de 6% et une clé de démembrement plus favorable que la moyenne.
Objectif affiché d’un rendement annuel supérieur à 5,5% sur la durée, concept de "transformation urbaine", savoir faire affiché dans la rénovation à valeur ajoutée.
Pas de commission de souscription mais 18% de commission de gestion.
Objectif affiché 1/3 France, 2/3 Europe.
Un des premiers bien est l’immeuble "Europa" dans un quartier pas top de Nantes, revendu par Corum Origin.
=> groupe trop jeune, je passe mon tour.

2- Coeur de Régions de Sogénial
Créé en décembre 2018, petite capitalisation.
Des immeubles en région à des locataires plutôt solides.
Des baux fermes sur 6 à 9 ans à l’achat entre 2019 et 2020… Risque de voir les revenus chuter la 5ème année en cas de départ des locataires.
=> plutôt tenté, si toutefois ça se trouve sur le marché.

3- Ufifrance immo de Primonial
Une société de gestion plus établie, une SCPI plus ancienne de bureaux.
=> envisageable.

4- Alderan Activimmo
Jeune SCPI orienté entrepôts logistique
activimmo première SCPI d’Alderan qui surfe sur la tendance mais gérait déjà des entrepôts il y a 20 ans.
Objectif de rentabilité de 6% qui impose d’aller sur des entrepôts logistiques pas forcément très bien placés vu que les prix s’envole (pas "le dernier km" promis)
Commercialisé par des plateformes participatives.
=> Un bon bien d’usufruit pour surfer sur la tendance avant que le nu propriétaire déchante sur la valeur du bien ? Tenté.

5- Novapierre Allemagne 2
Une "grosse machine" sur du résidentiel
=> envisagable si trouvable

6- Coeur de ville sogenial
SCPI de commerce orienté centre ville. Pas sur que ce soit le bon timing.
=> non

7- Kyaneos Pierre
Jeune SCPI de 2018 sur le résidentiel / rénovation thermique
Va apporter de la diversification au marché, et il devrait y avoir pas mal de souscriptions à un moment ou les bureaux et commerces font peur. Des doutes toutefois sur la rentabilité à terme (biens confiés à des agences immobilières locales pour la gestion, risque de chiffrer)
=> à creuser

Je suis preneur de vos avis.
Bonne journée

Dernière modification par Priority (22/03/2021 22h06)


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#3 22/03/2021 11h03

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Un autre paramètre significatif pour ce genre d’exercice est le volume de la collecte, ou plutôt le ratio collecte/capitalisation, qui donne une idée de l’importance du patrimoine existant (par rapport au patrimoine à acquérir), et donc de la représentativité du dividende actuel pour évaluer les dividendes des prochaines années.

Pour les SCPI récentes et avec forte collecte, l’impact du patrimoine à acquérir est énorme (parfois 90 ou 95% sur 5 à 10 ans) (et donc le dividende actuel est peu représentatif du dividende futur), pour les SCPI matures il est bien  plus limité (et donc le dividende actuel est plus représentatif du dividende des 5 à 10 prochaines annees).


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#4 22/03/2021 11h22

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Bonjour,

@ modérateurs : je pense que ce message et les 2 précédents peuvent être déplacés dans une file plus adaptée

@Priority
Je n’arrive pas aux mêmes rendements que ceux que vous calculez.
Par hypothèse je ne tiens pas compte du délai de jouissance car l’usufruit est acquis pour 5 ans après délai de jouissance (et non pour 5 ans - délai de jouissance).
Par exemple (investissement = 10 k€) :
- Activimmo : dividendes sur 5 ans = 5* ((10 k€ * 6,04%) / 22%) * (1-15%) = 11 668,18 € nets impôts
Rendement ~3,3%

- Novapierre Allemagne : dividendes = 5 * ((10 k€ * 4,69%)/18%) * 100% = 13 028 € nets
Rendement ~ 6%

- SelectInvest : dividendes = 5* ((10k€ * 4,1%)/16,5%)*(1-((1-4%)*15%)) = 10 635,15 € nets
Rendement ~ 1,27%

- Effimo1 : dividendes = 5 * ((10 k€ * 4,8%)/19,8%) * (1-((1-10%*15%)) = 10 484,84 € nets
Rendement ~ 0,97%

- CORUM XL : dividendes = 5 * ((10k€ * 4,58%)/21%) * 100% = 10 904,76 € nets
Rendement ~ 1,8%

Et pour info l’état du marché de démembrement de parts de SCPI de La Francaise : Mandat de démembrement

Dernière modification par Talondort (22/03/2021 11h23)

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#5 22/03/2021 11h29

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Le délai de jouissance a bien évidemment un impact sur le TRI d’un tel investissement :  le TRI n’est pas le même selon que vous receviez les mêmes sommes (de dividendes) quelques mois plus tôt ou plus tard.


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#6 22/03/2021 11h33

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Nous sommes d’accord et c’est pour cela que je n’ai pas calculé un TRI mais un rendement qui ne tient pas non plus compte de l’amortissement des parts en usufruit.

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[+1]    #7 22/03/2021 12h44

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Bonjour,

@Goodbylenine

J’ai pleinement conscience de l’impact fort de la maturité sur le TRI, cela ressort d’ailleurs clairement pour moi comme un des paramètres les plus significatifs dans les résultats.
Une jeune SCPI qui veut afficher du rendement dès le départ va naturellement dévier vers des biens mals placés ou vieillissant pour pouvoir servir les 6% annoncés, qui risque fort de ne pas durer. Toute la question est de savoir si ils tiendront les 5 ans d’usufruitier et pour cela c’est l’analyse des baux qui me semble fondamentale.

@Talondort, modérateurs.
Ce post parle des meilleures SCPI pour un achat en US dans SCI IS débit 2021. En ce sens effectivement on pourrait faire une nouvelle fille.

Par contre il serait vraiment intéressant de se concentrer sur les argumentaires de pertinence de ce type de placement au jour d’aujourd’hui et de choix des meilleurs scpi pour se faire plutôt que sur les modalités de calcul du TRI déjà échangées par ailleurs.

Mon TRI est fait avec la formule présentée par GoodByelenine dans un autre post en lien plus haut, si ce n’est que je prends le rendement retraité d’IS 15% (ce qui de fait le fausse car je place mal dans le temps les prélèvements d’impôts et le rend spécifique à ma situation d’une imposition IS de 15%).

Je vais vérifier les calculs cet AM en mettant 3 valeurs par SCPI :
- le TRI brut d’IS
- le TRI adapté IS 15% sur part française des revenus
- votre calcul de rendement sans prendre en compte le manque à gagner lié au délai de jouissance.

Je proposerai une fille dédiée avec ces éléments.

Dernière modification par Priority (22/03/2021 12h49)


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#8 22/03/2021 17h25

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@Talondort

Je crois que j’ai compris le problème, dans votre formule vous appliquez l’IS sur l’ensemble des dividendes versées, mais il me semble que vous oubliez l’amortissement qui fera que les impots ne sont pas sur l’ensemble des sommes versées mais sur l’ensemble des sommes versées moins les 10k€ initiaux => vous sur-estimez fortement l’IS.

J’ai aussi je pense fait une erreur dans les cas de revenus étrangers sur le calcul de l’IS.

J’avais fait :

(5 * RendementAnnuel/tauxUsu5ans-1)*(1-tauxétranger)*0,15

Alors qu’il faut faire

(5 * RendementAnnuel/tauxUsu5ans)*(1-tauxétranger)-1)*0,15

En effet, que les revenus soient réalisés à l’étranger ou en France, on pourra toujours amortir chaque année 1/5ème de la part, soit 1 part sur 5 ans. Du coup pour une SCPI qui paie ses impôts à l’étranger, en peut générer un résultat imposable à l’IS négatif.


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#9 22/03/2021 21h49

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J’ai donc repris, à partir du tableau des SCPI donnant leurs clés de répartition à 5 ans, les taux d’actifs détenus à l’international, les rendements 2020 (versés sur compte) et les retours issus de cette file ().

J’ai calculé 4 « rendements » :
1-    Le rendement brut annualisé
(5 *rendement / usufruit)^(1/5)-1
2-    Le rendement net d’IS annualisé
(5 *rendement / usufruit - IS)^(1/5)-1
ou IS = ((5*rendement/usufruit)^(1/5)*(1-tauxétranger) – 1 )^(1/5)
3-    Le TRI brut
(5 *rendement / usufruit)^(1/dtmoyjouissance)-1
ou dtmoyjouissance est le délai moyen de la totalité des flux
4-    Le TRI net
idem avec le rendement net.
Voilà ce que ca donne, il y a une petite modification par rapport au tableau précédent :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23847_usu5ans.png

Ce qui est très intéressant est qu’on voit que la fiscalité modifie significativement le classement des placements les plus intéressants (en favorisant les SCPI à l’étranger).

Je suis preneur de vos avis sur la pertinance de ces placements en usufruit dans le contexte actuel.


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[+1]    #10 23/03/2021 11h27

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J’ai découvert aujourd’hui ailleurs sur le forum que l’estimation de rendement devait faire l’objet d’autres points d’attention.
Par exemple pour Eurovalys, le versement de 4,5% est en fait
1% T1
1% T2
1% T3
1% T4 + 0,5%T4 sous réserve d’avoir eu jouissance des parts toute l’année.

Impact sur le rendement annualisé d’un usufruit 5 ans très significatif pour qui ne rentrera pas en jouissance en toute fin d’année, car on perd 0,5% de rendement sur la première année ET 0,5% de rendement sur la dernière année.

                            RAN brut   RANnet     TRIbrut     TRInet
Eurovalys CORRIGE    2,50%    5,09%    4,39%    9,01%
Eurovalys                    3,44%    5,94%    6,06%    10,55%

Comme quoi, il faut toujours bien lire les petites lignes…

Dernière modification par Priority (23/03/2021 11h41)


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[+1]    #11 23/03/2021 11h33

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Attention aussi aux SCPI dont le rendement comprend une distribution de plus-value, qui ne sera perçu que par le NP (si c’est prévu ainsi dans la convention de démembrement comme c’est souvent le cas; celles d’ Immorente et Effimo1 prévoient de distribuer les PV à l’usufruitier). Ceci ne concerne que les SCPI assez anciennes pour avoir des distributions de PV (par ex Primovie ou Primopierre ou Épargne Foncière ou marginalement Corum Origin, ou chez Ciloger ou Primonial ou Paref …).


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#12 23/03/2021 20h28

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Priority a écrit :

Impact sur le rendement annualisé d’un usufruit 5 ans très significatif pour qui ne rentrera pas en jouissance en toute fin d’année, car on perd 0,5% de rendement sur la première année ET 0,5% de rendement sur la dernière année.

Attention à l’erreur d’interprétation !
Dans le doute j’ai quand même vérifié sur les comptes… on a bien un prorata sur les +0.50% versé fin janvier, mais ce n’est pas si binaire (heureusement!).
Les 0.50% vous sont versés prorata temporis de votre nombre de mois de jouissance sur l’année, ce qui est assez logique.
Fin janvier 2018 j’ai perçu 1% + 0.50%x9/12 = 13.75€ /part pour une part à 1000€ à l’époque, soit 1.375%.
Pour l’extinction de l’usufruit/revente, pas encore eu le cas.

Dernière modification par cedREIM (23/03/2021 20h30)


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#13 24/03/2021 07h10

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Merci pour votre correction. Sur la page d’eurovalys le point a été abordé et semblait tranché dans l’autre sens, et a la lecture du bulletin trimestriel j’ai eu aussi cette impression. Je vais vérifier auprès de la société de gestion si le prorata temporis est bien toujours appliqué à l’entrée et savoir ce qu’il en est à la sortie.


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#14 24/03/2021 17h38

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Bonjour,
Question de béotien.
J’ai lu que le choix des SCPI en NP (et donc en US) est plus étendu sur des durées de 10 ans.
Le choix de 5 ans est-il à privilégier malgré tout, même si la société a un horizon de placement plus étendu (j’imagine que ce doit être un choix à faire selon les clés de répartition de chaque SCPI, me trompe-je) ?

Bàv,


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[+1]    #15 24/03/2021 22h36

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Bonjour,

Comme j’étais très malade ce WE, j’ai aussi réalisé la capitalisation des clés de démembrement sur 10 ans, et le calcul des TRI associés (encore une fois je ne garantis pas l’exactitude de mes données, ni de mes formules, à vous d’être vigilents et de les vérifier ou infirmer) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23847_usu10ans.png

Globalement, on voit que les TRI 10 ans sont plutôt un peu plus faibles que les TRI 5 ans, et que le classement est différent par le jeu des clés de répartition.

Je pense que, vu de celui qui recherche de l’usufruit, il est plus facile de trouver du 10 ans que du 5 ans car :
- les investissements en nue propriété de SCPI viennent pour beaucoup après la fin de remboursement de la résidence principale, à un âge ou il reste grosso modo 10 bonnes années avant la retraite => recherche logique de NP 10 ans plutôt que 5 ans. Après les réveils tardifs à 5 ans de la retraite ne sont pas interdits non plus, et dans ce cas on a de la recherche de NP 5 ans.

- Pour l’US 5 ans, la répartition 1 pour 5 fait que pour trouver 10k€ d’usufruit, il faut un nu propriétaire qui lui parte sur 40 k€. Ça ne joue pas en faveur de l’usufruitier. La clé 10 ans a moins de levier.

D’une manière générale, la durée du placement doit en NP comme en US être plutôt dictée par vos besoins, à la fois persos et de société.

A titre personnel, je préfère aller sur de l’US 5 ans car la macro-tendance du télétravail est en marche. Le temps ou les hommes se déplaçaient chaque jour dans des bouchons routiers pour se comprimer dans des grandes tours de bureaux sera bientôt révolu. PSA a donné le coup d’envoi en décrétant que le télétravail était désormais la norme 3,5 à 4 jours par semaine pour ses cadres de bureaux. Dans ces conditions, je pense que les occupations de bureaux vont nécessairement baisser, et avec le prix des biens / les loyers.

Toute la question est de savoir à quel rythme cela va se faire, mais les sociétés qui n’ont renvoyé personne dans les bureaux depuis des mois et des mois, tout en continuant de tourner, vont bientôt réaliser à quel point il est idiot de louer des locaux vides.

En fait même 5 ans me semble déjà long !

Je suis en train d’analyser plus finement les SCPI qui me semblent les plus intéressantes, dans le but de voir à quel point leurs loyers sont ou non sécurisés (baux fermes ou non, durée résiduelle) et de faire des hypothèses de baisse de rendement "raisonnables" et "worst case". Tout cela est affreusement long.

Je suis étonné qu’on ne trouve pas plus d’informations de manière standardisée pour l’ensemble des SCPI du marché (l’idéal serait d’avoir un graphe de structure des durées à courir des différents baux accompagné de leur statut ferme ou non, un peu comme les graphes qui donnent les structures de dette).

Je reste preneur d’analyses argumentées sur les baisses de rendement à attendre de différentes SCPI.


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#16 25/03/2021 00h13

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Il n’est pas évident qu’il y ait tellement plus d’investissement en US 10 ans qu’en US 5 ans. Tout du moins si on regarde ce qui a été acquis, sur les 6 derniers mois, sur les SCPI de La Française (cf Mandat de démembrement).

Par ailleurs, si vous croyez sérieusement que le télétravail va faire significativement et durablement faire diminuer la demande en surfaces de bureaux, alors, mieux vaudrait pour vous oublier tout investissement en SCPI détenant ne serait-ce qu’un peu de bureaux. Il ne vous resterait alors que les SCPI investissant en immobilier résidentiel, ou(vraiment, pas comme Primovie qui détient plein de bureaux) en immobilier de santé, ou en immobilier de commerce (mais attention : il y a aussi toute une école qui craint que ces biens ne soient demain souvent vides, rendus obsolètes par le e-commerce); ou alors à celles avec des baux fermes longs (donc probablement en majorité investis hors de France, car en France la majorité des baux sont de classiques 3-6-9), soit un tout petit nombre… Ca devrait pas mal simplifier vos tableaux, en diminuant leur nombre de lignes.


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#17 25/03/2021 00h52

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Oui, c’est sur que cela simplifie beaucoup les tableaux.

Le télétravail, je le vis (très partiellement) au quotidien depuis un an comme beaucoup.

Je vis aussi les journées au bureau pour lesquelles quand on a une réunion à réaliser à 5 ou 6, bien que tous présents, on en arrive à préférer la faire en mode webconférence, chacun confortablement installé à son bureau avec son triple écran plutôt qu’en salle de réunion. Ridicule ? Non, on s’est juste rendu compte que c’était au final plus efficace.

Donc oui, les espaces de bureau vont considérablement évoluer, je n’en ai aucun doute. Des openspaces du 20ième siècle, on va plus basculer dans des bureaux qui seront là pour des périodes particulière de team-building, de partage. je crois qu’il va y avoir une restructuration des espaces dans des espaces type "chateauform" ou les gens viendront plus chercher le lien et la convivialité que le travail du quotidien. Le temps perdu dans les transports, les dépenses énergétiques associées. Pour moi ça a vocation à disparaitre en grande partie. Il n’y a que l’échéance qui m’interroge réellement. Je ne pense toutefois pas que cela soit suffisamment rapide pour réussir à perdre de l’argent avec de l’usufruit sur 5 ans smile

Mais vous, qu’en pensez-vous ?


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[+1]    #18 25/03/2021 10h00

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Le sujet de l’usufruit est un sujet auquel je m’interesse en ce moment également.

J’ajoute un petit point de détail qui a mon sens me semble importer à surveiller :
Sauf erreur de calcul de ma part entre differentes durée il peut y avoir des differences de rendement de plus de 1% chez certaines SCPI ! (en particulier sur les durée courtes : 4 ou 5 ans).
J’ai constaté ca chez Corum XL.

Ou avez vous trouvé le "taux étranger" que vous avez utilisé dans vos calculs?

Sur le sujet qui a mon sens est le plus complexe que vous évoquez :
- Le travail à distance n’est pas pour tout le monde.
Je travail dans des bureaux de R&D depuis toujours, et il a parfois été très facile d’effectuer du télétravail. Mais je constate avec certitude, qu’il existe une vrai corelation entre la productivité et la presences des employés sur site.
Les personnes qui arrivent le mieux à travailler à distance sont les gens qui travaillent pour eux même. Dans une entreprise c’est different je pense qu’une majorité des gens perdent en productivité.
De plus je constate qu’une grande partie des gens souhaitent maintenant travailler en physique et n’en peuvent plus d’être chez eux.
Sans parler du fait que les informations et les relations professionnelles se passe mieux en physique…
Je peux vous dire que tous les gens que je connais qui ont commencé un nouveau boulot à distance ont ramé.
Alors qu’il existe une legère baisse de la demande dans les bureaux, je veux bien y penser ! Mais je pense pas que nous sommes si proche d’un grand changement.
Je pense que ca va être une évolution progressive mais limitée. Très peu d’entreprise font le choix de réellement pousser le télétravail.

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[+1]    #19 25/03/2021 11h01

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GoodbyLenine, le 23/03/2021 a écrit :

Attention aussi aux SCPI dont le rendement comprend une distribution de plus-value, qui ne sera perçu que par le NP

Exact, Pour Corum Origin le net perçu par l’usufruitier que je suis est de 51.92€ / part en 2020.
Idem pour Primopierre mais le tableau le prends bien en compte par contre.


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#20 25/03/2021 12h17

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@Arkamoon,

* Le taux étranger est certainement très imparfait, en particulier pour les SCPI jeunes encore en cours de constitution. Il est issu des donnés du site Scpi8 pour la grande majorité des SCI, pour une ou deux seulement je suis allé dans les rapports.

* Les rendements varient effectivement significativement avec les durées d’usufruit, en particulier sur les durées courtes, je partage. Après je ne suis pas sur qu’il soit facile de trouver des NP pour 3 ou 4 ans. Peut être plus facilement si le montant en jeu motive le CGP ou courtier… En tout cas l’évolution de la clé Corum XL sur 5 ans est très défavorable au nu propriétaire.

Je trouve ça sur le TRI Corum XL (version net de mon IS à 15%)

durée    société    SCPI    TRI net IS
10 ans    Corum    Corum XL    8,61%
15 ans    Corum    Corum XL    8,38%
4 ans    Corum    Corum XL    8,38%
7 ans    Corum    Corum XL    8,34%
5 ans    Corum    Corum XL    7,32%
3 ans    Corum    Corum XL    6,20%

On me propose de l’usufruit corum XL sur 5 ans. Il suffit d’une baisse de rendement de 0,3% pour que le gain ne soit plus que lié à l’amortissement. Prendriez vous de l’US corum XL 5 ans en l’état actuel ? Perso peu tenté.

* Pour ce qui est du télétravail, mon dernier post était volontairement un peu provoc, mais je vous rejoint sur tous vos constats (grosse galère pour qui commence en TT, importance du lien social, beaucoup de gens qui n’en peuvent plus et veulent revenir au travail, perte de productivité potentielle de certains salariés…) et effectivement je ne pense pas qu’on aille vers du "tout télétravail" mais même si 2 jours de TT par semaine, ça fera une baisse significative je pense.

@cedREIM

Merci pour l’info. Je pensais que si il y avait versement au titre de PV c’était un versement exceptionnel qu’on ne retrouvait pas forcément dans le rendement, il faut donc être encore plus prudent.


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#21 25/03/2021 13h20

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Pouvez vous communiquer ceux que vous avez utilisé pour vos calcul en terme de taux étranger ?

Pour ce qui est de la partie calcul de la rentabilité. je viens de me rendre compte que mon calcul n’était pas exacte car mon rendement n’était pas exact.
Le rendement change grandement l’optimisation de la durée de detention. C’est la qu’il devient compliquer d’effectuer le meilleur choix.
Si le rendement augmente, les durée les plus courtes sont les plus interessantes, s’il diminue, les durée longues sont les plus interessantes.
C’est surprenant de voir a quel point un petit changement de rendement impact beaucoup la rentabilité en Usufruit.
Je pense que pour faire un tableau éfficace, malheureusement il faut le complexifier : Il faut avoir un tableau par SCPI, puis faire un tableau a deux entrée :
- la durée
- le taux de rendement (avec des variations à partir du taux actuel)
Cela permettra également de se rendre compte des risques en fonction de l’évolution du taux. Et aussi de detecter les durée de détention particulièrement aventagueuses pour chaque SCPI.

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#22 25/03/2021 13h57

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@arkamoun

Toutes les données sources (clés de répartition, taux d’international et délai de carance) sont dans le message 9. Vous avez raison sur le fait qu’il faut regarder pour chaque scpi la meilleure durée et l’influence de la clé.

Je l’ai fait au cas par cas pour celles qui me semblaient les plus intéressantes en calculant
- la baisse de rendement à avoir pour conduire à un TRI nul
Elle varie au mieux de 2% pour les "meilleures" à quelques dizièmes de pourcents seulement pour les plus mauvaises. On voit bien l’effet de levier de l’usufruit.

- l’impact sur le rendement annualisé d’une baisse de rendement de 0,1% par an ; 0,3% par an et 0,3% par an. Aucune ou presque ne résiste à 0,3% par an de baisse des rendements.

Au final, dans un marché baissier, on peut vite se retrouver au niveau voire en dessous du rendement d’un livret A.

J’arrive à la conclusion que l’opération est vraiment très intéressante pour qui est à l’IS de 28%, là elle prend vraiment tout son intérêt. A 15% l’intérêt est un peu moindre.


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#23 25/03/2021 15h49

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Ah effectivement, merci pour cette information, je ne l’avais pas percu trop focalisé sur certaines autres lignes du tableau !

Quand vous dites aucune ne resite a une baisse de 0,3% par ans, c’est une baisse de 0,3% qui se cumule chaque année, ou une baisse de 0,3% une année, puis un rendement qui n’evolue plus?
Car si c’est une baisse de 0,3% par ans, c’est une baisse de 5% par années, en gardant comme reference la première année.

Pour les SCPIs fiscalement à l’étranger. Elles ne sont pas doublement imposés, et ne sont donc pas imposé en France?
Mais est ce que cet investissement en Usufruit permet-il de déduire d’autres revenus? Ou du fait que l’usufruit est lié a une SCPI non imposé en France, alors il n’y a pas de déduction fiscale?

Je vous accorde qu’on percoit très nettement l’effet de levier, et il devient alors réellement important de mesurer le risque prit qui est bien plus important que celui d’une SCPI.

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#24 25/03/2021 16h32

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c’est bien cumulé.
Pour une SCPI qui dessert 4% en 2020, je teste 3,7% ; 3, 4% ; 3,1% ; 2,8% et 2,5%. C’est effectivement très sévère !

Ci dessous l’exemple pour PIERVAL santé, qui passe le test le plus sévère uniquement grace à sa part de revenus étrangers. La deuxième ligne donne le rendement à revenus nuls (3,62%) ; la 3ème teste moins 0,1% par an etc…

SCPI    Rendement 01/21    touché brut par part à 5 ans    Rendement Annualisé Moyen Brut    Rendement Annualisé Moyen Net d’IS    TRI Brut US 5 ans à dividende constant    TRI US 5 ans à dividende constant incluant IS 15%
Pierval Santé      4,95%    1,24    4,35%    5,57%    7,47%    9,60%
Pierval Santé     3,62%    0,91    -1,96%    0,00%    -3,30%    0,00%
Pierval Santé     m0,1pa    1,16    3,06%    4,41%    5,22%    7,57%
Pierval Santé     m0,2pa    1,09    1,69%    3,20%    2,88%    5,47%
Pierval Santé    m0,3pa    1,01    0,25%    1,93%    0,42%    3,28%

Dernière modification par Priority (25/03/2021 16h34)


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#25 25/03/2021 16h59

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L’acquisition d’un US peut générer un rendement nul mais aussi négatif si le coût d’acquisition annuel de l’usufruit est supérieur au rendement (dû à l’effet de levier lié à l’achat d’un US) :
usufruit de 25% pour 5 ans, soit 5% par année d’amortissement pour un rendement réel final de 4,7% en moyenne (données fictives) = pertes car les revenus ne couvriront jamais le prix d’achat de l’US

Par ailleurs avant chaque investissement en US, je calcule :
- le TRI avec le dernier rendement affiché (somme des 4 derniers trimestres ou 12 mois)
- le rendement minimal pour ne pas perdre d’argent (point mort) afin de regarder la marge de sécurité disponible sur cette SCPI

Je tiens aussi compte de l’impact fiscal global sur la SCI : US sur SCPI 100% étranger =>  revenus non fiscalisés donc l’amortissement de l’US devient une charge imputable sur les autres revenus (US ou non) qui se trouvent ainsi défiscalisés à leur tour

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