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#226 15/12/2020 18h59

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@Maxicool
Toutes les SCPI que vous citez ont certainement des rendements prévisionnels supérieurs à 4% donc difficile de comparer à une SCPI pour laquelle on aurait un rendement prévisionnel de 4%.

La clé pour un US 15 ans sera donc, pour les SCPI cités, sans doute supérieure à 33%.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (15/12/2020 19h00)

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#227 15/12/2020 19h01

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patrick a écrit :

Mon conseil: prenez le cabinet 1. Le cabinet 2 ne fait pas le juridique, vous irez voir un avocat pour cela et il vous en coûtera bien plus cher au final.

Assez d’accord mais je ne paierai pas pour le juridique si possible. Faire ces PV AG c’est quand même facile. Et avec la signature électronique plus besoin de cahier tamponé fait en mairie.

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#228 15/12/2020 19h01

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Bonsoir

Les clés de l’usufruit et de la NP ne sont elles pas cloisonnées par les sociétés de gestion ? Il me semble bien rare de trouver d’autres clés sur le marché.

Chtirentier

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#229 15/12/2020 19h03

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Oui c’est difficile mais pas impossible. Ce n’est pas la société de gestion qui fixe la clé mais le vendeur de l’US. Souvent il prend la clé standard de la société de gestion mais parfois il est pressé et il change la clé pour vendre plus vite.

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#230 15/12/2020 19h10

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Kabal,

Existe-t-il un marché "secondaire" d’US ? Ou cela se limite à des transactions ponctuelles ?
et si je ne me trompe pas un particulier qui vend de l’US est taxé comme des revenus fonciers !?

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (15/12/2020 19h14)

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#231 15/12/2020 19h16

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Non ça n’existe pas. Faut "tomber" dessus via un réseau. Ça arrive pas souvent. Perso j’en ai vu passer une fois mais trop lent.

De mémoire si un particulier démembre a l’origine, il n’est pas taxé. Ça revient à acheter la NP et à venir avec un usufruitier.
En revanche un particulier qui démembre après coup sera taxé comme s’il encaissait un loyer. Donc normalement pas éligible à la flat taxe.

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#232 15/12/2020 22h44

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Petite question à propos de mon projet : le cabinet m’a dit que comme c’était pour de la gestion de mon patrimoine il ferait une SC plutôt qu’une SCI, pour pouvoir bénéficier éventuellement d’autres placements (contrat de capi…). Pourtant il me semblait qu’une SCI pouvait aussi faire d’autres placements.
Y a-t’il une différence entre SC et SCI ? Quelles conséquences peut il y avoir à choisir l’une ou l’autre ?

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#233 15/12/2020 22h59

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Y a-t’il une différence entre SC et SCI => "I" pour immobilier donc cela limite l’objet social de la société.

Pourquoi limiter à seulement l’immobilier?

Le code civil ne prévoit d’ailleurs pas le "I" et seulement des sociétés civiles.

L’objet social le  plus large est le mieux => possibilité d’action, ETF, parts sociales non cotée…

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[+3]    #234 16/12/2020 12h07

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La différence est importante aussi selon les banques. Le CMB de Quimper m’a demandé lors du montage du projet de bien obtenir le "I" car cela conditionnait l’accès pour une société à l’IS aux taux immobiliers plutôt qu’aux taux professionnels (moins avantageux)

Rien n’empêche de modifier l’objet social ensuite ou de prévoir un objet social large dans les statuts et de n’inscrire dans le formulaire M0 que l’objet principal (immobilier) [mon cas]

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#235 02/01/2021 14h33

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Petite question :

Si :
- j’apporte 50k en CCA à une SCI IS et rémunére le CCA au taux légal (1.17% actuellement)
- la SCI utilise les 50k pour investir en US de SCPI

D’un point de vue comptable et fiscal, les intérêts sur le CCA sont déductibles de la même façon que s’ils provenaient d’un crédit bancaire affecté à l’achat de l"US n’est ce pas ? (ma question porte sur le traitement comptable et fiscal, bien sûr d’un point de vue cashflows, le montant absolu des intérêts sera probablement différent, par exemple si le "capital" n’est jamais remboursé sur la période contrairement à un crédit amortissable, les 1.17% s’appliqueront à un montant croissant et non décroissant)

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#236 02/01/2021 14h57

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Bonjour Geronimo,

Sauf erreur de ma part, si l’apport en CCA est réalisé par une personne physique il n’est pas obligatoire de le rémunérer.
Dans le cas où le CCA est rémunéré, les intérêts constituent une charge déductible pour la société et le revenu perçu par l’associé personne physique est à déclarer. L’imposition est la suivante à votre choix:
- PFU de 30%
- TMI + Prélèvements sociaux sans abattement (contrairement au dividende)

Il est indispensable que le taux de rémunération fixé soit cohérent.

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#237 02/01/2021 16h31

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@ Geronimo :

En phase avec votre approche sur le CCA rémunéré dont les intérêts sont bien sûr une charge récupérable pour la sci.

Même si d’un point de vue apport perso en CCA, le taux légal ne fait bien sûr pas rêver, il me semble nécessaire de le rémunérer déjà pour compenser l’inflation mais aussi pour faire une petite boule de neige sur la durée, qui vous permettra de ressortir les fonds en phase de rente en remboursement de CCA jusque son épuisement.

Votre réflexion me semble très judicieuse quand on voit les difficultés à se faire financer de l’US.

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#238 02/01/2021 18h34

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Bonsoir

L’absence d’intérêt du CCA peut également être mal perçu par le fisc notamment si il y a un apport trop important d’un associé proportionnellement à son pourcentage de part dans la société ou un démembrement des parts.

Chtirentier

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#239 02/01/2021 18h45

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Intérêt du cca qui doit être déclaré aux impôts je le rappel.

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#240 02/01/2021 20h56

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Bonsoir,

J’imagine que non, mais les intérêts du CCA peuvent-ils être internalisés par la société, considérés comme nouvel apport en CCA sans passer par la case IR ou PFU tant qu’ils ne sont pas effectivement entre les mains de l’associé ?

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#241 02/01/2021 20h59

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Ca n’est en effet pas possible.

Vous pouvez laisser l’argent dans la société (i.e. ne pas faire de virement sortant des intérêts), par contre vous devez reconnaître le revenu et vous serez imposé dessus au niveau de votre fiscalité personnelle.

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#242 02/01/2021 21h07

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Bonsoir,

Dommage, ç’aurait été un axe très intéressant.

Les intérêts peuvent-ils être passés au PFU?
Il me semble que le PFU ne concerne que les dividendes sont la distribution n’a pas un caractère obligatoire. Si obligation il y a de distribution des intérêts entre les mains de l’associé des intérêts du CCA, le législateur n’aurait il pas prévu d’y appliquer la mega moulinette bien plus rentable de l’IR+PS?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Edit : les intérêts du CCA sont imposés au PFU

Dernière modification par DrMinimal (02/01/2021 21h16)


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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Favoris 1   [+1]    #243 02/01/2021 21h26

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Bonsoir,

La rémunération d’un compte courants d’associés engendre deux conséquences :
- Un intérêt qui est déductible dans la société et imposable pour l’associé.
- La possibilité de reprendre cet intérêt pour l’associés sans imposition supplémentaire.

Le taux d’imposition pour l’associé sera de 30% (flat tax) au maximum.
Même si pour l’investissement en usufruit de SCPI cela est rarement le cas, la charge déductible engendre des économies d’IS qui peuvent aller jusque 28 % en fonction du revenu de la société.
Dans ce cas, il est interessant de rémunérer les compte courants d’associés.
Indirectement il s’agit d’une distribution de dividende dont le coup est uniquement de 2% (30%-28%).

Dans le cas où la société n’est pas imposable, il y a un surcout d’imposition de 30% en rémunérant les compte courants.
Par contre, si l’objectif est terme est de distribuer des dividendes, il peut toutefois être intéressant de rémunérer les comptes courant d’associés tout de même.
Toutes les rémunérations seront déductibles de revenus de la société, et permettront de reprendre, à terme, la trésorerie sans distribuer.

Toutefois, au vu des taux d’interets maximum fiscalement déductibles actuels. Le montant de compte courant doit être significatif pour compenser le temps nécessaires pour réaliser les déclarations fiscales (Imprimé 2777 puis IFU).

Le risque fiscal de non rémunération pourrait concerner uniquement les très gros montants.
Prenons un CCA de 300 000 € : 3 510 € d’interets par ans soit un manque à gagner pour l’administration de maximum 1 000 € (sans compter un éventuel gain d’impôt dans la société).

Dernière modification par LeComptable (02/01/2021 21h27)

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#244 02/01/2021 21h56

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LeComptable a écrit :

Bonsoir,

La rémunération d’un compte courants d’associés engendre deux conséquences :
- Un intérêt qui est déductible dans la société et imposable pour l’associé.
- La possibilité de reprendre cet intérêt pour l’associés sans imposition supplémentaire.

Qu’entendez-vous par "reprendre cet intérêt" ?
Si votre idée est que l’intérêt peut être "capitalisé" dans le CCA, c’est vrai, mais ce n’est en rien un avantage particulier, l’opération s’assimilant à :
- un versement d’intéret, avec application des règles fiscales (côté débiteur et créditeur).
- un apport au CCA de la part de l’associé, selon les mêmes règles qu’il y ait eu ou non versement d’intérêts

LeComptable a écrit :

Le taux d’imposition pour l’associé sera de 30% (flat tax) au maximum.

L’associé peut tout à fait choisir d’opter pour ne pas être soumis au PFU, quand bien même son taux d’imposition maximal serait supérieur à 12.8%.

LeComptable a écrit :

Même si pour l’investissement en usufruit de SCPI cela est rarement le cas, la charge déductible engendre des économies d’IS qui peuvent aller jusque 28 % en fonction du revenu de la société.
Dans ce cas, il est interessant de rémunérer les compte courants d’associés.

A noter qu’un déficit au niveau de la société est reportable, il ne faut donc pas étudier ce "gain d’IS" sur une seule année.

LeComptable a écrit :

Indirectement il s’agit d’une distribution de dividende dont le coup est uniquement de 2% (30%-28%).

Absolument pas, il s’agit d’une distribution d’intérêts, en aucun cas assimilable à des dividendes. Les régimes fiscaux sont différents. (Demande de dispense de prélèvement, abattement en cas d’option, régime mère-fille si l’associé est une personne morale, …)

LeComptable a écrit :

Dans le cas où la société n’est pas imposable, il y a un surcout d’imposition de 30% en rémunérant les compte courants.

Encore une fois, à étudier sur plus d’un exercice, et en terme de coût marginal.

LeComptable a écrit :

Par contre, si l’objectif est terme est de distribuer des dividendes, il peut toutefois être intéressant de rémunérer les comptes courant d’associés tout de même.
Toutes les rémunérations seront déductibles de revenus de la société, et permettront de reprendre, à terme, la trésorerie sans distribuer.

Que la convention de CCA prévoit ou non le versement d’intérêts, le remboursement des sommes versées dans ceux-ci sont remboursées sans imposition. Je ne vois pas ce que vous entendez par "reprendre la trésorerie sans distribuer".

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Favoris 1    #245 03/01/2021 00h47

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wulfram a écrit :

LeComptable a écrit :

Bonsoir,

La rémunération d’un compte courants d’associés engendre deux conséquences :
- Un intérêt qui est déductible dans la société et imposable pour l’associé.
- La possibilité de reprendre cet intérêt pour l’associés sans imposition supplémentaire.

Qu’entendez-vous par "reprendre cet intérêt" ?
Si votre idée est que l’intérêt peut être "capitalisé" dans le CCA, c’est vrai, mais ce n’est en rien un avantage particulier, l’opération s’assimilant à :
- un versement d’intérêt, avec application des règles fiscales (côté débiteur et créditeur).
- un apport au CCA de la part de l’associé, selon les mêmes règles qu’il y ait eu ou non versement d’intérêts

Je n’ai pas parlé d’avantage, uniquement d’une conséquence (voir dans la suite de mon message).

wulfram a écrit :

LeComptable a écrit :

Le taux d’imposition pour l’associé sera de 30% (flat tax) au maximum.

L’associé peut tout à fait choisir d’opter pour ne pas être soumis au PFU, quand bien même son taux d’imposition maximal serait supérieur à 12.8%.

En effet, dans certains cas particulier il peut être plus élevé si d’autres revenus de capitaux mobiliers profitent d’abattements rendant le taux marginal plus interessant, même si cela l’est moins pour les intérêts en question

wulfram a écrit :

LeComptable a écrit :

Indirectement il s’agit d’une distribution de dividende dont le coup est uniquement de 2% (30%-28%).

Absolument pas, il s’agit d’une distribution d’intérêts, en aucun cas assimilable à des dividendes. Les régimes fiscaux sont différents. (Demande de dispense de prélèvement, abattement en cas d’option, régime mère-fille si l’associé est une personne morale, …)

Indirectement si.
Les deux sont absolument comparables.
Une distribution de dividendes à pour conséquence de faire sortir un montant du patrimoine de la société pour le faire rentrer dans le patrimoine de l’associé.
La rémunération du compte courant d’associé produit exactement les mêmes effets.

Rémunérer les comptes courants d’associés permet donc de diminuer la distribution de dividende tout en ayant la même possibilité de prélèvement de trésorerie sur la société.

La seule différence est, en effet, la possibilité d’appliquer l’abattement de 40 % en cas d’option au barème progressif. Cela concernera donc les personnes ayant une tranche marginale d’IR à 11% où les personnes évoqués dans le premier point.
La possibilité de dispense de prélèvements ne change pas l’impôt final, il s’agit juste d’une modalité de paiement de celui-ci.
La question ne se pose pas concernant les comptes courant d’associés détenus par une personne morale.
Il est impératif que ceux-ci soient rémunérés.

Ainsi si l’on compare la fiscalité applicable à une rémunération des CCA à celui d’une distribution de dividendes il en ressortira un gain fiscal dans un bonne partie des cas, dans certains cas il n’y aura pas de différence, et dans de rares cas cela sera défavorable.
Intérêt CCA : Flat tax à 30 % pour la majorité des cas - Taux d’IS économisé dans la société
Distribution de dividendes : Flat tax à 30% pour la majorité des cas

Le calcul d’opportunité étant à réaliser en fonction de chaque cas.

wulfram a écrit :

LeComptable a écrit :

Même si pour l’investissement en usufruit de SCPI cela est rarement le cas, la charge déductible engendre des économies d’IS qui peuvent aller jusque 28 % en fonction du revenu de la société.
Dans ce cas, il est interessant de rémunérer les compte courants d’associés.

A noter qu’un déficit au niveau de la société est reportable, il ne faut donc pas étudier ce "gain d’IS" sur une seule année.

wulfram a écrit :

LeComptable a écrit :

Dans le cas où la société n’est pas imposable, il y a un surcout d’imposition de 30% en rémunérant les compte courants.

Encore une fois, à étudier sur plus d’un exercice, et en terme de coût marginal.

En effet, il est possible de retenir trois hypothèses :
0% si l’on considère que la société ne realisera jamais de bénéfice fiscal (ou dans un horizon trop lointain)
15 % si l’on considère que les déficits viendront en compensation d’un revenu taxé à 15% (en fonction des montants en jeu)
28 (voir 26,5/25 d’ici quelques années) % si l’on considère que les déficits viendront en compensation d’un revenu taxé à 28%

wulfram a écrit :

LeComptable a écrit :

Par contre, si l’objectif est terme est de distribuer des dividendes, il peut toutefois être intéressant de rémunérer les comptes courant d’associés tout de même.
Toutes les rémunérations seront déductibles de revenus de la société, et permettront de reprendre, à terme, la trésorerie sans distribuer.

Que la convention de CCA prévoit ou non le versement d’intérêts, le remboursement des sommes versées dans ceux-ci sont remboursées sans imposition. Je ne vois pas ce que vous entendez par "reprendre la trésorerie sans distribuer".

Encore une fois, je compare l’intérêt fiscal de rémunérer les comptes courants d’associés par rapport à une distribution de dividendes.
En règle général, si un CCA est présent, l’associé préférera un remboursement du CCA plutôt q’une distribution de dividendes si il souhaite reprendre de la trésorerie de la société. Lorsque le compte courant d’associé sera remboursé, la question entre rémunération et dividende ne se posera naturellement plus.
On compare donc une rémunération du CCA chaque année (sans reprise de trésorerie dans un premier temps) à une distribution de dividende lors de la sortie de trésorerie.

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#246 03/01/2021 23h12

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Ai-je bien compris le fonctionnement de la rémunération du CCA ?

Imaginons un CCA à 100 000€, rémunéré à 1%. Je ne compte retirer de l’argent de la société que dans 25 ans.

L’année 1, le CCA augmente donc de 1000€. Ces 1000€ sont-ils directement déductibles chaque année fiscalement du résultat de la société, ou ils ne seront déductibles que lorsque je les retirerai ?
De même, suis-je imposé (PFU) sur ces intérêts chaque année ou uniquement quand je retire de l’argent du CCA?

Dans ce dernier cas, dans 25 ans, le CCA aura 125000 (j’arrondis). Si je retire 1000€, on considère que j’ai retiré 750 de capital et 250 d’intérêts ?

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Favoris 1    #247 04/01/2021 10h05

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Vous n’avez pas bien compris le fonctionnement.

Les intérêts sont ajoutés sur votre CCA mais vous payez immédiatement l’imposition (PFU ou IR+PS) lorsqu’ils sont générés. Après ils sont considérés comme le reste.

Donc année 1 : vous avez 1000€, vous payez les impôts. La société déduit ces intérêts de son résultat l’année où ils sont générés.
Année 2 : vos 1% s’applique sur vos 101000€ et vous payez l’impôt sur ce pourcent et à nouveau vous déduisez.
Etc…

Après pour complexifier, je crois que vous avez deux manières de payer l’impôt. Soit la société vous verse (1000€ - 30%) et elle paie l’impôt mais votre CCA n’augmente que de 700€. Ou vous payez les impôts de votre poche et le CCA augmente de 1000€.

Lorsque vous retirez 1000€ dans 25 ans, vous retirez 1000€ de capital du CCA. L’impôt ayant déjà été payé, c’est un retrait sans imposition.

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Favoris 1    #248 16/01/2021 00h36

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Bonjour
Autre petite question, pour voir si je comprends bien l’impact des SCPI étrangères.
Soit deux SCPI A et B, TDVM 5% et clé US 5 ans à 20%. B est entièrement investie en Allemagne.

J’achète 20000 d’usufruit de A : 5000 de revenus imposables par an, 4000 d’amortissement, donc 1000 euros de bénéfice imposables.
J’ajoute 5000 d’usufruit de B : 1250 de revenus. 1000 d’amortissement, mais revenu pas imposable (car revenus étrangers)

Au final : 5000 de revenus imposables, mais 5000 d’amortissement, donc j’efface l’IS (l’amortissement de l’usufruit B peut s’imputer sur les bénéfices de A). C’est bien ça ?

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#249 16/01/2021 05h47

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Oui c’est bien ça

Sauf que pour certains comptables, à partir du moment où les revenus étrangers ne sont pas imposables, l’amortissement n’est pas déductible.

Je n’arrive pas à obtenir une réponse claire sur ce point la

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#250 16/01/2021 07h51

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Oui c’est bien ça, c’est ce que je compte faire d’ailleurs. J’ai du corum XL (100% étrangère) et du vendome régions (100% française).

Voir le post de Picsou83 qui "confirme" la faisabilité (entre autres posts dans le fil) : SCI à l’IS pour acheter des SCPI en usufruit ? p.5
Je mets "confirme" entre guillemets car il semble y avoir débat…

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