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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 27/01/2020 14h34

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Je cherche une alternative aux F€ dans mon allocation. L’idée est de trouver un produit avec un couple bénéfice/risque relativement sécurisé sans pour autant viser le capital garanti. 
En cherchant des SCPI avec un bon TOF et une bonne visibilité sur les baux en cours, il me semble que les SCPI en US offre une alternative crédible.

Prenons l’exemple d’une SCPI mature du marché :

Clé de répartition 31.8% à 10 ans
Capital initial 50 000 €
Capital travaillant : 50 000 / 0.318 = 157 232 €
Hypothèse rendement conservateur : 4 %
Rendement annualisé de l’operation : 2.58%

Note: si le dividende de la SCPI chute sous les 3.2%, le rendement de l’operation devient négatif.

La question de l’imposition, bien qu’importante est ici volontairement laissée de coté. Mais mon idée est de passer par ma SCI à l’IS.

Que pensez vous globalement de cette idée ? Voyez vous d’autre alternatives crédibles ?

Dernière modification par Enterite (27/01/2020 16h47)

Mots-clés : fonds euros, scpi, usufruit

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#2 27/01/2020 17h40

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Réputation :   264  

Bonjour Enterite,

Il existe une file dédiée à l’investissement de sa trésorerie dans une sci is.

De tête voici ce qui me semble envisageable :
- fe dans un contrat de capitalisation
- actions / reit au sein d’un cto avec lei
- usufruit de scpi
- autres ?

Voici que j’ai pour le moment décidé de faire personnellement  au sein de la sci is composée de 400k pp + 200k us à crédit :

US SCPI 3 a 15 ans

Apport CCA / utilisation trésorerie

PS 18000 / 1920
EP 19934,2
NA2 19980
Kyaneos 11544 / 4784
Altixia cadence 12 0 / (5k?)

Total = 69457,2 / 6704 (5k?)

Tresorerie = 3676,54

Objectif : 25k à investir pour arriver à 100k d’us puis réinvestir la trésorerie en reit

Autres idées de scpi à l’us intéressant ?
Neo
Cœur de région
Novapierre Italie
Elyalis

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (27/01/2020 17h43)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#3 27/01/2020 18h03

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Bonjour,

@Enterite, avez-vous pris en compte les frais à la souscription des Scpi ? L’impact étant significatif, pouvez-vous svp expliciter votre calcul en précisant ces frais ? Merc.i.
.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (27/01/2020 18h09)


=== Ressources anti-arnaques. === Ne pas nourrir les trolls… ===

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#4 27/01/2020 21h35

Membre
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Mon calcul tient compte des frais mais néglige le délai de jouissance. Arrêtez moi si je dis une bêtise

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#5 28/01/2020 06h11

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Bonjour Enterite,

il faudrait définir ce que veut dire "alternative aux fonds en euros" et "relativement sécurisé". Tout le monde n’a pas la même perception du risque.

Cela étant, comme l’usufruit est une forme de produit à effet de levier, vous pourriez faire un graphe qui représente le rendement prévu (net de frais, et d’impôt) à échéance en fonction de l’évolution du dividende.
Vous avez commencé à le faire en disant "si le dividende de la SCPI chute sous les 3.2%, le rendement de l’opération devient négatif" ; je trouve que faire un graphique par pas de 0,1% serait parlant.

J’imagine que vous ne trouvez pas ça risqué, car vous l’avez mis en note.

Cependant, à mon sens on ne peut pas dire qu’un investissement qui a une performance négative "aussi facilement" (passage du taux de distribution de 4% à 3,2% en 10 ans) est équivalent à un fonds en euros.

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[+1]    #6 28/01/2020 10h58

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A mon avis, un investissement en usufruit de SCPI est BEAUCOUP plus risqué et illiquide qu’un fond euros, sans parler de la fiscalité très différente (et très pénalisante si l’usufruit est détenu par une personne physique).

J’ai même du mal à comprendre qu’on puisse les considérer comme une alternative l’un de l’autre !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 28/01/2020 11h50

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Bonjour,

Effectivement c’est très différent en terme de risque et de fiscalité.

De plus les frais à la souscription de SCPI (parfois 8 ou 10%) font que vous commencerez à amortir votre investissement au bout de plusieurs années seulement, ce point est à vraiment considérer en terme de liquidité et d’engagement du capital.

Edit - erratum : ma remarque concernait la NP, désolé

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (28/01/2020 16h40)


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[+1]    #8 28/01/2020 12h09

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Eric, les frais ne concernent pas l’US car il ne revendra pas les parts, à la différence du NP. Ils sont pris en compte dans la clé de démembrement de façon à ce que chaque partie y trouve son compte.
Par contre le délai de jouissance aura un impact immédiat sur l’US (aussi pris en compte dans la clé).

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[+1]    #9 28/01/2020 12h18

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J’ai créé un petit tableau excel pour visualiser et calculer rapidement la rémunération d’usufruit de SCPI (ici corum XL) à revenu 100% étranger dans une SCI IS.

Finalement pour mon cas (faire travailler de la trésorerie) je ne trouve pas le risque suffisamment rémunéré

Voici le tableau avec un résultat à 5% de rémunération après impôts étrangers et souhaitant utiliser 65000 euros de trésorerie (qui correspond à 344 parts de 189€).

Je pars du principe que j’économise 15% d’IS dans ma société sur l’amortissement de l’usufuit
et que l’apport en CCA porte intérêt au taux maximum fiscalement déductible. (ici 1%)

la première partie du tableau en orange concerne une seule part
la deuxième partie en vert prend en compte la somme à utiliser

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18543_capture_decran_2020-01-28_11-54-34.png

À aujourd’hui c’est très bien minimum de gains 7% toutes durées confondues

Par contre pour corum XL le taux de distribution (5% net pour 6,26% brut n’est pas la cible, il vise à terme 5% brut soit moins de 4% net) et en plus les distributions des plus-values sont réservées au nu-propriétaire …

Voici le tableau avec un résultat à 3,85% de rémunération aprés impôts étranger et souhaitant utiliser 65000 euros de trésorerie (qui correspond à 344 parts de 189€).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18543_capture_decran_2020-01-28_11-55-10.png

Ci-dessous le fichier (il ne faut modifier que les cases en rouge % rentabilité et somme à investir)

calcul_demembrement_scpi.xls

Dernière modification par picsou83 (28/01/2020 12h21)

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#10 28/01/2020 12h30

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Sauf erreur de ma part, je trouve des tri net d’is >= 10% pour la plupart de ces scpi en usufruit 5 ans en prenant en compte les dvm 2018, ou 2019, ou les objectifs de dvm des scpi ou les 3 derniers BT 2019 et ou un mix de tout ça :

Malolechat a écrit :

Bonjour Enterite,

Il existe une file dédiée à l’investissement de sa trésorerie dans une sci is.

De tête voici ce qui me semble envisageable :
- fe dans un contrat de capitalisation
- actions / reit au sein d’un cto avec lei
- usufruit de scpi
- autres ?

Voici que j’ai pour le moment décidé de faire personnellement  au sein de la sci is composée de 400k pp + 200k us à crédit :

US SCPI 3 a 15 ans

Apport CCA / utilisation trésorerie

PS 18000 / 1920
EP 19934,2
NA2 19980
Kyaneos 11544 / 4784
Altixia cadence 12 0 / (5k?)

Total = 69457,2 / 6704 (5k?)

Tresorerie = 3676,54

Objectif : 25k à investir pour arriver à 100k d’us puis réinvestir la trésorerie en reit

Autres idées de scpi à l’us intéressant ?
Neo
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Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (28/01/2020 12h33)


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#11 28/01/2020 12h35

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Picsou, je n’ai pas l’impression que vos tableaux tiennent compte du délai de jouissance. Sur les durées courtes, cela impacte beaucoup le résultat (en repoussant la date de fin de démembrement d’autant).

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#12 28/01/2020 13h13

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J’ai un peu de mal à voir, comprendre l’impact …

Mise à part le manque à gagner (6 mois d’intérêt de la trésorerie) et que potentiellement le rendement va baisser …

Si j’achète 3 ans de démembrement, j’aurais bien 3 ans de revenu mais avec un délai de jouissance 6 mois .

achat le 15/01/2020,
1er dividende le 01/07/2020 (pour le mois de juin car les dividendes sont versés à mois échu)
derniers dividendes le 01/07/2023 (pour le mois de juin 2023)

De fait les dividendes récupérés permettent la récupération de mon capital + la rémunération sur la période de démembrement soit 36 mois pour 3 ans.

Il me manque quelque chose ?

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[-1]    #13 28/01/2020 13h17

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Sauf que vous ne jouissez plus de vos parts dès que vous les avez vendues… Ces trois mois perdus en entrant ne sont pas récupérés en sortant smile !

Apparemment ce serait faux (mais je cherche des références que je ne trouve pas). GBL qui m’a gratifié d’un -1 justifié pour cette pour l’instant mauvaise information (qui m’avait été donnée par un CGP) aura peut-être la gentillesse de les donner.
Toutes mes excuses pour cette mauvaise information si elle est mauvaise.

Dernière modification par bajb (28/01/2020 15h11)


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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#14 28/01/2020 14h49

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Bonjour,
dans le cas d’un Usufruit je ne comprend pas le fait de perdre les 3 mois de carence à la vente?
comme cité plus haut on a 6 mois de délai puis 3ans de jouissance si US de 3 ans.
la perte est donc de 6 mois d’intérêt sur un placement de 3 ans et 6 mois?

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#15 28/01/2020 15h08

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picsou83 a écrit :

J’ai un peu de mal à voir, comprendre l’impact …

Mise à part le manque à gagner (6 mois d’intérêt de la trésorerie) et que potentiellement le rendement va baisser …

Picsou83, vous l’écrivez vous-même l’impact : flux de trésorerie différé donc TRI du placement en baisse.

picsou83 a écrit :

Je pars du principe que j’économise 15% d’IS dans ma société sur l’amortissement de l’usufuit
et que l’apport en CCA porte intérêt au taux maximum fiscalement déductible. (ici 1%)

Vous gagnez plus que ce que vous écrivez puisque les revenus étrangers de Corum XL, déjà taxés, ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’IS.
L’amortissement de l’US va alors s’imputer sur les autres bénéfices de la société pour le calcul du résultat imposable.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (28/01/2020 15h16)

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#16 28/01/2020 15h55

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je ne suis pas doué avec les mots :-)

D’après ce que j’ai compris de mes différentes lectures (il est temps que je passe à la pratique …)

On ne gagne pas plus que ce que qui est dans mon tableau car :
- les revenus étrangers de Corum XL, déjà taxés, ne sont pas pris en compte dans le résultat comptable de la SCI
- l’amortissement lui est pris en compte dans le résultat comptable et permet de faire baisser mécaniquement le montant de l’IS de 15% par rapport à la valeur ajoutée de l’amortissement.

exemple pour une SCI IS avec un immeuble en location :

CAS 1 : il n’y a que l’immeuble dans la SCI

Loyers et dividendes : 45000 €
Echéance de prêt : 25000€
Intérêt + assurance : 5000€
Charge : 5000€
Amortissement : 20000 €

Résultat comptable : 45000 - 5000 - 5000 - 20000 = 15000€
Montant de l’IS : 15% * 15000 = 2250 €

CAS 2 : immeuble + usufruit de SCPI dans la SCI

Maintenant j’ajoute 100000 d’usufruit de SCPI à revenus étrangers sur 10 ans (à amortir 10000, oui je ne tiens pas compte du délai de jouissance):

Loyers et dividendes : 45000 € (on ne prend pas en compte les revenus étrangers)
Echéance de prêt : 25000€
Intêret + assurance : 5000€
Charge : 5000€
Amortissement : 20000 € + 10000€

Resultat comptable : 45000 - 5000 - 5000 - 20000 - 10000 = 5000€
Montant de l’IS : 15% * 5000 = 750 €

RESULTATS:
une différence de 2250 - 750 euros soit 1500€ d’IS

correspondant au 15% des 10000€ d’usufruit de SCPI

Donc :

j’économise bien 15% d’IS dans ma société grâce à l’amortissement de la part d’usufruit de SCPI à revenues étrangers.

Pour le TRI : il est temps que je me penche dessus :-)

Edit: suppression des mots en trop qui n’apportent rien et ne sont pas à leurs places

Dernière modification par picsou83 (28/01/2020 16h49)

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[+1]    #17 28/01/2020 16h42

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Votre exemple chiffré me convient tout à fait.

Votre dernière phrase est par contre plus difficilement compréhensible (même si avec l’exemple je comprends le sens). Pourquoi notamment parlez-vous des revenus étrangers dans celle-ci (l’amortissement de l’US n’a pas de lien avec l’origine des revenus)?

Je pense que l’on est d’accord… mais on a des difficultés à s’accorder.

Bien à vous,
cat

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#18 29/01/2020 11h09

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Pour information, voici la réponse de CORUM concernant le délai de jouissance :

Cher Monsieur,
Je vous confirme que vous ajoutez 6 mois avant de recevoir votre revenu.
Donc pour de la nue-propriété sur 3 ans le délai est bien de 3 ans et demi.
Restant à votre disposition,
Bien cordialement,

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#19 27/08/2020 09h52

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picsou83, le 28/01/2020 a écrit :

- les revenus étrangers de Corum XL, déjà taxés, ne sont pas pris en compte dans le résultat comptable de la SCI
- l’amortissement lui est pris en compte dans le résultat comptable et permet de faire baisser mécaniquement le montant de l’IS de 15% par rapport à la valeur ajoutée de l’amortissement.

J’ai besoin d’un petit éclaircissement sur ce point.

L’Usufruit s’amorti si détenu via une société soumise à l’IS.

Quid des scpi investi à l’étranger (comme CORUM XL, ORIGIN, NOVAPIERRE, PIERVAL) ?

Pouvons nous avoir le beurre et l’argent du beurre c’est à dire déduire fiscalement les revenus des scpi étrangères (car déjà imposé dans le pays etc …) ET amortir l’Usufruit ?

J’ai eu un CGP au tel qui me disait qu’à partir du moment ou l’on ne prend pas en compte les revenus des parts de scpi étrangères on ne déduit pas non plus l’amortissement.
Comptablement ça s’amorti mais pas fiscalement.

C’est un petit détail qui a tout son importance.

Dernière modification par SamyInvest (27/08/2020 10h20)

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[+1]    #20 27/08/2020 11h06

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Avec le disclaimer d’usage (je ne suis pas expert comptable, ni avocat fiscaliste) voici mon interprétation:

Un usufruit est un droit incorporel et selon section 311-1 du PCG, s’amortit en tant que tel.
Une recommandation du CNCC de juin 2010 (bulletin n°158- De la comptabilisation de l’usufruit dans les comptes sociaux) précise que l’amortissement doit correspondre à sa durée d’utilisation estimée.

En matière fiscale, le Conseil d’Etat a été amené récemment à se positionner sur le traitement fiscal d’un usufruit viager Conseil d’État, 10ème - 9ème chambres réunies, 24/04/2019, 419912 ): un droit usufruitier est comptablement/fiscalement amortissable (Art. 39 du CGI).

L’usufruit temporaire d’une SCPI rentre donc dans ce cadre même si ses revenus proviennent de l’étranger et ne font pas l’objet d’une imposition en tant que tels.

Je vous joins la notice de Francis Lefebvre.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6129_francis_l.png

Dernière modification par spot (27/08/2020 11h07)

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#21 27/08/2020 18h36

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Excellent Spot !

Enfin un texte qui permet de lever le voile sur cette ambiguïté. On peut donc amortir les usufruits temporaires de SCPI avec revenus étrangers imposés à la source.

Est-ce qu’un expert du droit pourrait définitivement confirmer ce point qui tiraille un certain nombre d’entre nous ?

Dernière modification par Chris33 (27/08/2020 18h38)

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#22 27/08/2020 18h52

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Si je puis me permettre, la décision précitée du Conseil d’Etat n’apporte pas d’élément pour répondre à la question posée ici.

Elle apporte une réponse quand au caractère amortissable de l’usufruit de viager, qui posait une difficulté d’interprétation particulière sur le caractère déterminable ou non de la fin du droit.

Au-delà de cette question particulière, il ne fait aucun doute que l’usufruit de SCPI est amortissable.

Quant à la problématique particulière des revenus de source étrangère, cette décision n’apporte pas d’élément supplémentaire (de même que la notice de Francis Lefebvre).

Personnellement, j’aurais pensé que l’autonomie des législations (fiscales/comptables) rendait cette question sans intérêt, mais ce message très pertinent d’un membre met le doute :  SCI à l’IS pour acheter des SCPI en usufruit ? (6/6)

Dernière modification par BrisePif (27/08/2020 18h53)

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#23 28/08/2020 10h02

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@brisepif

Je comprends votre frustration mais étant donné que nous ne possédons aucune instruction de l’administration fiscale, aucun rescrit et aucune jurisprudence, on est obligés d’utiliser le "matériel" juridique et fiscal à notre disposition.
Je pense même qu’il y a aucune doctrine sur le sujet, on est quand même sur du micro sujet, que ce soit en volumes et en valeur/montants.

Ce que j’ai détaillé c’est le raisonnement qui permet de justifier que l’amortissement comptable et fiscal d’un bien en usufruit soit autorisé.
On a une décision du Conseil D’État qui explique en quoi un droit usufruitier soit fiscalement amortissable, peu importe qu’il soit viager ou temporaire, c’est le raisonnement qui compte.
Que le bien en usufruit soit détenu à l’étranger, qu’il génère ou pas des revenus, que ses revenus soient taxés en France ou à l’étranger par le jeu des conventions fiscales ont à mon avis aucun impact sur le raisonnement. On ne peut pas mélanger fiscalité des revenus et prise en compte de la réduction de valeur d’un droit immobilisé (je fais référence aux arguments d’Adrien55 sur l’autre fil que vous avez mentionnée).

En tout cas, j’ai dû faire le même argument pour un de mes clients auprès d’un cabinet affilié KPMG, et ils n’ont pas retoqué cette position.

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